ようやく暑さも落ち着いてきました。本当に今年の夏は暑かったと思います。来年からは、夏の過ごし方を真剣に考えないといけないと思いました。
さて、最近増えてきた「不動産のオークション」についてですが、お客様からの質問も多くなっています。
現在、不動産オークションは主催企業がウェブを利用して行なっています。首都圏を中心とした限定的な範囲で行なわれていますが、圧倒的な需要が後押しし、かなりのスピードで浸透しました。今では、大手の不動産会社から個人に至るまで利用するに至っています。
地方都市である岡山ではまだ具体的なものはありませんが、オークションの特徴である「公正・オープン・納得感」を考えれば、早々に普及していくのではないかと思います。
高価な買物だけに取引には十分気を付けないといけませんが、必要な情報がフェアな形で公開されることと、適切なエージェント（従来の不動産媒介業者で取引の専門家）が味方にいれば問題は無いでしょう。
インターネットの普及無くては有り得なかったことです。今や無視をすることも出来ないのも事実です。うまく使えば、誰でも何処でも参加出来る便利なものですので、良い形で普及していくことを期待しています。

連日、暑い日が続いています。最近では40度近いのが普通になってきている感覚が怖い感じすらします。
この時期の住宅・土地の売買は「夏枯れ」と言われるくらい取引が少なく、買う側も売る側も一服してしまう時期です。
さて、数日前に大手住宅メーカー「パナホーム」の身売り話が新聞に出ていました。これから始まる住宅業界再編の一つと報道されていました。
日本を代表する企業「松下電器」の住宅部門であり、昔からの根強いファンもおり、住宅設備関係では他の住宅メーカーに無い特徴もあった住宅会社だけに正直ビックリしました。
確かに、近年リストラを繰り返し経営体質を強化しているようでしたが、他の住宅会社に吸収されるような形になるとは想像だにしませんでした。
バブル経済崩壊後、人口の少子化、住宅ストックの飽和、人生観の多種多様と住宅・不動産を取得する環境は大きく様変わりしてきています。
トヨタとミサワに続く住宅メーカーの合併・吸収、これから始まる再編の足音が確実に近づいてきているようです。

先日、地元工務店の一つが倒産しました。この建築会社は分譲住宅を多く手がけている会社でしたが、長きに事業を行っており多くのユーザーさんもいらしゃる会社でした。
岡山では今年に入って中堅ゼネコンや工務店の倒産が続いています。10年余りのデフレ経済を経由しての今日、世の中は景気が上向き拡大しているようですが、建築業界は厳しい受注競争が続いており、今後もこの傾向が続いていくと思われます。
購入、引渡し、移転後は、アフター的なもの以外実害はありませんが、契約間もないケースや引渡し前等であれば大変です。
安さだけの魅力や強引な営業、多額の入金依頼などには注意して慎重な購入を心掛けて下さい。

昨日ミニセミナーを開催しました。主催は知人の設計事務所さんで、お仲間を集めての集会でした。
出席者の多くが業界人？でしたので、日頃行っているセミナーとは違い「他社を知る！」的なテーマで行いました。

多少戸惑いましたが、それぞれの住宅会社の特徴、販売している商品種類、営業方法等をお話させていただきました。客観的に自分を知り、相手を知ろうと言う主旨のものだったのですが、結構盛り上がりあっという間に時間が過ぎました。

全てにおいてそうなのかも知れませんが、自分達のことは案外認識していないものです。
売り手側も、今回のように客観的にそれを認識出来る時間が持てれば、お客様へのアプローチも変わってくるのだと思います。

100％自分の条件が揃っている土地を見つけるのは難しいものです。また、一般的に好まれる条件が全て揃っている土地は、需要が高く金額的に高くなってしまっています。予算に余裕がある方以外はそういう土地を購入することは難しいのが現実です。
コンサルティングでは、自分の条件にあった土地をどうやって探すかをテーマに、次のような事をお話させていただいています。
（1）購入条件の優先順位を付ける
（2）東西南北(岡山駅を中心に）のエリアは最低決める
（3）資金計画を立て予算を把握する
（4）建てたい住宅のデザインを決める
（5）購入時期を決める（購入の動機を明確にする）
（6）市場価格を知る
これらを一つ一つ確認して、その上で物件を探すようにしています。詳細は割愛しますが、高価な買物ほど「たら」「れば」を考えてしまい決断する時には迷うものですから、「希望に近い物件」と判断し易いように自分の基準を明確にしていきます。
その中でも（5）については、不動産購入決断の為に必要なことで、これがなければ住まい作りのスケジュール自体立てることも出来ません。
物事の判断で一番大切なのは動機であり、それが明確であればあるほど、迷わず決断出来るのだと思います。

実際の「土地探しサポート」で行っていることを紹介します。
サポートの最初に必ずさせていただいていることが、希望エリアの都市計画図を見ながらのお話しです。住宅用地の購入の場合、都市計画に定められた用途地域を確認し、どんな建物が建てられる地域であるかを確認してエリアを絞り込みます。
これは土地を購入する場合の基本的なことなのですが、その場で初めて都市計画図を見られ、希望されている地域が住宅地として向かないことを知られ方も少なくはありません。
都市計画図は将来の道路整備も記載されていますので、用途地域を確認するだけでなくそのエリアの将来図も想像することが出来るものです。
何十年も住むことになる訳ですから、そのエリアの将来図を知ることは必要なことです。
市役所の購買で誰でも購入することが出来ますし、インターネットで確認することも出来ますから一度は見るようにして下さい。
その後は、物色エリアの絞り込みを行っていきます。岡山のように四方に同等な住宅地があるところではこれがうまく出来ないと、中々良い土地に巡り会うことは出来ないように感じます。
続く・・・

コンサルティングの業務の一つに「土地探し」をしています。実はこのところかなり引合いが多くなり「住まいのコンサルティング」よりこちらの方がメイン化しているぐらいです。実際に利用されたお客様からもかなりの好評をいただいていますので、少し紹介させていただきます。

岡山の地域性の特徴ですが、土地を購入してからの住まいづくりの計画は、全計画の半数にも達します。特に若い世代の計画ではその割合はさらに高く70％程度にもなります。一般の方が土地探しをする場合は、不動産広告などから物色している方が多いですが、優良な物件はそう簡単には見つかりません。

たまたま見つかったとしても、予算的に無理であったり希望する住宅会社以外の建築の条件がついていたりして断念せざるおえないケースも多々あります。スムーズに納得して理想の土地を手に入れるには、多くの専門的な情報収集と具体的な資金計画をたてることが必要です。

また、購入時のトラブルを防ぐためには、買主側の立場にたつ仲介人を持つことが大切です。それを具体的にしたサービスが「土地購入サポート」です。現状の不動産流通状況や、購入までのスケジュール、資金計画など購入に必要な打合せをし、具体的な物件を紹介していきます。

多くの方に知っていただく為に、このブログで何回かに分けを利用紹介してみたいと思います。
土地購入からのご計画を立てている方はぜひ参考にしてみて下さい。

昨今、世間を賑わしている年金問題。確かにお金を受け取った側が記録を管理していないなど、言語道断といわざるを得ません。ただ、このことをここで論じるつもりはありません。今回は、老後の住居費について考えます。
近年の住宅建築者の多くは30代前後の施主が多く、長期のローンを抱える決断とともに購入の選択を迫られます。建てるべきか建てざるべきか？
建てたほうが得と考えます。
家を建てた場合、取得に必要なローンの支払いと固定資産税が「住居費」として必要になります。シビアに言えば修繕費やリフォーム費用も必要になるかもしれません。
一方、賃貸住宅の場合、住居費=家賃です。毎月○万円さえ払えれば住居費として消えていくお金は家賃だけですみますが、より条件の良い広い場所へ移ると家賃は上がり、敷金保証金等まとまったお金もその都度必要になります。
問題は老後の居住の在り方です。持ち家の場合、年金受給時期までにローンが終わっていれば（一般的には終わる）最低年間の固定資産税だけで生活できます。また、介護施設に入る必要になった時にも、持ち家を担保にお金を借り施設に入る選択肢も残されています。
賃貸の場合は、変わらずに家賃を払い続ける、介護サービスを受ける、施設に入る、どのような選択肢も日々毎月、多額の住居費が必要となります。
家を建てる=住宅ローンを背負い込むではなく、将来の為の住居費を抑えると考えたほうが良いのかもしれません。

先日、とある住宅会社の見学会に出かけました。そこは通常の完成見学会ではなく、ひとつの団地全体を、建物の外観、意匠、外構統一してデザインしたものでした。
倉敷に出来た団地ですので、白壁をイメージして、外壁の色、屋根の形状などを計算して建てられていました。
外構も統一されており、緑も多く植えられ、カーポートにはコンクリートではなく石を敷いてあり、今よりも今後に亘ってより綺麗になっていくと感じられました。
かといって建物の間取りが同じ訳ではなく、一軒一軒、違った間取り、違った内装や色調に仕上げられています。正直、素晴しい団地でした。この団地は『町並みづくり』を計画し、実行した為、一定の統一感が生まれ美しさを生んだものだと思います。
『町並みづくり』という事を考えた場合、日本と欧州とでは大きく考え方が違います。
ヨーロッパでは土地は国のもの、それを100年とか200年とか借地として借りて建物を建築します。その為、建築制限は『五階建てを建てなさい』とか『壁の色はこの色になります』とか地域ごとにルールが決められています。
日本の建築制限は個人所有の土地に個人所有の建物を建てるため、○○以下○○以内という制限になります。それの是非を言うつもりはありませんが、町並みをつくるという目的で、一定の制約を設けて何かを統一することで美しい町並みをつくり、それによって資産価値を高めたほうが良いのではと思います。
今現在、建てられている団地やマンションが100年後200年後に世界遺産になるでしょうか、少し考えさせられます。
ちなみに冒頭の団地を手がけた担当者とは旧知の仲で少し苦労話を聞かせてもらえましたが、相当の覚悟や労力や努力が必要だったらしいです。その汗は50年後100年後には必ずかえってくるものだと信じています。

今年のGWは終盤を除いて天気が良かった事もあり、住宅展示場も来場が多かったようです。
最近の世情を反映してか、ECOや自然素材をテーマにした間取りや仕様、設備がセールスのポイントになっていました。

景況感が良くなっているとの報道や不動産が底を打ったとの雰囲気に影響されてか、具体的な商談に入るお客様が多かったと住宅会社の営業の方が話されていたのが印象的でした。景気に後押しされて消費活動が活発になる事は良い事だと思います。ただ、この様な状況になってくると、「値上がりしますよ」「今決めて下さい」「とりあえず申し込みだけ」的な商談になってくるケースがありますので、より気を付けて商談を進めるようにしましょう。

その為にも、多くの情報収集とお客様主導の商談、客観的な意見が必要ではないかと思います。

今年度は景気回復を反映してか、大手各社を中心にベースアップのニュースが発表されました。地方都市岡山ではあまり好景気を実感できるまでに至っていませんが、大都市を中心に景気は確実に良くなってきているようです。
好景気イコール良いことばかりではありません。住宅取得を考えている人にとっては特に金利が気になると思いますが。景気が良くなれば金利も当然上がっていきます。
金利は特性上、下がるときはある程度時間をかけながら徐々に下がるようです。上昇の際にはかなりのスピードで上がることが多く、過去の事例からはそれが読み取れます。今後は過去の様に急激に上がることは考えにくいですが、今後数年で確実に上昇していく気配はかなり強い状態です。
大都市での景気浮揚や、地価の上昇はおよそ三年～四年経った後に岡山に浸透してきています。首都圏を中心とした地価上昇が地方に来るまでにはもう少し猶予がありそうですが、金利については都銀が上昇すれば、それは先に全国に飛び火します。つまり、地方都市では景気が回復基調になっていなくても、金利だけが上昇する可能性があるのです。
金利上がると言うだけで住宅取得を考えるのは危険ですが、今まさに必要と感じている状態なら、今後の金利動向には充分注意する方が良いでしょう。

[Good Balance」春号にコラムを掲載させていただきました。この冊子は電化住宅の紹介や電化イベントの告知を行っているものですが、住宅メーカーや設備メーカーの市内MAPも掲載されていているので、エンドユーザーが見ても中々良いのではないかと思います。

このような媒体でのコラム掲載というのは初めてでしたので多少戸惑いもありましたが、住宅コンサルタントを知っていただくのには良い機会だったように感じました。中国電力さんの電化ショールームは電化設備を知るには良いところです。住宅会社とはまた違った形で電化設備を説明してくれますので、検討されている方は一度足を運んでみてはどうでしょう。