新着情報
梅雨の合間を縫って、住まいづくりコンサルティングでお手伝いさせていただいたお客様の地鎮祭が立て続きにありました。地鎮祭とは、とこしずめのまつり、土木工事や建築など工事を始める前に行うもので、その土地の神（氏神）を鎮め、土地を利用させてもらうことの許しを得る儀式です。多くは建設地近くの神社にお願いをします。
M様ビル建替え工事の神棚。
F様新築工事の神棚。
5月だというのに30度を超える日夏日もチラホラ。ちょっと暑くなるのが早い感じがします。昨今、温暖化で日本も熱帯地方になったと言われ始めていますから、この暑さを受け入れてやっていくしかないのでしょう。さらなるクールビスが必要ですね。
さて、毎月セミナーや相談会をいろいろなところでやっていますが、これは単なる勉強の場だけでは無く、住まいづくりや不動産の取引に悩んでいる方との出会いの場でもあります。もちろん、住まいづくりの情報を得るだけの場所としての活用でも構わないのですが、悩みを抱えている方には、相談相手となるかも知れない私を知っていただく場所でもあるのです。
相手を知ることで話しやすくなり、相談事はしやすくなるものです。そんな環境を作るためにいろんなことをやっているのですが、その一つに岡山の情報誌や出版物にコラム書いたりコメント寄せたりすることをしています。直近では、岡山の情報誌「タウン情報おかやま」に掲載させてもらっています。
6月号
彼岸も過ぎて本格的に暖かくなったきたかと思っていた途端、今日は真冬に逆戻りです。県北では雪も降っているとのこと、この時期の寒波は春モードになっている頭と体に本当にこたえます。風邪など引かぬよう気を付けなければなりませんね。
さて、今日は3月31日。平成28年度も今日で終わります。建築・不動産業界はこの年度末時期が一年で一番忙しく、休みなど取れないような日があたり前の様に続き、とにかくバタバタ、バタバタする時期なのです。私も、住まいづくりコンサルティングでお手伝いをしているお客様の完工立会や、不動産売買の決済などが集中し、今日、さっきまで、バタバタしていました。何とか無事、全て業務が終わることができてホッとしているところです。
今回の寒波が多分最後で、春本番を迎えるんだと思いますが、春は巣作りの季節、人も巣作りを始めたくなるのか、住まいを変えたり、住まいが取得したりなってくるんです。それを見越してか、4月も半ばを過ぎると建築会社、不動産会社がGWまで見据えたイベントをアチコチで開催してきます。セミナーや相談会、見学会にキャンペーンなどを中心としたイベントですが、遊びごとも絡んでありますので、家族と楽しむには悪くないイベントだと思います。
中にはセールスパーソンの売り込みが強いものもあって参加すると煩わらしく思うようなこともありますが、時に動機付けになるようなこともあるので、天気の良い週末であれば家族みんなで住まいを見学して、ちょっと話を聞いてみて、遊びも楽しみながらは悪くはありません。お気軽に参加してみてはいかがでしょうか。
イベントなどに参加して、住まいづくりに関することや不動産取得に関することで、迷う事や客観的な意見が話が聞きたいと思うことがあれば、私共が行っているセミナーや相談会にお越しになってみて下さい。参考になる話や、メリットある話をさせていただきます。
日差しに春の兆しを感じる今日この頃です。これからは三寒四温を繰り返しながら暖かくなってくるんでしょうね。さて、「リノベーション」という言葉を最近よく耳にすることが増えました。中古住宅を買ってリノベーションするというような広告を目にすることが多くなっています。
「リフォーム」という言葉は昔からあります。「リフォーム」も「リノベーション」も何となく同じような意味かなと感じますが、何が違うんでしょうか。国土交通省の定義では、「リフォーム」は古くなったものを新しくする、老朽化したものを建築当初の性能に戻すという「修繕」、「リノベーション」は新築時とは違う目論見で次元の違う「改修」となっています。
簡単に言うと、「リフォーム」は間取りなどは変えず、壁紙を張り替えたり設備を新品に変えたりする工事、「リノベーション」は間取りや用途を変え、元々の建物の使い方や性能など違う次元に変える工事ということです。最近のエンドユーザーは、個性を重んじ、デザインに興味があり、自分らしさが好きで、情報も豊富です。また、新しいもの（新築）にさほど興味がありません。古くなった住宅を安いコストで手に入れ、デザイナーと一緒に自分達だけの空間を作るということに興味を持つのです。
実際、住宅も余っているという現実もあります。岡山県内では空家は15%ほどあると言われていますが、人口が減り始めた現在、今までの様に皆が新築を建てても将来困るだけというのも本音でしょう。利用されなくなった古い家屋を、お洒落な若い世代が上手く活用するというのは、コスト的にも、世代ニーズにもあっているのです。このようなことで「リノベーション」が増えたのです。これからもっと増えていくと思います。弊社の住まいづくりコンサルティングでも「リノベーション」に関する相談が増えている中、こんな売買物件を取り扱わさせていただくことになりました。
中古マンションですが、既に中は撤去してスケルトン状態にしての売買物件です。スケルトン状態は「リノベーション」に興味ある方から見るとイメージが沸きあがって仕方ないかも知れませんね。今後はリノベーションに関するコンサルティングを充実させていこうと思います。
2月も半ばになりました。立春を過ぎれば寒さと暖かさが繰り返す日々、季節の変わり目は天候も荒れ模様で、北風が強く寒気が流れ込む日は真冬並みに冷え込み、南風の暖かい空気が入り込む日はポカポカ陽気になったりと体調管理には難しい季節です。風邪など引かないように気を付けないといけませんね。
さて、昨年秋から今日までの約半年間、住まいづくりコンサルティングでは中古住宅を買ってリフォームをしてという案件を立て続けにいただきました。現在は住宅ローンの金利も低く、新築住宅を建てる環境も非常に良いのですが、世情を反映しているというのでしょうか、中古住宅&リフォーム（リノベーション）を希望されているエンドユーザーがとても多いように思います。
中古住宅を購入するメリットはいくつかありますが、一番は新築に比べイニシャルコストが断然安く収めれるところでしょう。相応のリフォームをしても新築よりは断然安く収まります。また、既存住宅ですから目で見て確認出来る点もメリットです。新築のように図面だけで判断をしなくてよいのは素人には有り難いです。
それに加えて、住宅を必要とするメインの世代である30代のエンドユーザーは、私達の世代（40代後半から50代前半）とは違い、皆と同じものを好まない、自分だけの空間を楽しみたいという方が多く、自分で自由にアレンジすることが出来る中古住宅を好んでいるように思います。経年変化したものに趣を感じ、自分の色に染めていくという方にとっては、住宅会社の意向が強く反映される新築には興味が湧かという感じなのでしょう。
現在、住宅のストック数は何年も前から世帯数を上回っている状態が続いていて、住まなくなった住宅が市場に沢山出て来ています。（岡山市内の空家率は15%程度と言われています） 今の新築着工が変わらない限りこれからも増えていくでしょう。中古住宅を求める方には朗報ですが、世の中に出てくる中古住宅全てがリフォームをするだけで良いレベルなのかというと、残念ながらそんな事もないのです。チェックしなければならない点、自分の用途に合うのかを確認しないといけな点があるのです。
中古住宅を購入するポイントというのはネット等でもいくつか紹介されています。ただこれは、不特定多数の方にあてはまる一般的なポイントでしかありません。実際には各買主の目的に沿っているか否かを見極めなければなりません。住まいを必要とする動機に沿った、リフォーム計画の内容に合う、資金調達がクリアできる物件を探さなければならないのです。
中古物件を購入してリフォーム（リノベーション）をご検討の方、サポートが必要と思われている方がいらっしゃいましたらお気軽に弊社の住まいづくりコンサルティングにご相談下さい。
中古マンションのご紹介です。場所は「北区国体町」、岡山駅まで徒歩13分、済生会総合病院がすぐ隣にあり、いずみ町総合運動公園もすぐそこという抜群の立地です。建物は岡山市内初の高層マンションとして有名な「ファーミールタワープラザ岡山」の29階建の27階にある北西角部屋です。
マンション全景。29階建ては迫力満点ですね。
エントランス。全328戸のの大型マンションです。
物件のある27階は上から3番目。上空から光が注ぎ込みます。
玄関ホール。上品な雰囲気です。
玄関収納もタップリあります。
リビングダイニング。バルコニーに出る掃出しサッシはかなり開放的です。
外部建具にペアガラス内窓（Low-Eガラス）を設置しています。
リビングと隣接の和室。クロスがとっ～てもお洒落です。
６帖の和室。壁クロス、畳、ふすま紙リフォームしてます。
キッチン。木製面材に床はタイル調クッションフロアーです。
3口ガスコンロ、食洗器、シングルレバー水洗は新調です。
主寝室。ドアには鏡を張り、クロスはドレッシーにまとめています。
洋室。柱や梁にアクセントクロスをしてコーディネートしています。
システム洗面。シャワー水洗、壁埋込収納付き。
浴室ユニットバス。こちらはオリジナルです。
新調した洗浄暖房便座。お洒落なクロスとアクセサリーでコーディネート。
バルコニーからのロケーション。運動公園が見渡せれる景色が眺めれます。
ご覧の通り、室内はフルリフォーム済です。住宅設備機器（一部を除く）、居室の照明器具（一部を除く）、エアコンも新調されています。また、外部建具には内窓（Low-Eペアガラスサッシ）を設けることで遮音性、断熱性が格段に向上しています。
リフォーム工事も含めた販売価格は、2,400万円。岡山では希少な高層マンションの上層階（27階）、３LDKの室内はフルリフォーム済み、住宅設備も一部除き新調して、照明器具（一部除く）やエアコンも全室完備したうえでのこの価格です。
ご案内についてはご予約の上対応させていただいておりますので、ご興味ございましたらこちらからお問い合わせください。
詳しい物件概要はこちら ➡ ファーミール2701 物件概要書201612.pdf
冬らしい寒い日も時々ありますが、比較的暖かい日が多い今年の冬です。まだ、風邪は流行っていないようですが、寒暖の激しい時の方が風邪を引きやすいので気を付けねばなりませんね。
今日は23日、今年もあと一週間ばかりになりました。毎年同じことを言っていますが一年経つのは本当に早いです。これは歳のせいだけでなく、現在のスピーディーな世界がさらに加速しているからなのでしょうか。
さて、今年を振り返ってみると、一言で言うと「何かモヤモヤしたハッキリしない1年」でした。個人的にもいろいろな変化が起きた年で、プライベートでも仕事でも節目を感じることが多かったです。
住宅産業に目を目を向けると、異常と言えるまでの住宅ローンの低金利が加速しました。今や10年物の住宅ローンは0.7％前後、フラット35においては通年で1％を切る金利になりました。
デフレ脱却の為とは言え、このような金融政策をいつまで続けるのかと不安になってくるくらいのレベルです。ただ、超低金利の割には新築を計画する方は多くなかったように思います。エンドユーザーの住宅に対する考え方が変わってきたこと、潜在需要の先細感を強く感じました。相続に絡む不動産売却の相談や資産活用の相談、空家を抱えていて困っている方からの相談など、時世を感じる相談事は多かったです。人口減少というかつて経験をしたことのない領域に本格的に入ってきた事を実感しました。
低金利を活用した賃貸住宅は需要が大勢でしたが、投資家のマネーゲームの領域になっている感が強く、バブル状態になっているのは明白です。2017年は大きく転換するかも知れませんね。
ざっと振り返ってみるとこんな1年でした。来年はどんな年になるのでしょう。不動産を通じて、様々な出会いがあることを楽しみにしながら年の瀬を迎えたいと思います。
会社を設立してから10年、これまで弊社の主たる業務としておこなってきました「住まいづくりと不動産売買のコンサルティング」ですが、より皆様に知っていただきたい、業務内容を身近に感じていただきたい、もっともっと多くの方に利用いただきたいとの思いで新しいHPを立ち上げました。
弊社の業務提携先である（株）スリーワークスさんのご厚意で岡山市北区問屋町に出張所を設けさせていただきました。住まいづくりや不動産売買のご相談事に活用させていただく予定です。
場所は岡山市北区問屋町8-101BOOTH HAUS 3-Dです。（中国銀行岡山西支店の西側にあるビル）
来る11月12日（土）、13日（日）に、岡山県労働者福祉協議会主催の「生活応援運動イベント」が倉敷市酒津にある「ハウジングモール倉敷」で開催されます。
私はハウジングモール倉敷のセミナー講師をさせていただいている関係もあって、13日に開催される「住まいづくり講座」のセミナーを担当させていただきます。内容は、各会場で人気の「住宅会社の選び方 住宅メーカーと工務店の違い」、「知って得する 土地の探し方」を50分の時間をいただいてお話をさせていただきます。
この両日、中国ろうきんさんの「住宅ローン相談」、岡山県労福祉さんの「ライフサポート相談」、全労済さんの「住まいの保証相談会」も開催されています。住まいづくりに関するお悩み事を一挙解決というイベントです。
参加費は無料、空くじなしキャラクターグッズ抽選会、エレクトリックトレイン乗り放題、先着50名様には北海道産ジャガイモプレゼントなど、住まいづくりに関すること以外にも家族一緒に楽しめれる催しものも盛りだくさんです。ぜひ、お気軽にご参加いただけたらと思います。
ここ最近すっかり秋らしくなりました。心地よい気持ちのいい気候が続いています。やっぱり秋は過ごしやすくていいですね。
さて、ここ最近の住宅事情について少しお話します。今年初めの日銀のマイナス金利政策で住宅ローン金利は史上空前の低金利、住宅取得の減税措置も昨年からタップリ手当され、住まい給付金などなどの補助制度も充実と、住宅を取得する環境は整い過ぎているくらい良い状況です。
また、不動産流通においては、昨年見直されたの相続税の改正、今年初めに施行された空家法案、中古住宅促進を促すインスペクション制度や瑕疵保険制度の充実など、不動産流通を促進するような政策が次々と打たれています。
こういう状況が整うと不動産売買や住宅新築が増えていくのですが、今回は市場では少しおかしな現象が起きています。住宅建築も不動産流通も全体では前年より落ち込むような事にはなっていませんが、特定な形での取引やとても偏った建築工事の形態が増えており、将来大丈夫なの？と思うようなことになってきているのです。
岡山市や倉敷市では特に土地を買って家を建てるという潜在需要が高いエリアですから、本来なら個人住宅用地が市場に多く出てくるのですが、今回はそのような形になっていません。土地を買って家を建てるというケースは少なくなっています。個人住宅用地の流通が非常に悪くなっているからなのです。なぜそんな事になってしまったのでしょうか。今回のような金融政策や建築の需要を喚起する手立てがされれば当然不動産流通は活発になります。当然、住宅用土地も市場に出てくるのですが、今回は、先にマンション用地、分譲建売用地、賃貸住宅用地として取り込まれてしまったからなのです。
金利が安く設定されインフラを起こすような政策がなされると不動産投資にお金が流れます。特に不動産収益物件に人気が集まりますが、中でも比較的投資資金が少なくて済むアパートへの投資が激増してきます。高度成長の折ならば住宅の需要も旺盛なのでそれでもいいですが、人口が減り始め、空家率が20%近くになっているのにも関わらず今回も起きているのです。建築業者や不動産会社などはその投資需要を見越して土地を高値でまとめて買いしています。
また、ローコストの建売分譲をしている建築会社の買い占めも目立ちます。首都圏から進出してきたローコスト住宅を手掛ける建築会社が、土地を30坪程度に小さく切り、30坪程度3LDK の建物をまとめて4～5棟建て、築10～20年の中古住宅と変わらないような金額で売買するというビジネスモデルです。土地の仕入れが命ですので、高値でまとめ買いをしています。
そして、既存の住宅メーカーやマンションデベロッパーも建築の確保と販売供給の維持を確保するために負けじと土地を買いあさります。弊社には、住宅会社を自由に選びたいというお客様から、建築条件の無い住宅用地を探して欲しいという依頼が多くありますが、上記のようなことからか個人住宅用地の情報が枯渇し、手に入れることがとても困難になっています。個人向けの住宅用地の市場への情報量は非常に少なくなってしまっているのです。
このような歪な状況が続くことは良いことではないと感じます。時代は繰り返すと言いますが、不動産、住宅業界の現在の状況は25年前のバブル崩壊や10年前のリーマンショックの時を思い起させるような危うさを漂わせています。これからの住宅取得おいては、少し冷静になって一歩引いた目線で見ていかなければならないかも知れませんね。
