先日、地元工務店の一つが倒産しました。この建築会社は分譲住宅を多く手がけている会社でしたが、長きに事業を行っており多くのユーザーさんもいらしゃる会社でした。
岡山では今年に入って中堅ゼネコンや工務店の倒産が続いています。10年余りのデフレ経済を経由しての今日、世の中は景気が上向き拡大しているようですが、建築業界は厳しい受注競争が続いており、今後もこの傾向が続いていくと思われます。
購入、引渡し、移転後は、アフター的なもの以外実害はありませんが、契約間もないケースや引渡し前等であれば大変です。
安さだけの魅力や強引な営業、多額の入金依頼などには注意して慎重な購入を心掛けて下さい。

昨日ミニセミナーを開催しました。主催は知人の設計事務所さんで、お仲間を集めての集会でした。
出席者の多くが業界人？でしたので、日頃行っているセミナーとは違い「他社を知る！」的なテーマで行いました。

多少戸惑いましたが、それぞれの住宅会社の特徴、販売している商品種類、営業方法等をお話させていただきました。客観的に自分を知り、相手を知ろうと言う主旨のものだったのですが、結構盛り上がりあっという間に時間が過ぎました。

全てにおいてそうなのかも知れませんが、自分達のことは案外認識していないものです。
売り手側も、今回のように客観的にそれを認識出来る時間が持てれば、お客様へのアプローチも変わってくるのだと思います。

100％自分の条件が揃っている土地を見つけるのは難しいものです。また、一般的に好まれる条件が全て揃っている土地は、需要が高く金額的に高くなってしまっています。予算に余裕がある方以外はそういう土地を購入することは難しいのが現実です。
コンサルティングでは、自分の条件にあった土地をどうやって探すかをテーマに、次のような事をお話させていただいています。
（1）購入条件の優先順位を付ける
（2）東西南北(岡山駅を中心に）のエリアは最低決める
（3）資金計画を立て予算を把握する
（4）建てたい住宅のデザインを決める
（5）購入時期を決める（購入の動機を明確にする）
（6）市場価格を知る
これらを一つ一つ確認して、その上で物件を探すようにしています。詳細は割愛しますが、高価な買物ほど「たら」「れば」を考えてしまい決断する時には迷うものですから、「希望に近い物件」と判断し易いように自分の基準を明確にしていきます。
その中でも（5）については、不動産購入決断の為に必要なことで、これがなければ住まい作りのスケジュール自体立てることも出来ません。
物事の判断で一番大切なのは動機であり、それが明確であればあるほど、迷わず決断出来るのだと思います。

実際の「土地探しサポート」で行っていることを紹介します。
サポートの最初に必ずさせていただいていることが、希望エリアの都市計画図を見ながらのお話しです。住宅用地の購入の場合、都市計画に定められた用途地域を確認し、どんな建物が建てられる地域であるかを確認してエリアを絞り込みます。
これは土地を購入する場合の基本的なことなのですが、その場で初めて都市計画図を見られ、希望されている地域が住宅地として向かないことを知られ方も少なくはありません。
都市計画図は将来の道路整備も記載されていますので、用途地域を確認するだけでなくそのエリアの将来図も想像することが出来るものです。
何十年も住むことになる訳ですから、そのエリアの将来図を知ることは必要なことです。
市役所の購買で誰でも購入することが出来ますし、インターネットで確認することも出来ますから一度は見るようにして下さい。
その後は、物色エリアの絞り込みを行っていきます。岡山のように四方に同等な住宅地があるところではこれがうまく出来ないと、中々良い土地に巡り会うことは出来ないように感じます。
続く・・・

コンサルティングの業務の一つに「土地探し」をしています。実はこのところかなり引合いが多くなり「住まいのコンサルティング」よりこちらの方がメイン化しているぐらいです。実際に利用されたお客様からもかなりの好評をいただいていますので、少し紹介させていただきます。

岡山の地域性の特徴ですが、土地を購入してからの住まいづくりの計画は、全計画の半数にも達します。特に若い世代の計画ではその割合はさらに高く70％程度にもなります。一般の方が土地探しをする場合は、不動産広告などから物色している方が多いですが、優良な物件はそう簡単には見つかりません。

たまたま見つかったとしても、予算的に無理であったり希望する住宅会社以外の建築の条件がついていたりして断念せざるおえないケースも多々あります。スムーズに納得して理想の土地を手に入れるには、多くの専門的な情報収集と具体的な資金計画をたてることが必要です。

また、購入時のトラブルを防ぐためには、買主側の立場にたつ仲介人を持つことが大切です。それを具体的にしたサービスが「土地購入サポート」です。現状の不動産流通状況や、購入までのスケジュール、資金計画など購入に必要な打合せをし、具体的な物件を紹介していきます。

多くの方に知っていただく為に、このブログで何回かに分けを利用紹介してみたいと思います。
土地購入からのご計画を立てている方はぜひ参考にしてみて下さい。

昨今、世間を賑わしている年金問題。確かにお金を受け取った側が記録を管理していないなど、言語道断といわざるを得ません。ただ、このことをここで論じるつもりはありません。今回は、老後の住居費について考えます。
近年の住宅建築者の多くは30代前後の施主が多く、長期のローンを抱える決断とともに購入の選択を迫られます。建てるべきか建てざるべきか？
建てたほうが得と考えます。
家を建てた場合、取得に必要なローンの支払いと固定資産税が「住居費」として必要になります。シビアに言えば修繕費やリフォーム費用も必要になるかもしれません。
一方、賃貸住宅の場合、住居費=家賃です。毎月○万円さえ払えれば住居費として消えていくお金は家賃だけですみますが、より条件の良い広い場所へ移ると家賃は上がり、敷金保証金等まとまったお金もその都度必要になります。
問題は老後の居住の在り方です。持ち家の場合、年金受給時期までにローンが終わっていれば（一般的には終わる）最低年間の固定資産税だけで生活できます。また、介護施設に入る必要になった時にも、持ち家を担保にお金を借り施設に入る選択肢も残されています。
賃貸の場合は、変わらずに家賃を払い続ける、介護サービスを受ける、施設に入る、どのような選択肢も日々毎月、多額の住居費が必要となります。
家を建てる=住宅ローンを背負い込むではなく、将来の為の住居費を抑えると考えたほうが良いのかもしれません。

先日、とある住宅会社の見学会に出かけました。そこは通常の完成見学会ではなく、ひとつの団地全体を、建物の外観、意匠、外構統一してデザインしたものでした。
倉敷に出来た団地ですので、白壁をイメージして、外壁の色、屋根の形状などを計算して建てられていました。
外構も統一されており、緑も多く植えられ、カーポートにはコンクリートではなく石を敷いてあり、今よりも今後に亘ってより綺麗になっていくと感じられました。
かといって建物の間取りが同じ訳ではなく、一軒一軒、違った間取り、違った内装や色調に仕上げられています。正直、素晴しい団地でした。この団地は『町並みづくり』を計画し、実行した為、一定の統一感が生まれ美しさを生んだものだと思います。
『町並みづくり』という事を考えた場合、日本と欧州とでは大きく考え方が違います。
ヨーロッパでは土地は国のもの、それを100年とか200年とか借地として借りて建物を建築します。その為、建築制限は『五階建てを建てなさい』とか『壁の色はこの色になります』とか地域ごとにルールが決められています。
日本の建築制限は個人所有の土地に個人所有の建物を建てるため、○○以下○○以内という制限になります。それの是非を言うつもりはありませんが、町並みをつくるという目的で、一定の制約を設けて何かを統一することで美しい町並みをつくり、それによって資産価値を高めたほうが良いのではと思います。
今現在、建てられている団地やマンションが100年後200年後に世界遺産になるでしょうか、少し考えさせられます。
ちなみに冒頭の団地を手がけた担当者とは旧知の仲で少し苦労話を聞かせてもらえましたが、相当の覚悟や労力や努力が必要だったらしいです。その汗は50年後100年後には必ずかえってくるものだと信じています。

今年のGWは終盤を除いて天気が良かった事もあり、住宅展示場も来場が多かったようです。
最近の世情を反映してか、ECOや自然素材をテーマにした間取りや仕様、設備がセールスのポイントになっていました。

景況感が良くなっているとの報道や不動産が底を打ったとの雰囲気に影響されてか、具体的な商談に入るお客様が多かったと住宅会社の営業の方が話されていたのが印象的でした。景気に後押しされて消費活動が活発になる事は良い事だと思います。ただ、この様な状況になってくると、「値上がりしますよ」「今決めて下さい」「とりあえず申し込みだけ」的な商談になってくるケースがありますので、より気を付けて商談を進めるようにしましょう。

その為にも、多くの情報収集とお客様主導の商談、客観的な意見が必要ではないかと思います。

今年度は景気回復を反映してか、大手各社を中心にベースアップのニュースが発表されました。地方都市岡山ではあまり好景気を実感できるまでに至っていませんが、大都市を中心に景気は確実に良くなってきているようです。
好景気イコール良いことばかりではありません。住宅取得を考えている人にとっては特に金利が気になると思いますが。景気が良くなれば金利も当然上がっていきます。
金利は特性上、下がるときはある程度時間をかけながら徐々に下がるようです。上昇の際にはかなりのスピードで上がることが多く、過去の事例からはそれが読み取れます。今後は過去の様に急激に上がることは考えにくいですが、今後数年で確実に上昇していく気配はかなり強い状態です。
大都市での景気浮揚や、地価の上昇はおよそ三年～四年経った後に岡山に浸透してきています。首都圏を中心とした地価上昇が地方に来るまでにはもう少し猶予がありそうですが、金利については都銀が上昇すれば、それは先に全国に飛び火します。つまり、地方都市では景気が回復基調になっていなくても、金利だけが上昇する可能性があるのです。
金利上がると言うだけで住宅取得を考えるのは危険ですが、今まさに必要と感じている状態なら、今後の金利動向には充分注意する方が良いでしょう。

[Good Balance」春号にコラムを掲載させていただきました。この冊子は電化住宅の紹介や電化イベントの告知を行っているものですが、住宅メーカーや設備メーカーの市内MAPも掲載されていているので、エンドユーザーが見ても中々良いのではないかと思います。

このような媒体でのコラム掲載というのは初めてでしたので多少戸惑いもありましたが、住宅コンサルタントを知っていただくのには良い機会だったように感じました。中国電力さんの電化ショールームは電化設備を知るには良いところです。住宅会社とはまた違った形で電化設備を説明してくれますので、検討されている方は一度足を運んでみてはどうでしょう。

今年の冬は暖冬だったゆえ、冬を実感しないまますぎた感がありますが、毎年この時期になると気持ちが引き締まる思いがします。
　
新年度に生活環境が大きく変わる方々も多くいらっしゃると思いますが、これを機会に何か新しいことに取り組まれる事をお奨めします。
　
住宅コンサルとしてお奨めしたいのは、住宅取得の折に役立つ財形住宅貯蓄です。財形住宅貯蓄は、勤労者の持家取得の促進を図ることを目的とした勤労者財産形成促進法に基づく貯蓄で、定期に給与天引き預入により積み立てるものです。給与天引きですから貯蓄するには最適の方法ですし、一定の期間続けると利息も非課税になります。また、公的機関で最も安い金利の財形転貸融資が使えるのも魅力の一つです。
給与天引きで取りが少なくなっても、最初に引かれていればそれなりに生活をするものです。その生活に慣れた頃にもう少し財形の天引き額を増やします。そうやって続けていくと、知らず知らずのうちに結構な金額が貯蓄出来ます。
実は、これは住宅ローンのシミュレーションにもなります。家賃＋天引き額がローンの支払い可能額と思って下さい。今まで支払った事の無いローンを組むのは不安が付きまとうものです、ローン支払の訓練だと思って財形貯蓄を始めてみてください。
　
財形貯蓄の本当の効果は、実際に借入れを申し込んだ際に出てきます。財形転貸融資なら最高貯蓄額の10倍まで借入可能です。（上限あり）民間のローンを使用する場合にも、長期間に亘ってこつこつ貯蓄を続けてきた方と見られますので、貸付けに対しての個人信用はより高くなります。
　
住まいづくりを将来的にお考えの方は、メリットあってデメリット無しの財形貯蓄を是非始めてみてください。最初の一歩なくしてスタートは切れません。頑張りましょう。

時節柄、引越しの車を多く見かけるようになりました。
年度末は仕事の転勤や学校の就学もあって一年でもっとも引越しが多い時期です。それを見こして中古住宅や建売住宅の広告もこの時期は大変多くなります。
賃貸住宅の場合、引越し費用の他に敷金や礼金、業者への仲介料等がかかります。お子さんのおられるご家庭では、学校が変わることによる新しい制服や教材費もかかったりします。
結構出費がかさむもので、これを機会に住宅取得を考えようかという方がいらっしゃるのもうなずけます。
賃貸住宅に支払う家賃も、自己資産の為に払うローンも同じ住居費です。いつかはマイホームと思っている方でしたら、自分の物になる支払の方が納得感もあります。
そうなってくると、購入計画が動き出すのですが、注意点は購入をあせらないという事です。不動産という大きな買物をする訳ですから、物件の確認はさることながら、近隣の評判、利便性、重要な資金計画等は十分検討出来る時間を確保して下さい。
業者さんによっては、「年度末だから決算割引が出来ます」と言って、契約を早期に迫るケースもあるかもしれませんが、物凄く急がなければならない理由がハッキリしている場合を除いては避けられた方が得策です。実際トラブルや後悔は、こういうケースの時に起こるものです。
急がば回れの精神で購入検討をしましょう。