Q：契約にあたり、「申込み」、「仮契約」、「本契約」それぞれ求められますが明確な違いを教えて下さい。土地がまだ見つかっていないのに「仮契約」とかしていいのでしょうか？

まず、「申込み」と「契約」の違いですが、簡単にいえば、検討している段階で取り交わす書類なのか、合意する段階で取り交わす書類なのかの違いです。「申込み」は、例えばプランニングの依頼や見積りの依頼、あるいは融資の申込みなど、具体的な提案や作業を依頼する際に依頼者の意思表示として取り交わします。また、何らかの優先権やキャンペーンの枠取りを確保したいという場合にも「申込み」をしたりします。その多くは建築業者からの求めに応じておこない、申込時には「申込金」が必要な場合もあります。尚、「申込金」は返還義務のあるお金として取り扱われます。一方「契約」は、法律上の権利義務を発生させる時に使われるもので、当事者の合意により取り交わすものです。法的な拘束力を持つことを期待して行われますから、「契約」を取り交わすと正当な理由がなければ解約をすることはできませんし、一方的な解約の場合には違約金も発生します。

建築工事を依頼する「工事請負契約」では、誰が誰に、どこで、いつまでに、いくらで、どのようにするかを定められた書式で作成し、図面や見積書も添付するようになっています。契約時には「契約金」も必要です。ご質問の中に、「仮契約」というお話がありましたが、民法上「仮契約」というものはありません。また、建設地が決まっていなければ、「建築工事申込み」や「工事請負契約」を取り交わすことはできません。推測ですが、「仮契約」という名の「建築申込み」を求められているのではないかと思いますが、要件が満たされていないので書類を取り交わす意味はないと思います。どういう内容の書類なのか、なぜ取り交わさないといけないのかを確認し、説明も不十分で内容も不明確ならば、取り交わしを拒否して下さい。

業者からアプローチされる「申込み」や「契約」の書類については、その書類の必要性や内容の説明を求め、納得できてから取り交わすことが大事です。判断がつかない、迷うようなものであれば、一旦持ち帰り当事者以外の人に意見を求めることも必要でしょう。中途半端な形での書類の取り交わしについては絶対にしないということを心掛けて下さい。

Q：家の解体工事はいくらくらい必要ですか？

解体工事費用は年々高くなってきています。私が住宅産業に携わるようになった30年数年前ほどと比較して1.5倍近くになっているように思います。理由として、環境問題の解決のために定められた「産業廃棄物リサイクル法」が大きく影響をしているのですが、分別作業の徹底により手作業の解体が大幅に増えたことや、近隣への影響を少なくするような工事方法の改善にしっかりとした養生、交通整理をする為のガードマンの設置などが求められるようになったことも関係していると思います。

さて、私は主に岡山市内で仕事をしていますので岡山市内の例を一つご紹介しますと、6m道路に接道している木造住宅の解体工事の場合、大きなトラック（12t車）が入るところであれば坪当たり5万円～６万円（税別）程度の見積りになることが多いです。40坪程度の大きさの住宅であれば、約200万円～240万円（税別）程度になり、加えて、解体工事をする建物内に動産物（家具、家電、衣類など）がある場合には、工事着手前に処分をしなければならないので、種分け作業と運搬・処分費を含めて約40～50万円（税別）程度の費用が必要となります。（40坪程度の住宅で一般的な住まい方をしていた場合）合わせると約250万円～300万円（税別）ほどかかるということになります。また、解体場所が古い住宅街ですと、道路幅員が4m以下だったり、進入路がクランクしていたりすれば、小運搬（小さなトラックに分ける）をするようになりさらに費用が可算されることがあります。

このように、解体工事は建物の種類（木造、鉄骨、コンクリート）、現場の条件（接道幅員、進入道路形状、周辺環境）、動産物の有無やお庭の状況によっても費用が異なりますし、解体業者によって工事の得意不得意があったりもしますので、解体工事を検討する際には複数の業者に見積を依頼し、内容を精査してから発注することをお勧めします。

4月度のセミナー・相談会は以下の通りです。不動産の処分や活用をお考えの方、住まいづくりが上手く進んでいない方、不動産の購入でお悩みの方はぜひご参加下さい。

【セミナー・相談会】

4月3日（日）
「住まいづくり何でも相談」　主催：ハウジングモール倉敷
時間：11：00～16：00　※個別相談形式　1時間ごと
場所：倉敷市酒津1625-1　ハウジングモール倉敷センターハウス

4月17日（日）
「不動産と住まいの相談室」　主催：（株）スタイルプランニング
時間：13：00～17：00　※個別相談形式
場所：岡山市北区丸の内2丁目11番20　スタイルプランニング事務所

4月24日（日）
「住まいづくり大相談会」主催：ふれあいホームタウンおのみち
時間：10：00～16：00　※個別相談形式　1時間ごと
場所：尾道市高須町4789-10　ふれあいホームタウンおのみち

4月30日（土）
「不動産と住まいの相談室」　主催：（株）カーサ・カレラ
時間：10：00～17：00　※個別相談形式
場所：岡山市中区賞田80番2　　カーサ・カレラモデルハウス

セミナー・相談会は予約制になっているものもありますので、詳しくは主催者までお問い合わせ下さい。個人向けのご相談は日時を問わず随時受け付けております。問合せフォームにてお気軽にお申し込み下さい。

Q：木造住宅の構造・工法について教えて下さい

木造住宅の構造・工法は２種類あります。もっとも一般的なものは「木造軸組み工法」といわれるもので、柱、梁、筋交いで骨組みを構成するという工法です。日本古来の工法であり、どなたにも馴染みがあり、見ればすぐにわかる工法です。別名、「在来工法」とも呼ばれており、木材の接合部は補強金物で接合しています。金物で補強をしない「木造軸組み工法」を「伝統工法」と呼びますが、「伝統工法」を現代建築に発展させたものが「在来工法」ということです。もう一つ、一般的に「ツーバイフォー」と呼ばれている「木造枠組壁工法」というものがあります。「ツーバイフォー」は北米から伝わった工法であり、2インチ×4インチの角材で壁を作り、面と面を釘で接合して壁を作り組み立てていくという工法です。気密性が高く、作業が簡単で、耐震性・防火性に優れる工法といわれています。その他に工業化した「プレハブ工法」、木造と鉄骨を組み合わせた「ハイブリット工法」などもありますが、いずれも基本は先に述べた2種類の構造・工法がベースとなっています。

2種類の工法の特徴について少しお話します。工法の違いでまず代表的なものは意匠（デザイン）です。これは工法が生まれた地域と深く関わっており、「軸組み工法」は和風建築に適していて、「枠組壁工法」は洋風のデザインに適しています。現在はどちらの工法であっても様々なデザインを作るようにしていますが、本来、工法とデザインはリンクするものであり、和風テイストがお好きな方は「軸組み工法」、洋風テイストがお好きならば「枠組壁工法」が向いています。次に性能面で、耐震性は建築基準法で定められているので、基本どちらの工法であっても一定レベルの耐震性は担保されています。面で支える「枠組壁工法」の方が点で支える「軸組み工法」よりも強度が高いといわれていますが、最近の「軸組み工法」は筋交いの代わりに構造用合板を使用するなどして強度を高めていますので、総合適にみて耐震性に差異は無いと考えてよいでしょう。あと防火性は面体である「枠組み壁工法」の方が延焼しにくいと考えられていますが、「軸組み工法」でも壁の中に防火材を組み入れたりすることで防火性を高める工夫ができますので、これも大きな差ではありません。そして設計の自由性に関しては、決まった材料を使って組み立てる「枠組壁工法」よりも、材料を柔軟に変更できる「軸組み工法」の方が優れていると思います。特に開口部を広く取りたい場合や、将来のリフォームの対応性を重要視する方にとっては、「軸組み工法」の方が良いと思います。

軸組み工法も枠組壁工法もどちらも優れている工法であり、設計基準も国によって明確に定められており、どの建築会社でも対応することのできる工法です。ポイントになるのは設計と施工レベルであり、それによりクオリティが変わることを考えると、建築会社選びがとても重要になるといえます。

Q：理想のデザイナーズ住宅を建てるときのメリット・デメリットを教えて下さい

「デザイナーズ住宅」とは、建築家やデザイナーが監修、設計したデザイン性の高い住宅のことをいいます。注文住宅の場合、自分の理想とする住まいを実現するために建築家と長い時間を掛けて作り上げていきますので、施主のライフスタイルや価値観が色濃く反映される住宅になるといわれています。また、建売（マンション含む）の場合では、事業コンセプトに沿って建築家やデザイナーが新しい発想で提案する住宅を指し、新しい考え方を取り入れた間取りやデザイン、最新の設備機器などの提案がなされています。このようなものを総じて「デザイナーズ住宅」と呼んでいますが、建築家やデザイナーが住まいづくりに深くかかわるという点が特徴で、エンドユーザーにとっては興味深い住まいとして注目されています。

ただ、「デザイナーズ住宅」ならではのデメリットもあります。デザインやお洒落さを優先するが故に住宅としてとして必要なものを省くこともあり、後々頻度の高いメンテナンスをしなければならないことになったり、斬新であるが故に極端に使い勝手の悪い住まいになったりすることがあります。つまり、本来住宅として必要な機能性や耐久性、経済性、利用価値が軽視されることがあるということです。また、注文住宅では、計画から完成まで時間が掛かかるという点、他にはないものを追求するがあまり結果的に高価になってしまうという点もあります。

注文住宅で「デザイナーズ住宅」を検討したい場合には、施主自身が住まいに対するイメージを明確に持ち、得るもの失うものも理解した上で、設計者と協議し提案を受ける必要があります。向いている方は、一般的ではないが好きという性格であったり、設計者との長時間の打合せや維持管理をマメにするということも楽しめるという性格の持ち主だと思います。優れたデザインは私たちの心を豊かにしてくれます。しかし、住宅は長く快適に使えなければ意味がありません。それを両立できるような「デザイナーズ住宅」を求めることがポイントになるのではないかと思います。

3月度のセミナー・相談会は以下の通りです。不動産の処分や活用をお考えの方、住まいづくりが上手く進んでいない方、不動産の購入でお悩みの方はぜひご参加下さい。

【セミナー・相談会】

3月6日（日）
「住まいづくり何でも相談」　主催：ハウジングモール倉敷
時間：11：00～16：00　※個別相談形式　1時間ごと
場所：倉敷市酒津1625-1　ハウジングモール倉敷センターハウス

3月13日（日）
「不動産と住まいの相談室」　主催：（株）カーサ・カレラ
時間：10：00～17：00　※個別相談形式
場所：岡山市中区賞田80番2　　カーサ・カレラモデルハウス

3月20日（日）
「不動産と住まいの相談室」　主催：（株）スタイルプランニング
時間：13：00～17：00　※個別相談形式
場所：岡山市北区丸の内2丁目11番20　スタイルプランニング事務所

3月27日（日）
「住まいづくり大相談会」主催：ふれあいホームタウンおのみち
時間：10：00～16：00　※個別相談形式　1時間ごと
場所：尾道市高須町4789-10　ふれあいホームタウンおのみち

セミナー・相談会は予約制になっているものもありますので、詳しくは主催者までお問い合わせ下さい。個人向けのご相談は日時を問わず随時受け付けております。問合せフォームにてお気軽にお申し込み下さい。

Q：「こどもみらい住宅支援事業」について教えて下さい

「こどもみらい住宅支援事業」は令和3年度補正予算で新しく創設された住宅取得支援事業です。制度の目的は、「子育て支援及び2050年カーボンニュートラルの実現の観点から、子育て世代、若者夫婦世帯住宅取得に伴う負担軽減を図るとともに、省エネ性能を有する住宅ストックの形成を図る」とされており、補助対象となる住宅は「高い省エネ性能を有する住宅の新築、一定のリフォーム」となっています。ここでは新築の支援事業の内容について解説をします。

まず、補助対象の新築住宅は50㎡以上で、住宅の性能により3種類に分けられています。①ゼロエネルギー住宅（ZEH）に準ずる住宅（強化外皮基準かつ再エネを除く一次エネルギー消費量▲20%に適合するもの）は１戸100万円、②高い省エネ性能等を有する住宅（認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、性能向上認定住宅等）については1戸80万円、③省エネ基準に適合する住宅（断熱等級4かつ一次エネ等級4を満たす住宅）は1戸60万円の補助金が受けられます。対象となる方は、①子育て世帯（18歳未満の子を有する世帯）、②若夫婦世帯（夫婦のいずれかが39歳以下の世帯）で、令和3年11月26日以降に工事請負契約を締結し、令和4年1月開始予定の「事業者登録」をした事業者が着工したものに限るとなっています。この支援事業は、事業者（工事請負業社もしくは分譲業社）が申請をする形となっていますので、「事業者登録」をした事業者が工事着手後に交付申請をおこなうことで補助金が交付されます。交付申請期限はR4年10月末まで、工事完了報告期限はR6年12月までと定められていますので、期限内に全ての手続きを終わらせることが必要です。

「こどもみらい住宅支援事業」は、若い世代の住宅取得支援と質の高い住宅のストックを図ることが目的となっていますので、ここ2～3年で住宅取得を考えている対象となる世代の方にとっては、有効的かつ活用しやすい住宅支援だと思います。

不動産と住まいの相談室 Youtubeの新作動画をアップしました。
【令和4年度住宅所得の税控除、補助金について】住宅ローン減税（所得税相続税、贈与税、個人住民税）、こどもみらい住宅支援事業などの補助金について不動産のプロが丁寧に解説します！
ぜひご覧ください。

中川雄二の不動産と住まいの相談室 サイト内ページ
https://www.style-planning.jp/youtube/

中川雄二の不動産と住まいの相談室 Youtubeリンク
【令和4年度住宅所得の税控除、補助金について】
https://youtu.be/KOXxORtcTuU

Q：耐震・制震・免震について違いを教えて下さい。

日本は地震大国です。世界一厳しいと言われる建築基準が定められていますが、予測が難しい地震に対して、生命と財産を守るために更なる対策を求める方は多いです。地震対策には、「耐震」・「制震」・「免震」という3つの種類がありますが、それぞれ異なった特徴がありますので、ここではその違いについて解説をします。

まず「耐震」ですが、文字通り建物自体の構造部分（柱、梁、壁）を強化することにより地震の揺れに耐え倒壊しないようにするという方法です。次に「制震」ですが、建物の構造部分に組み入れた特殊な制振装置（ダンパーなど）で地震の揺れを吸収し、揺れ幅を小さくすることで建物への影響を減らすという方法です。そして「免震」は、基礎と建物の間に免震装置（ローラーなど）設置することで地震の力を建物に直接伝わらないようにするという方法です。3つの対策の内、最もポピュラーなものが「耐震」です。強い強度に耐えるように柱や梁を太くしたり、筋交を増やしたりして補強を加え、建物の強度を高めることで強い揺れに耐えるようにしますが、コストに応じて耐震箇所を設定することができ、既存建物でも比較的簡単に工事をすることができます。ただし、揺れの強度が想定を超えて大きくなると構造に大きな損傷をおこす可能性はあります。「制振」は、地震の揺れを吸収することで揺れを抑え建物内部のダメージを防ぎますので、地震の規模が大きくなっても構造部の損傷を抑えられるというメリットがあります。制震部品、箇所によってコストは異なりますが、「耐震」に比べるとコストがかかるといわれています。「免震」は建物自体の揺れなくするもので最も優れたやり方といわれています。建物内部の揺れが少ないため二次災害なども起こりにくいという特徴があります。ただし、工事コストが高く、免振装置の定期的なメンテナンスも必要となる点がデメリットです。

一般住宅における地震対策としては、「耐震」もしくは「免震」が費用対効果のバランスが良く、構造的にも適しているといわれています。また、組み合わせることでより良い効果を生み出すこともできます。一方「免震」は、マンションなどの大規模施設に向いていて、制震と組み合わせることでより安全性を高めることができますが、コストが高く定期的なメンテナンスも必要となることから一般住宅には不向といえます。地震対策は建物だけでなく建設場所によっても考え方が変わりますので、設計をしていただく方とよく相談し、費用対効果も考慮して対策を立てることが大切です。

不動産と住まいの相談室 Youtubeの新作動画をアップしました。
【2022年の住宅取得環境を解説】不動産価格が上昇している2022年の住宅、マンション、土地購入における様々な環境を不動産のプロが丁寧に解説します！
ぜひご覧ください。

中川雄二の不動産と住まいの相談室 サイト内ページ
https://www.style-planning.jp/youtube/

中川雄二の不動産と住まいの相談室 Youtubeリンク
【2022年の住宅取得環境を解説】
https://youtu.be/34rcjUsgBGM