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コラム

2017.03.07

リノベーション

日差しに春の兆しを感じる今日この頃です。これからは三寒四温を繰り返しながら暖かくなってくるんでしょうね。さて、「リノベーション」という言葉を最近よく耳にすることが増えました。中古住宅を買ってリノベーションするというような広告を目にすることが多くなっています。

「リフォーム」という言葉は昔からあります。「リフォーム」も「リノベーション」も何となく同じような意味かなと感じますが、何が違うんでしょうか。国土交通省の定義では、「リフォーム」は古くなったものを新しくする、老朽化したものを建築当初の性能に戻すという「修繕」、「リノベーション」は新築時とは違う目論見で次元の違う「改修」となっています。

簡単に言うと、「リフォーム」は間取りなどは変えず、壁紙を張り替えたり設備を新品に変えたりする工事、「リノベーション」は間取りや用途を変え、元々の建物の使い方や性能など違う次元に変える工事ということです。最近のエンドユーザーは、個性を重んじ、デザインに興味があり、自分らしさが好きで、情報も豊富です。また、新しいもの(新築)にさほど興味がありません。古くなった住宅を安いコストで手に入れ、デザイナーと一緒に自分達だけの空間を作るということに興味を持つのです。

実際、住宅も余っているという現実もあります。岡山県内では空家は15%ほどあると言われていますが、人口が減り始めた現在、今までの様に皆が新築を建てても将来困るだけというのも本音でしょう。利用されなくなった古い家屋を、お洒落な若い世代が上手く活用するというのは、コスト的にも、世代ニーズにもあっているのです。このようなことで「リノベーション」が増えたのです。これからもっと増えていくと思います。弊社の住まいづくりコンサルティングでも「リノベーション」に関する相談が増えている中、こんな売買物件を取り扱わさせていただくことになりました。

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中古マンションですが、既に中は撤去してスケルトン状態にしての売買物件です。スケルトン状態は「リノベーション」に興味ある方から見るとイメージが沸きあがって仕方ないかも知れませんね。今後はリノベーションに関するコンサルティングを充実させていこうと思います。

2017.02.07

中古住宅

2月も半ばになりました。立春を過ぎれば寒さと暖かさが繰り返す日々、季節の変わり目は天候も荒れ模様で、北風が強く寒気が流れ込む日は真冬並みに冷え込み、南風の暖かい空気が入り込む日はポカポカ陽気になったりと体調管理には難しい季節です。風邪など引かないように気を付けないといけませんね。

さて、昨年秋から今日までの約半年間、住まいづくりコンサルティングでは中古住宅を買ってリフォームをしてという案件を立て続けにいただきました。現在は住宅ローンの金利も低く、新築住宅を建てる環境も非常に良いのですが、世情を反映しているというのでしょうか、中古住宅&リフォーム(リノベーション)を希望されているエンドユーザーがとても多いように思います。

中古住宅を購入するメリットはいくつかありますが、一番は新築に比べイニシャルコストが断然安く収めれるところでしょう。相応のリフォームをしても新築よりは断然安く収まります。また、既存住宅ですから目で見て確認出来る点もメリットです。新築のように図面だけで判断をしなくてよいのは素人には有り難いです。

それに加えて、住宅を必要とするメインの世代である30代のエンドユーザーは、私達の世代(40代後半から50代前半)とは違い、皆と同じものを好まない、自分だけの空間を楽しみたいという方が多く、自分で自由にアレンジすることが出来る中古住宅を好んでいるように思います。経年変化したものに趣を感じ、自分の色に染めていくという方にとっては、住宅会社の意向が強く反映される新築には興味が湧かという感じなのでしょう。

現在、住宅のストック数は何年も前から世帯数を上回っている状態が続いていて、住まなくなった住宅が市場に沢山出て来ています。(岡山市内の空家率は15%程度と言われています) 今の新築着工が変わらない限りこれからも増えていくでしょう。中古住宅を求める方には朗報ですが、世の中に出てくる中古住宅全てがリフォームをするだけで良いレベルなのかというと、残念ながらそんな事もないのです。チェックしなければならない点、自分の用途に合うのかを確認しないといけな点があるのです。

中古住宅を購入するポイントというのはネット等でもいくつか紹介されています。ただこれは、不特定多数の方にあてはまる一般的なポイントでしかありません。実際には各買主の目的に沿っているか否かを見極めなければなりません。住まいを必要とする動機に沿った、リフォーム計画の内容に合う、資金調達がクリアできる物件を探さなければならないのです。

中古物件を購入してリフォーム(リノベーション)をご検討の方、サポートが必要と思われている方がいらっしゃいましたらお気軽に弊社の住まいづくりコンサルティングにご相談下さい。

2016.12.23

今年も終わります

冬らしい寒い日も時々ありますが、比較的暖かい日が多い今年の冬です。まだ、風邪は流行っていないようですが、寒暖の激しい時の方が風邪を引きやすいので気を付けねばなりませんね。
今日は23日、今年もあと一週間ばかりになりました。毎年同じことを言っていますが一年経つのは本当に早いです。これは歳のせいだけでなく、現在のスピーディーな世界がさらに加速しているからなのでしょうか。

さて、今年を振り返ってみると、一言で言うと「何かモヤモヤしたハッキリしない1年」でした。個人的にもいろいろな変化が起きた年で、プライベートでも仕事でも節目を感じることが多かったです。
住宅産業に目を目を向けると、異常と言えるまでの住宅ローンの低金利が加速しました。今や10年物の住宅ローンは0.7%前後、フラット35においては通年で1%を切る金利になりました。

デフレ脱却の為とは言え、このような金融政策をいつまで続けるのかと不安になってくるくらいのレベルです。ただ、超低金利の割には新築を計画する方は多くなかったように思います。エンドユーザーの住宅に対する考え方が変わってきたこと、潜在需要の先細感を強く感じました。相続に絡む不動産売却の相談や資産活用の相談、空家を抱えていて困っている方からの相談など、時世を感じる相談事は多かったです。人口減少というかつて経験をしたことのない領域に本格的に入ってきた事を実感しました。

低金利を活用した賃貸住宅は需要が大勢でしたが、投資家のマネーゲームの領域になっている感が強く、バブル状態になっているのは明白です。2017年は大きく転換するかも知れませんね。
ざっと振り返ってみるとこんな1年でした。来年はどんな年になるのでしょう。不動産を通じて、様々な出会いがあることを楽しみにしながら年の瀬を迎えたいと思います。

2016.10.14

ここ最近の住宅事情

ここ最近すっかり秋らしくなりました。心地よい気持ちのいい気候が続いています。やっぱり秋は過ごしやすくていいですね。

さて、ここ最近の住宅事情について少しお話します。今年初めの日銀のマイナス金利政策で住宅ローン金利は史上空前の低金利、住宅取得の減税措置も昨年からタップリ手当され、住まい給付金などなどの補助制度も充実と、住宅を取得する環境は整い過ぎているくらい良い状況です。
また、不動産流通においては、昨年見直されたの相続税の改正、今年初めに施行された空家法案、中古住宅促進を促すインスペクション制度や瑕疵保険制度の充実など、不動産流通を促進するような政策が次々と打たれています。

こういう状況が整うと不動産売買や住宅新築が増えていくのですが、今回は市場では少しおかしな現象が起きています。住宅建築も不動産流通も全体では前年より落ち込むような事にはなっていませんが、特定な形での取引やとても偏った建築工事の形態が増えており、将来大丈夫なの?と思うようなことになってきているのです。

岡山市や倉敷市では特に土地を買って家を建てるという潜在需要が高いエリアですから、本来なら個人住宅用地が市場に多く出てくるのですが、今回はそのような形になっていません。土地を買って家を建てるというケースは少なくなっています。個人住宅用地の流通が非常に悪くなっているからなのです。なぜそんな事になってしまったのでしょうか。今回のような金融政策や建築の需要を喚起する手立てがされれば当然不動産流通は活発になります。当然、住宅用土地も市場に出てくるのですが、今回は、先にマンション用地、分譲建売用地、賃貸住宅用地として取り込まれてしまったからなのです。

金利が安く設定されインフラを起こすような政策がなされると不動産投資にお金が流れます。特に不動産収益物件に人気が集まりますが、中でも比較的投資資金が少なくて済むアパートへの投資が激増してきます。高度成長の折ならば住宅の需要も旺盛なのでそれでもいいですが、人口が減り始め、空家率が20%近くになっているのにも関わらず今回も起きているのです。建築業者や不動産会社などはその投資需要を見越して土地を高値でまとめて買いしています。

また、ローコストの建売分譲をしている建築会社の買い占めも目立ちます。首都圏から進出してきたローコスト住宅を手掛ける建築会社が、土地を30坪程度に小さく切り、30坪程度3LDK の建物をまとめて4~5棟建て、築10~20年の中古住宅と変わらないような金額で売買するというビジネスモデルです。土地の仕入れが命ですので、高値でまとめ買いをしています。

そして、既存の住宅メーカーやマンションデベロッパーも建築の確保と販売供給の維持を確保するために負けじと土地を買いあさります。弊社には、住宅会社を自由に選びたいというお客様から、建築条件の無い住宅用地を探して欲しいという依頼が多くありますが、上記のようなことからか個人住宅用地の情報が枯渇し、手に入れることがとても困難になっています。個人向けの住宅用地の市場への情報量は非常に少なくなってしまっているのです。

このような歪な状況が続くことは良いことではないと感じます。時代は繰り返すと言いますが、不動産、住宅業界の現在の状況は25年前のバブル崩壊や10年前のリーマンショックの時を思い起させるような危うさを漂わせています。これからの住宅取得おいては、少し冷静になって一歩引いた目線で見ていかなければならないかも知れませんね。

2016.08.20

N様邸 地鎮祭

猛暑日が続く8月の吉日、住まいづくりをお手伝いさせていただいたN様邸の地鎮祭に参加させていただきました。当日は雲一つない快晴、地鎮祭日和ではありましたが、当然のことながら日差しは強烈で、参加の皆さんは汗をいっぱいかきながら地鎮祭に望まれていました。

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N様とは、私が各所で行っている住まいづくりの相談会などで顔を合わせるようになり、ご計画が具体的になってからは建築会社選定などでのコンサルティングでお付き合いをさせていただくようになりました。お付き合いはかれこれ4年ほどになります。コンサルティングを利用されるお客様の中でも、長くお付き合いをさせていただいたお客様です。

N様は、当初住宅メーカーで建築することを希望されていました。お休みごとに各住宅会社のお話を熱心に聞かれ、また提案などもいただきながら計画を進められましたが、右往曲折を重ねながら、最終的には地元大手工務店さんで建築をされることになりました。住まいづくりにおける満足感というものは、施主がそのプロセスに納得できるかで決まります。また、施主の立場を尊重し、物事を同じ目線で一緒に考えてくれる人(建築会社)と出会えるかが大きなポイントになります。N様は建築会社の選定に相当なお時間を掛けられましたが、納得感と信頼できる人との出会いがあったからこそ、この度の建築会社を選ぶことができたのです。

施主にとって、建築会社を選ぶということはとても困難な作業です。何を観点に見ていけばいいのか分からないという方もいらっしゃると思います。何を基準に選んでいくのか迷っている方、絞り込みをするサポートを必要とされている方など、住まいづくりに悩まれた時には、ぜひ、住まいづくりコンサルティングを活用を考えてみて下さい。住まいづくりコンサルティングを利用することで、理想の建築会社がきっと見つけられます。

2016.07.02

ついに1%を切ったフラット35の金利

7月に入った途端、暑さが本格化してきました。これからやってくるだろう猛暑の始まりを感じさせます。今年は去年以上と言われている暑さが予想されていますから、体調管理には十分気をつけないといけないですね。

さて、7月1日に衝撃的なニュースが飛び込んできました。住宅支援機構の住宅ローン・フラット35の金利が1%を下回ったのです!日銀がマイナス金利政策を始めて数ヶ月ほどが経ちますが、この間、長期国債の金利はマイナスになり、それにともない住宅ローン金利もどんどん下がっていたのですが、ついに、全期間1%を下回る金利0.93%(21年超)になってしまったのです‼

低金利が当たり前になったしまった昨今では、その凄さは分からないかも知れませんが、本当、これは無茶苦茶凄い事なんです。さらに、現在のフラット35では、一定以上のクオリティを持つ住宅に当初10年間に限り金利の優遇措置(35S)があるのですが、これが適用されると当初10年間の金利は0.63%(21年超)になってしまいます。もちろん、11年目以降は基準金利の0.93%には戻りますが、それでも無茶苦茶安い!というのが率直な感想です。今までの住宅ローン金利などと比較して破格の条件ですし、通期固定で1%を切るというインパクトがかなり大きいです。

ちなみにですが、私が22年前に住宅を取得した時の金利は、住宅金融公庫が4.9%、民間の住宅ローンが6.0%でした。当時、住宅ローンを借りると利子を含め借りた金額の代体倍額を払うという感覚でした。(2,500万円を30年払いで5.5%の金利の場合、支払総額は5100万円くらいです)金利が1%を切るレベルというのは、上記と同じ条件で金利だけを変えると返済総額は借りた金額の大体1.15倍くらい(0.93%の金利だと支払総額は2860万円です)ですから、その差がどれだけ大きいかということがよく分かると思います。利息負担が減る分借入が増やせたり、早く支払いを終えることができるのです。

話を戻しますが、ここ3年くらいは、アベノミクスの政策で、不動産、建築費、人件費は高騰、法規制による付帯工事も負担増、消費税増税などの負担増と、住宅購入者にとっては購入を躊躇してしまう環境が強まっていましたが、今回の件はそれらすべてを吹き飛ばすくらいのインパクトがあります。
だからと言って慌ててことを進めることはよくありませんが、消費税増税以来、低迷をしていた住宅業界にとっては大きな起爆剤になることは間違いないでしょうから、年末にかけていろいろなキャンペーンなどが催されるでしょう。

2016.06.25

住まいづくりコンサルティング お引渡し

梅雨の真っただ中、連日雨が降り続いています。特に今年は中国地方は雨が多いようで、珍しく福山で浸水被害が出たりしています。天気予報では今後も雨の降り方には警戒が必要とのことですので気を付けないといけませんね。

さて、先日住まいづくりコンサルティングで長らくお付き合いをさせていただいたお客様I様のお引渡しがありました。I様とは住まいづくりのご相談いただいてから4年弱のお付き合いです。土地探しから住宅会社選定、実施設計、工事中のサポートと弊社におけるコンサルティングメニュー全てをご利用いただきました。

ご計画当初は3人様ご家族でしたが、建物引渡し時点では4人家族になっておられ、月日の流れを感じました。実際、このように長くお付き合いをさせていただくお客様はいままで数えるほどです。長きに渡りお付き合いをさせていただけたことはコンサルティング冥利に尽きます。
I様の住まいづくりにおいては、ここでは書ききれないほど、表現するのも難しい出来事、本当に様々な事がありました。珍しいやり方にトライしたこともありましたし、時には不運な事が続く事に嘆くこともありました。過ぎれば思い出話のようになりますが、実際には心折れそうになることもあったのです。

コンサルティングで大切なのはクライアントとの信頼関係です。事を進めていくと上手くいくことばかりではありませんし、思いがけないトラブルもあります。そのようなことが起きた時には、打合せを重ねて今後の対応を考え進めていくのですが、クライアントから信頼をいただけてるからこそ、それをし続ける事ができるのです。I様からは 全幅の信頼をいただけました。だからこそ誠心誠意お手伝いができたのです。

良いご縁に出会い、信頼をいただき、期待に応えて誠心誠意仕事をする、これが私のポリシーです。完工立会い時に、I様からいただた感謝の言葉と、走り回られているお子様を見ていると、いままでの苦労は報われます。これからも、良縁に巡り合えるよう、日々努力し業務に取り組んでいきたいと思います。

2016.05.27

「住まいと不動産の相談室」

今日は暑さも一息。久々に湿気の無い、暑くない、一日でした。さて、スタイルプランニングは、住まいづくり、不動産売買のエンドユーザー向けコンサルティングを主な業務として行っていますが、10年が経過してもまだまだ世の中への認知度は低いと感じています。

コンサルティング業務の中身が説明しにくく分かりにくいという面や、コンサルティングという言葉自体にピンとこないというがその理由の一つでしょう。たまたまご縁があって弊社の業務を利用いただいたお客様には、「こういうサービスはエンドユーザーのメリットが大きいので、もっと誰でもが利用できるように告知をしたらいい」と言われます。

とても有り難いお言葉を頂戴するのですが、現状では、それをしていくことは中々難しいという現実の壁もあります。ただ、もっと分かりやすく、受け入れやすくしていくことは必要だと思いますし、屋号を見るだけで何をする会社なのかがすぐ分かるという工夫も必要でしょう。

そこで、現在、セミナーや相談会で使っている「住まいと不動産の相談室」というタイトルを弊社の屋号にしてみてはどうかと思っています。この文言は、見れば誰でも理解できる言葉ですし、悩みを抱えている方にはダイレクトで伝わる文言だと思います。まさに弊社が行っている業務をそのまま映し出している文言と言えます。これからは「住まいと不動産の相談室」をあちこちに掲げていきたいと思っています。

2016.03.15

ラジオ番組

昨年の4月から取り組んでいました「FM790レディオモモ」のラジオ番組、「不動産と住まいの相談室レディオモモ出張所」がこの3月19日で終了します。先日、その最後の収録がありました。

 

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この番組のスポンサーは(株)カーサ・カレラさん。私の仕事の最大の理解者でもある木口社長さんが、自社で行っているイベントのタイトルをそのまま使う形で番組のバックアップしてくれました。そして、番組の肝でもあるパーソナリティを務めていただいたのがデザイナーの内山さん。デザイン会社(株)IMPの代表兼デザイナーをされている方で、昔TV番組の司会もしていたという異色の経歴を生かして進行役を務めていただきました。

番組では、エンドユーザーと同じ目線である内山さんが、不動産や住まいに関する相談事を投げかけていただき、それに対して私が答えていくという構成で進行しました。最初頃は堅い話も多かったですが、慣れるに従い、様々な問題を、分かりやすい形でお話をさせていただけたように感じます。実際、番組の反響もあり、私が行っているセミナーや相談会の会場で「この前ラジオで話されていたあの・・・」という感じで話をされてこられる方も多かったです。

1年という期間限定でしたが楽しい時間を過ごさせてもらいました。このような形で、エンドユーザーの住まいづくりや不動産取引をサポートするのも面白いと感じましたし、ラジオという媒体で個人向けの不動産コンサルティングを知っていただいたのも良かったと思います。そして、ラジオ番組の運営スタッフの方々とも、貴重な意見交換ができたことも財産になりました。今後も、個人向けの不動産コンサルティングを知っていただくことや、住まいコンシェルジュという業務を知っていただく活動などを、新しい形で伝えていくチャレンジを続けていきたいと思います。

2016.03.12

お客様の地鎮祭

今日は朝一番に住まいづくりコンサルティングでお手伝いをさせていただいた、O様の地鎮祭に参加してきました。空気は冷たかったですが、雲一つない快晴で、春の暖かい日差しが降り注ぎ、とても気持ちのいい地鎮祭でした。地鎮祭とは、土木工事や建築工事などで工事を始める前に行う、その土地の神(氏神)を鎮め、土地を利用させてもらうことの許しを得る催事です。日本では宗派に問わず昔から行われていますが、住まいづくりにおいて一つの大きな区切りとなるイベントの一つです。

今年の5月でエンドユーザー向けの住まいづくりコンサルティングを始めて10年になります。数えてみると延べで155件のお住まいをお手伝いさせていただきました。エンドユーザーが自分にあった住宅を自由に選べ、建築会社の都合で進む商談を施主側の都合とフィフティフィフティにし、納得の住まいづくりとなることを基本理念として始めた事業ですが、当初は利用してくれる方がいるのだろうかと不安を感じながらでした。

私がクライアントと出会うのは、お客様からの紹介もありますがセミナーや相談会を通じてが多いです。お互いのことを知るにはそのような機会を利用するのが一番いいのでしょう。顔を合わせて話をすることで人となりを知ることができます。互いの価値観や考えが合うと思ええば個別相談を受けるようになり、そこから住まいづくりのサポートが始まります。

コンサルティングの最大の山場は住宅会社の選択です。建築の素人である施主は建築会社のことを知るすべがありませんし、選択を間違えれば大きなトラブルを招くことになります。施主の考えを細かく確認し建築会社の選択という困難な課題を一緒にクリアしていきます。建築会社の選択がで無事きれば細かな打ち合わせを重ね、全ての事柄が完了した暁に地鎮祭を迎えるのです。

地鎮祭をおこなうことで施主は家を建てることを実感します。ここまで来たという安堵感、いよいよ工事が始まるという期待感、家を建てれるという喜び、施主だけでなく家族や親族も皆笑顔に満ちています。これらを目の当たりすると、この仕事を始めて良かったとやりがいと責任感を強く感じます。地鎮祭は施主だけでなく私自身にもいろんなことを思い起こさせてくれるのです。
今日の地鎮祭参加で、あらためて仕事の意義とやる気を与えてもらえました。

2015.12.28

本日は仕事納めです。

本日、2015年の仕事納めとなりました。お手伝いをさせていただきましたお客様、仕事を通じてお取引させていただきました業者様、一年間、大変お世話になりました。ありがとうございました。
2015年は、セミナー・相談会は延べで71回の開催、コンサルティングを通じてお住まいづくりをお手伝いさせていただいたお客様が14件、不動産を購入いただいたお客様は20件、コンセプト住宅建売プロジェクトの取組が1件という1年でした。

ご縁があって皆様と出会い、住まいづくりに携わらせていただき、仕事を重ねるたび新しい感動をいただけたことに本当に感謝しております。来たる新年も、本年と同様に、1件でも多くの住まいづくりのお手伝いができますことを願いつつ、仕事納めとさせていただきます。

皆様、良いお年をお迎え下さい。
株式会社スタイルプランニング
代表 中川 雄二

2015.11.27

2015 京都の紅葉

ここ2、3日、本格的な寒さになってきました。暖かい日が続いていた11月ですが一挙に冬になった感じですね。さて、先日京都に紅葉狩りに行ってきました。古い建築物を見るのが趣味なんで時間が出来れば京都に行きたいと思ってたところ、たまたま平日に都合がついたので早速段取りして行ってきました。紅葉シーズンなんで定番ルートでお寺めぐりをしようと、まずは京都駅からすぐの「東福寺」から。秋の京都のド定番です。紅葉はもうちょっとって感じでしたが、でもやっぱり素敵でした。

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次に南禅寺山門からのショットです
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そして、天授庵。ここの回廊庭園の紅葉はすばらしいです。
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ぐる~と池の周りを回って・・・
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この後、天気がぐづついてきたので紅葉狩りを終えて、近くの「京懐石八千代」で湯豆腐食べてゆっくりしました。日頃は時間に追われていることが多いですが、たまにはこんな時間を過ごして気分転換するのもいいものですね。
また来よっと。

株式会社スタイルプランニング

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