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コラム

2007.03.27

新年度を前に

今年の冬は暖冬だったゆえ、冬を実感しないまますぎた感がありますが、毎年この時期になると気持ちが引き締まる思いがします。
 
新年度に生活環境が大きく変わる方々も多くいらっしゃると思いますが、これを機会に何か新しいことに取り組まれる事をお奨めします。
 
住宅コンサルとしてお奨めしたいのは、住宅取得の折に役立つ財形住宅貯蓄です。財形住宅貯蓄は、勤労者の持家取得の促進を図ることを目的とした勤労者財産形成促進法に基づく貯蓄で、定期に給与天引き預入により積み立てるものです。給与天引きですから貯蓄するには最適の方法ですし、一定の期間続けると利息も非課税になります。また、公的機関で最も安い金利の財形転貸融資が使えるのも魅力の一つです。
給与天引きで取りが少なくなっても、最初に引かれていればそれなりに生活をするものです。その生活に慣れた頃にもう少し財形の天引き額を増やします。そうやって続けていくと、知らず知らずのうちに結構な金額が貯蓄出来ます。
実は、これは住宅ローンのシミュレーションにもなります。家賃+天引き額がローンの支払い可能額と思って下さい。今まで支払った事の無いローンを組むのは不安が付きまとうものです、ローン支払の訓練だと思って財形貯蓄を始めてみてください。
 
財形貯蓄の本当の効果は、実際に借入れを申し込んだ際に出てきます。財形転貸融資なら最高貯蓄額の10倍まで借入可能です。(上限あり)民間のローンを使用する場合にも、長期間に亘ってこつこつ貯蓄を続けてきた方と見られますので、貸付けに対しての個人信用はより高くなります。
 
住まいづくりを将来的にお考えの方は、メリットあってデメリット無しの財形貯蓄を是非始めてみてください。最初の一歩なくしてスタートは切れません。頑張りましょう。

2007.03.23

年度末 引越し

時節柄、引越しの車を多く見かけるようになりました。
年度末は仕事の転勤や学校の就学もあって一年でもっとも引越しが多い時期です。それを見こして中古住宅や建売住宅の広告もこの時期は大変多くなります。
賃貸住宅の場合、引越し費用の他に敷金や礼金、業者への仲介料等がかかります。お子さんのおられるご家庭では、学校が変わることによる新しい制服や教材費もかかったりします。
結構出費がかさむもので、これを機会に住宅取得を考えようかという方がいらっしゃるのもうなずけます。
賃貸住宅に支払う家賃も、自己資産の為に払うローンも同じ住居費です。いつかはマイホームと思っている方でしたら、自分の物になる支払の方が納得感もあります。
そうなってくると、購入計画が動き出すのですが、注意点は購入をあせらないという事です。不動産という大きな買物をする訳ですから、物件の確認はさることながら、近隣の評判、利便性、重要な資金計画等は十分検討出来る時間を確保して下さい。
業者さんによっては、「年度末だから決算割引が出来ます」と言って、契約を早期に迫るケースもあるかもしれませんが、物凄く急がなければならない理由がハッキリしている場合を除いては避けられた方が得策です。実際トラブルや後悔は、こういうケースの時に起こるものです。
急がば回れの精神で購入検討をしましょう。

2007.02.26

不動産市況

現在、岡山での不動産の取引が活発になってきています。
昨年来、デベロッパーを中心に大型の取引が増えてきていましたが、最近では個人の方の住宅用地の購入意欲も高くなってきており引き合いが増えています。
景況感が良くなり、ここ10年来の不動産不況から見れば歓迎すべきことですが、気になるのは地価の上昇です。
現在のところは、人気のある特定の場所だけ高くなっていますが、そうでない所は以前と変わらないという状況でバブル時代のように全体が一律に上がるような現象にはなっていないのが救いです。
バブル時代のように実態とかけ離れたところでのマネーゲームのようにだけはなって欲しくないと願います。
その為にも周りに踊らされる事無く、冷静に客観的に「なぜ必要か」「自分の購買能力」等を考えて購入決定を行うように心掛けて下さい。

2007.02.11

会社の破産

今年になって岡山市内の工務店がいくつか破産しました。
直前まで大きな広告をしていたところもあったせいか、被害にあわれた購入者の方がいらしゃるように聞きました。
過去に同様の件で相談がありましたが、破産申請をした後ではどうする事も出来ません。手続きが司法の場に移ってしまっている事もあり、個人的な対応は出来なくなります。手続きが進み、債権者(契約者)に対する方向性が出るまで待つしかないのが実情です。
トラブルを避けるには、資金繰りの危なくなっている会社を避けるしかないのですが、上場企業でもない限り一般の方が経営実態を把握する事は困難かと思います。
そんな中で出来る事としては、同業者や金融機関の方にいろいろ尋ねて見ることぐらいでしょうか。(知人が要ればベターです…)
「火の無い所に煙は立たない」と言われる通り、何かあれば変な噂を耳にするものです。万が一、そんな噂を聞くようなら慎重に対応してみて下さい。
今回のケースで私が実感したのは、住宅雑誌や広告チラシは広告主の実情とは全く違う顔を持っているケースもあるんだという事です。
広告宣伝には十分気をつけましょう。

2007.01.27

前回の続き・・・

前回、岡山のマンション事情について少しだけ紹介しましたが、それに関して数件メールをいただきました。
そんな中で単刀直入に「岡山でのマンションの購入が得か損か?」という質問がありました。
これは難しい質問です。利用の仕方や購入の動機によって様々な見方があるので一概には損得は言えません。ただ、私の意見は岡山でのマンション購入は限定された場所次第でそれを外すと得は無いと思います。
本来マンションを立地するような場所は地価が高く、とても個人住宅を建てるような場所では無い地域(駅前とか容積率の高い地区)です。
岡山駅前など市内中心部はそれに当たりますので、この様な場所のマンションは本来のメリットが生かせ資産価値も高く問題はないでしょう。
損だと思うのは郊外マンションです。販売価格も手頃でお求め安い物が多いのですが、正直マンションの立地場所としては当てはまっていません。
この様な立地のマンションは将来中古価格が値崩れしてしまい資産価値が極端に悪くなります。よって住替が困難になり、賃貸価格も高く望めません。
岡山は近県に比べて地価の安い地域です。平野が広く環境の良いところが四方にあります。一戸建てが可能な場所には本来マンションは適しませんからその当たりを気を付けて検討して下さい。
安いからと言って下手な買いにならぬよう気をつけましょう。特にローンをする買物ならなおさらです。

2007.01.21

マンション購入

最近、無料相談で多いのが「マンション購入」についてです。
当社では、新築住宅の請負工事を業務のメインとしていますが、現在の世情も反映してか「マンションの購入」に関しての相談事多くなっています。
マンションは出来上り品の購入ですので「売買契約」になります。
いわゆる建売住宅の購入なのですが、実際には建築中にモデルルームを見て購入を決断する、というのが他と大きく違うところです。(この業界では建物が完成するまでにいかに完売出来るかどうかがポイントのようです)
相談の多くは、
「住み替える時にいくらで売れるのか?」
「戸建てとマンションでは将来を考えたらどちらが良いか?」
「共同住宅であるデメリットは?」
など、購入後の展開についてのアドバイスを求めてこられているケースが多く、ほとんどの方が「購入は決めているが最後に客観的な意見が聞きたい」との思いでご相談いただいているようです。

2007.01.12

コンサルタントが増えてきた

昨年末から今年にかけて住宅購入のセカンドオピニオンを業務としたコンサルタント会社が数社出来たようです。
以前もお話しましたように、首都圏では多くの方が代理人を活用して不動産を購入していますが、岡山でもようやくその流れがきたように感じます。
不動産の購入に関してプロがお手伝い(バイヤーズエージェント)をしたりアドバイスを行ったりするということは、消費者側の味方が増える意味では大いに歓迎すべきことですでが、その分自分にあった代理人を探し見極める必要も出てきたのだと思います。
コンサルタントを行っている私自身も、日々勉強を怠らず人間性を磨き、常に客観的なアドバイスが出来るように心がけていきます。

2006.12.10

お引渡し

コンサルティングをさせていただいたお客様のお引渡しがありました。私自身も住宅会社で営業をやっていましたので数多くのお引渡しを経験させていただいていますが、こればかりは何度立ち会っても本当にいいものです。
大変高額で多くの方が一生に一度の買物となるだけに、手に入れた時の感動は何物にも代えられないものがあると思います。今まで住んでいた環境と比べ、とても広く綺麗で便利な設備が装備されている新築の生活は、とても快適で気持ちも豊かになるのだと思います。引渡しを受けるまでには、多くの時間と様々な出来事があるだけに一つのイベントが終わってほっとした穏やかな気持ちにもなります。そんな場面に立ち会うと、住宅を購入するというのは本当に良いことなんだと思います。
住宅の購入は多くの幸せと満足を手に入れます。反面、住宅ローン等大きな責任も同時に背負う事にもなります。それだけに失敗しない家作りをすることはとても重要で大切な事だとあらためて強く思う出来事でありました。

2006.11.25

住宅ローンについて

コンサルティングさせていただく中で住宅ローンの相談も多くいただきます。相談の中で一番多いのが「どのローン商品を選択したらいいのか」と言うものですが、これはかなり難しい質問です。
そもそも将来の金利状況を読む事は不可能だと思います。金利が決まる仕組みは、世の中の景気動向や政策的なもの国際状況等からかと思いますが、我々がそれを予測する事は困難な事です。
経済評論家やファイナンシャルの専門家の方々がメディアを通じて予測をされたりしていますが、この10年余りを振り返って見てみてもあまりあたっていたようには思われません。
相談を受けた場合には、上記の事を前提としてお答えしているのですが、「あまり先のことを考えて何が最適か考えるより、今のライフスタイルに一番合っているものをまず選択し、将来臨機応変に変える事が出来るローン商品を選択した方が良いでしょう」申し上げています。
実際、私自身も住宅ローンを3回組み替えていますが、ローン商品も都度変わりますし、後になるほど良い商品が出てきたりしています。
自分の変化していく生活状況に合わせて見直したりセレクトしたりする事が出来れば失敗したと言う事はなくなるように感じます。もちろん、最初組んだものが良ければ継続していけばよいだけです。
そんな視点で検討してみて下さい。複数の商品を組合せてみるのも方法です。

2006.10.30

3ヶ月たちました

7月に営業を開始して3ヶ月が過ぎようとしています。本当にあっと言う間の月日でした。
コンサルティングにご相談いただいた方は延べ20組余り・・・様々な悩みや不安、トラブルについてご協力させていただく事ができました。
コンサルティングを通じて感じた事は、想像していた以上に購入者の立場が弱いという事です。購入者側の勉強不足が原因と言えばそれまでですが、実際にお金を支払って注文しているのが購入者である事を考えると、請負業者側の配慮がもっとあってしかるべきと感じます。
特に相談を受けた案件での請負業者側は、仕事をどうやって取っていくかという点に最大の労力を注いでいるようで、お客様の為に分かりやすく丁寧な仕事をしていくと言う考え方を忘れているように思えました。
コンサルティングを重ねていく度に、この仕事に取り組んでいく意義を強く感じています。
自分が経験し積み重ねてきたものを一人でも多くの方々に伝えていければと思っています。

2006.10.20

見積りについて。

先日コンサルティングをさせていただいたお客様でもあったのですが、商談が進み契約を勧められている状態での住宅会社の見積りについて少し問題があるようです。
見積りにはいくつか種類がありますが、問題があったケースは契約のクロージングをされている状態での見積りについてです。
本来、このようなケースでは詳細な見積りが出ていないと判断も出来ないと思うのですが、どのケースも「概算資金計画」上の金額提示だけであり内容を確認するものはありませんでした。
見積りは、打合せを行って平面計画や配置計画がほぼ決まり、仕様仕上げを仮にでも決めれば出せるものです。購入するためのポイントにもなることですから、打合せ途中でも何度か出したりするものです。
契約を勧める状態ならばなおさらで、出していなということに不信感を持ってしまいます。
現在の請負契約では、契約後に詳細な打合せをして内容を確定させているのですが、基準となるべき現在の見積りが出てないと変更した内容や金額が分からなくなってしまう恐れがあります。
最低限、明細書のついた見積りを出すのが請負側の責任でもありますし、お互いの信頼関係を築くものだと思います。
ええって思うような話ですが、結構このような事は多いので気を付けて下さい。

2006.10.08

工期について。

以前コンサルティングをさせていただいたお客様から久々に連絡があり、「意見を聞かして欲しい」との事でご相談を受けたお話をご紹介します。
相談の内容は「工期」についてでした。
簡潔に言うと、「契約している工期通りに工事が進んでいない為、このままでは約束の完工日には間に合いそうに無いが、どのように住宅会社に話をしたらよいか?」との内容でした。特に今回のケースでは、住宅を建てる為に「仮住まい」をしている状況も有り、借家の賃貸延長も絡んでくる問題でした。
契約書に記載された工期についての原則はこうです。
請負契約に記載された工期は守るべきものとしてあります。やむを得ない事由で無い限り(天災地変、許認可等)延期は出来ません。どうしても延期したい場合は、事前に施主に相談し納得の上で工期変更契約をしなければなりません。(契約書に記載されています)
施工者側には工期を守る責任がありますから、都合で延期する場合には遅延損害金を支払わないといけないようになっています。(これについても契約書の約款に記載をされています)
今回のケースのように「仮住まい」をしているような方には、施工者側の責任で工期が延び、結果余計な負担が出てくる訳ですから、遅延金とは別にその負担分を見てもらう事も必要だと思います。
現場を見た施主の方が気になって連絡を入れること事態、施工者側の問題意識が希薄な証拠だと思いますので、今回のケースでは遠慮無く言うべきだと思います。
話をする場合のポイントは次の通りです。
(1)工期に間に合うのかどうかの確認。
(2)間に合わないのであればなぜ遅れたのかの理由。
(3)遅れる場合いつまでかかるのか?
(4)遅れることによって出てくる負担をどうするのか。
(5)遅延損害金について。
等です。話をすると「何とか間に合わす」と言われるケースもあるかと思いますが、そのような時は「完成立会いでしっかり見ますから、雑な工事はしないで下さいよ」と一言付け加える事も必要だと思います。
約束通りの仕事をしてもらう対価としてお金を支払うのが「請負契約」です。その基本を忘れずに仕事に取り組んでもらいたいと切に思います。

株式会社スタイルプランニング

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