column

住まいづくりワンポイントアドバイス

2010.05.30

久しぶりのブログ・・・

約1ヶ月半ぶりのブログです。この季節は1年の中でもとくに忙しくあちらこちら奔走していました。言い訳にもなりませんが、最近ようやく落ち着きブログを書き込む心境になったのが正直なところです(笑)
この時期はセミナー等のイベント依頼も多いのですが、特に個別相談の数が多く、相談いただいた案件の問題可決に頭をひねりまくってました。折角ですから、日頃行なってコンサルティング業務を少し紹介させてもらいます。
個別相談ではもっとも多いのが「不動産物件の調査依頼」です。これは目ぼしい不動産を見つけているのですが、業者だけからの情報に不安を感じ第三者の目線で物件調査をして欲しいとの依頼です。
本来、仲介業者がしっかり調査をし、情報意提供を真摯に行なってくれれば心配することもないのですが、業者の仕事も千差万別・十人十色、購入者の目線に立って誠実に対応をしてくれるところは多くはないようです。これは不動産業界の仕事の特徴なのかも知れません。
次いで多いのが「住宅会社の選択」です。春から初夏にかけては季節が良い事も有り、住宅取得を積極的に進められる時期です。思い立って住宅展示場や現場見学会に出向き、商談を進めて行くのですが、折からの住宅不況の昨今ですから各住宅会社が積極的に様々なアプローチを掛けてこられます。
検討が2、3社程度ならまだ良いのですが、その数がだんだんに多くなりそのうち何が何やら分からなくなるくらいに増えてしまったというケースも少なく有りません。現代は情報が簡単に手に入れられる環境が整っているだけに、情報過多で余計に混乱してしまうのが本音でしょう。
相談いただいた時は一度話を整理し、何が好みでどのようなものにしたいのかを今一度確認します。希望の住宅を実現するためにはどの住宅会社が最適なのかをあらためて選別し、選別が出来れば商談をどのように進めていくかをコンサルティングしています。
それ以外に多いのは細々したトラブル相談です。契約に関する事、お金に関する事、現場に関する事、対人関係などに関することが多いです。これらのことは不動産購入時に起こり得るものばかりで、購入者側に取引に関する基礎的な知識が少しあれば回避することが出来るものです。
事が起こってしまってからはトラブルの解決は出来ても精神的なダメージは残ってしまいます。願わくば事が起きる前に起こり得るトラブルを想定し、その対策を打つようにすることが大切です。
スタイルプランニングの「住まいづくりコンサルティング」も5年目に入りました。最近では知名度も少し上がってきたおかげで仕事をいただくこともコンスタントになりました。それらの仕事を通じて、行なっている仕事の意義を感じますし、その仕事を支持をしてくださるお客様の声もエネルギーになっています。
これからも益々精力的に活動を進めていきます。ご相談があればお気軽に活用なさって見て下さい。

2010.02.06

土地取得の知識本

住まいづくりコンサルティングで一番多いご相談は「土地購入のサポート」です。気軽に依頼できる「不動産調査」、具体的に物件探しのお手伝いをする「バイヤーズエージェント」、取引に関する「トラブル解決」と様々な依頼をいただきます。
岡山県では、新築される方の約半数が1次取得(土地から購入する)と言われていますので、土地取得に関するご相談が多いのは当然のことといえます。沢山の依頼をいただきコンサルティング冥利に尽きますが、キャパが限られている事もあり全てのお客様に対応できないのが悩みの種です。
そんなところに、日頃「不動産コンサルティング」でもお世話になっている「総合展示場ハウジングスクウェア青江」さんから「土地取得の知識本」を作成する依頼をいただきました。これは、土地購入からマイホーム計画を進めらようとされている来場者の方々に、不動産取得の予備知識を知っていただくためにお渡しできる冊子を作りたいとのお考えからです。
日頃、不動産コンサルティングや土地取得セミナーをあちらこちらでさせていただいておりますが、お話させていただいた皆さんから「聞いて良かった」と感想をいただきます。セミナーでのお話を出来るだけ多くの方々にお伝えしたいと思っていたところに、今回のお話が舞い込んできましたので喜んでお受けさせていただきました。
この冊子は、計画を始められたばかりの方向けに作成をしていますが、不動産チラシの見方や不動産用語の解説、不動産業者の仕事などもご紹介していますので、既に計画を進められいる方にも参考になる構成になっていると思います。
冊子は2月末には完成し、ハウジングスクウェア青江に来場いただいた方には無料で配布されるそうです。不動産取得は予備知識を持っているだけで多くのトラブルは避けられます。これから進めていく土地探しにはお役に立つものだと思いますので、機会があればぜひ手に入れてみて下さい。

2010.02.01

2009年新設住宅着工件数の衝撃

1月29日、国土交通省より2009年の新設住宅着工件数が発表されました。その件数は78万8400戸と、1964年依頼45年ぶりの80万戸割れという衝撃的なものでした。
この数字の与えるものは大きく、住宅産業、不動産産業は現状の厳しさを大いに痛感させられるものでした。業界ではいずれ新設着工件数が100万戸を割る時代がくると、ここ十数年叫ばれていましたが、ついにその時を迎えたのです。
私自身も住宅産業について22年目になりますが、何だかんだ言っても100万戸は割ることの無かっただけに、今回の激しい落込みには正直ビックリしています。
住宅産業は国策に守られ、景気対策と言えば最重点に予算をつけてもらえた業界です。それに甘んじていた訳ではないのでしょうが、建設業者数も多いうえに利益の大きな新築工事に業務を集中している業界の構造は問題があるでしょう。
人口減少時代に入り、住宅のストックも世帯数を大きく越えた今、従来のような新設工事件数が望めないのは当たり前と言えば当たり前のことです。さらに、地球環境問題という大きな問題も出てきています。使えるものは出来るだけ長く使って行こうという風潮が当たり前になってきている今日、景気が上向いたとしても従来のような新設着工件数が見込めるとも思えません。
これらのことからも、業界自体が大きく変わらなければならないのは明白な事実ですし、住まいというものに関しての考え方も変える必要があるでしょう。今回の100万戸割れの衝撃は、そのようなことを自覚する大きなきっかけになると感じます。

2010.01.30

中古住宅の住宅診断(ホームインスペクション)

現在、不動産売買において中古住宅や中古マンションの需要はとても多くなっています。人口の減少や環境問題、新築に対する認識の変化から中古市場が見直され、また優良な中古住宅も市場に多くなってきているのが活発化している理由だと思います。
中古住宅を購入するときに重要なこととして、建物のクオリティを確認する事が大切なのですが、専門知識の無い一般素人が住宅のクオリティを判断することはとても難しいといえます。
不動産を購入する場合、瑕疵(目に見えないキズ)担保責任が売主にはあります。ただし、個人が売主の場合には免責されることが多く、買主としては売買時点でよく確認をして何かあれば解消してもらうか、購入自体を取りやめるかする必要があります。
経年変化による老朽化は仕方ありませんが、建物そのものに当初からある不具合については購入価格に反映しなければなりません。それらを確認・解消するためには住宅診断(ホームインスペクション)をする必要があるのです。
以前、住宅診断(ホームインスペクション)についてはコラムでも紹介しましたが、その必要性がいよいよ本格的出てきたように感じます。そこで、住まいづくりコンサルティングを行なっている私たちで、そのサービスを提供していこうと考えています。
最初は充分なサービスは提供出来ないかも知れませんが、それでも客観的に相談出来る相手がいるという事は買主にとってはメリットがあると思います。また、専門家と早い段階で打ち合わせする事で、将来発生する費用(リフォーム等)について把握する事もできます。
現在、知人の設計士と相談をし始めています。春には本格的に当社の業務として実施していきたいと思っています。

2010.01.17

今年の動向・・・

年も明け1月も半ばを過ぎました。毎年言ってますが、時が過ぎるのが本当に早く感じるようになりました。
さて、年明けの住宅業界はどうかというと、例年業界の性格上仕事のエンジンが掛かるまでに時間は掛かるのですが、例年にも増してそのスタートがゆっくりしているように感じます。というか今だ新しい年を迎えての元気?を感じられません。
たしかに昨年夏以降、住宅市場はかなり冷えており、昨年の住宅着工件数も80万戸水準だったと言われています。(国土交通省速報値) この数字は40年ぶりの低水準で、1960年代後半から続いていた年間着工件数100万戸以上がいよいよ途切れるよ必至のようです。
日本の人口からすれば年間100万戸の住宅着工件数は元々多すぎる数字と言われいます、経済成長を最優先にしてきた我が国にとって、個人消費の中でも郡を抜いて金額、経済波及効果の高い住宅産業は、政府としてもより多くの力を注いだ業界でもあります。
昨年も政策面では、過去最高の住宅ローン控除額、生前贈与無税額の拡充、住宅ローンの金利低下、各種の減税の継続、と打つ手は全て打っていました。そんな中で100万戸割れの現実は衝撃的なことであり、業界の持つ厳しさを直面する出来事になります。
悲観論を述べているのではありませんが、従来のやり方や商品提供では打開できなくなってきている現実を受け入れる必要はあります。車産業がそうであるように、世界同時不況から販売台数の激減を受け、ハイブリットカーへの転換が急速に進み、それを先手で実行してきたメーカーだけが生き残れるのではないかと言われる状況です。
住宅産業もしかりで、今まで主体だった住宅の考え方・作り方に限界が来ていることを受け入れ、エンドユーザーの目線で意見を聞き、環境に優しく、持続可能なものであり、デザインが優れる、と言うような提案をしていかなければならない時期にきています。さらに、販売・営業方法も、従来の売り手側主体の形から買い手側主体に変化させることが必要とされています。
今までと比較すると何かと悲観的になりがちですが、これが普通と思えば何てことないものですし、逆に大きくチェンジする時と思えばワクワクし期待も膨らみます。日本人は適応力の高い人種ですから苦境をバネにして新しいものを生み出す力は持っています。したがって、住宅産業でも今までとは違う魅力的な住宅や提案が出てくる一年になるのではないかと期待が持てます。
住宅産業維新が始まりそうなそんな予感がしています。

2009.12.31

大晦日

今年もあと数時間で終わります。
仕事納めをして、自宅での片付けも終わり、一息ついている時です。
色々あった一年でしたが、無事健康で仕事をすることができありがたく感じています。
来年は業界的には厳しい一年になると思いますが、大きな転換時の生みの苦しみと思えば明るい未来も感じれます。
何事にも前向きに取り組んで行こうと思います。
今年一年お世話になりました。そして来年も宜しくお願い致します。

2009.12.14

今年もあと僅か・・・

今年も残り2週間余りになりました。過ぎてしまえばあっという間の1年でした。毎年毎年1年が早くなる感覚がピークになっているように感じています。
さて、今年の住宅環境を振り返ってみると、一言では「変」の年だったように感じます。昨年、資本主義経済の根本を考えさせられるリーマンショックが起き、今年はその影響が直接的に我々に降りかかってきました。
雇用の不安、所得の減少、先行き不安から物を買う意欲が著しく低下し住宅着工件数が激減しました。以前から日本は新築着工件数が人口に対して多過ぎ、いずれは着工件数が年100万戸を切ると言われていましたがそれが現実になった年となりました。
ある意味必然の出来事であったと思います。今までの生活習慣に居心地の良さを感じていた私たちは、その突然の変化に戸惑い、見えない不安感にさいなまれたように思います。慣れ親しんだ環境から、大きく転換しなければならないことに対し失う事の不安ばかりに神経を尖らせてしまったのだと思います。
今年は長期優良住宅認定制度や住宅減税、住宅ローン金利のさらなる低下、中古市場の取引活発化など購入者にとっては良い事もありましたが、今まで行なわれてきた政策の延長から生まれた政策では、今までの需要を元に戻すことはもはや無理なように感じます。
新しい出来事が始まると言う事は、古い物や考え方を捨てる必要があります。良い意味で新しい未来にワクワクし、意欲を沸き立たせる出来事でもあるのですから、ここは全ての物事を根本的に考え直し、新しい発想をしていかなければならないでしょう。
来年はそんな変化が具体的に起きることを期待しています。また、起きなければ益々閉塞感が高まるのだとも思います。
住宅に携わる業者の皆さん、住宅を購入するお客さん、どちらとも今までに無い変化をする必要がでてきています。

2009.11.20

突然の嬉しい訪問

前にもコラムで紹介したファイナンスのエンドユーザー向けコンサルティング会社「キャッシュフローコンサルティング」の上野社長と増永取締役が突然弊社を訪問してくれました。
私は住宅取得・不動産売買のコンサルティングを主として業務を行なっていますが、キャッシュフローコンサルティングさんはライフプランを考えたファイナンスのコンサルティングを行なっていらしゃいます。
共に住宅取得に関するコンサルティング関係ですから、それぞれ活動しているフィールドも似ていて、増永さんとは住宅会社さんや総合展示場などで時々顔を合わせます。上野さんは広島を拠点として活動しているので実は今日が始めての顔合わせでした。
増永さんとは、日頃から我々が行なっているエンドユーザー向けコンサルティングをもっと多くの方々に利用していただく方法はないかと話をしています。今回、互いの活動も一つの段階を迎え若干ですが認知度も上がってきたので、力を合わせて共同イベントを企画しませんかと提案してくれました。
その提案には大賛成で、「我々だから出来るイベントをぜひやろう!」と話は盛り上がりました。どうせやるなら、私たちと同様な仕事をしている仲間にも声を掛け、盛り沢山の内容にしたいとの話に発展し、コンサルティング仲間の力を終結するためにも協会を作れないかとの話にもなりました。
同じ価値観を持って仕事をしている仲間との話は時間を忘れさせてくれます。そして、このような話が出来るようになった現状に喜びも感じます。一人ひとりの力は知れていますが、力を合わせることで2倍にも3倍にもすることができるので今回の提案をぜひ具体化したいと思いました。
「思えば成せる」と言う言葉があります。それを実践しようと思った出来事でした。

2009.10.22

住宅取得時の資金贈与

本日の朝刊に住宅取得時の生前贈与についての記事がありました。現在の住宅取得時における生前贈与については610万円まで無税となっていますが、この金額を2,110万円まで拡大しようとの記事でした。
貯蓄資金の流動化と住宅建設の重要喚起を促す政策との事ですが、これだけの贈与枠拡大は過去最大で、かなり思い切った政策と思います。現在、麻生政権時に手立てされた住宅ローン減税も過去最大の規模で施行されていますので、貰うのも借りるのも購入者にとっては減税という形でメリットを受けれるようになります。
景気浮揚効果の高い住宅政策は、過去にも大きな減税などを行って需要喚起を促してきました。そして、その効果もあったように感じます。ただ現在は、人口の減少、ライフスタイルの多様化、住宅のストック飽和問題、雇用の不安という問題があり、住宅そのものの必要性が過去とは全く違っている現実があります。
そんな環境の中、過去と同様な政策でどこまで効果があるか疑問も感じますが、住宅を必要としている購入者にはメリットが大きいのは間違いなく、一つの動機付けになることも事実です。
そして一工夫していただけるなら、時代に沿った一歩踏み込んだ形で「リノベーション工事減税」や「太陽光パネルの補助金拡大」「緑地確保減税」など、全く新しい政策を加えていただくと新たな需要が喚起を促すように思います。
折角チェンジしたのですから、ここは思い切って将来の為になる政策を打ってもらいたいものです。前原大臣頑張って下さい。

2009.09.30

民主党頑張れ!

9月は例年通り忙しい毎日でした。今年は全体的に低調な住宅・不動産業界ですが、中間決算時期が絡むこの9月は、各住宅会社の営業キャンペーン時期でもあり、営業の方々に鞭が入ったのか何かどたばたとした日々がずっと続きました。
さて、話は変わりますが新政権になって3週間余り、民主党は頑張っていますね~政権交代という言葉の意味を感じれる報道が毎日のようになされています。新しい大臣の顔つき、言動を見ていると「やる気」と「気概」を感じます。そして何より、仕事をしているという姿勢が感じ取れます。これは自民党時代には全く感じなかったことです。
マスコミはマイナス面を強調し、面白おかしく取り上げていますが、今行なわれている事は自民党時代では出来なかった政策ですから障害や困難があって当たり前です。既得権を守ろうとする抵抗があるのも仕方ありません。それを応援するのでは無く、マイナス面を強調し、国民を不安にしている報道には嫌悪感を覚えます。私自身、今回のことでマスコミ嫌いになりました。
元々、農耕民族である日本人は変化する事を嫌う人種と言われています。その日本人がチェンジを望み、選挙で政権交代を選択をしたと言うことは画期的なことです。今までと違う道を選択すると言う事は困難や障害はつきものですが、それを超えてこそ新しい物を手に入れれるのだとしたら、今は政府の行なっている政策を温かい眼で見守る必要があると思います。
良い意味で政治が国民の手に戻ったように感じます。ぜひ、国民にとって良い政治であるよう頑張ってもらいたいと民主党を応援しています。

2009.09.04

政権交代

8月30日に行なわれた衆議院選挙、今回の選挙は「政権交代」が大きなテーマとなり、選挙中は私の周辺でも選挙に関する話題があちこちでされるような選挙でした。
結果はご存知の通り民主党の圧勝で終わりました。自民党のネガティブキャンペーンは政権与党とは思えない酷いもので聞くに堪えないものでしたが、国民はその程度のことしか話せない自民党に対してきつ~いお灸をすえたように思います。
昨年、アメリカが牽引してきた市場主義経済の終わりを告げる「リーマンショック」があり、アメリカの大統領選挙でも大きな政治のチェンジがありました。今回の衆議院選挙も一つの時代が終わる出来事のように感じます。
現在の社会的な閉塞感や将来への不安解消、格差の改善を行うためには、新しい人達で、今までと違う考え方で新たなルールを作る必要があるでしょう。今回はそういう意味での国民の選択であり、その期待も大きいと思います。
民主党はそれを肝に銘じ、決しておごることなく(自民党のように)真摯に政治に取り組んで欲しいと思います。公約に掲げたことを実現する事がその存在価値を高める事を忘れないようにして欲しいと願います。
さて、そんな私も民主党のマニフェストに何が書いてあるのかとあらためて見てみたところ、自らの不動産業界に関する記述がありました。「一つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取り引きを原則禁止とする」と言うものです。
安全かつ安心に消費者目線での不動産取引を実行しようとした場合、「両手取り引きの原則禁止」は重要な意味を持ってきます。「利益相反」という矛盾を解消できる施策ですから本来あるべき考え方と言えます。
不動産業界は手数料が半分になると嘆くところも出てくると思いますが、適切な取引と消費者の保護を考えれば今まで規制しなかった事に問題があり、この機会に改善する事は必要であると思います。
当社で行なっているバイヤーズエージェントの考え方はまさにこの事であり、本来あるべき姿であると思っていますので、私はこの政策を歓迎します。
これは一例ではありますが、政権交代する事で今まで当たり前にしていた事を見直すことが出来るチャンスになります。ぜひ民主党には、国民の生活目線で物事を見ていただき、国民の選択が良かったと思える政策を実施していただきたいと思います。

2009.08.14

岡山の建築家との懇親会

先日、岡山の建築家5名の方と懇親会(意見交換会)を行いました。幹事は日頃仕事でお世話になっている(株)unita設計室・横田設計士さんで、横田設計士さんのブレーンである建築家の方々とお酒の飲みながら話をするという場でありました。
集まった皆さんはつわものぞろい?で、いろいろな話を伺いました。もちろん、私が行っているコンサルティングの話もさせていただいたのですが、建築家の方々の「生き様」というか「志」というかクリエイティブな仕事ならではの苦労や取り組みの話はとても刺激的で興味深いものでした。
詳しい事を書くと何時間掛かるか分からないので割愛しますが、形の無い物を作っていく作業はとても大変で多くのエネルギーを使います。それを支えるには情熱が必要で、席を共にした建築家の皆さんはその煮えたぎる情熱をビシビシ発しておられました。
建築においての設計と施工、これは一体でなくてはいけない反面一定の距離をおいた緊張感も必要な関係であるといえます。最近は住宅メーカーを代表として設計と施工を一体にした体系をとっているところが多いのですが、この場合メリットだけでなくデメリットも生んでしまっている現実があります。
建築家の方々と話をしていて感じたのは、それに対しての危機感というか、改善というか、変えていかなければいけない(本来の姿に戻す)という問題意識だったように感じます。私の仕事に置き換えてみるとまた違った見方もありますが、今やっている設計士、施工者、エンドユーザーの通訳をする仕事の必要性は今回も強く思いました。
このような時間は色々な事を気づかせてくれる切欠になります。今後も機会があればこのような時間は作りたいですし、出来れば何らかの形で発信していきたいと思います。

株式会社スタイルプランニング

株式会社スタイルプランニング

〒700-0823 
岡山市北区丸の内2丁目11番20号 SERENA MARUNOUCHI 1F 
※岡山県立図書館より40mほど西側
info@style-planning.jp