先月、広島の中堅デベロッパーの章栄不動産が破綻しました。当日は愛媛の不動産デベロッパーであるジョーコーポレーションの破綻も発表され、不動産デベロッパーのおかれている状況の厳しさを目の当たりにする出来事でした。
当社にも、これらの会社に対する質問を昨年は多くいただいていました。会社の与信関係や商品に対する評判などが中心でしたが、様々な噂が飛び交っていただけに購入を検討されていた方は特に気を使われていたようです。
中でも章栄不動産については、新築間もない物件を他の不動産会社に転売し、大幅な値引きで再販するような事をしていただけに不動産会社の社会的信用も失なわせました。アメリカ発金融危機の問題や急激な市場の変化に仕方なかったのかも知れませんが、レバレッジをきかせた自転車操業的な仕事のやり方については大きな問題があったように感じます。
特にマンションのような共同住宅では多くの入居者の方がおられるだけに、購入条件が違うことによる問題は後々の管理にも影響を及ぼします。マンション自体のクオリティを下げる要因になり、資産価値を下げ、修繕時のトラブルを生む原因になるだけに、販売する事業主の責任は大きなものと言えます。
今回の件でさらに物件に対するイメージは悪くなってしまいました。起きてしまったことは仕方ありませんが、すでに購入しているオーナーとしてみれば買い替えがしにくい物だけに悔やみきれないというのが正直なところではないでしょうか。
2009年は始まったばかりですが、色々なことが大きく変わるように感じます。20年前のバブル崩壊を経験している一人ですが、その時とは全く違った雰囲気を感じます。
ぜひ、購入者にとって良い変化となって欲しいものです。

先日、名古屋からお客様が来られました。当社と同じく住宅コンサルティング会社を運営されている方々で当社の活動内容を聞きたいとのお話・・・「なぜ名古屋から？」と最初は戸惑いましたが折角のお話なので快く引き受けました。
とは言え、どんな会社か不安になりHPアドレスをお聞きしてネットで検索してみると・・・当社より歴史も古く、中部電力のベンチャー企業！立派な会社さんで安心しました。
その会社の名前は「株式会社リブネット」さん、お越しいただいたのはそちらのコンサルタント草野さんという方と、大阪で活躍されている「しあわせデザイン研究所」の代表である馬渕さんです。
お二方とも人柄の良い雰囲気の良い方で程なく打ち解けあいました。現在の仕事の進め方、問題や改善点、住宅コンサルの将来像など多くのことを意見交換させていただきました。
岡山では本格的な住宅コンサルの仕事をしているところは少なく、このような話を交わせる方はほとんどいません。それだけに共通の悩みや業界の将来について共有することができ、意見交換させてもらえたことは大変有意義な時間でした。
そして全国では、志を同じく「満足できる家づくり」の為、日夜努力されている方々が多くいることを知ることが出来たことは、私にとってこれからのエネルギーの源をいただける話でもありました。
今回、お二人の目的であった当社スタイルプランニングのコンサルティングのやり方については、お二方の言葉を借りれば「とても興味深く、よく考えられたコンサルティングの形」だそうです。試行錯誤しながら進めてきた現在の形は、外部から見ればそんな評価をいただけるにまでなったようです。
そんな具合でとても有意義で勇気付けられる時間でした。それこそ、客観的に自分を知る貴重な機会でした。（まさにコンサルを受けてる気分♪）今回は多くのエネルギーをいただいたのでこれからも今まで以上に頑張ります！これからも「失敗しない住まいづくり」の為に大いに活動していきますので、ぜひ住宅コンサルティングを活用してみて下さい。

新年あけましておめでとうございます。
今日5日は仕事始めで、早速「初詣」に行ってきました。場所はいつも利用させてもらっている「吉備津神社」です。
「吉備津神社」はここ数年屋根の葺き替えで養生シートに覆われ、外からはその全貌を見ることが出来ませんでしたが、今日はその工事も完了していたおかげで生まれ変わった本殿を望むことができました。

天気も良くピカピカに光輝くのそ屋根は気持ちを晴れ晴れさせてくれるものでした。
景気後退が叫ばれる昨今ですが全ては気の持ちよう、前向きに元気出して1年頑張っていくことを祈願させてもらいました。
今年の不動産市況は先行き不透明ですが、現実を客観的にとらえると不動産取得には好条件が揃っています。
①不動産供給の増加、②価格が安定、③税制優遇の拡充、④ローン金利の低下、⑤物によっては価格交渉がしやすい、などです。新築も競争の激化や原材料の低下で割安な商品が提供されますのでこれも買手にとってはありがたい話です。
今年も昨年以上に購入者のお手伝いを積極的にしていきますので、どうぞ宜しくお願い致します。

今日は大晦日。あと数時間で2008年が終わります。日頃出来ない片づけを済ませリビングで1年を振り返っています。
色々ありましたが無事終わったことに感謝しています。仕事面では厳しいことが多かった1年でしたが、新しい出会いも多く巡り合った方々との来年の仕事が楽しみです。
テレビを見ると「来年は厳しい」と連呼していますが、それも気の持ちようで今までが良すぎただけで少し休憩と思えばいいのではないでしょうか。マスコミは恐怖ネタが好きなのでこぞって「世界恐慌」報道をしていますが、こんな時だからこそ元気や希望を持てる番組を作って欲しいと思うのは私だけでしょうか。
今の状況は概念や生き方を見つめ直す良い機会でしょうし、今までのような経済活動が永遠に続くはずも無いのですから、持続可能な社会や経済活動を前向きに考えた方が得策と思います。
不動産関係も、そのあり方や活用の仕方を変化させる良い機会だと思うので、その業界で仕事をしてる一人として新しい販売の提案や工夫した物件を生み出すことをしていきたいと考えています。
肩の力を抜いて、自分らしく、自分のスタイルで、自由に仕事に取り組んでいくことが来年の目標です。
2009年という年が希望溢れる明るい1年になることを期待して・・・

本日、仕事納めとなりました。今年は特に激動の１年間でした。(今風に言うと100年に一度の・・・でしょうか）
当社のメイン業務である「住宅コンサル」「土地購入コンサル」については、不動産市況が大きく様変わりをした事もあいまって、前年に比べ倍近くのお話をいただいた１年でもありました。
元々、コンサルという仕事はリスクヘッジの仕事ですから、先行きが見えないこのような市況になったり、判断出来ないような沢山の情報が出てくると活用する方が多くなるのですが、それにしても世の中の急激な変化に後押しされるような形で仕事が増えたのは複雑な心境です。
２０年前に「バブル崩壊」という未曾有の出来事を経験をしている者の一人として、「人間って懲りないな～」と思う反面、今回の金融危機については原因を作ったと思われる輩達に強い憤りを感じます。
金融のプロ達が自分達の利益だけを追求し、金融工学に基づいた複雑な金融商品を作って売りさばいた結果が、急激な経済変化を起こし実体経済に影響を与えているのですから一般の我々はたまったものではありません。
２０年前の「バブル崩壊」も原因は銀行でした。今回も投資銀行と言われる金融機関が原因で、そこに湯水のごとくお金を注ぎ込んでいたのも銀行です。いったい彼らの役割って何？と思わざるを得ません。
コンサルの仕事は、売り手（プロ）と買い手（素人）という立場の違い（情報や経験）からくるギャップを埋めていくのが仕事なのですが、売り手が今までに無い形やスピードで商品を出してくることを考えると日頃の情報収集や勉強はかかせないことと感じました。
今日における流通や情報の量とスピードにどうやって対応していくか、来年はさらに工夫を求められる1年になるように感じます。

今年も残りわずかとなってきました。今年は不動産市況が劇的に変わった年でもありましたが、その影響はこれからさらに勢いを増していくように感じます。

このような厳しい状況からかセミナー依頼が多くなっています。その内容も各種様々で、住宅取得・土地取得・不動産資産活用などとなっています。セミナーの内容は特に変わったことをしているのではなく、基本に忠実というか購入に至る原点を確認しあうというものです。実はこれが一番大切で、不動産流通の仕組みを知り、購入に至るスケジュールを確認し、購入する動機を明確にしましょうというものです。

この3点を把握しておけば失敗をすることはありませんので、セミナーではそのあたりのお話を出来るだけ分かり易い形でお話をするようにしています。また、ケーススタディを活用して理解していただきやすいようにもしていますので、個別相談はチョットという方にそれらを活用していただいているようです。
最近では住宅会社さん主催のセミナーに呼ばれることも多くなってきたのですが、私のような中立的な立場の人間だからこそお話できるようなこともあって、参加された方々には喜ばれているように感じます。

そういう活動の影響か、来年からは総合住宅展示場「ハウジングスクエア青江」にてサンデーコンサルティングの相談員をすることになりました。隔月ですが第4日曜日にセンターハウスで行います。（ちなみに費用は無料です）

「失敗の無い不動産購入」「大切な不動産の資産活用」が私の仕事のポリシーです。セミナーなどで勉強していただいても結構ですし、個別相談でコンサルティングを受けていただいても結構です。自分にあったやり方で不動産購入をして下さい。

今年も早いもので残り1ヶ月半となりました。対岸の火事であったアメリカ発金融危機の影響が、日本の地方都市である岡山にも大きく影響を及ぼし不動産市況が大きく様変わりしています。
今年の春ぐらいから潮目が変わり、夏になる頃には全く違う雰囲気になりました。特にマンションに関しては顕著で、ここ数年岡山に進出していたデベロッパー各社が撤退するまでに至っています。
新築マンションは今や値引合戦に陥り、新築1年未満で数百万円の値引が当たり前のようにされています。当然、中古マンションは値崩れし買い手が付きにくい状況にまでなっています。新築マンションの販売に目処がつくまでは当面このような状況が続くと想定されます。
収益物件に関しては全く止まってしまいました。大きな買い手であったファンドが市場からいなくなり、金融機関が不動産融資に対し貸し渋りとも言える態度になってしまったことが市場の流通を無くしてしまいました。金融機関が持ち直すまではこのままの状況が続くでしょう。
住宅用土地についてはここ数年２極化が顕著になり、特定の人気エリアは高騰を続けそれ以外の土地は値下がりするという傾向が強くありました。夏前ぐらいから「今が高値」との思惑からか人気エリアの供給が増え価格は横ばいもしくは値下がりするところも出てきています。
マンション価格の暴落とも言える状況もあってか土地付一戸建てへの需要は増えていますし、供給が増えたおかげで検討しやすくなっているのですが、金融危機の影響から審査が厳しくなっており住宅ローン融資が付きにくい状況になっています。案件は多くても商談がまとまらないケースが多く見られます。
そんな中検討しているのが中古一戸建て市場です。資金総額が低く、住宅ローンのウエイトも少なく、市況のおかげで物件も多く値交渉も受けてくれやすいことから、この市場だけは何とか維持されています。（ここしかないとも言えますが・・・）
現在のような厳しい状況はしばらく続くと思われます。少なくとも今回の原因である金融が持ち直すまでは改善は見込めないでしょう。過去何度もこのようなことはありましたが、ひょっとすると今回が大きな転換になるように思ったりします。いや、いい加減に物の価値観や概念を変える必要があると思いますし変えなくてはいけないのかも知れません。
将来の大きな変化への期待はさておき、来年は大型の住宅減税も予定されています。現在の状況は厳しいながらも買手にとってはメリットの多い環境でもあります。不動産購入の必要性や時期になっている方や購入が可能で興味のある方は、うまい話やセールストークに惑わされることなく物件を吟味し良い不動産を購入しましょう。そして、こういう時こそコンサルティング(エージェント）を活用して下さい。

今年4回目？カーサ･カレラさんの完成見学会にお手伝いを兼ねて行って来ました。
場所亜は総社市三輪の区画整理内になります。今回のご施主さんは、不動産バイヤーズエージェント業務で携わらせていただき土地をお世話させていただいた方でもありましたので、楽しみに参加させていただきました。
11日からの3連休に見学会を開催されていたのですが、秋晴れの好天に恵まれ、沢山のお客様がお越しになられていました。

←こちらは外観。真っ白な外壁にエントランスのタイルがアクセントになっています。ダイニングからお庭に出るブルーのサッシが一際目立ちます。
お庭をコの字型に囲むように設計されており、どのお部屋も開口部が大きく通風の良い明るい間取りになっていました。
3世代住宅で60坪近くの大きさがあります。
外からお庭を覗き込むと、石で作られたテーブルとイスに緑の芝がうまく絡み合い素敵な空間になっていました。
そして気になるのが奥の部屋の円形の窓。「あの部屋は何の部屋？」と思いつつ中に入っていきました。

今回の設計コンセプトは「スカンジナビア半島、北欧の光と影の家」とのこと、「なるほど～」と思いながら中を拝見しました。
今回も木口設計士のこだわりが随所に見受けられ、インテリアの色使い、素材の選択、そしてコンセプトのあるデザイン。施主の意向を、多彩な提案と施工で実現させています。

玄関サイドにあるリビングはスキップフロアになっており上部は吹き抜け。ゆったりとくつろげます。施主がこだわった生地を使った作り付けの家具はとても素敵でした。
1階のメインでもあるダイニングキッチンはとても広く、明るく、快適なスペースです。そこに置かれた巨大なキッチン・・・トーヨーキッチンでも岡山初となるシステムキッチンだそうです。（それにしても本当大きかった･･･）　　
まだまだ紹介するところ満載ですが、これくらいにしておきます。もっと知りたい方は、ぜひカーサ・カレラさん行ってみて下さい。（沢山の写真を見せてくれます）
施主と設計士が膝を付き合わせ、納得のいくまで打合せを重ねたお住まいは、何かハートを感じさせます。
この度のお住まいにもそれを感じました。こんな家作りが出来ると満足は120％でしょう。
　

多くの住宅会社が中間期となる9月は、年度末の3月と並び契約の多い月です。必然的に土地の取扱いも多い月で、私のところにも多くの相談をいただきました。
住宅コンサルティングの仕事ですから、住宅会社の選択に関しての相談が多いのが普通なのですが、この9月は土地購入に関する「不動産調査」土地取得に関しての「エージェント業務」が多かったのが特徴的でした。
土地と住宅を同時に取得する方が多いせいもありますし、住宅営業マンも月内に何とか契約を取りたいと力の入る時期でもありますから、有利な条件を提示する代わりに短い時間で決断をお願いするケースも多くなり、故に購入者としては決断をする為に「第三者の意見を効きたい」「プロの意見を聞きたい」となっているのかと思います。
また、エンドユーザー向けの不動産コンサルティング活動も3年になり、その認知度も上がってきたおかげかも知れません。多くの方がサイトを見て、どこかで話を聞いて、その活用の利点を感じられてきているという点では喜ばしい現象です。
さて、現在の岡山での不動産の市況をお伝えすると、アメリカ発金融不安に端を発する景気減速のあおりを受けてか売り物件がとても多くなってきています。
今まで人気の地区で品薄であったエリアなどでも、ここ数ヶ月で物件が急に増えてきており、現在の価格で早く売却をしたいという傾向が見られます。
物事のスピードがとても速く変化する時代です。情報は持っていて損はしません。色々なものを活用して、賢い不動産購入をしましょう。

9月21日にカーサ・カレラ（旧木口建築）さんの内観会に行ってきました。
仲良くさせてもらっている木口設計士より「今回も力の入った作品だから、ぜひ見に来て！」とお誘いいただいていた事もあって、内観会のお手伝いも兼ねて平井にある建築現場に行って来ました。

とても目立つ外観ですぐ分かりました。玄関と思われる場所に搭のようなデザインが施されており（どんなになってるんだろ～と思いいながら）、全体的にはヨーロピアンな雰囲気。落ち着いていて存在感のある木口設計士らしい意匠です。
今回は一般の見学会ではなく案内状持参の内観会でしたので詳細については控えますが、かなりこだわりのある施主様ならではの、デザインや色使いは見ごたえのあるものでした。
注文住宅をデザイナーと打合せしながら作り上げていく、そんな過程が見て取れるような楽しいお住まいです。
そんな中でも私が気に入った部分を少しピックアップして見ます。
玄関ポーチ。ブルーの素焼きタイルが目に飛び込みます。（その前の玄関ドアもすごかったですが）　その中央にあるデザインタイルは木口専務がヨーロッパ行かれた時に仕入れられた物だそうです。やっぱり本物は違いますね～ベネチアンガラスがとても綺麗でした。

リビングは吹き抜けになっていて天井には木梁でデザインしています。真っ白な漆喰の壁に無垢の梁が絡み合って深みを出し、その組み合わせが何とも言えない落ち着きを出しているように感じました。
写真では分かりにくいですが、全体は円形になっており、それを取り巻くように階段があり、曲線に曲線が重なって作っている美しさが2階から見ると際立っています。

これはリビング外側にあるダイニング側からの写真ですが、壁紙の色使いもさることながら造作の丁寧さを感じることができます。大きな曲線に沿うように幅木をおさめているのですが、これは中々難しい作業で仕事の丁寧さが良く分かります。木口設計士のデザインだけでない仕事へのこだわりが感じとれます。

まだまだ紹介したいところはあるのですがこの辺で終わりにしておきます。続きに興味ある方は、カーサ・カレラさんにお問合せしてみて下さい。
こだわりの住宅はいつ見ても楽しいものです。

原油高に始まり、多くの小売商品の価格が上がっています。昨今、住宅価格においても同様で、部材の値上がりの話を耳にする事が多くなりました。
では、実情はというと・・・やはり住宅メーカーを筆頭に住宅価格は高くなっています。
住宅コンサルの仕事では各住宅会社の見積りを目にしますが、春ぐらいから徐々にその傾向が強くなってきていました。中には今期に入って三度も価格変更をしている会社さんもあります。
実際に石油関連商品が高騰し、中国特需の影響からの建材費の上昇、輸送費負担増など、ここ数年かけての物価上昇を考えると、価格転嫁を極限に抑えていた住宅会社も耐えられないレベルに達しているというのが現実です。
これらは、ある意味仕方の無いことですが、このような時期に住宅購入を考える消費者はどのように対処したら良いかとご質問をいただきます。
物価が上がっても比例して所得が増えてなければ「分かりました」と了解することも出来無い訳ですし、無い袖はふれません。そこで提案するのが、「間取りの見直し」と「設備仕様の見直し」です。
現在も販売が好調なある会社さんの例ですが、2年前と比べて延べ床面積が10％少なくなっているとのことです。ただ単純に部屋を小さくした訳では無く、廊下や収納といったところを部屋に取り込んだり、本当に必要な部屋かどうか考えて工夫をしたプランを作っているので、逆に満足感は高くなって価格も抑えられているとのことです。
価格の大半は部材費ですから、知恵を出し合い効率的な間取りにし、10％の床面積を削減できれば、設備仕様は落とさずとも価格を抑えるというケースですが、これはお互いにメリットがある対策だと思います。
もう一つは「設備仕様の見直し」です。住宅のスペックはここ10年で飛躍的に向上しました。設備関係も至れり尽くせりの商品になっています。もちろん、価格が同じでそれが出来ればバンバイザイですが、実際にはそうもいかず価格上昇の要因になっています。
便利な物に頼るばかりではなく、住まい方や考え方を変えれば必要で無い設備もあります。これも間取りと同じく、本当に必要か、実際に使えるのかを考え、不要と思った物は削除すれば結構価格は下がるものです。
どちらにしても、信頼出来、親身になってくれる住宅会社や担当者を選択することで、実現可能なことばかりです。それが難しければ、客観的な意見をアドバイスしてくれる住宅コンサルを活用するのも良いと思います。
「家」は建て時に建てて価値のあるものです。思い立った時に賢い買物が出来るよう情報収集しましょう。

8月24日に土地購入セミナーを行いました。内容は、これから土地購入を考えている方向けのセミナーで、不動産流通の仕組み、土地価格の決まり方、土地探しのポイントという形でお話をさせていただきました。

今回の主催は住宅メーカーである旭化成ホームーズ岡山支店さんでした。日頃より、私どもが取り組んでいる「バイヤーズエージェント」の考え方にも賛同いただいており、「お客様に間違いの無い不動産購入をしていただきたい」との主旨で企画されたものです。当日は13組の方々に参加いただきましたが、不動産市況が大きく様変わりしている昨今だけに、皆さん熱心に耳を傾けていただいたように感じます。

セミナーでは、最初に取引に関する不動産流通の基本的なことを説明しますが、これが分かり易いようで分かりにくく、不動産業界の不透明さを感じる部分です。これについては、予備知識として知っていただくレベルで構わないので、次に購入へのプロセスや対応方法についてお話を進めていきます。
具体的な不動産を購入する為のポイント、そのコツを私の考えとしてお伝えしたあと、最後に「購入者の味方となる業者、協力者を見つけること」の重要性と、それをどのように見つけるかをアドバイスさせていただきセミナーは終了します。

セミナー終了後は個別相談も数件いただき、購入予定者の方々の悩みなどをお聞きするのですが、その度にこのようなセミナーの重要性を強く感じます。まだまだ、独自でセミナーを開催する力はありませんが、このような機会を活用しながら、多くの方にお話する機会をもっと増やしていきたと思う一日でした。