住宅会社の選定において、複数の住宅会社から間取りや見積もりを提案してもらうことがあると思います。住宅はとても高額な買い物ですから、比較検討をすることは当たり前であり、その中から適切な提案をしてくれる住宅会社を選ぶということはある意味当然だと思います。

私も住まいづくりの相談をいただく折には、できれば複数の会社から提案を受け、その中から自らの考えに沿う適切な提案をしてくれる住宅会社を選ぶことをお勧めしています。その中でも今回のご質問のような話は出てくるのですが、結論から申し上げると、提案された間取りや見積もりを競合相手に見せることはすべきでありません。なぜならば、どの住宅会社も無償で提案をしてくれ、相当な時間と労力を掛けて作っているものであり、了解を得ずに他社に見せるということはモラルに反するからです。

住宅会社は受注を目指し提案をしてくれます。そのほとんどは無償です。提案物はその会社のものであり、それを承諾を得ず、他社に見せるということは道義的に問題があります。仮に他社が提案した間取りや見積もりを見せて欲しいと言われる会社があるとすれば、その会社はお断りをした方が良いかも知れません。モラルに反することを平気で求める会社は選ぶべき対象ではないように思います。

最終的に建築をお願いする住宅会社は一社です。甲乙付け難いと思いながらも選ばなければならない場合もあるでしょう。選ばなかった住宅会社の提案で採用したいと思うものもあると思います。その場合は自分の記憶として、自分の口で、自分が書いて、説明をして、取り込んでもらうよう検討してもらって下さい。

住宅会社の選定において大事なことは、間取りや見積もりなどのプレゼンテーションの提案だけでなく、担当者の仕事ぶりや住宅会社の姿勢、建築現場や入居者の評判など、総合的に見て判断することが大事です。特に価値観を共有できるか否かはとても大事なポイントになりますので、それらを考慮にいれながら、自分に相応しい住宅会社を選ぶことを心掛けて下さい。

リースバックとは、自宅を売却した後に売却した相手（買主）と賃貸契約を結び、住み続ける契約の形のことを言います。住み続けながら自宅を売却でき、資金が得られるというものですが、近年はトラブルが頻発しており、不動産取引において、気を付けなければならない取引の一つとなってきています。

リースバックのメリットは直ぐに現金が得られ、売却後もそのまま住み続けれることですが、特定の相手（不動産業者）と限定したやり取りになることで、売却価格が安く設定されてしまうことや、賃料が相場よりも高く設定されたり、賃貸期間を限定されることにより、住み続けることが困難になるリスクも抱えるというデメリットもあります。

そもそもなぜリースバックというものが増えてきたのでしょうか。その背景にあるのは少子高齢化等様々な事情により収入減となり、住宅ローンを支払うことが困難になったり、老後資金の不足で生活困難になってしまうことにあります。収入が減ることで生活に困窮すれば、今までと同じ生活をすることが難しくなり、持ち家を売却したり、生活する場所を変えたりしなければならなくなりますが、住み替え先が無かったり、賃貸をするのも困難な状況であれば、売却した後もそのまま住み続けれるリースバックという形が助かるからです。

もちろん、適正価格で買ってもらい、適正価格で貸してくれるのであれば何も問題はありません。しかし、リースバックをする業者は相場より安い価格で買い、相場より高い賃料で貸した上で売却すれば、大きな利益を得ることができますから、それを念頭に話を進める業者もいます。実際のトラブル事案でも、相場の半値程度の価格で買い、相場の1.5倍くらいで貸しているというケースがありました。これは公序良俗に反する行為であり、売主に十分な情報と判断する時間を与えずに契約をしているところに問題があります。

トラブルを防ぐには利益が相反する当事者同士だけで話をする形を避け、客観性が担保できる環境を作ることが必要です。できれば物事を客観的に見てくれる人がいるのが望ましいので、親族や友人・知人に相談したり、場合によっては代理人を立てたりして下さい。そういう方が周りにいないという方は、各都道府県にある公益団体が主催する不動産無料相談などを利用するのがいいでしょう。

昨今、若い方を中心にリノベーションを検討されている方が増えています。建築資材の高騰により、新築住宅を手に入れることが資金的に難しくなっているという背景もありますが、若い方の中には、古い建物を新しい住まいに変えていくプロセスを楽しみたいと考える方や、お洒落で自分らしい住まいを追求するという方が多く見られ、そのような方に人気なのが既存住宅のリノベーションです。

リノベーションは大規模な建物改修のことを言いますが、既存住宅を新しくリフォームするのではなく、新しい発想や新しい住まい方のコンセプトに合わせて、個性的なデザインを追求し、古いものも上手く取り入れ、お洒落で快適な空間を作りあげます。特に感性豊かな若い方はこれが得意で、個性的かつ新しい生活スタイルを創造し、新築にはない魅力的な住まいに変えているのです。

では、既存住宅をリノベーションする場合、どのような流れで、どのくらい時間が必要なのかですが、既に改修できる住宅を持っている方と、これから探していくという方では流れが全く異なりますので、ここでは利用できる既存住宅がすでにあると仮定してお話をします。

先ず必要なのが工事をお願いするパートナー（設計士・施工業者）探しです。たぶん、ここが一番難しく時間も掛かると思いますが、とても重要なポイントなるので、しっかり時間を掛けて選択をして下さい。パートナーが決まれば、建物調査をしてもらい、細かな要望を伝え、設計図書を作成してもらいます。ここで掛ける時間は人によりそれぞれですが、私の経験上２～3ヶ月は必要だと思います。設計図面ができればカラースキム（仕様・色極め）、設備機器の選定をします、これにも１～2ヶ月は必要です。そして、工事着手となりますが、リノベーション工事の工事期間としては１～２ヶ月ぐらいが多いです。

まとめると、リノベーション工事をするには、既存住宅の準備できている方でざっと半年はかかります。建築業界も働き方改革が進められており、これからはもう少し時間に余裕を持たせないといけないかも知れません。せかされて物事が進むと良くない方向に進むことが多いので、事前準備をしっかりと立て、余裕を持った計画にすることが大切だと思います。

14年前に起きた東日本大震災を切っ掛けに再生可能エネルギーの普及が急速に広がりました。その代表格が太陽光発電システムであり、初期費用の安さと安全性の高さから、個人住宅の屋根から大規模なメガ発電所まで今やあらゆるところで目にするようになりました。

太陽光発電システムは、太陽光を電気に変換する液晶パネルと直流電力を交流電力に変換するパワコンの組み合わせで、機器の種類が少なく比較的単純な構造であることから様々な場所に設置することができます。設置工事もメンテンナスもしやすく、日常の管理もほとんど必要ない優れものです。ただし、電気を生み出す太陽光パネルには寿命があり、年を重ねパネルが経年劣化すれば発電効率も落ち本来必要な発電量が得られなくなります。

機器の寿命は太陽光パネルが20～30年と言われています。設置場所や周辺環境によって異なりますがある時期には必ず寿命を迎えます。また、太陽光パネルよりも先に寿命を迎えるのがパワコンで、パワコンはエアコンや冷蔵庫のような一般家電製品と同じくらいの耐用年数で10～15年程度で寿命を迎えてしまいます。設備機器に不具合が出れば都度それらを交換する必要が出てきます。

屋根に設置しているような太陽光パネルが壊れるケースは非常に稀で、外的要因（自然災害）での毀損、もしくはパネル自体の不良品ぐらいだと思います。パネルの一部を交換することは元々単純な構造なので交換もしやすく、費用もパネルの材料費と施工費だけで特別高価になることはありませんが、足場を組まないといけないようなケースが出てくると相当に費用がかさむこともあります。

あと、取り付けから一定期間が過ぎている場合には（15年超など）、他のパネルの寿命とのバランスを考え一部交換ではなく全体をやり替えることを勧められる場合もありますが、この辺りは施工業者と良く相談をして進めることが大事です。

カーボンニュートラルを目指す我が国では、再生可能エネルギーの普及は必要不可欠であり、個人住宅の屋根が全て太陽光パネルになる時代もそう遠くないと言われていますが、現在よりももっと技術が進み、薄く、軽く、効率の良い太陽光パネルも生まれると考えられますから、その時々の状況の中で、費用対効果も考えた上で判断をすることが必要だと思います。

 

新築価格が高騰している中、既存住宅の需要は年々多くなってきています。国は、既存住宅を購入してリフォームやリノベーションをしたいと考えている方に対して、新築同様に利用できる補助事業を用意していますが、これは、2050年カーボンニュートラルの実現に向けて、住宅の断熱性能の向上や高効率給湯器の導入などの住宅の省エネ化を支援しているからです。現在、利用できる国の補助事業は3つほどありますのでご紹介します。

１．開口部・躯体等の省エネ改修工事

必須工事として、①窓ガラスやサッシの交換や玄関を断熱ドアにするなどする「開口部の断熱工事」、②床・壁・屋根などを一定の性能以上にする「躯体の断熱工事」、③節水型トイレや高断熱浴槽、高効率給湯器などの「エコ住宅設備の設置工事」が設定されており、すべてを実施した場合は最大60万円、いずれか2つをした場合は40万円を補助してくれます。

２．先進的窓リノベ2025事業

高い断熱性能を持つ窓（熱貫通率（Ｕｗ値）1.9以下等、建材トップランナー制度2030年目標水準値を超えるもの等）への改修に関する工事について、工事費の1/2相当を補助する事業です。補助額の上限は1戸あたり上限200万円となっています。

３．給湯省エネ2025事業

高効率給湯器の導入や、促進する取り組みに係る設備に要する経費の一部を補助する事業です。対象商品は、①ヒートポンプ給湯器、②ハイブリット給湯器、③家庭用燃料電池となっており、種別に応じた一定の省エネ性能を有する高効率給湯器が対象となっています。補助額は機種や機能に応じて定額で6万円～20万円となっています。

これらは各事業を組み合わせて利用することもできますので、組み合わせによっては相当の補助額になると思います。利用に際して気を付ける点として、各事業の申請期限は2025年12月末までとなっており、予算措置が講じられている関係上、申請金額が予算に達した時点で受付は終了するということ、また、申請手続きは事業者登録をした工事業者だけとなっていますので、工事をお願いする業者さんには必ず事業者登録の確認をすることです。

省エネ、耐震化などは、国以外にも市町村などで個別の補助事業をしている場合がありますので、リフォームやリノベーションを検討する際には一度最寄りの役所に尋ねられることをお勧めします。

 

 

「最近の家は窓が小さく少なくなっていませんか？」という質問を良く受けます。たしかに昔に比べ窓が小さく少なくなっているように感じますが、理由として考えられる一つに「省エネ」、「高耐震」があります。「省エネ」に関しては、地球環境の変化から国の基準も幾度となく改訂され、本年4月からは全ての住宅に高い省エネ性能を求めることが義務化されることになっており、また、「高耐震」については、我が国ではここ30年内に震度7以上の大地震が4回も発生し、今後30年内に80％の確率で「南海トラフ大地震」も予想されており、エンドユーザーが耐震性を重視した設計を求める傾向が強くなっています。

国もエンドユーザーも求める「省エネ」と「高耐震」、これらを両立するための延長線上に、窓を小さく少なくし、壁・柱を多くする設計があります。というのも、省エネ性を高めるには室内の熱を外に逃がさない工夫をすることですが、住宅における熱損失の7割が窓であり、窓を高断熱化するか、小さく少なくすることが設計上合理的だからです。「高耐震」もしかりで、耐震性を高めるには壁や柱を増やすことが必要ですから、結果として窓が小さく少なくなる傾向になります。

加えて、時代背景や住環境が変わってきたことも影響していると思います。様々な社会問題から年々防犯やプライバシーを重視する考えが強くなっており、防犯性を高めるために外部と接する窓を小さく少なくしています。また、プライバシー確保の為に窓を小さく、外から見えない場所に設置するようになります。加えて、昨今のインフレで高騰する建設費のコストダウンを図るために、高価となる高断熱性能の窓を極力少なくするような設計になっているように感じます。

様々な要因が複合的に絡み合い、結果として最近の家は相対的に窓が小さく少なくなっているのです。一昔前までは、日本の暑い夏をいかに涼しく過ごすかを考え、窓はできるだけ大きく、少しでも風通しの良いように多く取る設計でした。技術革新が進み、便利で快適な生活を過ごせるようになった反面、それに伴う地球環境や生活環境の変化が住宅の設計に影響を及ぼしているのです。新築住宅を見れば、我々が直面している課題を知ることができるのかも知れませんね。

 

インターネット時代になって20数年、今やあらゆる情報はインターネットから収集することができるようになりました。また、ネット上に情報を公開している企業も会社情報を細かく公開することで企業としての考えや訴求したいことをアピールする場として積極的に活用しています。

住宅会社もしかりで、自社の施工方法を分かりやすく伝え、自社の強みや他社との差別化を図り、実際に建てた建築事例の紹介や携わるスタッフの紹介、イベント情報や会社のこだわりなどをHPに掲載しています。実際、住宅会社のHPを見れば、住宅会社の考えていること、社風や強み、こだわりなどを感じ取ることができます。

住まいづくりにおいて住宅会社の情報を知ることはとても大事です。どんな仕事をしているのか、強みやこだわりは何なのか、何が（デザインor設計）が得意なのかを知れれば、住宅会社の選定もしやすくなりますし、高額な住宅建築を任せる先として、企業情報やスタッフ情報を知っておくと安心できると思います。

HPの注目点としては、一つは施工実例です。施工実例を見れば住宅会社の特徴も分かり、興味を持てる会社なのか判断できます。また、施工実績数は建築会社の信用度を表しますし施主との関係性も分かります。二つ目に会社情報です。高額な住宅建築を依頼する先として、設立年月日や資本金、経営者の経歴や考え方、スタッフのプロフィールは確認するべき点だと思います。また、情報発信（ブログやSNS）を積極的にしている会社ならば、仕事の姿勢や考え方をうかがい知ることもできます。

HPを「会社の顔」と捉えるなら、デザインや見やすさ分かりやすさ、掲載している写真や内容から、その会社のセンスも感じ取れます。住まいづくりのパートナーを選ぶ上で大事なのは、施主とフィーリングが合うか否かですから、それをHPから感じれとれれば、候補の会社としてピックアップして良いでしょうか。

現在のような情報化時代では情報発信は当たり前であり、それができない企業は市場から淘汰されてしまいます。ある意味、市場への情報提供はエンドユーザーに対する企業姿勢の表れと言っても過言では無いと思います。提供される情報全てが真実であるかは分かりませんが、先ずはHPからの情報で興味が湧けば、直接会って言葉を交わし確認するというプロセスを踏んでみて下さい。

住宅ローンの金利は昨年ぐらいから少しずつ上がり基調になっていますが、これは、政府・日銀が目指していた「デフレ経済」からの脱却が見通せてきたことによるものです。目標とする年２％程度の物価上昇と賃金上昇の好循環が達成されつつあることにより、ゼロ金利政策が解除となり金利も少しずつ上がり始めたのです。長い間超低金利であった住宅ローンの金利もこの影響を受けて上昇傾向になっています。

住宅ローンを利用する方にとって最大の関心は金利の動向です。多額の借入金を長期で支払う住宅ローンでは金利が少し上がるだけでも総支払額に大きな影響が出てくるからです。利用者にとって金利は少しでも安く、良い借入条件で借りたいと考えるのは当然のことであり、住宅取得においても重要な要素の一つとなっています。

超低金利時代は借りる方の6割～７割が変動金利を利用していました。固定金利に比べ半分程度の金利であり、基準となる金利（短期プライムレート）が長らく変動しなかったからですが、金利上昇の局面になってきた今日では変動金利のリスクがクローズアップしてきます。

住宅ローンの変動型金利は半年ごとに見直されますので金利が上昇すれば当然返済額は上昇します。しかし、多くの金融機関では金利が上昇しても毎月の返済額が急激に上がらぬよう、「5年ルール」、「125％ルール」という制度を適用しています。「5年ルール」は5年間返済額を変えない、「125％ルール」は返済額が上がっても125％以上には上がらないというルールですが、利息を減免してくれている訳ではないので上昇した金利で生じた未返済利息や元金についてはローンの最終段階に一括返済で支払わなければなりません。

この未返済分が変動金利における最大のリスクです。長く続いた「デフレ経済」の中では「金利を上げることができない」ことが続いていましたので、「金利は上がらない」ことが当たり前になっていましたが、今日のような状況になれば当然金利は上昇しリスクは顕在化します。変動型金利を選択する場合、このリスクに対し対処を考えておかなければならないのです。

住宅ローンは長期間支払うことで成り立つものです。また、住居費（ローン）は家計に占める割合も大きく、可能な限り安定していることが望ましいものです。それらを踏まえた上で、自らの職業や収入形態、ご自身の性格も考慮し、支払い方法の選択をするということが大切だと思います。

インターネットの普及により様々な情報を誰でも簡単に得られるようになりました。また昨今、情報発信ツールとしてSNSが爆発的に普及し、誰でもどこでも情報発信をすることができるようもなっています。その結果、ネット上には大量かつ様々な情報が溢れています。

私は様々な場所で直接面談して住まいづくりの相談を受けていますが、最近では、「SNSでこんな話が出ていたのですが…」、「SNSで〇〇〇〇と言ってました…」などの質問を多く受けるようになりました。SNSの影響力は大きく、今やSNSが多くの方の情報源になっているということを実感しています。

SNSは情報収集ツールとしては非常に優れていますので、そこから得た情報を家づくりの参考にすることは悪くありませんが、発信されている情報の中には信義が疑わしいものや収益を目的としたもの、中には中傷まがいなものもあり、発信されている情報の目的が何であるのかを見極める必要があります。

また、SNSの運営者は、現状、情報の公序良俗をコントロールしていませんので、情報を目にする利用者自身が、その情報を自分にとって有益であるかを判断しなければなりません。もちろん、SNS発信者の中には責任ある立場で顔を出し、有益な情報を発信されている方もいらっしゃいますし、説明が分かりやすく受け入れやすい、何度でも見直せることなどで理解力が高めれるというメリットもあります。

SNSは上手く活用すれば有益な情報ツールになる反面、情報を鵜呑みにしてしまうと間違った解釈をしてしまう恐れもあります。情報はあくまでも発信者の主観的考えによって提供されているものとして捉え、皆に共通するものでは無いという観点を持っておくことが必要です。

情報に振り回されないように気を付けることが大事であり、SNSの情報もあくまで一つの情報源として捉え、他の情報と比較したり時には別の場所で別の形で情報の精度を確認するなどして下さい。情報は、それを利用する人によってその有益性が変わりますので、利用する方がどう活用するかがポイントになると思います。

文：中川雄二

我が国日本は先進国の中でももっとも災害の多い国と言われています。地震、台風、大雨、大雪など、様々な自然災害のリスクにさらされているだけに、災害に強い家を求めることはある意味必然です。生命と財産を守ることが家の最大の使命であることを考えれば、災害を考慮した家づくりをするということは最も大切なことだとも言えます。

さて、災害に強い家とはどんな家でしょう？先ず思い浮かぶのは耐震、耐風などの基本性能の高い家ではないかと思います。いわゆる「丈夫な家」、「頑丈な家」ということですが、我が国の建築基準法は世界最高水準と言われており、建築許可を経て建てている建物の強度について、過度な心配をする必要はありません。しかし、より強度の強い家にするために設計基準を高めることはできますし、国もそれを推奨しています。ただし、設計基準を高めれば比例してコストも上がりますから、どこまで求めるのかは冷戦な判断が必要です。

次に、起こるべき災害をあらかじめ想定して、災害に強い建築材料の採用、自家発電装備や再生エネルギ発電システムの搭載、災害時にも利用できる住宅設備機器を設けたりして、災害対応力を高めている家も災害に強い家だと思います。飲料水・食料の備蓄設備を備えるなどすれば、万一の災害時にも慌てることなく冷静な対応ができます。

あと、建築場所の選定も非常に重要です。ハザードマップを確認し、海抜の低い土地や山崩れの可能性のある地域は避け、地質に相応しい基礎工事を施工するなどして災害リスクを軽減することができます。災害に強い家というのは基本性能が高いというだけではなく、建築場所の選定もしっかり検討していることがポイントになります。

自然の力には我々は対抗できません。100％安全な場所や建物もありません。しかし、生命や財産を守るためにリスクを減らすということはできますから、各々ができる範囲で、それぞれの考えをもって、建物の安全強度や建築場所の選定、万一の時に備えた対応策を複合的に組み合わせることが大切だと思います。建築を依頼する業者さんとも良く相談して、納得の住まいづくりとなるよう心掛けて下さい。

 

住宅ローンは長期に渡り支払いをしていくのが特徴です。住宅ローンを借りる上で一番大事なのは、将来にわたり一定の収入が見込め、継続して支払いを続けていけるのかどうかという点です。金融機関のローン審査においても最も重要視している点であり、申込者の属性、職業や収入、過去に各種ローンの支払い遅延が無いかどうかなどを審査します。

勤続年数はローン審査の中でも重要なポイントの一つです。会社勤めの方であれば勤続年数が増すことで収入が安定し将来設計も立てやすいからです。安定的な会社にお勤めで、勤続年数も長いという方は審査上も有利に働き、融資を受けることについて問題が無いと判断されるのです。

転職はそれ自体に問題はありませんが、ローンを借りる際に金融機関に提出する「所得証明書」あるいは「源泉徴収票」が現在の仕事の所得が反映されているものでなければ審査の対象になりませんので、転職して1年未満の場合には反映されず、住宅ローンの審査を受けることが難しいとなります。転職して少なくとも1年以上勤務し、現在の仕事による公的証明書が得られているという状況になって初めて審査を受けることができるのです。

ただし、例外もあります。転職をして間もない場合でも、職種に専門性が高いと認められる場合や仕事の内容に継続性があるような場合は審査の対象となります。その場合、直近数ヶ月の給与明細書を提出することで審査を進めてもらえます。但し、借りれるかどうかは審査する金融機関の判断になりますので、事前に金融機関の窓口に相談をすることをお勧めします。金融機関によっては、「転職して1年未満であっても審査の対象です」と告知しているところも見受けられますので、そのような金融機関に申し込むのが良いかも知れません。

繰り返しになりますが、住宅ローンは低利で長期でローンを組むことにより多額のお金を借りることができるローンであり長期に渡り支払いをするものです。住宅ローンを借りるには、職業を持ち、収入を継続して得られることが条件になりますから、それが整って初めて、住宅ローンが組めるということになります。

文：中川雄二

「父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、住宅取得や増改築等の費用に充てる為の金銭について、一定の要件を満たせば定められた額までは贈与税が非課税になる」という制度があります。正式名称は「住宅取得等資金の贈与を受けた非課税制度」と言いますが、省エネ等の質の高い住宅の場合は10,000,000円、それ以外の住宅の場合は5,000,000円までが非課税となっています。

ご存知のように贈与に対する税率は高いので、この制度は非常に有利でかつ使いやすい制度です。現在、住宅を取得する方の多くがこの制度を利用されていますが、利用をする為には要件をクリアし、定められた手続きをしなければなりません。主な要件については次のようになります。

①贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（贈与者は直系尊属）であること

②贈与を受けた年の1月1日において18歳以上であること

③贈与を受けた年の所得金額が2,000万円以下であること

④自己の配偶者、親族などから取得した住宅用家屋ではないこと

⑤贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住をすること

その他にも建物の面積の制限などもありますので、先ずは要件に該当するか否か確認をするようにして下さい。

手続きについてですが、贈与税の申告書の提出期限（贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日まで）に、贈与税の申告書及び一定の添付書類を提出した場合に限り、その適用を受けることができるとなっていますので申告は忘れずにおこなうようにして下さい。申告をしなかったり、贈与を受けた年の翌年の3月15日までに居住するなどのスケジュールが守られなければ、一般贈与の対象となり、多額の贈与税を納めることにもなりかねませんので気を付けるようにして下さい。尚、要件や手続きに不安を感じるようであれば、贈与を受ける前に個別具体的に税務署にお尋ねすることをお勧めします。

ここ数年の建築費の高騰もあり、自己の資金だけで住宅取得をすることは厳しい状況となっています。住宅取得等資金贈与の非課税制度はメリットの高い制度と言えますので、直系尊属からの資金援助が叶う方は積極的に活用を検討すべきだと思います。

文：中川雄二