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コラム

2008.05.09

コンサルティング協会

岡山ではまだまだ認知の低い住宅コンサルティングですが、首都圏では多くの住宅コンサルタントが活躍されています。
そんな中、コンサルティングの協会が出来たという話を聞いて早速HPを覗いてみました。協会の名前は「日本ホームインスペクターズ協会」、コンサルティングの中でも「住宅診断」を中心に活躍されているコンサルタントの方々が参加され出来た協会のようです。
このような協会が出来ることは住宅コンサルタント業をしている一人として喜びを感じます。また、多くのコンサルタントの方々がこのように協力しあえる環境であることを羨ましくも感じます。
不動産を取り巻く環境は年々変化しています。契約内容も複雑化し建築物も多種多様の物が出てきています。そんな状況の中から生まれた「住宅コンサルティング」は、今後購入者に取って必要不可欠なものになってくるのだと確信しています。
このような活動が多くの不動産購入者の方々の目に留まり、広く利用されるきっかけになることを願っています。

2008.04.26

資金計画(住宅ローン)

不動産の購入時に一番気になる資金計画。ほとんどの方が住宅ローンを利用して住宅を購入しますが、最近は金融機関の審査が一段と厳しくなってきています。
土地も希望の場所が見つかり、お気に入りの住宅会社でプランを詰め見積りを出し、資金の確定のため金融機関に事前審査をお願いしても、希望金額の借入が出来なく計画が頓挫するという案件が見受けられます。
折角の購買意欲に水を差すような話ですが、金融機関も貸したお金が問題なく返済されないことには事業がなりたちませんので、昨今の不動産市場の返済事故などを考えると慎重にならざるおえないのが現状でしょう。
今話題のサブプライムローン問題も大きく影響をしており、住宅ローンに関する審査は益々厳しくなるのではないかと思われます。
不動産購入にはスピードが求められるケースが多々あります。特に良い物件と言われる物ほど短い時間で判断を求められたりするものです。折角早く決断しても、住宅ローンが通らないという自体になることは避けたいものです。
それを防ぐ為には、計画を進めるのと同時に金融機関に相談をしておく事が大切です。購入対象が決まっていなくとも借入がいくらくらい出来るのかは教えてくれますし、個人の信用情報を確認しておくことは後々の事を考えても必要不可欠です。
最近の金融機関は、土曜・日曜日も住宅ローンセンターと言う形で営業をしていますのでお休みの日にでも気軽に相談に行けます。ぜひ活用して見て下さい。

2008.04.20

GW

あと10日程でGWに突入します。今年は連休が取りにくいこともあり近場でレジャーと言うのが多いそうです。
住宅・不動産においては、ゆっくりと家族で時間が過ごせ季節も心地良いだけに、GWは絶好の選択時期になります。
また、年内に入居と思っている方は、この時期がタイムリミットでもあります。
したがって各住宅・不動産会社は、各地にイベント会場が設け多くの集客を図ります。お得なキャンペーン等も設定されますので、今が購入時期と思われている方はそれらを利用するのも一つの手です。
ただ、どこの会社も競合にはなりたくない気持ちから、プレゼン・クロージングも早くなりがちです。慌てず、焦らず、必要と思われる点は必ずおさえてから選択をして下さい。
迷って決めれないという方は、住宅コンサルの活用も考えて見て下さい。

2008.04.03

新年度

新年度になりました。世の中いろいろな事がありますが、新たなスタートを迎える4月は何か新鮮な感じがする月です。暖かくなると気持ちも高揚し、新しい事にチャレンジしたくなるものです。
大きな買物である不動産についても同様で、昨年秋からずっと低調な取引となっていましたが、先月3月だけは少し持ち直したように思います。
ただ、年度末特有である住宅会社の特別なキャンペーンに絡んだセールスの結果とも言えますので、潜在重要が喚起したわけではないようですから、まだまだ、先行きは不透明です。
実際、不動産の市場は昨年末ぐらいから「売り」情報が「買い」情報を上回っている状況に変わっています。
選択の幅が広がることは消費者にはプラスです。しかし、購入側としては選択の余地が増えた分、購入時の条件等見極める力が必要になってきています。
目先に惑わされず、賢い買物が出来るようにしましょう。

2008.03.09

確定申告

現在、確定申告の真っ只中です。私も自身の税務申告のため会場に行ってきましたが、人、人、人だらけで100人待ちの中手続きを済ませました。
住宅や不動産に関しての確定申告と言えば、住宅ローン控除申告や売買にともなう譲渡損失控除の申告が思い浮かびますが、結構忘れがちになっているのが住宅取得に関して受けた贈与税の申告です。
住宅を取得する折に親族からの援助を受ける方はかなり多いです。親であっても一定金額以上の贈与を受けた場合は申告を行なう必要があるのですが、その意識は薄く何もしていない方も多いようです。
税は自己申告によって納めるものです。例え忘れていたとしても、していなければそれなりのペナルティがありますから気を付けて下さい。
現在、贈与税には、暦年課税と相続時精算課税という二通りの課税方式があります。その特徴をよく理解した上で自分に合った贈与を受け申告を行なうようにしましょう。

2008.02.12

2月、3月は不動産月

年度末の近づく2月、3月は不動産業界の動きが活発な月でもあります。
転勤・就学などの社会的な動きが年度変わりを基点としている事がその大きな理由です。
特にお子さんのいらしゃる家庭では、子供の成長と住まいのあり方が密接に関係していることもあって、就学の機会が住宅所得を行なう大きな動機になっています。
いつかはマイホームと思いつつ、中々踏ん切りのつかない高価で難しい買物ですが、それを後押しする理由が出てきた時には物凄いスピードで家作りは始まるものです。
ただし、長期のローンを組んで購入する物である分けですから、将来設計をきちんと見据えて、無理をしない購入の仕方をする必要はあります。
焦らず、慌てず、自分の身の丈を知った上でそれに合わせた不動産(住宅)を購入していきましょう。

2008.01.27

岡山土地売買

最近、土地購入のバイヤーズエージェント業務が増加しています。住宅市場環境は厳しくなっていると言われていますが、私のところに依頼のある土地購入希望者の方は増加しているのが現状です。ここ数年の傾向なのですが、特定のエリア(とても狭いエリア)に不動産の需要が集中しており、そのエリアでは値上がりが起きています。多少過剰ぎみに感じるくらいその傾向は強く、希望地に土地が出ると数日で売れてしまうことも起きておりミニバブル化してきているようです。

逆にそうではないエリア(少し外れた程度)は下落傾向が強く、かなりの割安感を感じるくらいになっています。不動産の価値的には大きな差が無いのに、特定のスポットを外れただけで大きく値が違うのは少しどうかと思うくらいです。需要と供給で値が決まる限り仕方の無い事ですが、皆が同じ方向を向いて同じ物を好むのは少し怖い感じがします。

人が皆違うように、購入にあたっての予算も目的も動機も違うわけですからそれぞれに自分に合った物を選択し、人と違うことが普通と思えるともう少し違った結果になるように思います。そこでアドバイスとしては、土地を購入する際には土地だけ見て選ばず、出来れば建築をしていただく方々と一緒に土地選びをするのが良い購入方法だと思います。(建築会社を先に選ぶ)

そうすれば、客観的な意見を聞くことも出来ますし、建てたい建物にあった土地購入を探すようになるので、土地の見方も随分変わるものです。「住宅取得の為の土地取得」という事を今一度念頭に置いて土地探しをしましょう。「いい土地は買えたけど予算が無くて家は理想とかけ離れた・・・」では本末転倒です。

2008.01.09

新年のご挨拶

新年あけましておめでとうございます。本年も宜しくお願い申し上げます。
さて、正月空けに住宅展示場に足を運んでみましたが、例年よりも少ない来場だったように見受けられました。
昨年の夏ぐらいから景況感が変わってきた影響が出てきているような感じがします。原油高に代表される急激な物価高も消費意欲を減退させていると思いますし、先行き透明感が買い控えを誘発させているような感じです。
とは言え、住宅取得は必要に迫られて求めるものですから、必ずしも世の中の景気で左右されるべきものでは有りません。気持ち的には慎重になると思いますが、必要な時に手に入れてこそ価値がある物です。
今年も様々な情報を提供し、失敗の無い住宅取得のお手伝いをしていくつもりです。こういう時だからこそ私たちの価値もあると思いますので、より頑張って仕事に取り組んで行こうと思っています。
どうぞお気軽に活用してみて下さい。

2007.12.26

今年一年の振り返り

今年も残りわずかとなりました。いつもながら、一年早かったように感じます。
岡山の不動産市況はと言うと、とても厳しい一年だったように思います。夏場からの確認申請厳格化の影響やジリジリと上がる物価の影響もあってか、下半期は特に低迷したように見受けられました。
自身のコンサルティング業においては、2年を迎えたことや住宅コンサルという仕事が一般的に認知されてきたこともあってイメージしていたより多かったです。
その中でも特に目立ったのが、土地取得に関わる「バイヤーズエージェント」の仕事でした。購入希望者に、直接面談ヒアリングをした上で希望されている土地を物色し、調査、契約、決済のお手伝いをするものです。
エンドユーザーさんから直接に依頼いただくだけでなく、仕事の有り方に共感いただける住宅会社さんからの取次依頼も多かったのが特徴でした。
土地取得からの新築計画が多いことや、従来の不動産購入の有り方についての不満な点が顕在化されているからかも知れませんが、この仕事については今後も多くなっていくように感じます。
新しい出会いや色々な苦労もありましたが、来年も今年以上に新しい事に取組み、新しいサービスを生み出していきたいと思っています。

2007.11.01

ニチアス軒天材問題

昨日から報道されている建材メーカーニチアスの軒天材不正認可取得問題。
誠に消費者を馬鹿にしている行為です。
住宅という生命と財産を守るべき商品で、安全の為に定められた基準に対して不正に認可を受け世の中に送り出しているという事自体許されるべきことではありません。
その部材を自社商品の一部として使用していた旭化成ホームズは、約4万棟にも及ぶ補修・交換工事を行なうと発表がありました。旭化成の商品は高耐久・高耐火を売りにしているだけに影響は多大なものになると思われます。
旭化成としては気の毒な面もありますが、品質管理という面においては取引先の選定も重要な役割があるのですから、早急な対応を願うばかりです。
何を言っても被害を被っているのはお金を払って購入した消費者です。その点を肝に銘じて、建材メーカーも住宅会社も今一度自らの仕事を振り返る必要があると思います。

2007.09.16

中古住宅の価格

中古住宅の価格はどのように決めてるの?とよく質問されます。確かに一般ユーザーは何を根拠に価格を決めているかは知りたいとこだと思います。
価格の設定は物件ごとに違うものですが、価格の根拠となる査定価格はある一定の計算式で出しています。その計算をする為に必要なものは次のようなものです。
(1)路線価(土地)
(2)取得価格
(3)不動産評価額
(4)流通価格
(5)物件の状態
(6)需要と供給の状況
(1)~(5)を調査し一定の計算式に当てはめ計算します。例えば建物の場合は、築後経過年数に対しての現価率というものがあり、建物の構造種類による標準的建築費にそれを当てはめれば価格が出るという訳です。
そして、計算を元に出た価格に対し(6)の市場性を考慮して販売価格を決めています。
このような計算式での算出のデメリットは、建物の使用状況の良し悪しや特殊な設備仕様を反映するのが難しい点です。
査定をする不動産会社の社員が、建築に関する専門的な知識を持っていればそれを考慮し評価に加えることが出来ますが、そうではない場合はマニュアルに沿ってのみの査定となっています。
最近は、その不動産が持っているポテンシャル(収益性)を重要視した査定も取り入れられていますが、査定をする人間の専門的な知識が必要なため現状では反映されているケースは少ないです。
安心して不動産を買ったり売ったりするには、何でも気軽に相談出来る業者を見つけるのが一番だと思います。

2007.09.13

不動産オークション

ようやく暑さも落ち着いてきました。本当に今年の夏は暑かったと思います。来年からは、夏の過ごし方を真剣に考えないといけないと思いました。
さて、最近増えてきた「不動産のオークション」についてですが、お客様からの質問も多くなっています。
現在、不動産オークションは主催企業がウェブを利用して行なっています。首都圏を中心とした限定的な範囲で行なわれていますが、圧倒的な需要が後押しし、かなりのスピードで浸透しました。今では、大手の不動産会社から個人に至るまで利用するに至っています。
地方都市である岡山ではまだ具体的なものはありませんが、オークションの特徴である「公正・オープン・納得感」を考えれば、早々に普及していくのではないかと思います。
高価な買物だけに取引には十分気を付けないといけませんが、必要な情報がフェアな形で公開されることと、適切なエージェント(従来の不動産媒介業者で取引の専門家)が味方にいれば問題は無いでしょう。
インターネットの普及無くては有り得なかったことです。今や無視をすることも出来ないのも事実です。うまく使えば、誰でも何処でも参加出来る便利なものですので、良い形で普及していくことを期待しています。

株式会社スタイルプランニング

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