梅雨に入ってますが、雨の日も少なく、気温もほどほど、何となく過ごしやすい6月です。さて、先日、コンサルティングをさせていただいたお客様の完成お披露目会に参加してきました。こちらのお宅の設計・施工は、弊社と業務提携もさせていただいている（株）カーサ・カレラさんです。
いつもながらの細やかな設計、お洒落なデザイン、こだわり抜いた仕上がり、とても素敵なお住まいでした。当日はご施主様のR様ご家族、R様の親御様皆様も集われ、笑顔いっぱいのお披露目会でした。
R様、ご新築おめでとうございます。
セールスパーソンの「大丈夫」
5月は例年より暑い日が多かったようです。朝晩は涼しいし、日中も日陰は空気が乾燥してるおかげで涼しいせいか、言われるほどの暑さは感じていないのが正直なところです。
さて、先日の相談会での話しです。すでに総合展示場を何箇所か見学し、住宅会社さんとも数社ご相談をしているという状況のエンドユーザーさん、住宅会社が提供する無料のファイナンシャルプラン相談を受け、セールスパーソンから予算の増額を勧められたとのことでした。
元々、ご夫婦は、借入3500万円以内でと考えておられたようですが、フィナンシャルプラナーの意見では4500万円でも十分借りられます、大丈夫です！と言われたそうです。本当に大丈夫？と思い、第三者の意見が聞きたいと、私のところに相談に来られたという訳です。
今回のご夫婦のともに41歳、世帯年収は約700万円、自己資金は500万円と、支払年数にもよりますが4500万円の借入に必要な収入と貯蓄はたしかにあります。1000万円借入が増額できれば総資金は5,000万円。セールスパーソンがこれから行う、土地探しや建物のプランニングではかなり余裕を持つことができるでしょう。
ライフプランの計画書を見せていただくと、どうも返済比率のみでの検討しており、借入額はこれだけしても大丈夫！といってるようでした。このような話はよくあるのですが、セールスパーソンやフィナンシャルプランナーが返済比率だけから、これくらいは返済できますよと言ってアドバイスをしているパターンです。
収入に占める返済の割合、いわゆる返済比率は、年収400万円以上であれば上限35％とされています。今回の提案の場合、借入額を増やしても上限の35％を下回りますからそのように言ってるのです。でも、本当に大丈夫なのでしょうか？
ここでは、詳しく数字をあげて話しはしませんが、返済負担率を下げる一般的な方法は、長期でローンを組むことで月々の返済額を低くすることです。今回もそれを前提として計画を立てていました。今回の計画書でも住宅ローンの支払期間は35年でした。でも、35年ということは完済年齢が76歳。もちろん繰り上げ返済などの提案で早期の返済を勧めていますが、それが絶対的条件ならば、結果毎月の支払額を増やさないといけないのと同じことです。
セールスパーソンが悪いとか、住宅会社が酷いとか、そういう事ではなくセールスパーソンの目的は自社の住宅を販売する事ですから、それが達成できるような提案をすることは普通のことなんです。心配性なエンドユーザーなら計画を見てやめてしまうかもしれませんが、そう考えない人も多いので、このような計画を立て見極めや後押しをしているのです。
少し話は変わりますが、住宅会社のセールスパーソンは今でも歩合比率の高い給与で働いている人も少なくありません。1件売れば多額の歩合が貰えるとなれば、購入者の懐事情など気にせず、可能な限り契約ができるように努めるのは当たり前なのです。購入者のために本当に親身になってアドバイスをができるような環境は、住宅業界には中々整っていないのです。
話は戻りますが、相談の結果ご夫婦は当初通り3500万円程度に借入を抑え、それで購入できる土地と住宅会社を求めることになりました。 住まいづくりでは、計画予算が当初より上がる事は多いのですが、数百万円単位の予算の上積みは、今後のライフプランニングを大きく左右しかねません。エンドユーザーが考えていることは、買えるかどうか、買っても大丈夫かという2点で、セールスパーソンは買えるかどうかの1点です。エンドユーザーが悩む、買っても大丈夫か、のリスクの部分は、「大丈夫」という言葉で濁しているのです。
住まいづくりの相談というと、見積もりのチェックや商談アドバイスだけと思われがちですが、実際には普段の生活や家での過ごし方などライフスタイルの話を伺う方時間の方が長いです。なぜならば、家を買う事が本当に楽しい生活に結びつくのか、なぜ住宅が必要なのかを確認することが重要だからです。セールスパーソンの「大丈夫」は、今一度計画を見直してみるキーワードなのです。
2015年度の住まいづくりセミナー
5月、6月はお出掛けするにはちょうどいい季節です。ですから住まいづくりに関するセミナーも目白押しなんです。各住宅総合展示場や住宅会社などでは様々なセミナーが毎週末開催されています。
この2015年度はある意味特別で、消費税10％を1年半先送りしてぜがひでも景気浮揚をしてもしたいと、至れりつくせりの住宅政策が打ち出されました。個人消費底上げを図る最たるものが住宅取得だからです。毎度のことと言ってしまえばそれだけですが、実際にこのタイミングで住宅取得を考えている方には過去最高の条件が揃ったと言えるかも知れません。それを学ぶセミナーを今月、来月に開催します。
昨年度からの行われている、住まい給付金、住宅ローン減税の拡充、今年度から始まった省エネ住宅エコポイント、フラット35S金利の0.6％引下げ、住宅資金贈与の拡充などを確認していくセミナーです。
どれも予算措置ですので期限があります。いつまでに何をどのように進めたらよいかなど、詳しくそして分かりやすく解説しますので、ご興味のある方はぜひセミナーにご参加ください、
不動産取引の両手仲介
5月に入って過ごしやすい日が続いていますね。空気はカラッとしていて、暑くも寒くもなく、とても気持ちがいいです。
さて、住まいづくりコンサルティングでは様々なご相談をお受けしていますが、その中でも特に多いのが不動産仲介にまつわる相談。中でも不動産取引の両手仲介に関する相談は、その半分くらいを占めていると思います。仲介をしてもらう業者と話が咬み合わない、条件交渉をしてくれない、対応に不信感を感じる・・などの相談です。
本来、不動産の仲介業者は買主自らが委任し、委託を受けた業者は買主の条件や要望に応じて物件を探します。具体的な物件が見つかれば、取引の条件交渉や調査をして売買の仲介業務を行います。ですが、実際のケースでは、広告や現地看板などを見て問合せをすると、問合せに応じた業者が仲介業務を行うようになります。問い合わせをしただけで、顔も知らない、人柄も分からない、初めて言葉を交わす相手が、物件の取り扱をしているという立場だけで仲介業務をするということになるのです。
多くの買主は、不動産取引の経験はほとんど無いですから、取引に関しての進め方や、購入条件の確認・交渉、重要事項に関する調査、購入目的に沿うか否かの判断は（住宅建設など）、仲介業者が頼りです。ですが、上記のような流れで仲介業者が決まる場合、話しやすく、経験豊かで、人柄の良い方に出会えたなら吉、そうではない方ならば凶、みたいになる可能性があるのです。
不動産仲介業者は依頼者の利益のために業務を進め、安心・安全に取引ができるように努めます。無事取引が完了できれば報酬として仲介手数料をいただけます。仲介手数料は法の定めにより、売買金額の3％＋6万円が上限となっているのですが、業者としては手数料を増やしたいために、売りと買いの両方の仲介（両手手数料）ができるように画策します。両方から手数料をいただければ一度の取引で売買金額の6％＋12万円もらえるからです。
これは、業界でいう「囲い込み」というものなのですが、公正な取引が行われにくく、物件情報がクローズされてしまうという弊害を生みます。（インサイダー取引） 買主にとっては不利益を被る恐れのある取引です。しかし、大手といわれる不動産会社やフランチャイズ系の不動産会社などは、この両手取引を取得できるような仕組みを行っていて、昨今、週刊ダイヤモンド誌などでもこの問題が取り上げられていました。
業者の立場からすれば「ビジネスだから利益を追及するのは当たり前」というでしょうが、売主、買主の双方取引をする業者は本当に中立的な立ち位置で業務ができるでしょうか。現実にはかなり難しく、話の流れ的にも売主側に立って業務を進めます。先に声を掛けられているのは売主側ですし、売買の条件を決めたのも売主側の業者だからです。したがって、両手仲介の取引は買主にとっては不利な取引になってしまいます。実は外国ではこのような取引はありません。取引に代理人を立てることが一般的で、双方の代理をすることは出来ないからです。（利益相反行為の禁止） 利益が相反する者同士の双方代理は普通に考えれば出来ないのが当たり前です。
不動産の両手仲介取引は違法ではありませんが、極めてグレーな取引になる恐れはあるので、冒頭に述べたようなトラブルが出てくることは多いでしょう。そのようなトラブルを避けるには、やはり買主自らが委任した仲介業者を仲介人として立て、売主側、買主側それぞれの仲介業者が依頼人の利益の為に折衝をするという形を取ることが必要です。
その為には、買主としては初めから委任する仲介業者を決めておくこと、直接問い合わせをするような場合にも、仲介業者の存在を最初から相手方に伝えておくことです。買主が皆そのようなスタンスを取ることが当たり前になれば、両手仲介をしようとする業者は自然と無くなっていくと思います。
最後に、両手仲介をする仲介業者であっても、自らが委任した仲介業者であっても、買主が支払う手数料は同じです。同じ手数料を支払うならば、自身の利益の為に業務を進めてくれる業者に支払う方が納得できます。
「駅元町styleプロジェクト」 ～完工～
雨の日も多く、寒暖の差がとても激しい今年の春は、花見をするタイミングも難しくて、あっという間に桜の季節が終わってしまった感じです。
さて、昨年12月から始まった「駅元町styleプロジェクト」ですが予定通り建物が完工しました。これから外構工事、インテリア・家具のセッテイングなどをしていくのですが、仕上がった建物内部の様子を少～しご紹介します。
こだわったのは素材と質感。写真でお見せしているのは一部ですが、どこも手間無くしては出来ない造りです。デザインを考えた設計士さん、コーディネーターさん、経験と技術を駆使して仕上げてくれた職人さん、心を込めて作った物には価格以上の価値があります。
ラジオ番組「不動産と住まいの相談室・レディオモモ出張所」始まります！
春本番！ここ数日の陽気で桜の開花も今日ぐらいには発表されそうですね。さて、4月からの新しい試みとしてラジオ番組を始めます。日頃お世話になっているカーサ・カレラさんプレゼンツで、「不動産と住まいの相談室・レディオモモ出張所」と名うった、住まいづくりに関する相談・解決番組です。
私は年に70回前後、様々な場所で住まいづくりに関するセミナーや相談会をしていますが、そこでお話をさせていただいてることや、個別にご相談を受けた事例なども織り交ぜながら番組を進めていきたいと思っています。
番組のパーソナリティは、デザイナー兼DJの内山ヨシトさん。以前ローカルTV番組のMCもなさっていた方で、軽快なトークと話題の引出しの多さが魅力な方です。しっかりリードしていただいて、分かりやすくお伝えできたらと思っています。
番組は毎月第1、3、5土曜日の午後6時半から、FM79.0MHｚレディオモモで流れます。
「駅元町styleプロジェクト」 ～仕上工事～
すっかり春らしくなりました。お彼岸の今日も快晴で暖かいです。さて、駅元町styleプロジェクトもかなり工事は進んでいて、仕上工事に入ってきてます。
完成が楽しみです。
「駅元町styleプロジェクト」 ～造作工事～
今年の春は雨が多く天候不順が続いてますね。さて、駅元町styleプロジェクトは順調に工事が進んでいます。内部・外部の造作工事の様子をちょこっとご紹介します。
断熱材はロックウールです。充填断熱なので壁内部に隙間無く設置しています。
断熱材の上には室内からの湿気を防ぐためのペーパーバリアを貼ります。黄色く見えているのがペーパーバリアです。この上に石膏ボード（12.5mm）を貼っていきます。
外壁はBSウォール。（ブロックアンドシームレスウォール） 防水のためにVFフェルトを壁全体に張ってスーパーファインクリートを塗るためにラス金網を貼ったところです。
アップで見るとこんな感じです。
この上にスパーファインクリートを塗りこんでいきます。
工事はドンドン進んでいきます。
福岡での木造建物勉強会
寒風吹きまくる1月下旬、福岡での木造建物勉強会に参加してきました。勉強会は様々な木造建築を見てまわり、その多様性と可能性を知る！というものです。9時発の新幹線で午前中には福岡に到着。岡山からは2時間弱という早さです。到着後は貸切バスで久留米まで移動・・・町並みの計画から作りあげた大規模賃貸建物群を見て周ります。
写真は戸建てメゾネットの賃貸建物
写真奥に見えるのが集合住宅タイプ。
全体規模は相当なもので、戸建てメゾネット、集合住宅、完全戸建てと多種多様な賃貸住宅を建てられています。（全部で10数棟） 建物のデザイン、外構デザインを統一していて敷地の道路も広く取り、外構造園もかなりこだわっていて雰囲気がとても良かったです。新緑の季節には華やかな感じになるでしょうね。
見学終了後、久留米を後にして福岡に戻ります。次はインターナショナルスクールの校舎見学です。単独建物としては相当大規模で、木造建物のサイズ感ではありませんね。かなり遠くからでもシンボルになっている急勾配大屋根がとっても目立ってました。
木造建築ならではの細やかな装飾、ロートアイアン使いなど、とても良かったです。建物内の写真はお見せできませんが、温かみのある柔らかいインテリアデザインでした。木造とは思えないほどの大空間に、木造ならではの柔らかさや温かみを感じさせてくれてます。
全体的にデザインが素敵な建物でした。子供たちが勉強するのには最高の環境といえます。
次はセキュリティ万全、ここは外国？と思うような賃貸建物を見に行きます。建物は全てメゾネットタイプ。4棟8戸毎の賃貸住宅です。
駐車スペースを建物と切り離し、建物周辺をグルリと塀で囲んでいるので安心感があります。建物デザインもカラフルで明るく、女性には好まれるデザインです。外装材は吹付けやタイルを使っているので落ち着いた高級感があります。賃貸住宅という感覚がまるでありませんね。
最近の木造住宅では施工やコストを考えてサイディングの外装材が多く見受けられますが、これが質感やデザインを損なっている大きな原因ともいえます。本来、湿式の仕上げは、色み、味わい、風化を楽しめる良さがあるので、建築会社さんにはもっと積極的に利用いただきたいです。この他、高齢者賃貸住宅などの大規模木造建築も拝見しました。木造と聞かなければ分からないほどの規模や剛性を作り上げていました。今回のテーマでもある「木造住宅の多様性と可能性」をしっかりと学ばせていただきました。
「駅元町styleプロジェクト」 ～上棟～
寒さも本格化してきた1月初旬。上棟の為に足場を組み組み立ての準備に入りました。土地が17坪余りしかありませんので足場も通常の物よりスリムなタイプ。それにしても本当に敷地イッパイイッパイです。3階建てなので足場だけでもかなり迫力があります。
今回の建物の工法はツーバイフォー工法。2×4インチのランバーという構造材と構造用合板を使って床や壁を作っていきます。ツーバイフォー工法は日本名では木造枠壁式工法と言われています。構造的に強さを発揮する工法ですので3階建てにはピッタリです。
組み立て開始から3日。立派に上棟しました。3階建てですが開口部とのバランスが良く中々素敵デザインです。
