師走も半ばを迎え今年も残りわずかになりました。毎度のことですがなこの時期は何かと忙しい日々に追われ続けます。毎年ですが慣れることはありません。

さて、今年の住宅着工は、建築基準法改正の影響もあって下半期は低迷しました。それだけではない潮の変わり目も感じる年でした。多くのお客様からの相談にそんな事を感じました。

コンサルティング業は2年余りになり、少しづつ認知を得、新しい取組みも増えてきた年でもありました。

また、私ごとですが、今年は本厄であったからか変化の多い年でもありました。

そんな今年もあとわずかとなり、来年に向けての展望を頭に巡らせています。そこで、来年早々にＨＰをリニュアルすることにしました！

現在の取組んでいることを更に充実させ、新たなニーズに対応出来る体制を作って行こうと思っています。

コンセプトは、見やすく、使いやすく、シンプルにです。

去る12月2日に、元気な地元工務店さんがプロデュースした「住人十色」のイベントの一つ「土地セミナー」の講師をさせていただきました。

内容は、これから土地を購入し住宅取得を考えられている方を対象としたもので、不動産コンサルティングの立場から不動産購入の基礎知識を学ぶセミナーでした。

当日はこの「土地セミナー」だけでなく、「ファイナンシャルプランニングセミナー」「家相・風水セミナー」を同時に開催しており、お客様が希望するものに自由に参加いただけるイベントでした。

このようなイベントは、資本力のある大手住宅メーカー等では開催しているところがありますが、地元工務店さんの共同イベントとしてはあまり類がなく、新しい試みのように思います。

今回の「住人十色」の企画は、地元工務店がもっと元気を出していこうとの主旨で計画されたように伺っています。若い経営者達による新しい試みやチャレンジは大変だとは思いますがその意義は感じられます。

今後も益々続いていって欲しいと思います。

9月、10月と少し変わったセミナーをさせていただきました。

従来行なっているセミナーはエンドユーザーを対象とした住まいづくりに関するセミナーですが、今回は中国電力さんの社員さん向けに行なったセミナーでした。

中国電力さんの中に販売事業本部という部署があり、主に電化普及の営業活動を行なわれています。その実務を担当しているエネルギー担当者の方々に対してお話をさせていただいたのですが、話の中心は住宅コンサルティングを通じて知るエンドユーザーの思考や行動、各住宅会社さんの取組みや特徴等でした。

住宅購入の実態を知っていただくことや住宅コンサルティングという仕事を知っていただくことが、皆様の仕事の参考になるのではと企画していただいたものです。

どの程度お役に立ったかは分かりませんが、このような形で住宅コンサルティングが活用されたことは嬉しい限りです。今後のコンサルティング活動に励みになるセミナーでした。

昨日から報道されている建材メーカーニチアスの軒天材不正認可取得問題。
誠に消費者を馬鹿にしている行為です。

住宅という生命と財産を守るべき商品で、安全の為に定められた基準に対して不正に認可を受け世の中に送り出しているという事自体許されるべきことではありません。

その部材を自社商品の一部として使用していた旭化成ホームズは、約４万棟にも及ぶ補修・交換工事を行なうと発表がありました。旭化成の商品は高耐久・高耐火を売りにしているだけに影響は多大なものになると思われます。

旭化成としては気の毒な面もありますが、品質管理という面においては取引先の選定も重要な役割があるのですから、早急な対応を願うばかりです。

何を言っても被害を被っているのはお金を払って購入した消費者です。その点を肝に銘じて、建材メーカーも住宅会社も今一度自らの仕事を振り返る必要があると思います。

住宅会社の経営者であり友人でもある住宅会社「ハウステア」の橋本社長よりお誘いがあり、先日イベントに参加してきました。

今、岡山工務店さんで元気のある「アイムコラボレーション」「小川ホーム」「ハウステア」さん３社の共同企画で、「住人十色」という本の発表会だったのですが、とてもユニークで楽しいイベントでした。

岡山は全国一のプレハブ王国で、新築される約30%の住宅が大手ハウスメーカーで占められています。もっと地元工務店が奮起して、地に根付いた商品や提案をしていきたいとの意欲がヒシヒシと感じられ、「岡山の工務店さんも捨てたものじゃないな～」と感じました。

工務店を好まれる消費者は、手作り感や一体感を望みますが、その良さをもっとアピールして多くの方に知っていただこうと話されているのが印象的でした。

３社とも40代の社長を中心に意欲的で勢いを感じます。ユニークな企画も魅力的です。消費者の目線で、お客様の意見に耳を傾けた仕事をこれからも続けていって欲しいと思います。

中古住宅の価格はどのように決めてるの？とよく質問されます。確かに一般ユーザーは何を根拠に価格を決めているかは知りたいとこだと思います。

価格の設定は物件ごとに違うものですが、価格の根拠となる査定価格はある一定の計算式で出しています。その計算をする為に必要なものは次のようなものです。

（1）路線価（土地）
（2）取得価格
（3）不動産評価額
（4）流通価格
（5）物件の状態
（6）需要と供給の状況

（1）～（5）を調査し一定の計算式に当てはめ計算します。例えば建物の場合は、築後経過年数に対しての現価率というものがあり、建物の構造種類による標準的建築費にそれを当てはめれば価格が出るという訳です。
そして、計算を元に出た価格に対し（6）の市場性を考慮して販売価格を決めています。

このような計算式での算出のデメリットは、建物の使用状況の良し悪しや特殊な設備仕様を反映するのが難しい点です。
査定をする不動産会社の社員が、建築に関する専門的な知識を持っていればそれを考慮し評価に加えることが出来ますが、そうではない場合はマニュアルに沿ってのみの査定となっています。

最近は、その不動産が持っているポテンシャル（収益性）を重要視した査定も取り入れられていますが、査定をする人間の専門的な知識が必要なため現状では反映されているケースは少ないです。

安心して不動産を買ったり売ったりするには、何でも気軽に相談出来る業者を見つけるのが一番だと思います。

ようやく暑さも落ち着いてきました。本当に今年の夏は暑かったと思います。来年からは、夏の過ごし方を真剣に考えないといけないと思いました。

さて、最近増えてきた「不動産のオークション」についてですが、お客様からの質問も多くなっています。

現在、不動産オークションは主催企業がウェブを利用して行なっています。首都圏を中心とした限定的な範囲で行なわれていますが、圧倒的な需要が後押しし、かなりのスピードで浸透しました。今では、大手の不動産会社から個人に至るまで利用するに至っています。

地方都市である岡山ではまだ具体的なものはありませんが、オークションの特徴である「公正・オープン・納得感」を考えれば、早々に普及していくのではないかと思います。

高価な買物だけに取引には十分気を付けないといけませんが、必要な情報がフェアな形で公開されることと、適切なエージェント（従来の不動産媒介業者で取引の専門家）が味方にいれば問題は無いでしょう。

インターネットの普及無くては有り得なかったことです。今や無視をすることも出来ないのも事実です。うまく使えば、誰でも何処でも参加出来る便利なものですので、良い形で普及していくことを期待しています。

連日、暑い日が続いています。最近では40度近いのが普通になってきている感覚が怖い感じすらします。
この時期の住宅・土地の売買は「夏枯れ」と言われるくらい取引が少なく、買う側も売る側も一服してしまう時期です。

さて、数日前に大手住宅メーカー「パナホーム」の身売り話が新聞に出ていました。これから始まる住宅業界再編の一つと報道されていました。

日本を代表する企業「松下電器」の住宅部門であり、昔からの根強いファンもおり、住宅設備関係では他の住宅メーカーに無い特徴もあった住宅会社だけに正直ビックリしました。
確かに、近年リストラを繰り返し経営体質を強化しているようでしたが、他の住宅会社に吸収されるような形になるとは想像だにしませんでした。

バブル経済崩壊後、人口の少子化、住宅ストックの飽和、人生観の多種多様と住宅・不動産を取得する環境は大きく様変わりしてきています。
トヨタとミサワに続く住宅メーカーの合併・吸収、これから始まる再編の足音が確実に近づいてきているようです。

先日、地元工務店の一つが倒産しました。この建築会社は分譲住宅を多く手がけている会社でしたが、長きに事業を行っており多くのユーザーさんもいらしゃる会社でした。

岡山では今年に入って中堅ゼネコンや工務店の倒産が続いています。10年余りのデフレ経済を経由しての今日、世の中は景気が上向き拡大しているようですが、建築業界は厳しい受注競争が続いており、今後もこの傾向が続いていくと思われます。

購入、引渡し、移転後は、アフター的なもの以外実害はありませんが、契約間もないケースや引渡し前等であれば大変です。

安さだけの魅力や強引な営業、多額の入金依頼などには注意して慎重な購入を心掛けて下さい。

昨日ミニセミナーを開催しました。主催は知人の設計事務所さんで、お仲間を集めての集会でした。

出席者の多くが業界人？でしたので、日頃行っているセミナーとは違い「他社を知る！」的なテーマで行いました。

多少戸惑いましたが、それぞれの住宅会社の特徴、販売している商品種類、営業方法等をお話させていただきました。
客観的に自分を知り、相手を知ろうと言う主旨のものだったのですが、結構盛り上がりあっという間に時間が過ぎました。

全てにおいてそうなのかも知れませんが、自分達のことは案外認識していないものです。
売り手側も、今回のように客観的にそれを認識出来る時間が持てれば、お客様へのアプローチも変わってくるのだと思います。