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コラム

2021.01.20

住まいづくりワンポイントアドバイス Vor.16

Q:コロナ渦の中の住まいづくりで気を付ける点は?

今年初めに突如発生したコロナウィルス感染症、今現在も感染拡大は続いており、ワクチンや治療薬ができるのも相当の時間が掛かると見込まれることから終息の目途は今だたっていません。そんな中、政府は「ウィズコロナ」を掲げ新しい生活様式の取り組みを推奨しています。感染拡大を防ぎながら経済活動を戻していくという困難な課題に皆が協力し取り組んでいるという状況です。

このような中での住まいづくりで気を付けなければならないことはいくつかあります。1つは住宅ローンです。住宅ローンは低利で返済期間が長いのが特徴ですが、返済期間が長い分しっかりとした返済計画を立てる必要があります。現在は超低金利ですから希望する以上の借入も可能ですが、コロナ感染症によって大きな影響を受ける業種も今後増えてきますので、より慎重に借入額・返済計画を立てることが大切です。

2つめは経済悪化による建築会社の経営状態です。大手メーカー、地元工務店を問わず、今後市場環境は厳しくなると予想できますが、新しい生活様式に対応しつつ受注を確保していける建築会社と、そうでない建築会社に分かれていくと思われます。住宅建築は契約から完成までに相当の時間が掛かかりますので、受注状況が激変するとキャッシュフローが厳しくなり、中には資金繰りに困窮し、最悪倒産という建築会社も出てくるでしょう。このようなことに巻き込まれない為には、建築会社の選定や、工事完成保証の確認等、今まで以上に十分におこなう必要があります。

Q:これから結婚を考えています。結婚前にペアローンを組むことはできますか?

結婚前にペアローンを利用して、婚約者と一緒に住むための住宅購入ができるかという質問かと思います。結論から申し上げると、婚約者とペアローンを組むことはできますが、ローン契約時までには入籍をしておくことが必須条件としている金融機関も多く、いくつかの条件が付けられるようです。

ペアローンは同一物件に対してそれぞれに個別の住宅ローンを借り入れることをいいます。2本立てのローンであり、それぞれが個別に債務を負うとともに互いの連帯保証人になります。メリットとしてはそれぞれ団体生命保険に加入できたり、住宅ローン控除が活用できるという点ですが、2本のローンを組むので事務手数料などはそれぞれに掛かり諸費用は倍になります。

不動産(住宅・土地)は分けることができないものですから、他人同士が同一の不動産に対してそれぞれローンを組み、さらに連帯保証人になり合うというのは、本来好ましくありません。ご質問のように入籍が決まっている関係ということであれば理解はできますが、結婚し協力して支払っていくのであれば、婚姻後、1本のローンでの連帯債務型、連帯保証型ローンにするのが一般的かと思います。どの金融商品が良いかについては、まずは金融機関にそれぞれのメリット、デメリットを確認し、実情に合った金融商品を選択することが大切だと思います。

2020.12.20

住まいづくりワンポイントアドバイス Vor.15

Q:長期優良住宅のメリットはありますか?

長期優良住宅は、「つくっては壊す」というスクラップ&ビルド型の社会から、「良いものつくって、きちんと手入れをして、長く大切に使う」ストック型社会への転換を目的として、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた「優良な住宅」のことです。長期優良住宅は、建築及び維持保全の計画を作成し、所轄行政庁に申請することで基準に適合すると認められれば認定を受けることができます。住宅を長持ちさせることを目指した認定制度ですから、定められた設計基準で設計し、検査機関の施工チェックも受けなければならないのが特徴です。

一番のメリットは、認定取得のため結果として第三者の客観的なチェックが受けられるという点でしょう。また、税制面でも、住宅ローン控除額が400万円から500万円に引き上げられますし、不動産取得税の控除金額が1200万円から1300万円に増額、固定資産税の減税措置期間も2年間延長されます。このように長期優良住宅は、エンドユーザーにとってメリットが多くありますから積極的に活用すべき認定制度だといえます。

尚、認定取得のためには費用がかかりますので、建築会社に事前に費用確認することを忘れないようにして下さい。

Q:建築後の点検やメンテナンスが気になります…

建築後の点検やメンテナンスは、住宅の種類、建築会社により異なります。定期点検やメンテナンスを積極的に業務として取り組んでいるのはハウスメーカー系住宅会社であり、引渡し後の初期状態を確認する1ヶ月点検に始まり、全ての季節を経験した後の1年点検、住宅設備関係の保証が切れるタイミングの2年点検、その後5年点検、瑕疵保証の期限となる前の10年点検を実施しています。10年までの点検は無償、さらに10年以降も定期点検を希望する方には有償点検で対応をします。建築会社がメーカーとして住宅の維持・管理に深くかかわり、メンテナンス工事も収益事業として見込みシステム化しているのです。

一方、在来工法の工務店の場合は、定期点検を業務として実施しているところは少なく、何かあった時にその都度対応をして、それに合わせて点検やメンテナンスもおこなうという形をとっています。起きた事象に対して都度対応するというのは合理的であり、施主自らが住宅を管理するという考え方に沿っています。

ハウスメーカー系の住宅は、部材・建材を工業化(製造)し住宅を建てる関係上、維持・管理をすることは必要不可欠であり、点検や定期的なメンテナンスしていくことを組み込んだ住宅です。方や在来工法、工務店の住宅は、自然素材の部材・建材を使い、経年変化も楽しむ住宅なので、メンテナンスは状況や必要に応じて、施主の好みや都合に合わせて管理していく住宅なのです。自らが望む住宅がどちらのカテゴリーなのかによって、必要とする点検やメンテナンスが決まるのではないでしょうか。

2020.11.20

住まいづくりワンポイントアドバイス Vor.14

Q:マンションと戸建て住宅どっちがいいの?

A:結論から申し上げると、それぞれ特徴がるので、その特徴に自身の考えやライフスタイルが合うか否かが選択のポイントになります。マンションは何と言っても生活利便の非常に優れている立地が魅力ですが、形式は建売ですから間取りは決められていて自由にはなりません。したがって住宅を選ぶというよりは場所を選ぶようになります。交通・商業利便の良い場所ですから地価は高く、法的なメンテナンスが義務付けられているので資産価値が維持できますので、不動産市場流動性・資産価値は高いです。商業地域に建てられていることが多いですから、周辺は賑やかな場所が多く落ち着いた住環境ではありません。また多くのマンションが、住居スペースを十分に確保することは難しく、間取りや広さに物足りなさを感じます。

次に戸建ですが、住居系の用途地域に多く建てられており、利便性は場所によってまちまち、地域特性も強く出ますが、多くの場合住環境は優れます。住宅は請負工事で建てますので自由にすることができ間取りも設備も選ぶことができますし、平家でも三階建てでも希望する建物が建てられます。土地には所有権があり、カースペースは数台取れ、お庭も好きなように作れます。戸建ての場合、住まいが充実することから満足度は高くなるというのが特徴です。ただし、イニシャルコストはマンションより高くつくことが多く、不動産市場流動性はマンションに比べると低くなります。

住まいとして何を選ぶか、ご自身のライフスタイルや住宅に対しての考え方に照らし合して選んでいくことが大切です。

Q:建て替え時に起きる土地問題ってありますか?

A:建て替え時に起きる土地の問題として考えられるのは、「法令上の制限」変更による問題、「ライフライン」に関する問題などがあげられます。建て替え計画を立てるときは最初に敷地調査をすることが必要で、「法令上の制限」の調査や「ライフライン」の調査に加え、「環境調査」や「地盤調査」などもおこなうといいでしょう。

「法令の制限」については常に改正されており、既存建物と同じようには建て替えれないケースも出てきます。現在の法令に準じた設計をするためにも「法令上の制限」を調査しておくことは必要なのです。「地盤調査」に関しては、現在、新築する建物に「瑕疵保険」の加入が義務付けられており、必ず「地盤調査」をして必要な地耐力がない場合は基礎補強工事をしなければなりません。基礎補強工事は費用が相当かかりますので、把握しておかなければ予算上も心配です。

また、「ライフライン」においては、経年変化による老朽化が考えられ、今は大丈夫でも近い将来トラブル可能性も出てきますので調査しておく必要があります。その他では、隣地との境界境のブロック塀なども気をつける必要があります。以前は高い塀を作ることに規制はありませんでしたが、現在では地震の時に倒れて事故が起こらないように高さ・施工の制限が設けられており、コンクリートブロックなら6段積までの高さとなっていますので、それ以上の高さであれば改修が求められます。建て替え時には必ず敷地調査をし、現状把握することが、スムーズな建て替え計画のポイントなのです。

2020.10.20

住まいづくりワンポイントアドバイス Vor.13

Q:これから新しい生活様式に合わせた住まいづくりのポイントを教えて下さい。

A:今年初め突然発生したコロナウィルス感染症、私たちは感染拡大を防ぐために新しい生活様式に取り組まなければならなくなっています。日々の生活、職場、教育施設など、あらゆる場面・場所で感染症対策をしなければなりませんが、「住まいづくり」においても同様で、新しい生活様式に合わせた「住まいづくり」をする必要があり、住宅会社からも様々な提案が出てきています。

例えば、感染源である人の飛沫リスクを少なくする為には人との接触頻度を少なくする必要がありますから、宅配BOXの整備、玄関レイアウトの工夫、外出機会を少なくするための備蓄スペースの強化などが効果的です。室内においては、こまめな手洗いやうがいをスムーズにできる洗面配置、効果的な室内換気を考えた間取りの工夫、自動換気システム設備の導入がいいでしょう。新しい生活様式では、自宅での仕事や学習環境を良くするためのスペースの確保、通信回線やIT機器の環境整備などが提案されてきています。

もちろん、ライフスタイル、家族構成などで対策は異なりますが、自分達の生活において必要不可欠となるものから、それに対応した対策や新しい生活様式を組み入れていくことが大事だと思います。コロナウィルスが無くなることはないでしょう。少なくとも薬が開発されるまでは、知恵と工夫でアフターコロナ、ウィズコロナ時代に対応していくことが必要だと思います。

Q:土地をこれから探します。土地を探す上でのポイントはありますか?

A:土地を買う時にはまずは土地探しをどこに依頼し、どのように進めていくかを考える必要があります。不動産の売買や仲介ができるのは宅地建物取引業の免許を持った業者であり、いわゆる不動産会社か宅建業を持っている住宅会社になりますが、前者では不動産売買・仲介を専門にしている業者に情報を集めてもらう、後者では取引のある不動産業者を紹介してもらうか、住宅会社が分譲している不動産を斡旋してもらうというようになります。どちらも一長一短がありますから、ご自身が望む住まいづくりに合った業者であるかを判断して選択すれば良いと思います。

次に土地探しのポイントですが、土地を探す目的は住宅を建てることですから、一番は「希望する住宅」が建てられる土地でなければなりません。土地条件を優先し過ぎて建物の予算がなくなったり、法規制上思う間取りが取れない土地であったり、環境が希望の住まいには不向きなものであると元も子もありません。希望の住まいが建てられる土地であることが最も重要なポイントなのです。土地探しの条件は様々なものがありますが、家族でよく話し合あって優先条件を決めておくことが大切です。100%条件に適う土地に出会うことは滅多にないでしょうから、より良い70%の土地を見つけることを念頭に探してみて下さい。

最後に、終の棲家としての土地となるのか、一定期間(子育て)だけ住む土地となるのか、転勤等で手放す可能性があるのか、実家の問題なども検討しておくことが必要です。住まいでありかつ資産でもある不動産が無駄にならないようにしましょう。

2020.09.20

住まいづくりワンポイントアドバイス Vor.12

Q:プランニングで後悔しないためのアドバイスを下さい

A:プランニングを検討する時に一番重要なことは、施主の設計要望をしっかりと設計者に伝えることです。そのためには、「要望書」を作成し、書面で伝えるようにすると良いと思います。「要望書」作成のポイントは、住まい方、使い方を具体的に分かりやすく表現することで、例えば「子供部屋は○帖と○帖」ではなく、「〇〇の部屋はベットと机とピアノを置き、収納はクロゼットに全て収納するようにしたい」、「〇〇の部屋は明るく開放的にし、勾配天井にしてロフトを取りたい」というように記入して下さい。できる、できないは別として、先ずは考えている要望を相手に伝えるということが大切です。

あと使い勝手では、「掃除のしやすい動線、スペースの確保」とか、「洗面所は洗濯物を乾かすことも考えた広さとツールが欲しい」であったりとか、「ペットがいるので抗菌・杭臭の仕上材を使いたい」というような表現で、実際の生活をイメージして伝えればベターです。さらに住宅設備機器については、できれば設備機器メーカーのショールームなどに直接足を運び、実際のサイズや使い勝手を自らが確認したうえで、「この住宅設備機器を付けたい」とカタログや写真を提示すれば良いでしょう。

考えていること、したいことを正確に伝えることが大事です。設計は想像の中で図面を作り上げていきますから、施主の生活スタイルや好み、使い勝手などを細かく伝えれば伝えるほど、より良いプランになっていきます。

Q:住宅の補助金制度を活用したいのですが、どこに相談をしたら良いでしょうか?

A:住宅の補助金制度は、国、都道府県、市町村などで、各々に設定され施行されています。中でも、国の補助金制度は規模や金額も大きく、国の将来を見据えた政策に基づき制度設計されています。例えば、温暖化防止のためのゼロエネルギー住宅、低炭素住宅を推進していくための補助金制度であったり、新しい技術を促進していく目的の補助金制度、景気対策として行われるような補助金制度など、多種多様な制度が設けられています。予算措置のため、多くは単年度、長くても2年程度の時限的な措置として施行されています。

住宅取得には多大な費用が掛かります。高耐久消費財である住宅は財産になりますが、取得時の経済的負担はとても大きいです。一方、経済に対する貢献は多大で、財政的に多大なメリットをもたらしますから、国は補助金制度などを活用した住宅取得を後押ししているのです。となれば、使える補助金制度はできるだけ活用した方が良いとなりますから、どのような補助金制度があるか知っておく必要がありますが、国土交通省のHPなど見ても分かりにくいと思いますので、住宅会社に相談することをお勧めします。

住宅会社は自らの事業を直接支援してくれる制度なので、常にどのような補助制度があるかはリサーチしてますし、時にはその補助制度を活用して営業展開をしています。最新の住宅取得の補助金制度を知るには、住宅会社に相談されるのが一番だと思います。

2020.08.15

住まいづくりワンポイントアドバイス Vor.11

Q:注文住宅の魅力を教えて下さい

注文住宅の魅力は何と言っても全てが自由、間取り・デザイン、仕様・設備を自分の思う通りにできるという点だと思います。可能であるならどなたでも、「注文住宅で家を建てたい」と思われるんじゃないかと思いますが、時間をかけ、オリジナルの物を作るということは、その分コストも掛かってくるということであり、相応のコストを負担する覚悟がなければできないのが注文住宅だと思います。

ただし、昨今の注文住宅にはいくつかの種類があり、構造・工法・間取・仕様・設備の全てをオーダーメイドする従来のやり方もあれば、構造・工法や主たる設備を固定化したうえで、間取りだけ自由にするというセミオーダータイプの注文住宅もあります。分かりやすく言えば、スーツを作るのに生地から選んで細かく仕立てていくのか、既製品の中から好みを見つけ自分のサイズに調整していくのかの違いです。建築に置き換えると、前者は設計士と相談しながら基本設計から進めていくやり方であり、後者はハウスメーカーやFC系の住宅会社に多く見られるコンセプトプランに、運用範囲の中でアレンジを加えていくやり方です。セミオーダー型の注文住宅は、コストを抑え、打合せ時間を短縮できることが特徴ですから、子育て世代の忙しいご夫婦には受け入れやすい形だと思います。

住まいづくりは自由です。自分の身の丈や考え方に合わせた住まいづくりを見つけることが、住まいづくりの近道なのかも知れません。

Q:エクステリア工事はどこに依頼するのがいいでしょうか

エクステリア工事に関しては住宅を建てる会社に依頼をしている方が多いのではないかと思います。住宅の打合せから一気通貫で進めていけること、工事管理体制がシンプルになること、エクステリア費用も含めて住宅ローンを組んでいることなどが、そうなっている理由だと思われます。

エクステリアも建築工事の一部と考えれば窓口が一つで進めていける方が楽ですし、住宅と一体化することでトータルデザインをとりやすくなるメリットもありますが、客観的にみてみると、工事形態が住宅会社からエクステリア業者へ丸投げになっていたり、住宅会社が間に入ることで余計な経費がプラスされコスト高になったりすることがありますから、住宅会社に依頼をする意味があるのか疑問に感じる面もあります。加えて、住宅建築工事の打合せの中にエクステリア工事の打合せを組み込むことで打合せ時間に制限が生じますから、プラン提案がパターン化したり、建物が建つ前に全てを決めなければならないというデメリットが出てきます。

結論として、住宅は住宅会社、エクステリアはエクステリア業者という形で、それぞれの専門業者に直接依頼をするのがベストだと思います。餅は餅屋という言葉があります、より良いものを求めるなら、信頼できる専門業者に直接依頼をし、じっくりと相談しながら進めていくのが良いのではないでしょうか。

2020.07.15

住まいづくりワンポイントアドバイス Vor.10

Q:床暖房にすると光熱費が心配です

床暖房は輻射式の暖房機器になり、最近では特に人気のある暖房機器の一つです。エアコンのように室内上部に温風がたまることなく、また風を起こすことがないので空気が乾燥せず、ほこりなども舞い上がらないので空気環境を汚さないのが大きな特徴です。また、足元を直接温めますから、足元の冷えやすい女性には人気の暖房機器になっています。

ご質問の光熱費についてですが、まず、床暖房機器には電気式と温水式とがあり、電気式床暖房機器は、床に電気パネルを敷きつめ電気を流すことで温め、温水式床暖房機器は、温水を通すパイブの入ったパネルを床に敷きつめガス機器を使って温水を流して温めます。電気式に比べ温水式のタイプの方が保温率が高くランニングコストも低いといわれています。(特に都市ガスを使ったガス機器の場合はランニングコストが低く抑えられます)エアコンやファンヒーターを使った暖房機器の光熱費と比較しても特段高いとはいえず、機器の耐用年数が長く、メンテナンス費用もほとんどかからないことを考えれば、他の暖房機器よりも優れている点が多いといえます。ただ一つ難点として、温水式床暖房は温めるのにある程度の時間が必要ですから、その点が電気式の暖房機器に対して劣る点になります。

大切なことは、先ずは自分に合う暖房機器を選ぶことであり、光熱費については使い方が大きく影響しますので、日々の生活に合わせた細かな使い方を工夫するということが大事ではないかと思います。

Q:平屋のメリット、デメリットを教えて下さい

最近、平屋の建物がとても多くなってきています。理由の一つは、有効的に使える土地があるということ、もう一つは、少子高齢化社会の中で、高齢者にとって平屋建て住宅はとても使いやすく、安全であり、実用性が高いことなどからです。

平屋建て住宅には様々なメリットがありますが、何といっても動線が平面のみになる点、プランニングが相対的にシンプルなりコンパクトにできる点、重心が低く構造的に強くなる点、2階が無いのでメンテナンスがしやすい点などが挙げられます。かたやデメリットとしては、床面積が広くなるので2階建てに比べてコストが高くなる点、建物の高さが無いので水害等の影響を受けやすい点、デザインが画一的になってバリエーションが少なくなる点だと思います。

平屋建て住宅は、「理想住まい」といわれています。メリットでご説明したことがその理由なのですが、高度成長の時代、人口がどんどん増えていく時代には、限られた土地スペースや予算の中では、部屋数やコストの問題から平屋建て住宅が建てれないというのが現実でした。時代も変わり、相続などにより購入せずとも利用できる広い土地があり、また、子供が巣立ったあと老後夫婦のために家を建てるというケースだと、必然的に平屋になっていくのだと思います。これからは平屋が主役となっていきそうです。

2020.06.15

住まいづくりワンポイントアドバイス Vor.9

Q:家を相続する場合の手続きを教えて下さい。

相続はどなたにでも必ず起こることですが、事が起きる前に対策を講じている方は多くなく、いざ事が起きると準備不足からトラブルになることも少なくありません。一般的な相続手続きの場合、財産の確認、相続人の確定、遺言の有無などの確認をおこない進めていきますが、今回は家を相続する場合の手続きについてのお尋ねなので、相続するものが家(不動産)だけで、相続人も決まっていると仮定してお話をします。

通常、居住用の不動産で世帯主が無くなったというケースでは、生計をともにしていた配偶者が相続するケースが多いですが、子に相続するという場合もありますので、まずは相続人で話し合って誰に相続するかを決めます。相続人が決まれば名義変更をする登記を進めますが、その作業手順は、被相続人・相続人の確定、不動産の分割方法の決定、遺産分割協議書の作成となり、最後に相続登記手続きとなります。

相続登記の手続きは個人でもすることができますが、法的な手続きですから、専門家である司法書士に任せた方が良いように思います。相続については、被相続人が元気なうちに、相続に関わる家族全員で話し合っておくことが理想です。しっかり準備をしておけば、相続発生時にはスムーズに事が運べると思います。

Q:自然災害が気になります。家を建てる上で注意するポイントはありますか?

ここ10年、毎年のように大きな自然災害が日本各地で起きています。自然災害の少ないと言われていた中国地方でさえ大きな自然災害に見まわれることが増えてきました。地球規模での環境破壊、温暖化の影響と言われていますが、今後も増えていくことが懸念されている状況です。そのような中、自然災害の対策を考えた住まいづくりを計画する方も多くなってきています。元々、住まいは生命と財産を守るものですから当然といえば当然なことなのですが、今まで以上に安全性に対するウェイトが大きくなってきているのでしょう。

自然災害の多くは地理的条件の中で起こっていることが多いですから、最低限必要な事として、建築予定場所の地形、海・川・山との距離、海抜、周辺との高低差などは確認する必要があります。懸念される材料があれば、設計で対策ができるか検討します。対策が難しいようならば、建設地を変更するということも考えなければならないかも知れません。情報は各都道府県のHPでハザードマップなどで閲覧でき、国土地理院のHPでは過去の地形なども確認することができます。不動産を購入する場合では、売買や仲介をする不動産会社がハザードマップを提示し説明することも求められてきています。

過剰になり過ぎると住まいづくり自体が進まなくなる場合もありますので、現実的な実現可能な対策を考えながら計画を進めていくことが大切だと思います。

2020.05.12

住まいづくりワンポイントアドバイス Vor.8

Q:定期借地権とは何ですか?

定期借地権とは、借地借家法により規定されている借地権のことで、定期借地権には三つほど種類があり、住宅に関わる定期借地権といえば「一般定期借地権」をさします。これは、50年以上もの長期間にわたり土地を利用できる借地権で、契約の更新や延長、建物の買取り請求権というものが無く、契約の終了時には土地を更地に戻したうえで返還しなければならないというものです。また、契約に関しては、必ず書面によって取り交わしをしなければならないとなっています。

定期借地権では地主に対し地代を支払いますが、一般的には更地の価格の1%前後が年間の地代相場となっているようです。(地域・環境で幅があります)また、地代以外に保証金(敷金と同じようなもので契約終了時には返還される預り金)を支払う必要があります。保証金の相場は、土地価格の20%~30%程度となっているケースが多いようです。

定期借地権のメリットは、残存期間が最低でも50年以上なので安心して建物を建て利用できるという点、購入よりも初期費用が大きく抑えられる点にあります。定期借地権は、貸主、借主双方にメリットのある借地権といえますから、所有権にこだわらない住まいづくりを考えられている方にとっては一つの選択肢だと思います。

Q:繰り上げ返済はどのタイミングでするのがいいのでしょうか?

繰り上げ返済とは、住宅ローンの元金の一部を前倒しで返済する方法で、元金を減らすことでその元金に掛かるはずだった利息を払わなくて済むことにより、当初の予定よりも総支払額を減らすことができるというものです。また、繰り上げ返済には期間を短縮する方法と、毎月の支払額を安くする方法の2種類があります。

繰り上げ返済のタイミングについてですが、元金を早く減らすことが目的なので、早ければ早いほどその効果は高めることができます。例えば、4,000万円を35年払い1.5%で借入れている場合、2年目に100万円繰り上げ返済をした時に軽減できる利息は約58万円、12年目に100万円を繰り上げた場合に軽減できる利息は約37万円となります。同じ金額を繰り上げ返済しても10年で1.6倍もの差がでてくるのです。また、借入の金利が高ければ減らせる利息も当然のことながら大きくなりますので、さらにメリットは高くなります。繰り上げ返済は、可能な限り早いタイミングで、かつマメにした方が良いということです。

注意点として、手続きに手数料が掛かる場合がありますのでその確認はして下さい。利用の都度手数料がかかり、金額も高いとなってしまうと、利息軽減分が手数料で相殺されてしまいます。その場合は、返済方法・回数など工夫する必要があります。ちなみに、住宅支援機構のフラット35の場合ですと、ネットでの繰り上げ返済は1万円単位、手数料も無料となっています。繰り上げ返済をする場合は、先ず金融機関に問合せして、返済方法・手数料を確認してから手続きを進めるようにしましょう。

2020.04.20

住まいづくりワンポイントアドバイス Vor.7

Q:ローンの返済が難しくなった場合にはどの様な対策ができますか?

住宅ローンの返済が厳しくなった場合の対処法ですが、段階においていくつかの対処方法があります。初期の段階では、融資先の金融機関に対し支払い猶予もしくは月々の返済額の減額をお願いするというもので、支払える額に減額してもらうという方法です。例えば、月々の返済額を数万円下げることで返済は継続できるという事ならば、支払期間の延長という形で対応してもらうのです。最近は金融機関さんも柔軟に対応してくれますので、ローンの支払いが難しくなった時には事情を詳しく話しをして、現実的な対応策を金融機関に考えてもらいましょう。

次の段階では、ローンの返済自体が様々な理由でできなくなってしまっているということであれば抜本的な解決策を考えなければなりません。具体的には物件を売却することでローンを返済するという方法です。住宅ローンは借入時に保証協会を利用していますので、ローンの返済が滞る事態になれば6か月間は保証協会が代理弁済をしてくれます。その期間で元の状態に戻れないということになれば、物件は差し押さえられ、法的な手続きでの処分(競売)に移行していきます。こうなってしまうと自分の力ではどうしようもありませんので、そうなる前に自分の意思による売却で物件を処分し、ローンを返済するということになります。

借りたものは返さなければなりません。先に述べたようなことにならぬよう、新築時には計画性のある資金計画を立てることが重要です。

Q:分離発注方式のメリットとデメリットは?

分離発注方式というのは、施主自らがそれぞれの工事専門業者に個別に工事を発注し建築工事を進めていくという方法ですが、これをするには相当な労力と段取りに加え現金も必要となります。本来建築工事は、元請けと呼ばれる工務店が工事全体を施主から請け負い、各専門業者へ各々工事を発注し、施工監理をしながら建物を完成させていくのですが、その元請けの役割を施主自らでおこなうということですから、想像するだけでも大変な作業だということが分かります。

結論から言うと、建築工事の分離発注は現実的には困難で、工程管理ができなくなったり、工事業者さんへの個別の支払いをしたり、建物の保証の範囲が曖昧になるというデメリットがありますからお勧めはできませんし実現困難だと思います。分離発注工事するとすれば、例えば、造り付家具やエアコン、カーテンなどのインテリアに関するものや、新築後におこなうエクステリア工事などは、建物と直接関係するものではありませんので建築工事の妨げになったりすることはありませんし、保証なども元々関連性が薄いのであまり問題にはなりません。

これらの工事に関しては分離発注を積極的に考えても良いと思います。工務店を通さなければ経費も掛かりませんし、施主が積極的にかかわることでより良くなるこことも多いといえますので検討する余地は大いにあると思います。

2020.03.07

住まいづくりワンポイントアドバイス Vor.6

Q:住まいづくりにあたって子供の保険や生命保険を見直した方がいいですか?

住まいづくりにあたっては多くの方は多額の住宅ローンを組みます。十分な頭金を用意できる方にとっては住宅ローンの支払額が家計を圧迫するようなことにはならないと思いますが、昨今の超低金利政策のおかげで若い世代の方でも多額の借入ができるようになったことで、家計に対しての住宅ローンの負担割合がかなり高くなっているケースも見受けられます。

借入額が多くなれば当然支払い額も増え、家計のキャッシュフロー(現金収支)は悪くなります。キャッシュフローが悪くなることは日々の生活面で不安を生みますから、それを改善する為に支出の見直し必要になってきます。教育費、光熱費、食費などは減らすことは難しいですから、ターゲットは不安を解消する為にと支払っている生命保険などになります。

余談ですが、日本は世界の中でも生命保険への加入率の高い国です。国民皆保険制度という優れた公的保険制度があるのにもかかわらず、多くの方は健康や将来に不安を感じ多額の保険料を毎月支払っているという現状があるのです。

是非はともかくとして、不要な保険や必要以上の保険に入っていないか住宅ローンという長期債務を抱えるタイミングで精査をし、無駄な保険は解約したり内容を見直して保険料を減額したりしてキャッシュフローの改善を図った方が良いと思います。マイホームという資産を手に入れたのですから、あまりネガティブには考えず、人生を楽しくより良く過ごせるように考えることが大切だと思います。

Q:住まいに関する補助金の期間が過ぎてからの支援策はありますか?

補助金や減税措置というもので国や市町村が支援をしてくれています。これは住宅政策が国の重要課題であり、住宅取得が国民の豊かさに大きく影響しているからです。補助金や減税措置は時限立法で予算措置をされ施行されますので、定められた期間が過ぎれば当然終わってしまいます。

例えば、現在の住宅取得支援策である「住まい給付金」や「住宅エコポイント」なども消費税アップにともなう経済対策の一つとして施行されましたが、今年中もしくは今年度末には終了してしまいます。また、利用する方が想定より多くなれば予算枠が無くなり、期間満了を待たずに受付は終了となることもあります。利用するタイミングが悪ければ受けられない可能性もあるということも実際にはあるのです。

本来、損得勘定の趣旨で扱うものではありませんが、受けられなければやはり損をした気分にはなってしまいますから、そういうことを防ぐ為に住まいづくりの計画の段階から補助金の種類や減税措置の内容・期間など確認(告知されています)して、スケジュールをしっかり立てていくことが必要です。住宅会社などの業者は早めに情報を得ることができますから、そこから情報を得て検討するというのも良いと思います。補助金や減税措置などの住宅政策は政府の景気対策の一面もありますから、形を変えながらも何らかのものが設定されています。それらをうまく活用して住まいづくりを進めていけば良いのではないでしょうか。

2020.02.12

住まいづくりワンポイントアドバイス Vor.5

Q:ローンは何歳まで、いくらまで借りられますか?

A:住宅ローンの完済年齢は各金融機関で異なりますが、公的機関である住宅支援機構の「フラット35」の場合ですと完済年齢は80歳となっています。民間の金融機関の場合は「フラット35」よりも完済年齢は低く70歳半ばぐらいの設定が多いようです。

次に借入額についてですが、借入額には上限があり、かつ債務者の収入によって借入可能額が決まるようになっています。先に述べた「フラット35」の場合、借入額の上限は8,000万円、借入可能額は返済負担率(年収に対する借入支払額の割合)から算出をするようになります。返済負担率は年収400万円までの方であれば年収の30%が上限、年収が400万円を超える方の場合は年収の35%までが上限となっています。尚、返済負担率の根拠となる返済額には、住宅ローンだけの返済額ではなくその他の借入の支払額も含むようになります。(マイカーローンや教育ローンなど)

現在は超低金利時代ですから、返済負担率の上限から逆算すると想像以上の借入額が可能となりますが、そもそも返済負担率の上限が高すぎるようにも思いますので、支払い可能な返済負担率を各々が設定し計算する必要があります。(望ましい返済負担率は年収の25%以下と言われています)高齢化社会になり、元気なうちはできるだけ仕事を続けていくという時代にはなっていますので、現役で働き続けれる年齢を想定し支払期間や借入金額を決めていくことが大切だと思います。

Q:2世帯住宅を建てるポイントを教えて下さい。

A:2世帯住宅を建てる場合のポイントはいくつかありますが、中でも、①スケジュール、②役割分担、③世帯の分け方がポイントになると思います。①のスケジュールですが、2世帯住宅の場合、実家の建替えというケースが最も多く、「業者選定➡実施設計➡仮住まい➡解体工事➡新築工事➡入居」というスケジュールになり、また当事者が多いという現実がありますから少し余裕を持ったスケジュールをしっかり立てる必要があります。

②の役割分担については、建設地は親が提供、建築予算は子世帯が負担、建築会社との商談は子世帯が窓口…という形で、役割分担をしておく必要があります。近い関係だけに馴れ合いで計画を進めてしまうとそれがあだになって親族間のトラブルに発展するということは少なくありません。計画当初によく話し合って、各々の役割分担を決めておくことが大切です。

③の世帯分け方については、出来るだけ共有スペースを多くする「できるだけ共有2世帯」なのか、水回りを完全に分ける「ライフスタイル別2世帯」なのか、玄関から全てを分けてしまうような「完全分離型2世帯」なのかを決めておく必要があります。設計や予算面で大きく影響しますし、親子間でも考え方が異なる点の確認もありますから、それぞれが負担にならず、過ごしやすい生活ができる2世帯住宅の形というものを話し合うことが大切です。2世帯住宅の場合は、特に事前の話し合いが重要なポイントになります。

株式会社スタイルプランニング

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