Q：「こどもみらい住宅支援事業」について教えて下さい

「こどもみらい住宅支援事業」は令和3年度補正予算で新しく創設された住宅取得支援事業です。制度の目的は、「子育て支援及び2050年カーボンニュートラルの実現の観点から、子育て世代、若者夫婦世帯住宅取得に伴う負担軽減を図るとともに、省エネ性能を有する住宅ストックの形成を図る」とされており、補助対象となる住宅は「高い省エネ性能を有する住宅の新築、一定のリフォーム」となっています。ここでは新築の支援事業の内容について解説をします。

まず、補助対象の新築住宅は50㎡以上で、住宅の性能により3種類に分けられています。①ゼロエネルギー住宅（ZEH）に準ずる住宅（強化外皮基準かつ再エネを除く一次エネルギー消費量▲20%に適合するもの）は１戸100万円、②高い省エネ性能等を有する住宅（認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、性能向上認定住宅等）については1戸80万円、③省エネ基準に適合する住宅（断熱等級4かつ一次エネ等級4を満たす住宅）は1戸60万円の補助金が受けられます。対象となる方は、①子育て世帯（18歳未満の子を有する世帯）、②若夫婦世帯（夫婦のいずれかが39歳以下の世帯）で、令和3年11月26日以降に工事請負契約を締結し、令和4年1月開始予定の「事業者登録」をした事業者が着工したものに限るとなっています。この支援事業は、事業者（工事請負業社もしくは分譲業社）が申請をする形となっていますので、「事業者登録」をした事業者が工事着手後に交付申請をおこなうことで補助金が交付されます。交付申請期限はR4年10月末まで、工事完了報告期限はR6年12月までと定められていますので、期限内に全ての手続きを終わらせることが必要です。

「こどもみらい住宅支援事業」は、若い世代の住宅取得支援と質の高い住宅のストックを図ることが目的となっていますので、ここ2～3年で住宅取得を考えている対象となる世代の方にとっては、有効的かつ活用しやすい住宅支援だと思います。

Q：耐震・制震・免震について違いを教えて下さい。

日本は地震大国です。世界一厳しいと言われる建築基準が定められていますが、予測が難しい地震に対して、生命と財産を守るために更なる対策を求める方は多いです。地震対策には、「耐震」・「制震」・「免震」という3つの種類がありますが、それぞれ異なった特徴がありますので、ここではその違いについて解説をします。

まず「耐震」ですが、文字通り建物自体の構造部分（柱、梁、壁）を強化することにより地震の揺れに耐え倒壊しないようにするという方法です。次に「制震」ですが、建物の構造部分に組み入れた特殊な制振装置（ダンパーなど）で地震の揺れを吸収し、揺れ幅を小さくすることで建物への影響を減らすという方法です。そして「免震」は、基礎と建物の間に免震装置（ローラーなど）設置することで地震の力を建物に直接伝わらないようにするという方法です。3つの対策の内、最もポピュラーなものが「耐震」です。強い強度に耐えるように柱や梁を太くしたり、筋交を増やしたりして補強を加え、建物の強度を高めることで強い揺れに耐えるようにしますが、コストに応じて耐震箇所を設定することができ、既存建物でも比較的簡単に工事をすることができます。ただし、揺れの強度が想定を超えて大きくなると構造に大きな損傷をおこす可能性はあります。「制振」は、地震の揺れを吸収することで揺れを抑え建物内部のダメージを防ぎますので、地震の規模が大きくなっても構造部の損傷を抑えられるというメリットがあります。制震部品、箇所によってコストは異なりますが、「耐震」に比べるとコストがかかるといわれています。「免震」は建物自体の揺れなくするもので最も優れたやり方といわれています。建物内部の揺れが少ないため二次災害なども起こりにくいという特徴があります。ただし、工事コストが高く、免振装置の定期的なメンテナンスも必要となる点がデメリットです。

一般住宅における地震対策としては、「耐震」もしくは「免震」が費用対効果のバランスが良く、構造的にも適しているといわれています。また、組み合わせることでより良い効果を生み出すこともできます。一方「免震」は、マンションなどの大規模施設に向いていて、制震と組み合わせることでより安全性を高めることができますが、コストが高く定期的なメンテナンスも必要となることから一般住宅には不向といえます。地震対策は建物だけでなく建設場所によっても考え方が変わりますので、設計をしていただく方とよく相談し、費用対効果も考慮して対策を立てることが大切です。

Q：2022年「住宅ローン減税」について教えて下さい。

岸田内閣になって初めての予算編成となる来年度予算、コロナ不況からの脱却を重要課題として掲げる岸田政権としては税制改正を景気の後押しにしたいと考えているようです。中でも個人消費に大きな影響のある住宅取得ついて、令和3年末に期限を迎える「住宅ローン減税」の取り扱いが大きな関心毎になっていますが、去る令和3年12月10日に国土交通省から発表された「令和4年度国土交通省税制改正概要」を見てみると今後の制度の内容が分かってきました。

まず、本年末が期限の「住宅ローン控除」の制度は「令和7年の入居分まで」4年間延長されます。そして、「控除率」と「控除期間」は大きく変更するという内容になっています。改正される「控除率」は、本年まで適用されていた借入金額の1％を0.7％に引き下げ、「控除期間」は10年から13年に延長されます。また、控除対象としている年末時点でのローン残高「上限4,000万円」については、住宅の省エネ性能などにより上限金額に差を付けるようにし、省エネ基準を満たしていない一般住宅は上限額「3,000万円」、省エネに配慮している場合は性能に応じて上限額を「4,000万円もしくは4,500万円」に、省エネやバリヤフリーなどに配慮した「認定住宅」の場合は上限額「5,000万円」とした3段階形にするようです。その他には、「住宅ローン減税」の対象になる人の所得条件を現在の3,000万円以下から2,000万円以下に引き下げることも明記されています。

「控除率」が下がることはマイナスに感じるかもしれませんが、これは、現在の「ローン残高上限4,000万円の1％を還付する」という仕組みの中で、住宅ローンの金利が1％以下になるケースでは利息より還付額が大きくなる「逆ザヤ」が問題となっているのでその解消と、高所得者ほど大きな恩恵が受けられるようになっていた制度を中間所得層に手厚くなるのが目的です。所得制限は厳しくし、「控除率」は「逆ザヤ」が発生しないレベルに縮小するが、「控除期間」は延長して負担軽減は長くおこなうという制度改正です。実際、平均的な世帯年収（500万円）の方が、平均的な借入金額（3,500万円程度）をしたとして計算をしてみると、ベースとなる控除可能金額がそもそも多くないため還付される金額は同じか少し増えるようになります。来年以降の「住宅ローン控除」は、平均的な所得の方がここ数年で住宅取得をするのであれば、本年までと同様の恩恵は受けられるということです。

Q：ウッドショックによる木造住宅への影響は？

コロナ感染症がパンデミックとなって世界中に広がる中、物流が途絶え、経済活動が制限されたことによって、市場で建築資材の品薄と買い占めが起きた一連の出来事を「ウッドショック」といいます。日本において、主な建築資材である木材を北米などからの輸入に頼っていましたので、本年春先には在庫不足が顕著となり、国産材への転換や限られた建築資材の奪い合いが起きたことで木材の価格が高騰しました。また、建築資材が調達出来ないことにより工期の延長なども起こり、「ウッドショック」の影響は木造住宅だけでなく建築業界全体に渡るものになっています。

過去にも今回のような建築資材の急激な高騰は何度かありましたが、今回は一過性なものではなく、将来的に解消する見込みも見いだせないことから、建築会社の工事価格の値上げが相次ぐ結果となっています。それも少々の値上げでは無く、工事金額の2割、3割にもなる大幅な値上げとなっているのです。「ウッドショック」はコロナ感染症のパンデミックが切っ掛けで起こりましたが、グローバル経済の物流問題、米中の経済摩擦、日本の長引く低成長が原因の価格抑制の限界など複合的に絡み合っていますので、建築価格の値上がり傾向は今後も続いていくと予想されています。

このような環境の中での住宅取得では、消費者自身がコストコントロールをすることが求められますから、無駄な広さや過剰な設備にならぬようプランニング段階から注意する必要がありますし、身の丈に合った、本当に必要なものを選択するという目も求められてきます。あるいは利害関係の無い客観的な人の意見を聞いたり、複数の住宅会社を検討することも当たり前に必要となると思います。「ウッドショック」を切っ掛けに、「価格が高くならないうちに早く契約を…」とクロージングをしてくる建築会社も増えていると聞きます。建築会社の話に惑わされることなく、自らで住まいづくりの計画を立て、本当に必要なものかは何かを吟味し、必要とする時期に手に入れるという心構えが大事だと思います。

Q：将来子供が巣立ったり、親との同居の可能性を考えると、間取りや大きさに悩みます。現状優先で考えた方が良いのか、先々の可能性を考えて決めるのがいいのか教えて下さい。

住まいづくりの肝となるプランニングは、どの時点にフォーカスするかによって全く異なるものになるからです。世代が変わっても同じ家に住み続けていた時には無かった悩みですが、個人が尊重され、生き方も様々で、多様な人生が当たり前になった現代では、その答えを見つけだすのはとても難しいようにいえます。それを前提に、私なりの考えをお話させていただきますが、私の生業である住まいづくりコンサルティングの経験からいえば、住まいづくりにおいては、先ず、自分達（施主）のことを考え、直面している問題の解決や、やりたかったことに重きを置いてプランニングすることが大事です。子供のこと、親のこと、将来発生するかもしれない問題全てに対応するプランニングをするには、広さもコストも掛かりすぎてしまいますし、想像しておられる将来になるという保証もありません。将来のことは誰にも分からないのですから、それを悩み考えたところで答えはないのです。よって、プランニングの基本は自分達（施主）がやりたいこと、既に起きている問題を解決することに主眼を置いて進めるべきです。

とはいえ、できるだけ対応可能なものにしておきたいとの意向であれば、臨機応変に間取りの変更がしやすい構造躯体（スケルトン）と間取り（インフィル）を分離した構造（スケルトンインフィル）にしておくことをお勧めします。基本設計にスケルトンインフィルを取り入れておけば間仕切りは自由に変えられますから、問題が発生した時には速やかに対応することができます。もちろん、間取りを変更するには都度費用は掛かりますが、大掛かりな工事にはなりにくいので費用を極力抑えることができます。

まとめますと、プランニングの基本的な考え方として、自分達（施主）を中心に置く、身の丈に合った自分好みで使いやすさを重視する、ある程度起こりうる問題に対応することに準備するなら、基本設計にスケルトンインフィルを取り入れていく。このように考えてプランニングすることが良いのではないかと思います。

Q：すまい給付金やグリーン住宅ポイントの商品交換は課税対象となりますか？

すまい給付金は消費税引き上げの際に住宅取得者の負担を緩和するために創設された制度で、住宅ローン減税の拡充による効果が十分に届かない収入層に対して、住宅ローン減税とあわせて消費税率引き上げによる負担を軽減することを目的として支給され、最大50万円の給付が受けられます。また、グリーン住宅ポイント制度は、一定の環境配慮等がなされた住宅を取得等した場合に、その対象住宅や工事等に応じたポイントを取得してそれを商品等と交換できる制度であり、個人がエコ住宅の新築等を行ったことにより付与されたポイントをエコポイント商品に交換したり、一定の追加工事の費用に充てることができるという制度です。こちらは最大40万ポイントが受けられます。

ご質問は、これら給付金などに税金がかかるのかというご質問かと思いますが、国税庁のHPには、「給付金などは、税務上一時所得という収入になり、原則、所得税・住民税の課税対象となる」と書かれています。ただし一時所得には50万円の特別控除があり、「他の一時所得との合計額が年間50万円を超えない限り確定申告をする必要はありません」とも書かれていますので、一時所得の合計が50万円を超えなければ課税対象とはならず、申告の必要はないということになります。また、すまい給付金については、国が支出する補助金等に該当し、確定申告書に指定の書類を添付することで給付金を一時所得の総収入金額に含めなくてもよいことにもなっています。（ただし、この特例の適用を受けると対象となる住宅を事業に使っていた場合、減価償却費に影響があります）

まとめると、課税対象となる一時所得が50万円を超える場合は確定申告をする必要がありますが、すまい給付金やグリーン住宅エコポイントだけではその対象とはならないと思いますので申告の必要はないと思います。尚、税金に関することですので判断に迷われる場合は、もよりの税務署に直接お尋ねすれば税務職員の方が丁寧に教えてくれます。ご心配の方は遠慮無く、税務署に確認して対処した方が間違いないと思います。

Q：ZEHの補助金をもらうためには、どのような家を建てればいいの？

ZEH（ゼッチ）とは、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの総称であり、「外皮等の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により室内環境の質を維持しつつ、大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとなることを目指した住宅」のことです。分かりやすく言えば、消費するエネルギーよりも創り出すエネルギーの方が多い住宅ということです。

「ZEH」にすることで得られるメリットは、①月々の光熱費を安く抑えることができる経済性、②夏涼しく、冬は暖かい快適な生活が送れる快適性・健康性、③非常時でも安心な生活が送れるレジエンスなどが挙げられます。また、「ZEH」によって受けられる補助額については4段階に分かれており、「ZEH」の定義を満たしている住宅であれば60万円、「ZEH」をより高性能化し一次エネルギー消費量削減をプラス5％達成する等の住宅「ZEH＋」、また、燃料電池や蓄電システムなどの再生エネルギー自家消費拡大につながる設備を導入する住宅「次世代ZEH＋」ならば105万円、さらに、先進的再エネ熱等導入支援事業の対象となる住宅であれば、最大90万円の補助が受けられるという制度設計になっています。

お尋ねの「ZEH」の補助金をもらうためには、エネルギー消費を少なくする住宅の壁・床・天井の断熱材を高省エネ性能タイプにし、エネルギーが逃げやすい開口部のサッシ（ガラス含）、ドア等も高性能断熱タイプに、省エネ性の高い住宅設備や照明器具を採用したうえで、エネルギーを生み出す太陽光発電システムなどの創エネシステムを取付けなければなりません。「ZEH」の認定取得には、細かいエネルギー消費量等を計算しなければなりませんので、建築を依頼する住宅会社とよく相談をして仕様・設備を決めることが必要です。加えて、ZEHを取得するには、公募期間中に交付申請・工事着手をしなければなりませんので、申請・工期についても気を付けるようにして下さい。

Q：産休・育休中で住宅ローン控除初年度に収入が無い場合でも確定申告は必要ですか？

住宅ローン控除は、正式名称「を住宅借入金等特別控除」といいます。国税庁のＨＰには、「個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築又は増改築をし、自己の居住としての利用と一定の要件を満たせば住宅ローン等の年末残高１％を10年間（令和3年度は13年間）所得税から控除する」となっており、一定の要件については次のようになっています。①自らが居住する住宅であること、②控除を受ける年の合計所得金額が3,000円以下であること、③対象の住宅の床面積が50㎡以上であり床面積の2分の1以上の部分が居住の用に供すること、④10年以上のローンであること、これらの要件をクリアすれば、住宅を取得した翌年に確定申告をして適用を受けるようになります。尚、令和3年度の税制改正において、控除期間13年間の延長継続と住宅の最低床面積40㎡への緩和（所得制限有）も追加されていますので、さらに利用しやすくメリットの大きい制度となっています。

お尋ねの件ですが、結論から申し上げると初年度に収入が無い場合であっても確定申告はしておいた方が良いと思います。多分、夫婦連帯債務で借入をされていると思われますので、初年度に夫と一緒に確定申告を済ましておけば提出書類も兼ねれ準備も楽ですし、給与所得者の場合であれば、育休から復帰し、控除を受けられる収入になれば、2年目からは職場での年末調整で控除が受けられます。もちろん、初年度は何もせず、2年目以降に確定申告をしても構いませんが、受けられる控除期間は変わりませんし、時間がたってから書類を用意するのは面倒なものです。また、申告を忘れてしまうということもありますから、2年目以降に伸ばすメリットはないように思われます。税は申告制です。忘れずに、できるときに、速やかにしておくことがポイントだと思います。

Q：9月に注文住宅を契約しました。住宅ローン控除、住まい給付金、グリーン住宅ポイントすべてが適用されますか？

まず、住宅ローン控除ですが、「10年以上の住宅ローンを使って一定の住宅を購入・新築した場合に、本来支払うべき所得税が控除される」という制度です。現在、特例措置により控除期間が10年から13年間に延長されており、この適用を受けるには、令和3年9月30日までに工事請負契約を締結していることが条件となっています。また、その他の要件として、①自らが居住すること、②合計所得金額が3,000万円以下であること、③床面積が50㎡以上であること（合計所得1,000万円以下は40㎡以上）などがあり、これらすべての要件ついてクリアしていれば住宅ローン控除は受けられます。

次に、住まい給付金ですが、「収入により最大50万円の給付を受けられる」という現金給付制度で、「令和3年12月31日までに引渡しを受け、入居が完了している方」が対象となっています。9月に注文住宅の請負契約を済んでいるとのことですが、注文住宅の場合入居までには半年以上かかると思われますので、その場合、給付金の適用外となります。残念ですが住まい給付金は受けられないと思われます。

最後にグリーン住宅ポイントでついて、「一定の省エネ性能を有する住宅を取得する者に対して、新たな日常及び防災に対応した追加工事や様々な商品と交換できるポイントが発行される」という制度であり、対象となる期間は、令和3年10月31日までに工事請負契約を締結していて工事完了後の報告期限は令和4年10月31日までとなっています。契約時期はクリアしていますので、工事完了報告が期限内におこなえる工事スケジュールならば適用となり、グリーン住宅ポイントを受けることができます。

減税や補助金制度は経済対策や環境対策でおこなっている国の政策であり、適用条件、時限制約など細かく設定されています。住まいづくりのスケジュールと重なれば積極的に活用するべきですが、制度を利用したいがために無理な建築スケジュールを組んだりすることはトラブルの元になりますので、目先の利益に振り回されず住まいづくりの計画をするということが大切だと思います。

Q：住宅取得資金贈与非課税枠を利用したいのですが申告の際に必要な書類はどんなものですか？

住宅取得資金贈与の特例は、「父母や祖父母などから住宅取得のための資金の贈与を受けた場合で、一定の要件を満たすときは、贈与税の申告をすることにより一定の金額について贈与税が非課税になる」という制度です。非課税枠も大きく、利用可能な方にとってはメリットの多い制度だといえます。住宅資金贈与非課税枠については住宅取得時期等で異なっており、令和3年12月31日までの取得の場合で、省エネ等の住宅であれば1,500万円、それ以外の住宅であれば1,000万円となっています。

お尋ねの住宅取得資金贈与の特例を利用するための申告については、申告時期は贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日の間、贈与税の申告書に住宅取得資金贈与の特例を受ける旨を記載する形でおこないます。贈与税の申告書は国税庁のHPを参考に作成することができますし、e-Taxを利用して申告をすることもできます。次に申告に必要な書類については、①戸籍の謄本、②源泉徴収票など合計所得を明らかにする書類、③取得、新築した家屋や敷地の登記事項証明書建物の登記事証明書、④取得、新築した際の売買契約書や工事請負契約書の写し、⑤住宅性能証明書（省エネ等住宅の場合）などであり、これらの書類を申告書に添付して申告するようになります。

住宅取得資金贈与枠を利用する場合の注意点としては入居時期があげられます。例えば、令和3年に住宅資金贈与を受けた場合、翌年の令和4年3月15日までに建物が完成し入居してなければなりません。（もしくは完成はしているが直ちに入居できない事情などを記載した書類の提出が必要）注文住宅の新築の場合、契約後、設計の詳細打合せや工事期間を考えると長い方では完成まで1年近くかかる場合もありますから、贈与を受ける時期を間違えてしまうと、贈与を受けた翌年の3月15日までに建物が完成せず、結果、住宅取得資金贈与特例の適用外となってしまうことがあります。住宅取得資金贈与を利用する住まいづくりを進めている方は、建築スケジュールを確認したうえで贈与を受ける時期を決めるようにしましょう。

Q：共有名義の場合、すまい給付金はいくらもらえるのですか？

住まい給付金は平成26年に消費税が引き上げられたことを受けて導入され、増税後の住宅取得者の負担軽減を目的として創設された制度です。消費税率によって給付金の額や適用条件が異なりますので、現在の消費税率10％のケースでお話しますと、給付金の上限額は最大50万円となっており、申請者には収入制限が設けられ775万円以下の方が対象、購入する住宅は定められた適用要件をクリアしていること、自らが居住をしていることなどが条件です。また、住宅を夫婦で購入し共有している場合は、持分割合に応じてそれぞれ給付申請をすることができます。

お尋ねの「共有名義の場合給付金はいくらもらえるか」についてですが、給付額は申請者の収入に応じて基礎給付額というものが定められていますので、まずはそれぞれ収入の確認をして下さい。例えば、夫の収入が500万円、妻の収入が400万円であれば、夫の基礎給付額は40万円、妻の基礎給付額は50万円となります。（早見表にて確認）次に、共有者の持分割合の確認をして給付額の計算をします。例えば、それぞれ2分の1の持分ということであれば、夫の給付額の計算は「基礎給付額40万円×2分の1」となり、妻の給付額の計算は「基礎給付額50万円×2分の1」となります。つまり、夫20万円、妻25万円となり、合計の給付額は45万円ということです。

住まい給付金は、現金給付という大変有難い制度であり、多くの方が利用できるよう制度設計もされています。申請期限は「原則引渡しを受けてから1年3ヶ月以内」となっていますので、適用対象となる方は忘れずに申請をするようにして下さい。

Q：グリーン住宅ポイントの申請費、ポイント発行の期間はどれくらい？

グリーン住宅ポイントは、クリーン社会実現のため高い省エネ性能を有する住宅を取得した場合に、「新たな日常」、「防災」に対応した追加工事や様々な商品と交換できるポイントを国が発行し付与するという制度です。新築、中古、リフォームそれぞれ対象となりますが、新築の場合では30万ポイントから100万ポイントを発行するという制度設計となっています。（1ポイント1円）

対象となる住宅は、「自ら居住するための住宅」となっています。また、「高い省エネ性能を有する住宅」と定められているので、「認定長期優良住宅」、「認定低炭素建築物」、「性能向上計画認定住宅」、「ZEH（ゼロエネルギーハウス）」などに該当する住宅は条件を満たします。（40万ポイントの付与）それ以外にも、「断熱等級4かつ一次エネ等級4を満たす住宅」も対象であり、これに相当する性能がある住宅は対象となります。（30万ポイントの付与）ただし、性能については登録住宅性能評価機関の第三者評価書が必要となりますので、建築会社や分譲業者に書類の有無を確認する必要があります。発行されるポイントについては、「基本ポイント＋ポイント加算＝発行ポイント」の構成となっており、ポイント加算の項目には住宅の性能とは直接関係無い要件もありますので、ポイント加算の対象になるか否か事前に確認をしておきましょう。

お尋ねの申請費についてですが、グリーン住宅ポイントの申請自体には費用は必要ありませんが、申請書類に添付する「各省エネ性能を証明する書類」の発行手数料などに費用がかかる場合がありますので、住宅を取得した業者（請負業者・分譲業者）に必ず確認をして下さい。対象となる期間については2021年10月31日までに契約（請負・売買）を締結したもの、申請後ポイント発行までの期間については、申請受付数、審査内容、ポイントの受け取り方法などによって異なるようですので、制度の対象となる方で書類が揃う方については、速やかに申請をした方が良いと思います。

Q：住宅資金贈与の非課税枠について教えて下さい

住宅取得資金等贈与税の非課税枠について国税庁のHPを見てみると、「父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等の対価に充てるための金銭を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、定める非課税限度額までの金額について贈与税が非課税となります」となっており、非課税限度額については、「住宅用家屋の新築に係る契約の締結日が令和2年4月1日から令和3年12月31日までの場合、「質の高い住宅」で1,500万円、それ以外の住宅の場合で1,000万円」と書かれています。つまり、住宅を新築または取得する時に両親や祖父母から資金提供を受ける可能性のある方は、一定の要件を満たせば定められた額の非課税枠を利用することできるという時限的な特例制度です。客観的にみても、非課税枠も大きく、節税メリットも高い制度となっていますから、利用することが可能な方においては積極的に活用すべきものだといえます。

制度を利用するには「一定の要件」を満たしておく必要がありますが、受贈者の要件として、①日本国内に住所を有していること、②贈与者の直系尊属であること、③贈与年の1月1日において20歳以上であること、④贈与年の所得金額が2,000万円以下であること、⑤贈与年の翌年3月15日までに住宅の新築もしくは取得をおこない居住をすることとなっています。また、対象となる家屋の要件としては、新築または取得の場合、①住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下であること（特例として所得1,000万円以下の受贈者に限り40㎡以上）、②住宅が建築後使用されてないことになっています。それから、非課税限度額が500万円加算される「質の高い住宅」の要件としては、①断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上の住宅、②耐震等級2以上又は免振建築物の住宅、③高齢者等配慮対策等級3以上の住宅となっており、全て書類により証明されていることが必要とされていますので、新築または取得する住宅が要件に適合しているかを住事前に住宅会社等に確認をしておく必要があります。

注意する点として、この制度を利用するには贈与を受けた翌年の確定申告にて必ず税務署に申請をする必要があります。申請することを忘れた場合は非課税枠の特例は受けられなくなってしまいますので、贈与を受けた時点から申請の準備をしておくことをお勧めします。

Q：すまい給付金をもらう条件は？いつまでに申請すればいいですか？

すまい給付金は、消費税率引き上げによる住宅取得の負担を緩和するために創設された制度です。消費税率10％の今日においては最高50万円の現金給付が受けられるという住宅取得の補助制度となっています。まず、すまい給付金が受けられる条件ですが、住宅ローンの利用者については、①自らが居住すること、②床面積40㎡以上の住宅で施工中に第三者の検査を受け一定の品質を確認されていること、③申請者の収入が年額775万円以下であることとなっており、現金取得の場合は、住宅ローン利用者①の要件に加え、①フラット35Sと同様の条件を満たすこと、②50歳以上であること（住宅を引き渡された年の12月31日時点）、③申請者の収入の額の目安が650万円以下であることとなっています。

次に給付金の支給額ですが、申請者の収入により段階的となっており、収入が450万円以下の場合で50万円、450万円を超え525万円以下の場合で40万円、525万円を超え600万円以下の場合で30万円、600万円を超え675万円以下の場合で20万円、675万円を超え775万円以下の場合で10万円となっています。給付金の対象となる契約期間は、新築の場合で令和3年9月30日まで、分譲住宅・既存住宅の場合で令和3年11月30日までとなっており、引渡し・入居期限はともに令和4年12月31日までとなっています。

給付金の申請に関しては申請書を手に入れなければなりませんが、申請書はすまい給付金のHPからダウンロードすることができます。申請書に必要事項を記入し、添付書類を取得のうえ、すまい給付金事務局へ郵送もしくは持参により申請をするようになります。申請期限は引渡しを受けた日から1年3ヶ月以内となっていますので、ここは気を付けるようにして下さい。給付金の申請は自己申請が基本ですが、住宅会社が申請を代行することも認められています。尚、申請書類提出から給付金受取りまでは概ね1.5ヶ月から2ヶ月程度となっているようです。

すまい給付金は、住宅取得時に大きな負担となる消費税に対して住宅取得者の負担緩和のために創設された補助制度です。貴重な現金給付の補助制度であり、多くの方が対象となるように制度設計されていますから、適用を受けられる方は忘れずに申請をするようにして下さい。

Q：住宅ローン減税の改正ポイントについて教えて下さい

住宅ローン減税とは、10年以上の住宅ローンを組んで住宅を新築・購入をした方に対して10年間にわたり年末時点の住宅ローン残高の1％を上限とした額を所得税・住民税から控除するという制度です。令和3年度の税制改正において以下のような改正がなされました。改正のポイントは2つ、①住宅ローン減税の3年延長の特例措置が令和4年12月末まで延長、②住宅ローン減税対象の住宅床面積が50㎡以上から40㎡以上に緩和の2点です。

改正点を少し詳しく説明しますと、①の住宅ローン減税の特例措置の延長は、令和元年度に消費税増税対策として最長10年だった期間を3年間延長するという特例措置が取られましたが、今回の税制改正でこの13年間の特例期間を令和4年12月末まで延長しました。ただし、注文住宅の場合は令和3年9月末までの工事請負契約、分譲購入の場合は令和3年11月末までの売買契約を締結された方が対象となりますので、契約期限については注意が必要です。続いて②の住宅ローン減税の対象の住宅の床面積50㎡から40㎡への緩和についてですが、従来は適用要件であった床面積50㎡以上が対象となっていたものを床面積40㎡以上であれば住宅ローン減税が受けられるように改正されました。ただし、対象となる面積の所得制限が引き下げられ、通常、合計所得3,000万円以下となっていた所得制限が、床面積40～50㎡未満の場合は合計所得額1,000万円以下と改正されていますので、こちらも注意が必要です。

また、住宅ローン減税の改正に合わせるように住宅取得の補助金である「住まい給付金」の対象期間延長や給付金対象となる床面積の緩和も改正されました。「住まい給付金」は所得に比例して10万円から50万円の現金給付が受けられる補助金制度ですが、「住まい給付金」と「グリーン住宅ポイント」は併用して利用することができますので、これらを上手く組み合わせて活用するとよりお得に住宅取得が可能となります。

住宅取得に不可欠な住宅ローンですが、超低金利、条件の緩和、ローン減税の期間延長、他の補助金との併用など現在はお得に利用できる環境が整っています。ここ数年で住宅取得をお考の方にとっては計画を具体化するチャンスだと思いますので、一度資金計画を立てて検討してみるのもよいかと思います。ただし、住宅ローンを借り過ぎるような計画にならぬよう、ご自身のライフプランシュミレーションをしっかりと立てて、実行可能な返済計画で利用するということが大切です。

Q：グリーン住宅ポイントは他の補助制度と併用できますか？申請と流れも教えて下さい

グリーン住宅ポイントは、「グリーン社会実現のため一定の省エネ性能を有する住宅取得やリフォームをおこなった者に対して新たな日常や防災などに対応した追加工事や様々な商品と交換できるポイントを発行する」という国の住宅取得支援制度です。対象となるのは2020年12月15日から2021年10月31日までの住宅取得等で、発行ポイントは住宅取得の場合で30万～100万ポイントとなっており、商品交換期限は2022年1月15日までとなっています。

ご質問の他の補助制度とグリーン住宅ポイントが併用できるかということですが、原則として補助対象が重複する国の他の補助制度とは併用ができないとなっています。例えば、「地域型住宅グリーン化制度」、「ゼロエネルギーハウス支援事業」、「ZEH化による低炭素事業」などは併用ができません。ただし、地方公共団体の補助制度については国費を充当されているものを除き併用は可能となっており、住宅取得補助金である「住まい給付金」や住宅ローン減税等の税制優遇も併用することが可能です。

グリーン住宅ポイントの申請と流れについてですが、基本的にポイント発行申請は工事完了後におこなうことになっています。ただし、注文住宅や分譲住宅などについては必要書類が整っていれば工事完了前に申請することができます。申請手数料は不要で、申請手続きは原則請負工事発注者、売買契約の購入者となっていますが、工事請負業者、分譲業者が代理で申請することもできます。工事完了前の申請では工事請負契約書や売買契約書の写しが必要となりますので、工事請負業者、分譲業者に代理申請をお願いするのが現実的と思われます。

注意する点として、工事完了前にポイント発行をした場合においては完了報告が必要であり完了報告には期限が定められているという点です。戸建住宅の場合は2022年4月30日までに、階層が10以下の共同住宅の場合では2022年10月31日、階層が11以上の共同住宅では2023年4月30日までが期限となっています。仮に完了報告の提出をおこたった場合は利用済みのポイントについて返金が必要となりますので注意が必要です。

国の住宅取得の補助制度は次世代を見越した住宅取得を促進する目的だけでなく経済対策の一環としておこなわれています。様々な補助金や税制優遇措置など上手く組み合わせてご自身の住宅取得計画を進めてみて下さい。