高校時代の友人で、IT関連の会社を経営しているN氏からのお勧めで「facebook」を活用しようかと思ってます。
創業者のマーク・ザッカーバーグ氏の映画「ソーシャル・ネットワーク」は見ていて「facebook」の事は知ってましたが、その利用の仕方や楽しみ方が「実際どうなのかな～？」と思っていたこともあって、今までは活用を考えることすらありませんでした。
インターネットの最大の特徴でもあった「匿名性」を排除してお互いを知った上でネットワークを構築しているのは確かに斬新～。匿名性が無くなったことで情報の信憑性や信頼感が高くなるのはなるほど～・・・。個人情報を公開しておくとその情報から友達を紹介してくれる・・・。
確かに面白い・・・。
などと独り言をつぶやきながらサイトを見ているレベルですが、少しづつ理解しようと努力しています。友人が言ってくれたことで「住宅コンサルティングをエンドユーザー知ってもらうにはfacebookは最適だよ」と言ってくれたことはなるほど理解出来ました。
今でもインターネットからのお問合せが半分くらいあって、岡山のみならず県外からお問合せをいただけているのもネットの力です。我々のような業種では、仕事の内容を知っていただくことが一番の課題でもあるのですが、このようなツールを利用すれば多くの方に知っていただける可能性はさらに高くなります。
世の中はどんどん進化してるので、それらをうまく活用させてもらうことも必要だと再認識し、食わず嫌いにならず何でも食べてみることを教えてもらいました。
謹んで新年のお慶びを申し上げます。皆様にとって幸多き年となるようお祈りいたします。
本年もどうぞ宜しくお願い致します。
私は、今年も昨年同様、セミナー・相談会を中心にエンドユーザーの住まいづくりをサポートしていきます。
一人でも多くの方に、満足のいく住まいづくりをしていただけるよう、培った経験と知恵をご提供させていただきます。
どうぞお気軽に、住まいづくりに関するお悩みがあれば何なりとご相談下さい。
株式会社スタイルプランニング
代表取締役 中川 雄二
11月も半ばを過ぎました。少し朝晩寒くなったかな～と思う反面、昼間は暖かくて11月の季節感は無いですね。秋のこの時期にはゴルフも少し嗜むのですが、山も紅葉はしてなくて月日が1ヶ月ぐらいずれている感じがします。
さて、新聞紙上では来年度の予算に絡む新しい税制改正案がちょこちょこ出ています。今朝の新聞では、住宅資金贈与の拡充（1,000万円→1,500万円）、住宅エコポイントの復活、住宅取得に関する優遇税制の延長などが出ていました。
昨年度の住宅関連の税制はとても大きなメリットのあるものでした。今年度はそれを少し削減した内容で、来年度には無くなるものも多かっただけにどうなるのかと思ってはいましたが、今回の案は昨年度並みに優遇措置を復活させる内容が多いように思います。
今も昔も住宅の取得は内需拡大の最たるものです。住宅を取得すると付帯的な消費も見込め（家具や家電やインテリア商品）経済に大きな影響を与えます。故に経済を活性化する目的で住宅関連の優遇税制を実施し需要を喚起しようとします。
住宅取得を検討している方には後押しをしてくれる優遇税制なので喜ばしい事なのですが、内容が「また？」と思ってしまうことが多いのが少し残念でもあります。もう少し、新しい取組みや将来を見据えたことに対して政策を考えられないのだろうかと思ったりします。
数年後にもと言われている消費税額のアップ。現在の国の財政を考えると仕方ないように思いますが、せめて居住用の住宅取得に関しては優遇税制にしてもようにではと思うのは私だけでしょうか。
久しぶりのコラムです。9月はイベントが目白押しで、とにかくアチコチでセミナーや相談会をしていました。
9月は各住宅会社の中間期にもあたりますので、毎年忙しい時期ではあるのですが、今年は超低金利のフラット35Sの締め切りが9月末になった事が最大の理由だったように感じます。行政の都合も分かりますが、突然の受付期間短縮は色々なところに大きな影響があるので、もう少し配慮してもらえたらと思います。
さて、変な題名を付けていますが、先日行なったイベントが非常に良い企画だったのでご紹介します。今回の企画はハウジングモール倉敷で行なったものですが、各住宅会社さんの建築した建物を私のガイド付きで見学するという内容でした。
今回は3社の建築済み住宅をバスで回りながら見学しました。現地に行くまでのバスの中では私から各住宅会社の特徴を説明し、現地では30分程度の見学と見学の最後に住宅会社さんのセールスを5分程度していただくようにしました。
見学した建物が各住宅会社の特徴を良く出していたこと、実際にお住まいになっている住宅であったこと、入居者の家造りのリアルな声が聞けたこと、同時に複数の住宅を程よい時間見学できること、全てに満足の行く企画でした。
参加いただいた皆さんからもとても満足したお声をいただきましたし、このような仕事を数多くしている私自身もとても良い企画だったように感じました。主催者の責任者であるH氏からも分かりやすくてとても参考になったとの感想をもらいました。
全ての方から賞賛を得られるような企画はそう無いのですが、このイベントはそうでした。家造りを進めておられる方にはとても参考になりますし、これから住宅会社を選択したい方にも最適です。
半日は時間を費やしますがそれだけの価値があるイベントです。お時間ある方は、次回11月13日の第二段開催にぜひ参加してみて下さい。
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8月7日日曜日、住まいづくりセミナー第三弾を開催させていただきました。このセミナーは「失敗しない住まいづくり」として開催した全3回セミナーの3回目となります。場所は倉敷のイオンモール横にある「ハウジングモール倉敷総合展示場」で行ないました。
1回目、2回目は住まいづくりの進め方に関してお話しをさせていただく内容でしたので、セミナーも個別相談も沢山の来場いただきましたが、今回は「住まいづくりの失敗例」を紹介し解説するような内容にしたので、参加いただいた方に個別相談という形でお話しをさせていただきました。
今回ご紹介した事例については、我が家の住まいづくりを「ブログ」でご紹介されている住まいづくりブロガーの方々から取ったアンケートから抜粋させてもらいました。まさにリアルな現在進行形の事例でした。
住まいづくりは、一生のうち何度も経験するものではありません。分からない事ばかりです、しイメージもしにくいものです。ブロガーの方々が直面した経験を参考として、自らの住まいづくりを充実させていく事はある意味貴重なことだと思います。
参加いただいた方々からは、「とても参考になった」と嬉しい感想も述べていただきました。このような機会はまた作りたいと思います。住まいづくりをお考えの方はぜひご参加下さい。
暑い日が続いています。今年は昨年とは違う湿気の多いベッターとした暑さなので体にまとわり付くような感じです。こんな時期は適度な運動にまめな水分補給、睡眠を十分取ることが大切なのですが、中々思うようには対応出来ず徐々に疲れが溜まってきている今日この頃です。
さて、話しは変わりますが、スタイルプランニングではこの7月はセミナーやイベントが目白押しでした。個別相談も普段の2倍くらいはあって、かなり忙しくお仕事をさせていただきました。
本来この時期は、暑さも本格化してくることや、お子さんが夏休みに入る時期ですので、住宅建築の需要は落ちる時期です。新学期が始まり暑さが落ち着く秋口までは不動産取引も低調になるのですが、今年は全く落ち込む気配がありません。
逆に、年内もしくは年度内に住まいづくりを完了したいと言うお客様がとても多く、私共へのご相談や各住宅会社さんのイベントが多発されているようです。
その要因となっているのは、管総理が打ち出している消費税増税に関する報道、フラット35Sに代表される期間限定の住宅ローン、ここ数年の各種減税措置の期限、そして3月11日にあった東日本大震災の影響です。
「購入メリットを生かして賢く買いたい」「自分の身の丈にあった品質の良い住宅を選びたい」「ライフスタイルを向上させてくれるような住まいを手に入れたい」と言うようなお考えで住まいづくりを進められている方が多いように感じます。
現在における住宅購入は、資産を手に入れるというより、より良い住環境を手に入れるという考え方になっています。生活を豊かにしてくれ、家族の絆を高められる住まいづくりが住宅購入の目的なのです。
暑い日はまだまだ続きます。体調には気をつけて乗り切っていきましょう。
7月からの節電が本格的に始まりました。本来は首都圏が中心なのですが、岡山でもその取組みが始まっています。実は先週、仕事で東京に出向いていたのですが、関東ではすでに本格的な節電が始まっていました。
JRも車両内以外はクーラー無し。地下鉄もエスカレーターや照明は最低限しか付けていません。宿泊したホテルもロビーのカウンターは手元灯以外は照明は付いていなく、とても薄暗い・・・という感じです。もちろん仕事で伺った先の会社も、空調の設定や照明関係に細かな配慮がなされていてエリア全体で取り組んでいる節電意識はかなりのものでした。
最初は戸惑うし暑いしで大変でしたが、そのうち明かりや環境に慣れ、困る事はあまり感じませんでした。考えてみると、今までの生活での電気の使用は、絶対的に必要だったものだったのかと考えてみるとそうではなく、便利さの中で知らず知らずにそのようになっていっただけと言うのが正直なところです。
一旦、楽な生活に慣れるとそれを変えることが中々できず、習慣性の心地良さと相まってどんどんエスカレートしていまいます。作られた快適さというものに麻痺していたのかも知れません。その点においては、今回の節電生活は色々なことに気づかされたように思います。
日本人は元々忍耐強い人種ですし、困難があるとしてもそれを少しづつ継続的に変えることの出来る民族です。
皆んなで力を合わせてこの困難を乗り切りましょう。
6月5日に倉敷にある総合展示場「ハウジングモール倉敷」にてセミナーを行ないました。失敗しない住まいづくりと題したセミナーの第一弾で、「あなたは工務店？ハウスメーカー？設計事務所」というタイトルでお話しをさせてもらいました。
このタイトルは、日頃お客様から良く訪ねられる質問から作りました。世の中に建築をする会社は数多くありますが、それぞれに特徴がありメリット・デメリットが存在します。その事を知った上で、自分の住まいづくりを何処に任せるかを選択しましょうという内容でした。
住まいづくりを始める時にどこに声を掛けたら良いかは、それから始まる商談を考えれば大きなターニングポイントです。自分の志向と選択する住宅会社が噛み合うと商談はとてもスムーズですが、逆の場合はストレスだけでなく時間と労力を無駄に費やしまうことになります。
セミナーのまとめでは「自分を知ることで選択する住宅会社は決まる」について掘り下げました。良い物は何か？を選択しようという考えではなく、自分にあった住まいは何か？を知ることが住まいづくりでは大切なことなのです。
このセミナーは毎月第一日曜日に開催しています。次回は「ハウスメーカーの種類と選び方」というタイトルです。ご興味のある方はぜひご参加下さい。
GW明けの8日、4月にセミナーでお世話になった女性設計士ユニット「sama sama」の「自宅でワインパーティー」セミナーに参加してきました。お招きいただいたお宅はステージワイズ竹澤設計士のご自宅兼事務所、「自宅でリーゾート」がテーマの素敵なお宅でした。
竹澤設計士の手料理を振舞っていただき、ボサノバを聞きながら美味しいワインもいただけるというセミナー？とても楽しいセミナーでした。
乾杯のワンショット↓
1年を通じての「家づくりセミナー」の一つとして催されていますが、飲食を共にしながらの会話は話しが弾み、設計士の方々ともとても親しくなれます。実際の生活感を味わえるこの「お住まい見学」はとても参考になるのではと思います。このような企画は女性設計士ユニットならではだと思います。
とても有意義な時間を味合わせてもらいました。sama sama の皆さんありがとうございました。
4月12日（日）に行なうイベント・セミナーを紹介します。
主催者は女性設計士ユニット「sama sama」さんです。女性ならではの決めの細かい提案とアプローチで注目されている設計士ユニットで、その皆さんが「いい家を建てる」方々を応援するために行なわれている家づくりセミナーの講師をさせていただきます。
「家づくりセミナー」は1年をかけてテーマごとに行なわれ、ディスカッション形式でフランクに進めていきます。テーマーを引き受ける講師はテーマーの基本的な考え方をまずレクチャーし、その後出席者皆さんからの純粋な質問に対して説明や考え方を述べる形で行なわれます。
私の受け持つパートは「土地選びのポイント」、住まいを考えた住宅用地の探し方やそのポイントをお伝えします。
今回は昨年に引続き引き受けました。購入者の立場で色々なことにチャレンジされている方々のお手伝いは気持ち良く仕事をさせてもらえます。
場所は下石井にある「岡山ガスショールーム アスパラガス」時間は10時30分～12時に行なわれます。お申込は、086-803-5125（ステージワイズ）になります。※1回だけの飛び入り参加もＯＫとの事です。
ご興味のある方は主催者様へお問合せしてみて下さい。
先週、東日本を襲った地震と大津波・・・その凄まじい破壊力に息を呑みました。
17年前に起きた阪神大震災。勤めていた住宅会社の社員として現地に赴き大地震災害を目のあたりにしました。ドミノ倒しのように住宅が倒れ、グニャグニャの曲がった構造物を見て、地震災害の倒壊の恐ろしさを知りました。
今回テレビを通じて、東北地方に起きた状況を見ましたが、何もかも根こそぎ飲み込んでしまう大津波の恐ろしさに言葉を失いました。
狭い国土の中に住宅を建てざるおえない日本では、必ずしも建築に適した場所に住宅を建てれる訳ではありません。海岸近くまで干拓して住宅地を広げ、軟弱な地盤であっても技術を尽くして建築を行なっています。
日本の建築の技術レベルや耐震基準は世界一の水準ですから、地震そのものの揺れには耐えることができたと思います。ですがその後に起きたあの大津波には、建築物として対抗しうるものはありませんでした。
横から襲ってくる水の力は凄まじいもので、どのような種類の建物であっても耐える事は出来ないでしょう。それから免れるには海抜の高いところに建てるしかありませんが、日常の生活を考えると実際には出来ません。
三陸地方の方々は過去にも大きな津波災害に合われているので、それらを教訓にいざという時の対策を立てていたと思いますが、それでも想像を絶する大津波の前にはどうしようも無かったのだと思います。
救援作業が今も続いています。同じ日本人として、一人でも多くの方々が助かる事を祈るばかりです。避難されている方々の助けになる事を何かしたいと強く思っています。
まだまだ寒い日が続いていますが暦の上では春。もうしばらくの辛抱で暖かな日が訪れるのでしょう。
さて、暖かくなると人も巣作りを始めるのか不動産市場が忙しくなってきます。もちろん年内入居をお考えの新築の方も夏からの着工を考え活発に動かれます。したがって、総合展示場や各住宅会社、不動産会社のイベントも目白押しになるのが4月から5月にかけてなのです。
スタイルプランニングも各種のイベントに参加させていただきます。セミナーやイベントではエンドユーザーに必要な情報をお伝えしていきたいと思っています。
今回ご紹介するのは昨年12月に行なった「上手に家を手ばなす方法」の第二弾として企画された「上手に家を買う方法」。専門家であるパネリストにより、出されたテーマに対してコメントを述べさせていただきます。
前回も内容も大変好評いただきました。ご興味のある方はぜひご参加下さい。
バイヤーズエージェント活動でもお世話になっている「カーサ・カレラ」さんの新年会に参加してきました。
毎年参加させていただいて今回で3回目になります。今年は40数名の方々が参加されていました。参加の方々はカーサ・カレラさんの建築工事に携わる職人さんが中心で私のような立場の人間はほとんどいません。
建築業界は昨今厳しい受注環境に見舞われていますが、カーサ・カレラさんは毎年コンスタントに仕事をされています。そしてその施行の根幹を支えているのが参加されている職人さんなのです。日頃は、仕事の流れ上顔を合わせる機会は無いようですが、新年会にはこうやって席を並べ酒を酌み交わし交流を深めています。
カーサ・カレラさんのクオリティの高い建物は、ここに参加された一人ひとりのプロ意識の高い仕事が生み出しているのでしょう。互いに信頼し合い、同じ仲間で何年も仕事を続けていけることは素晴らしいと感じた新年会でした。
弊社では時折研修業務も行なっています。エンドユーザー向けの業務を行なっている立場からのお話をさせていただくレベルの研修です。
先日も某住宅会社の研修がありました。5ヶ月間、月1回のペースで行なった研修だったのですがこの日が最後の研修でした。今までお話をしてきた事の復習とこれからの取り組んでいただきたい仕事の姿勢についてお話させてもらい終わりました。
研修を主催しているのは広告代理店である株式会社AUNさんで、私はその研修の中の一部を担当しています。研修を一緒させてもらっているのはAUNの井上さん。広告業界で長く仕事をされてこられたエキスパートでありAUNの代表をされています。
私たちが研修でお伝えしているのは、営業テクニックでも効率的な仕事の仕方でもありません。「なぜ仕事をするのか？」「誰の為に仕事を行なっているのか？」「お客さんは何を求めているのかを？」を客観的な目線でお伝えをしています。
会社が立派になればいつしか会社側の論理で物事を考えがちですし、そこで働いている社員の方も慣れからくるマンネリや、環境に甘んじる姿勢になったりして大切な事を忘れてしまう事があります。
そのようなことを、私たちの今までの経験や、現在行なっている仕事などを紹介し、「今一度初心に帰って意欲的に仕事に取り組みましょう」と伝える研修なのです。
この研修は研修後の飲み会＆食事会もセットしているので、研修した話を再度フランクな形で意見交換し合います。これが結構良くて率直な意見が飛び交いお互いが深め合えれます。
このような研修ですから、その後も何かと交流があり、私たちも色々と勉強させられることも多々有ります。行なったこと以上の学びがあるのが研修業務です。多くの方と話をして交流を図るのは、自分の人生も豊かにしてくれると感じます。
仕事始めも兼ねて岡山県内にある総合展示場に行ってみました。
OHKハウジングパーク、ハウジングスクウェア青江、RSKバラ園展示場、ハウジングモール倉敷ともに昨年並みもしくは少し少ない正月来場数だったようでが、昨年よりは計画内容の濃いお客様が多かったとのことです。
客観的に見れば、超低金利の住宅ローン、残り1年になった大規模住宅減税、住宅エコポイントの延長に消費税アップの問題・・・と計画を進めるにはかなり良い環境が整っています。となれば具体的な話が多くても不思議でありません。
現在のネックとすれば、景気の先行き不透明感からくる雇用不安ですが、これもいつ解消されるか分からないですし、「どうせするなら条件の整っている今！」と思われる方が多いようです。
各住宅会社も新春キャンペーンやイベントを多発しているようです。今日からの三連休は天気もそこそこ、昼間の気温も少し暖かく高いなるようですから、ご計画をお考えの方はちょっと覗いてみてはいかがでしょうか。
そして、住宅コンサルが必要と思われる方は、お気軽に弊社にお問合せ下さい。
明けましておめでとうございます。謹んで新年のお慶びを申し上げます。
昨年の仕事納めである28日から体調を崩して2日間寝込みました。大晦日にやっと回復基調になり、年明けの本日でやっと前の状況に戻りました。いつも年末に綴っていた今年の1年の振り返りも出来ず、ただただ寝続けて回復を待つのみでした。
知らず知らずの内に日頃の疲れが溜まっていたのでしょう、仕事納めと同時に緊張の糸も切れ、一気に表に出たのかも知れません。ただ休むだけの年末年始になってしまいましたが、おかげで日頃の睡眠不足は解消されました。（笑）
さて、今年の市場展望ですが、戸建ての市場環境は昨年夏からの状況が今年の秋口までは続くと思います。延長された住宅減税効果と住宅金利の安さが、エンドユーザーの購買意欲を後押しをしてくれています。しばらくはこの状況が続くと思われます。ただ、それらのカンフル剤が切れたときは、2009年に起きたような急激な市場の冷え込みがあるかも知れません...。
各住宅会社は価格対策を色々な形で打ってくると思います。「高品質で高価格」このキーワードを守り続けたいと住宅会社は知恵を出し頑張ってきましたが、実体経済の見通しや住宅を必要とする理由が以前とは全く異なってきていることを踏まえると、その考え方を急速に改める必要が出てきています。
実用性だけでなくデザイン性の高い住宅、リーズナブルだけど高品質（物だけでなくサービスも含め）、4LDKから3LDKや2LDKへの間取りのシフト、リノベーションしやすいオープン工法・構造、内装材・外装材へ自然素材の多用、合理的では無く手間を掛けた住宅、これらのキーワードがより脚光を浴びるように思います。
そして不動産売買の市場は、昨年と同様に物件が少ない状況が続くと思いますが、エンドユーザー側の所得の伸びが見込めない今の経済状況である以上、価格が値上がりする要素は見受けられません。2010年と同様に、住宅用地なら1,000万円前後、中古住宅なら2,000万円前後の価格に人気が集中すると思います。
中古住宅は昨年以上に需要が高まり、大きく伸びてくると思います。ただ、中古住宅ならどんな物でも...では無く、構造がしっかりしている住宅、デザイン性の高い住宅、経年変化に味を感じるビンテージ住宅、周辺環境に希少性を感じる住宅、などが求められるます。30代の若い夫婦を中心に「住むためだけの住宅から自己表現のための住宅探し」がどんどん高まるように感じます。
また、上記のような建物が評価出来、適正な価格を付け、十分な知識と経験を持った仲介業者も合わせて求められるようになると思います。従来の不動産会社の業務だけでなく、エスクロー調査や住宅診断なども扱えるような不動産会社が必要となってくるのではないでしょうか。
そしてスタイルプランニングは、今年も様々な形での情報発信をさらに強化して行きたいと思います。「進化してこそ価値ある存在」と思っていますので、様々なサービスを考え提案出来るよう精進して行きます。
本年もどうぞ宜しくお願い致します。
12月の4日、5日に資産住宅セミナーを行ないました。両日で40組程のお客様に参加いただきお話をさせていただきましたが、セミナー終了後にも多くの個別相談がありその反響に驚いているところです。
個々のご相談内容は皆さん様々なのですが、お悩みの中に共通していることとしては、不動産取引や運用を検討する折にエンドユーザー側の相談相手がいなかったことです。
重要でかつ高価な買物になる不動産ですが、直接的な利害関係の中で客観的な意見を得ることが難しいため、多くの判断をエンドユーザー側だけで進めるようになっています。
エンドユーザーが不動産関係の専門知識を持つ事は一般的には困難ですし、また実務を多く経験することも普通はありませんから、そのような限られ環境の中で下した判断は思わぬ結果を招くことも少なくありません。
これは、不動産業界の仕組みや取引上の慣例に問題があるのですが、直ぐには可決する事は難しく、自己防衛的な手段を講じるしか今は解決する方法はありません。
ご相談に乗らせていただきお話をさせていただくと、皆さん「こんなアドバイスが欲しかった」と言われます。何も特別なお話をしている訳ではないのですが、現実にはそれすら知る術が無いのです。
このような機会を通じあらためて今の仕事の必要性を感じました。可能な限りイベントやセミナーに参加させていただき、多くの方々と知り合う機会を作ろうと思います。
先週くらいからようやく秋らしくなりました。夏の猛暑が9月に入っても収まらず、10月前半は昼間は夏日という日が続く中で中々衣替えも出来ませんでしたが、ようやく先週片付けをしました。
毎年のように「今年は...」と話すことが多くなっていますが、今や異常気象話題が普通になってしまっているのが不思議な感覚です。自分自身も気がつかないうちに異常が普通になってしまっているんでしょうね。
昨晩も「奄美大島で24時間888mm」と凄まじい雨が降ったみたいですが、これは尋常じゃないですよ本当。いつか本州にもそんな雨が降る事も出てくるんでしょう。これからは天気予報には充分気をつけないといけません。
さて、こんな日常生活の中で最近注目をされている今の住宅は、「四季を感じれる家」や「自然素材を活用した住宅」などです。いわゆる昔ながらの住宅です。その住宅に、自分らしさをカスタマイズし、間取りやデザインのオリジナルティを出せるような住宅を欲している方が多いように感じます。
従来の高品質で工業化の進んだ住宅も、安全で楽に便利に暮らせるという意味ではとても価値があったのですが、あまりにも便利になりすぎた住宅では、人間が本来持っている本能を退化させてしまうこともあります。
また、そして規格化された商品は「色々悩み考え進めていく」という物づくりの楽しみを半減させてしまっていることもあり、あえて手間暇を掛け、苦労しながらもそれを楽しみながら進めていくことに価値を見出しているようです。
現在は、戦後新しく生まれた価値観の限界点・分岐点を迎えていると言われますが、住宅においても同じなのかも知れません。自然に適用するような素材、必要ならあえて掛ける多くの時間、プロセスを楽しめれる人の繋がり、これがこれからの住宅のキーワードだと思います。
厳しい自然環境に対抗出来るのは、人間自身が本来持っている適用力と、精神的・肉体的なたくましさなのでしょう。だからこそ、自然を感じる、自然を共有できる住宅が必要なのかも知れません。
ようやく猛暑もおさまってきました。今年は本当に暑く長い夏でした。それもようやく終わりに近づいているようです。
さて、そんな状況の中、コンサルティングの仕事でよく行く住宅展示場が賑やかになっています。8月のお盆過ぎぐらいから来場者がとても増えていて、先週の土日も岡山市の「ハウジングスクウェア青江」と「RSKのバラ園」は駐車場は一杯、各展示場の中も来場の方が多く華やかな雰囲気でした。
景気も長く低迷し、先行き不透明感は増しているのにもかかわらず来場が増えている理由は、長期金利の更なる低下で住宅ローン金利が一段と安くなったことと、景気対策である住宅減税や住宅エコポイントの期限が迫ってきたところにあるようです。
特に住宅ローンの主力である「フラット35」に関しては、期間限定の優遇金利が大きな魅力となっていて「貯めるよりも借りる」に拍車がかかっています。
政府にとって住宅政策は、経済波及効果が大きく、個人消費を引き上げる作用がとても大きいので、自民党から民主党へ政権交代した折に次々と政策が出されました。その政策が実行され期限も迫ってきた事が駆け込み的な効果を生んでいるように思います。
昨年は住宅着工件数が大きく落ち込み（40年ぶりの落ち込み）住宅関連企業は大きく業績を落としました。世の中の住宅に関する概念も大きく変わったこともあり、新築を主体とした住宅会社はその激変に耐えしのんだ一年でした。
したがって、この需要の高まりは久々の大きなチャンスと捕らえ、各住宅会社が様々なキャンペーンなども行なっています。消費者もどうせ買うなら少しでも特になる時期にとそれらを見ようと来場しているのかも知れません。
2，3年内には...とお考えの方は、季節も良くなるこの秋に展示場に足を運ばれてみてはいかがでしょうか。
新しいアイテムを手に入れました。予約を入れても時間がかかると聞いてましたが予想を裏切り、予約→直ぐにゲット出来ました。
その手に入れたものは「ipad」アップル社の新商品です。ネットやEmailを頻繁に使うのでスマートホンを買おうかと思っていましたが、携帯電話サイズだと落としたり取扱いが丁寧でないだけに購入するのに躊躇していました。
そんな中で発売された「ipad」これだとB5サイズなので扱いやすく、PCと比べてもかなり軽くて薄いのでかばん入れての持ち運びが楽です。外で使いたいのがネット、Emailなので3G対応だとその利便性は高く、現在のコンサルティングの仕事では大いに活用できます。
基本、操作はihonとほぼ同じでアプリも流用できますしネットへの対応も早く何処でも接続が可能です。画像はかなり鮮明！B5というサイズが丁度見やすく取り扱いもベター！
一番仕事上で使いたいのがマップなのですが、これがかなりいい代物です！とにかくスピードが速く航空画像も直ぐに切り替えれます。公共施設や学校などのピックアップも直ぐにでき、表示や距離を確認するのもとても便利です。
実際にコンサルティングで使ってみると、お客様の反応も良くリアルに色々なものが確認できるのはかなり高評価いただけます。IT関連のツールはどんどん便利になっていきます。使う方もそれに合わせて柔軟に対応しないといけませんね。
6月13日（日）に女性建築士ユニット「sama-sama」の家づくりセミナーの講師を務めてきました。今回のテーマーは「土地選びのポイント」私が日頃もっとも多く行なわせていただいてるセミナーの一つです。
今回の主催者「sama-sama」は女性建築士3人で構成されたユニットです。言葉の意味はバリ語で「そうそう、わかるわかる」とか「どういたしまして」という意味だそうですが、女性建築士ならではの決めの細かいヒアリングと提案力が魅力の方々です。
日頃は各々設計業務を進めておられるようですが、これから住まい造りを始められる方々向けにこのような「住まいづくりセミナー」を定期開催されています。ユニット中の「Unita設計事務所」横田設計士と私がたまたま知り合いであったことと、ユニットの考えに共感した事もあって、8つのテーマの一つである「土地探しのポイント」を今回引き受けさせていただきました。
当日は朝から雨が降るあいにくの天気の中、わざわざお越しいただいた参加者の方々とユニットの御三方に2時間弱お話をさせていただきました。参加者の皆さんもさることながら、ユニットの方々が熱心に耳を傾けていただいたのが印象的なセミナーでした。
家造りは「住まい」という物を買うのですが、家造りに携わる方々でその良し悪しが決まります。良い物とは満足度の高い物ですから、まさに家造りに関しては「人」選びがとても大切な要素となる訳です。セミナーで知識を得、コミニュケーションを図る事で携わる人を知るという事が重要なことでしょう。
人を知るには付き合わないと分かりません。このような機会を縁に分かり合える方と出会うことも出来ます。一生にそう何度も無い家造り、色々なところに出かけ色々な人達と出会って下さい。
約1ヶ月半ぶりのブログです。この季節は1年の中でもとくに忙しくあちらこちら奔走していました。言い訳にもなりませんが、最近ようやく落ち着きブログを書き込む心境になったのが正直なところです（笑）
この時期はセミナー等のイベント依頼も多いのですが、特に個別相談の数が多く、相談いただいた案件の問題可決に頭をひねりまくってました。折角ですから、日頃行なってコンサルティング業務を少し紹介させてもらいます。
個別相談ではもっとも多いのが「不動産物件の調査依頼」です。これは目ぼしい不動産を見つけているのですが、業者だけからの情報に不安を感じ第三者の目線で物件調査をして欲しいとの依頼です。
本来、仲介業者がしっかり調査をし、情報意提供を真摯に行なってくれれば心配することもないのですが、業者の仕事も千差万別・十人十色、購入者の目線に立って誠実に対応をしてくれるところは多くはないようです。これは不動産業界の仕事の特徴なのかも知れません。
次いで多いのが「住宅会社の選択」です。春から初夏にかけては季節が良い事も有り、住宅取得を積極的に進められる時期です。思い立って住宅展示場や現場見学会に出向き、商談を進めて行くのですが、折からの住宅不況の昨今ですから各住宅会社が積極的に様々なアプローチを掛けてこられます。
検討が2、3社程度ならまだ良いのですが、その数がだんだんに多くなりそのうち何が何やら分からなくなるくらいに増えてしまったというケースも少なく有りません。現代は情報が簡単に手に入れられる環境が整っているだけに、情報過多で余計に混乱してしまうのが本音でしょう。
相談いただいた時は一度話を整理し、何が好みでどのようなものにしたいのかを今一度確認します。希望の住宅を実現するためにはどの住宅会社が最適なのかをあらためて選別し、選別が出来れば商談をどのように進めていくかをコンサルティングしています。
それ以外に多いのは細々したトラブル相談です。契約に関する事、お金に関する事、現場に関する事、対人関係などに関することが多いです。これらのことは不動産購入時に起こり得るものばかりで、購入者側に取引に関する基礎的な知識が少しあれば回避することが出来るものです。
事が起こってしまってからはトラブルの解決は出来ても精神的なダメージは残ってしまいます。願わくば事が起きる前に起こり得るトラブルを想定し、その対策を打つようにすることが大切です。
スタイルプランニングの「住まいづくりコンサルティング」も5年目に入りました。最近では知名度も少し上がってきたおかげで仕事をいただくこともコンスタントになりました。それらの仕事を通じて、行なっている仕事の意義を感じますし、その仕事を支持をしてくださるお客様の声もエネルギーになっています。
これからも益々精力的に活動を進めていきます。ご相談があればお気軽に活用なさって見て下さい。
住まいづくりコンサルティングで一番多いご相談は「土地購入のサポート」です。気軽に依頼できる「不動産調査」、具体的に物件探しのお手伝いをする「バイヤーズエージェント」、取引に関する「トラブル解決」と様々な依頼をいただきます。
岡山県では、新築される方の約半数が１次取得（土地から購入する）と言われていますので、土地取得に関するご相談が多いのは当然のことといえます。沢山の依頼をいただきコンサルティング冥利に尽きますが、キャパが限られている事もあり全てのお客様に対応できないのが悩みの種です。
そんなところに、日頃「不動産コンサルティング」でもお世話になっている「総合展示場ハウジングスクウェア青江」さんから「土地取得の知識本」を作成する依頼をいただきました。これは、土地購入からマイホーム計画を進めらようとされている来場者の方々に、不動産取得の予備知識を知っていただくためにお渡しできる冊子を作りたいとのお考えからです。
日頃、不動産コンサルティングや土地取得セミナーをあちらこちらでさせていただいておりますが、お話させていただいた皆さんから「聞いて良かった」と感想をいただきます。セミナーでのお話を出来るだけ多くの方々にお伝えしたいと思っていたところに、今回のお話が舞い込んできましたので喜んでお受けさせていただきました。
この冊子は、計画を始められたばかりの方向けに作成をしていますが、不動産チラシの見方や不動産用語の解説、不動産業者の仕事などもご紹介していますので、既に計画を進められいる方にも参考になる構成になっていると思います。
冊子は2月末には完成し、ハウジングスクウェア青江に来場いただいた方には無料で配布されるそうです。不動産取得は予備知識を持っているだけで多くのトラブルは避けられます。これから進めていく土地探しにはお役に立つものだと思いますので、機会があればぜひ手に入れてみて下さい。
1月29日、国土交通省より2009年の新設住宅着工件数が発表されました。その件数は78万8400戸と、1964年依頼45年ぶりの80万戸割れという衝撃的なものでした。
この数字の与えるものは大きく、住宅産業、不動産産業は現状の厳しさを大いに痛感させられるものでした。業界ではいずれ新設着工件数が100万戸を割る時代がくると、ここ十数年叫ばれていましたが、ついにその時を迎えたのです。
私自身も住宅産業について22年目になりますが、何だかんだ言っても100万戸は割ることの無かっただけに、今回の激しい落込みには正直ビックリしています。
住宅産業は国策に守られ、景気対策と言えば最重点に予算をつけてもらえた業界です。それに甘んじていた訳ではないのでしょうが、建設業者数も多いうえに利益の大きな新築工事に業務を集中している業界の構造は問題があるでしょう。
人口減少時代に入り、住宅のストックも世帯数を大きく越えた今、従来のような新設工事件数が望めないのは当たり前と言えば当たり前のことです。さらに、地球環境問題という大きな問題も出てきています。使えるものは出来るだけ長く使って行こうという風潮が当たり前になってきている今日、景気が上向いたとしても従来のような新設着工件数が見込めるとも思えません。
これらのことからも、業界自体が大きく変わらなければならないのは明白な事実ですし、住まいというものに関しての考え方も変える必要があるでしょう。今回の100万戸割れの衝撃は、そのようなことを自覚する大きなきっかけになると感じます。
現在、不動産売買において中古住宅や中古マンションの需要はとても多くなっています。人口の減少や環境問題、新築に対する認識の変化から中古市場が見直され、また優良な中古住宅も市場に多くなってきているのが活発化している理由だと思います。
中古住宅を購入するときに重要なこととして、建物のクオリティを確認する事が大切なのですが、専門知識の無い一般素人が住宅のクオリティを判断することはとても難しいといえます。
不動産を購入する場合、瑕疵(目に見えないキズ）担保責任が売主にはあります。ただし、個人が売主の場合には免責されることが多く、買主としては売買時点でよく確認をして何かあれば解消してもらうか、購入自体を取りやめるかする必要があります。
経年変化による老朽化は仕方ありませんが、建物そのものに当初からある不具合については購入価格に反映しなければなりません。それらを確認・解消するためには住宅診断(ホームインスペクション）をする必要があるのです。
以前、住宅診断（ホームインスペクション）についてはコラムでも紹介しましたが、その必要性がいよいよ本格的出てきたように感じます。そこで、住まいづくりコンサルティングを行なっている私たちで、そのサービスを提供していこうと考えています。
最初は充分なサービスは提供出来ないかも知れませんが、それでも客観的に相談出来る相手がいるという事は買主にとってはメリットがあると思います。また、専門家と早い段階で打ち合わせする事で、将来発生する費用(リフォーム等）について把握する事もできます。
現在、知人の設計士と相談をし始めています。春には本格的に当社の業務として実施していきたいと思っています。
年も明け1月も半ばを過ぎました。毎年言ってますが、時が過ぎるのが本当に早く感じるようになりました。
さて、年明けの住宅業界はどうかというと、例年業界の性格上仕事のエンジンが掛かるまでに時間は掛かるのですが、例年にも増してそのスタートがゆっくりしているように感じます。というか今だ新しい年を迎えての元気？を感じられません。
たしかに昨年夏以降、住宅市場はかなり冷えており、昨年の住宅着工件数も80万戸水準だったと言われています。(国土交通省速報値） この数字は40年ぶりの低水準で、1960年代後半から続いていた年間着工件数100万戸以上がいよいよ途切れるよ必至のようです。
日本の人口からすれば年間100万戸の住宅着工件数は元々多すぎる数字と言われいます、経済成長を最優先にしてきた我が国にとって、個人消費の中でも郡を抜いて金額、経済波及効果の高い住宅産業は、政府としてもより多くの力を注いだ業界でもあります。
昨年も政策面では、過去最高の住宅ローン控除額、生前贈与無税額の拡充、住宅ローンの金利低下、各種の減税の継続、と打つ手は全て打っていました。そんな中で100万戸割れの現実は衝撃的なことであり、業界の持つ厳しさを直面する出来事になります。
悲観論を述べているのではありませんが、従来のやり方や商品提供では打開できなくなってきている現実を受け入れる必要はあります。車産業がそうであるように、世界同時不況から販売台数の激減を受け、ハイブリットカーへの転換が急速に進み、それを先手で実行してきたメーカーだけが生き残れるのではないかと言われる状況です。
住宅産業もしかりで、今まで主体だった住宅の考え方・作り方に限界が来ていることを受け入れ、エンドユーザーの目線で意見を聞き、環境に優しく、持続可能なものであり、デザインが優れる、と言うような提案をしていかなければならない時期にきています。さらに、販売・営業方法も、従来の売り手側主体の形から買い手側主体に変化させることが必要とされています。
今までと比較すると何かと悲観的になりがちですが、これが普通と思えば何てことないものですし、逆に大きくチェンジする時と思えばワクワクし期待も膨らみます。日本人は適応力の高い人種ですから苦境をバネにして新しいものを生み出す力は持っています。したがって、住宅産業でも今までとは違う魅力的な住宅や提案が出てくる一年になるのではないかと期待が持てます。
住宅産業維新が始まりそうなそんな予感がしています。
今年もあと数時間で終わります。
仕事納めをして、自宅での片付けも終わり、一息ついている時です。
色々あった一年でしたが、無事健康で仕事をすることができありがたく感じています。
来年は業界的には厳しい一年になると思いますが、大きな転換時の生みの苦しみと思えば明るい未来も感じれます。
何事にも前向きに取り組んで行こうと思います。
今年一年お世話になりました。そして来年も宜しくお願い致します。
今年も残り2週間余りになりました。過ぎてしまえばあっという間の1年でした。毎年毎年1年が早くなる感覚がピークになっているように感じています。
さて、今年の住宅環境を振り返ってみると、一言では「変」の年だったように感じます。昨年、資本主義経済の根本を考えさせられるリーマンショックが起き、今年はその影響が直接的に我々に降りかかってきました。
雇用の不安、所得の減少、先行き不安から物を買う意欲が著しく低下し住宅着工件数が激減しました。以前から日本は新築着工件数が人口に対して多過ぎ、いずれは着工件数が年１００万戸を切ると言われていましたがそれが現実になった年となりました。
ある意味必然の出来事であったと思います。今までの生活習慣に居心地の良さを感じていた私たちは、その突然の変化に戸惑い、見えない不安感にさいなまれたように思います。慣れ親しんだ環境から、大きく転換しなければならないことに対し失う事の不安ばかりに神経を尖らせてしまったのだと思います。
今年は長期優良住宅認定制度や住宅減税、住宅ローン金利のさらなる低下、中古市場の取引活発化など購入者にとっては良い事もありましたが、今まで行なわれてきた政策の延長から生まれた政策では、今までの需要を元に戻すことはもはや無理なように感じます。
新しい出来事が始まると言う事は、古い物や考え方を捨てる必要があります。良い意味で新しい未来にワクワクし、意欲を沸き立たせる出来事でもあるのですから、ここは全ての物事を根本的に考え直し、新しい発想をしていかなければならないでしょう。
来年はそんな変化が具体的に起きることを期待しています。また、起きなければ益々閉塞感が高まるのだとも思います。
住宅に携わる業者の皆さん、住宅を購入するお客さん、どちらとも今までに無い変化をする必要がでてきています。
11月も下旬に入りました。今日からは今年最後の3連休、天気も良さそうなので行楽、買物を計画されている方も多いかと思います。11月の中頃には一時冷え込みもありましたが、ここ数日は昼間は丁度良いくらいの気候なのでお出掛けには最適です。
さて、私はというと・・・11月はイベント三昧で5回のうち3回のイベントが終わったところです。残り2回はこの3連休中にあります。行楽には最適な時期だけに参加される方は思ったより多くはないのですが、来場いただいた方はとても熱心に耳を傾けられる方が多かったように思います。話をさせていただいてる私も、折角お越しいただいた方々には少しでも多くのことをお伝えしたいとの思いもあって熱っぽく語らしていただいている次第です。
何度もお話はしていますが、麻生政権時の景気対策大盤振る舞いで、住宅を新たに取得しようとされる方には最高の条件が揃っているのは事実です。それが故に、このようなイベントなどを活用し少しでも多くの情報を手に入れられることをお勧めします。
残り2回のイベントは、22日（日）は三井ホームさん青江展示場での「不動産コンサルティング」、23日（祝）はＨＳ青江センターハウスでの「土地取得セミナー」を予定しています。どちらも無料ですので、主催者にお問合せのうえご参加下さい。
世の中は少し閉塞感があり元気がないですが、不安がっていても何も始まりません。こんな時こそ意欲を沸かせれるような行動を自ら起こし、前向きになって生き生きすることが大切なように思います。
前にもコラムで紹介したファイナンスのエンドユーザー向けコンサルティング会社「キャッシュフローコンサルティング」の上野社長と増永取締役が突然弊社を訪問してくれました。
私は住宅取得・不動産売買のコンサルティングを主として業務を行なっていますが、キャッシュフローコンサルティングさんはライフプランを考えたファイナンスのコンサルティングを行なっていらしゃいます。
共に住宅取得に関するコンサルティング関係ですから、それぞれ活動しているフィールドも似ていて、増永さんとは住宅会社さんや総合展示場などで時々顔を合わせます。上野さんは広島を拠点として活動しているので実は今日が始めての顔合わせでした。
増永さんとは、日頃から我々が行なっているエンドユーザー向けコンサルティングをもっと多くの方々に利用していただく方法はないかと話をしています。今回、互いの活動も一つの段階を迎え若干ですが認知度も上がってきたので、力を合わせて共同イベントを企画しませんかと提案してくれました。
その提案には大賛成で、「我々だから出来るイベントをぜひやろう！」と話は盛り上がりました。どうせやるなら、私たちと同様な仕事をしている仲間にも声を掛け、盛り沢山の内容にしたいとの話に発展し、コンサルティング仲間の力を終結するためにも協会を作れないかとの話にもなりました。
同じ価値観を持って仕事をしている仲間との話は時間を忘れさせてくれます。そして、このような話が出来るようになった現状に喜びも感じます。一人ひとりの力は知れていますが、力を合わせることで2倍にも3倍にもすることができるので今回の提案をぜひ具体化したいと思いました。
「思えば成せる」と言う言葉があります。それを実践しようと思った出来事でした。
本日の朝刊に住宅取得時の生前贈与についての記事がありました。現在の住宅取得時における生前贈与については610万円まで無税となっていますが、この金額を2,110万円まで拡大しようとの記事でした。
貯蓄資金の流動化と住宅建設の重要喚起を促す政策との事ですが、これだけの贈与枠拡大は過去最大で、かなり思い切った政策と思います。現在、麻生政権時に手立てされた住宅ローン減税も過去最大の規模で施行されていますので、貰うのも借りるのも購入者にとっては減税という形でメリットを受けれるようになります。
景気浮揚効果の高い住宅政策は、過去にも大きな減税などを行って需要喚起を促してきました。そして、その効果もあったように感じます。ただ現在は、人口の減少、ライフスタイルの多様化、住宅のストック飽和問題、雇用の不安という問題があり、住宅そのものの必要性が過去とは全く違っている現実があります。
そんな環境の中、過去と同様な政策でどこまで効果があるか疑問も感じますが、住宅を必要としている購入者にはメリットが大きいのは間違いなく、一つの動機付けになることも事実です。
そして一工夫していただけるなら、時代に沿った一歩踏み込んだ形で「リノベーション工事減税」や「太陽光パネルの補助金拡大」「緑地確保減税」など、全く新しい政策を加えていただくと新たな需要が喚起を促すように思います。
折角チェンジしたのですから、ここは思い切って将来の為になる政策を打ってもらいたいものです。前原大臣頑張って下さい。
9月は例年通り忙しい毎日でした。今年は全体的に低調な住宅・不動産業界ですが、中間決算時期が絡むこの9月は、各住宅会社の営業キャンペーン時期でもあり、営業の方々に鞭が入ったのか何かどたばたとした日々がずっと続きました。
さて、話は変わりますが新政権になって3週間余り、民主党は頑張っていますね～政権交代という言葉の意味を感じれる報道が毎日のようになされています。新しい大臣の顔つき、言動を見ていると「やる気」と「気概」を感じます。そして何より、仕事をしているという姿勢が感じ取れます。これは自民党時代には全く感じなかったことです。
マスコミはマイナス面を強調し、面白おかしく取り上げていますが、今行なわれている事は自民党時代では出来なかった政策ですから障害や困難があって当たり前です。既得権を守ろうとする抵抗があるのも仕方ありません。それを応援するのでは無く、マイナス面を強調し、国民を不安にしている報道には嫌悪感を覚えます。私自身、今回のことでマスコミ嫌いになりました。
元々、農耕民族である日本人は変化する事を嫌う人種と言われています。その日本人がチェンジを望み、選挙で政権交代を選択をしたと言うことは画期的なことです。今までと違う道を選択すると言う事は困難や障害はつきものですが、それを超えてこそ新しい物を手に入れれるのだとしたら、今は政府の行なっている政策を温かい眼で見守る必要があると思います。
良い意味で政治が国民の手に戻ったように感じます。ぜひ、国民にとって良い政治であるよう頑張ってもらいたいと民主党を応援しています。
8月30日に行なわれた衆議院選挙、今回の選挙は「政権交代」が大きなテーマとなり、選挙中は私の周辺でも選挙に関する話題があちこちでされるような選挙でした。
結果はご存知の通り民主党の圧勝で終わりました。自民党のネガティブキャンペーンは政権与党とは思えない酷いもので聞くに堪えないものでしたが、国民はその程度のことしか話せない自民党に対してきつ～いお灸をすえたように思います。
昨年、アメリカが牽引してきた市場主義経済の終わりを告げる「リーマンショック」があり、アメリカの大統領選挙でも大きな政治のチェンジがありました。今回の衆議院選挙も一つの時代が終わる出来事のように感じます。
現在の社会的な閉塞感や将来への不安解消、格差の改善を行うためには、新しい人達で、今までと違う考え方で新たなルールを作る必要があるでしょう。今回はそういう意味での国民の選択であり、その期待も大きいと思います。
民主党はそれを肝に銘じ、決しておごることなく（自民党のように）真摯に政治に取り組んで欲しいと思います。公約に掲げたことを実現する事がその存在価値を高める事を忘れないようにして欲しいと願います。
さて、そんな私も民主党のマニフェストに何が書いてあるのかとあらためて見てみたところ、自らの不動産業界に関する記述がありました。「一つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取り引きを原則禁止とする」と言うものです。
安全かつ安心に消費者目線での不動産取引を実行しようとした場合、「両手取り引きの原則禁止」は重要な意味を持ってきます。「利益相反」という矛盾を解消できる施策ですから本来あるべき考え方と言えます。
不動産業界は手数料が半分になると嘆くところも出てくると思いますが、適切な取引と消費者の保護を考えれば今まで規制しなかった事に問題があり、この機会に改善する事は必要であると思います。
当社で行なっているバイヤーズエージェントの考え方はまさにこの事であり、本来あるべき姿であると思っていますので、私はこの政策を歓迎します。
これは一例ではありますが、政権交代する事で今まで当たり前にしていた事を見直すことが出来るチャンスになります。ぜひ民主党には、国民の生活目線で物事を見ていただき、国民の選択が良かったと思える政策を実施していただきたいと思います。
先日、岡山の建築家5名の方と懇親会（意見交換会）を行いました。幹事は日頃仕事でお世話になっている（株）unita設計室・横田設計士さんで、横田設計士さんのブレーンである建築家の方々とお酒の飲みながら話をするという場でありました。
集まった皆さんはつわものぞろい？で、いろいろな話を伺いました。もちろん、私が行っているコンサルティングの話もさせていただいたのですが、建築家の方々の「生き様」というか「志」というかクリエイティブな仕事ならではの苦労や取り組みの話はとても刺激的で興味深いものでした。
詳しい事を書くと何時間掛かるか分からないので割愛しますが、形の無い物を作っていく作業はとても大変で多くのエネルギーを使います。それを支えるには情熱が必要で、席を共にした建築家の皆さんはその煮えたぎる情熱をビシビシ発しておられました。
建築においての設計と施工、これは一体でなくてはいけない反面一定の距離をおいた緊張感も必要な関係であるといえます。最近は住宅メーカーを代表として設計と施工を一体にした体系をとっているところが多いのですが、この場合メリットだけでなくデメリットも生んでしまっている現実があります。
建築家の方々と話をしていて感じたのは、それに対しての危機感というか、改善というか、変えていかなければいけない（本来の姿に戻す）という問題意識だったように感じます。私の仕事に置き換えてみるとまた違った見方もありますが、今やっている設計士、施工者、エンドユーザーの通訳をする仕事の必要性は今回も強く思いました。
このような時間は色々な事を気づかせてくれる切欠になります。今後も機会があればこのような時間は作りたいですし、出来れば何らかの形で発信していきたいと思います。
ここ数ヶ月かなり忙しい日々が続いています。ありがたい事なので不満では無いのですが、何せ体は一つしかないので、アポイントの調整がかなり難しくなっています。
以前ですと、急な連絡をいただいても時間を作る事が出来たのですが、今は一週間前では難しく、予約を早め早めに入れていただいてやっとという状態です。
コンサルティングの仕事は、個人の経験と情報に加えヒアリング能力がとても必要です。それが無ければただ話を聞くだけで、アドバイスするところまで行きません。したがって、時間が無いから代わりに誰か、という訳には行きません。必然的にキャパシティが決まってしまうので引き受けられる仕事が限られてしまいます。
私は、多くの方々にコンサルティングを利用していただくことを信条としていますが、これでは自分の意に反してしまうので、新しい試みを始める事にしました。
今回、ＨＰでも「外部ネットワーク」という形でご紹介していますが、日頃一緒に仕事をする機会が多いブレーンの方々にお手伝いいただくシステムをとるようにしました。ご紹介している方々はそれぞれその道のエキスパートで人間性も豊かな方々ですから、きっと適切な解決策を見出してくれると思っています。
アテンドは私が直接させていただきます。お悩みの事があればお気軽に相談してみて下さい。そしてご連絡は出来るだけＥメールでお願いします。
スタイルプランニングも4年目を迎えました。法人設立前からですと、この仕事を始めて5年半になります。サラリーマン時代の多くの経験と、湧き上がる強い思いから、エンドユーザー向けコンサルティングという仕事を始めました。最近、「本来思い描いていた形にようやくなってきたかな」と言うのが正直なとこです。
住宅・不動産業界に従事して20年余になります。ぎりぎりバブル経済を経験している一人です。この激動と言える間は、それまでの高度成長に支えられた経済が大きく変化し、それまでの常識ではありえないと言われる事が次々と発生した時でした。
バブル崩壊後は、「地価が下落する」「住宅ローン金利が3％以下」など、それまでには考えられなかった事が次々と起こりました。住宅セールスにおいては、タブーと言われた方法が行なわれるようなこともありました。誰もが体験した事のないことのオンパレードで、その場その場を何とかしのいでるという有様でした。
一方消費者も、「不動産を手に入れる」という目的が主だったものから、「自分のライフスタイルを表現するもの」という買い方にシフトしていった時期でした。現在の、大量生産の商品よりカスタマイズされた商品を求める傾向は、これらの経緯があったから進んだと言えるでしょう。
あらゆることの常識が壊れ、購入者に志向に沿った新しい商品が次々生み出されたのは、この20年余があったからです。そして、消費者志向の考え方がより重要とされる時代に合わせ、建築における規制が毎年強化されるようもなりました。
そして、住宅の購入の仕方も変ろうとしています。現在のように情報が溢れている状態では、必要な情報を手に入れることができても、必要な情報を整理する事は難しくなっています。また、規制が強化されたおかげで消費者を保護する条件は整備されましたが、契約書などの書類はより複雑で大量のものとなり、それらを理解する事は大変な作業になっています。
住宅コンサルティングという仕事はそこを埋める役割をもっています。購入者が物件の内容を理解して必要な物を適正な金額で購入する為のお手伝い、万一の時の為に必要な契約内容を把握しリスクヘッジする作業、安心して満足のいく住まいづくりのサポートを行なう仕事です。
そういう意味では、この仕事はこれからが本格的に必要とされるのではないかと感じています。今まで以上に情報収集を怠らず、利用いただく皆さんが必要と感じれる提案を続けていきたいと思います。
いろいろな思いを巡らせる4年目という節目でした。これからも宜しくお願い致します。
去る5月31日（日）、ハウジングスクウェア青江にて「土地取得セミナー」を開催しました。当日は23組の方がお越し下さり、午前・午後の2回お話させていただきました。
参加いただいた皆さんには、熱心にお話を聞いていただき大変ありがとうございました。今までも各所でセミナーをやってきましたが、今回の主催者が「総合展示場」ということもあり、具体的な形でご計画を進められている方が多かったように思います。
実感として、やはりこのようなセミナーは機会があれば実施するべきだと思います。購入者が必要とする不動産の基礎的知識は、誰でも調べれば知る事は出来るのですがそれらを生の声で伝え認識しあう場はあってもよいと思います。
セミナーという場に来る事で気構えも変わりますし、気に留めてなかった事を知る機会にもなりまから、そういう意味でその意義を再認識できたイベントでした。
セミナー後に参加者のお一人が個別にご相談に来られました。今まで中々相談できる方がいなかったということです。詳しくお話をきかせていただき、今後お手伝いをさせていただくことになりましたが、「このイベントがあったから相談出来ました」とおしゃられていた言葉はとてもありがたい一言でした。
今後もセミナーを行なう機会があれば喜んでお話させていただきたいと思います。
ＧＷも終わり夏らしい天気になってきました。日に日に日差しが強くなってきていますが、今年も昨年の様に暑～い夏になるのでしょうか。
さて、この5月～6月は住宅契約が多い月でもあります。どんな状況かＧＷ中に各総合展示場を見て回ってみました。来場者数は昨年と変わらない雰囲気で、各メーカーさんに聞いてもそのような返事でした。
一先ずは世の中をにぎわせている「100年に一度経済危機」の影響は少ないようです。元来、住宅は必要に応じて取得するものですから、思い立ったが吉日ではありませんが、必要な時に得て初めてその意味を成すものです。そんな事を考えれば当然のことかも知れません。
ただ、昨年と大きく様変わりしていると感じたのは住宅ローン関係です。これについては景気の低迷からくる銀行自身の自己資本の毀損が原因ですから、もろに影響が出ているように感じます。実際、ローンが通らないケースが増えており、自己資金の少ない方、フルローンでの計画の方は益々厳しい環境となっています。
総合展示場のセンターハウスの方にも少し話を聞いたのですが、来場されているお客様が興味をもたれ求めているキーワードとしては、「エコ」「リーズナブル」「個性」「デザイン」などが多数だそうです。
「エコ」については、太陽光発電やオール電化、エコキュートなど設備に関するもので、環境問題に対する意識の高さかと思います。「リーズナブル」は、現状の経済動向を考えれば当然のことで実用性が高くコストを抑えていて、必要としているものが確実に得れるということえを求めているのでしょう。そして、「個性」「デザイン」については時代背景もあるかと思いますが、住宅が単なる住まいではなく、自分自身を表現する持ち物として位置付けられてきている証なのでしょう。
出展メーカーさんにあてはめて見ると、「エコ」はＯＫですがその他は難しいと言わざるを得ません。住宅業界を牽引してきた住宅メーカーですが、今の時代には対応が出来なくなってきているようにも感じました。
バブル崩壊後20年以上がたち、今までの常識が通じない時代に突入しました。資本主義の有り方もそう言われているように、今まで良いとされてきたものは色んな理由で見直されてきています。建築業界や広告業界もしかりで、今までの有り方では難しいのかも知れません。より消費者の目線で必要とされるものを提供する形に変化する時期なのかと思います。
そんな事を感じさせられた展示場周りでした。
コンサルティングをしている中で、「不動産情報をタイムリーに得られる会社を紹介して」欲しいと依頼されることがあります。
探される不動産によっても異なりますが、住まいづくりコンサルティングでは住宅用地を探す方が多いですから、そういう点において住宅用地の情報に強く、住宅も含めた不動産の専門知識をもったスタッフがいる会社を紹介させていただいています。
その不動産会社が「株式会社ファーストランド」という会社です。実は当社の関連会社でもあり、住まいづくりコンサルティングの仕事で日頃からタイアップさせてもらっているのですが、スタッフ全員が住宅営業経験者であり、宅地建物取引主任者、ファイナンシャルプランナー等の専門ライセンスを取得しているなど、他の不動産会社さんとは少し違ったスタンスで仕事をしている会社です。
この会社では、買主が必要とする不動産情報を毎日どこからか収集しデーター化していますので岡山の一般流通の不動産情報はほとんどもうらしています。また、人柄・人間性に魅力あるスタッフが揃っているので、気軽に不動産に対しての相談が出来るところなどが他に会社に無いところです。不動産業界にはめずらしく、面談ヒアリングを中心として物件収集をしてくれるなど、買主とのコミニュケーションを重要視したにサービスを提供してくれています。
コンサルティングセミナーなどでもお話をさせていただくのですが、物件自体もさることながらその商談・取引に関するプロセスが「良い買物」が出来たかどうかを左右します。買主の立場で情報を提供してくれ、」ネックがあればそれを解消するために調査、交渉をしてくれる、そんな不動産会社が取引をお願い出来れば「良い買物」をすることが出来るのだと思います。
この春からＨＰもリニュアルされ、より使いやすく見やすいＨＰになっています。そして、コンサルティングの仕事に関してはスタイルプランニングも業務委託を受けご協力させていただいています。新たにリノベーションやデベロップ事業などにも積極的に取り組まれるようですので、「どこか良い不動産業者はないかな～」と思われる方は一度ＨＰをのぞいて見てはいかがでしょうか。
今週の水曜日にお花見に行ってきました。関連会社のスタッフと一緒に花見をしたのですが、本当に見事な満開の桜を見る事が出来ました。こんな桜を見たのは何年ぶりかと思うくらいの咲きっぷりでほれぼれさせられました。
今年の桜は開花宣言から満開まで最も時間が掛かった年だそうで、満開後も天候に恵まれとても長く花が咲いているそうです。快晴の空の中、ピンク色に染まった桜の花は何か気持ちをワクワクさせてくれます。
そんな桜に囲まれた中のビールと焼肉の味も格別でとっても満足させられた一日でした。
不動産バイヤーズエージェーント提携企業「株式会社カーサ・カレラ」さんのイベントを紹介します。
日頃、人生の先輩でもあり、こだわった仕事の見本でもある、カーサ・カレラ木口社長から相談をいただき新しい試みをする事になりました。
岡山県は土地を購入して住宅を建てられる方がとても多い地区です。土地と住宅は切っては切れない間柄にあるのにもかかわらず、その取得のプロセスはとても分かりにくくトラブルが多いのも事実です。
住宅に関しては比較的情報がオープンになっており消費者がそれを選択することは出来ます。しかし土地(不動産）の取得に関しては情報の得かたや取引形態がよく分からず、業界自体も閉鎖的な体質のため、一般の方は係わりにくく情報を得るのも難しい状況になっています。
実際、多額のお金を支払い土地を取得するのは一般消費者なのですが、知っておくべきことすら知らずに購入を決めている事が多いという現実はいかがなものか？との考えから、土地探しを始める前に予備知識取得をするためのセミナーを行なうべきとこの企画が計画されました。
少なくとも、こだわりの住宅を求める方は、土地取得もこだわりを持って行って欲しいと言うのがカーサ・カレラ木口社長の考えです。その考えは私自身の仕事の原点でもあるので協力させていただくことになりました。
こういった形で、一般消費者が不動産取引に係わる事はとても良い事と思います。興味のある方はぜひお問い合わせいただきご参加いただければと思います。
最近、ホームインスペクションという言葉をよく耳にします。
ホームは「家・住まい」を指しますが、インスペクションは本来IT用語で、「ソフトウェア開発の各作業工程で設計仕様書やプログラムを第三者が検証し誤りや問題点を検出する」という意味があるので、これを家づくりにあてはめて「住まいの第三者による検査及びチェック」という意味のようです。（造語でしょうね）
利害関係の無い専門家に住まいづくりの過程や中古住宅などの現状をチェックしてもらうことで、物件のトラブルを未然に防ぐ事も出来ますし、現状をきちんと知る事によって購入意思の確定もしやすくなりますから、不動産購入者にとってはとてもありがたいサービスです。
従来は、建築士や不動産業者に知り合いがいれば厚意で見てもらったりしていましたが、ブレーンがいなければ元々無理な話ですし、いたとしても厚意であるが故に勝手も言いにくいのが正直なところでした。「必要性はあるのに依頼する先が無い」そんな状況の中で生まれてきたのが「ホームインスペクション」という仕事なのです。
現在、中古住宅を購入する方が多くなっていますからそのも需要はとてもあると思います。中古住宅の場合、建築時の建築基準で作られていますから、現在の基準に照らし合わせると改善すべき点もありますし、住んでいた方の使い方や保守によって建物の経年ダメージも随分違っています。それらを専門家の客観的な目線で診断してくれれば、買主は納得した上で購入が出来ますし必要なリフォーム費用も見込める事が出来るという訳です。
岡山ではまだ専門会社はないようですがこれから大きく伸びそうな要素を持った仕事だと思います。住まいづくりコンサルティングを行っている当社は提供できるサービスの一つとして前向きに検討したいと思っています。
花粉症にやられています・・・
昨年までは春先に少し鼻をぐずるくらいで「花粉症など無縁！」と思っていましたが、今年は１週間前くらいから眼の周りがとてもかゆく、鼻の奥に虫が走り回っている様な奇妙な感覚が続いていました。
２、３日前くらいからそれがエスカレートし始め、鼻水が昼夜問わず寝ていても出てくる始末、眼はショボショボと開けられない感じでかゆみが酷くなっています。社内の花粉症先輩O君に聞いてみたところ「それはまぎれも無く花粉症です！」と一言。花粉症の仲間に入った事を痛感しました。
定例のセミナーを週末に控え、お話する原稿をまとめる作業をしているのですが、花粉症症状からくる集中力低下の中では中々はかどらないのが現状です。このまま症状が悪化してくると仕事にも大きく影響してくることが想定できるので帰りに薬を買いに行くことに・・・
ドラッグストアに行くと花粉症関連の薬があるはあるは・・・その数を見れば世の中に花粉症で苦しんでいる人が沢山いる事が理解できました。あまりにも数が多く何を選べばいいのか分からないので、お店の方に症状を伝えお願いすると有難い事に薬をチョイスしてくれました。
現代人特有の病と言われる花粉症。これから花粉症との長い付き合いが始まりそうです。
今年から岡山市の総合展示場「ハウジングスクウェア青江」(山陽新聞事業者主催）のサンデーコンサルティングをさせていただくことになりました。内容は「土地購入の為のコンサルティング」で、先日の2月22日(日)が初回だったのですが告知早々に予約も一杯となり、何人かの方にはキャンセルさせていただくほど好評だったようです。
ご相談内容は様々でしたが、お越しいただいた皆さんの共通点としては「商談の進め方の確認」「購入に関しての注意点」など具体的案件の前段階にあたるご質問が多かったように思います。これはある意味、それだけ一般の方が不動産購入に対する知識を得る手段が乏しく、また不動産業界自体の情報提供の少なさなのでしょう。
住宅と土地は必要不可欠な関係ですが、住宅業界に比べ不動産業界は分かりにくく、その対応もまちまちである為、購入者はどうしたらよいのか分からないという状況になっています。高額な買物なのにそれを扱っている業者側はその意識が低いというのが正直なところかも知れません。
岡山の場合、地価が安く土地を購入しやすい環境が整っている為新築される方の50～60％が一次取得者(土地から購入して新築）といわれています。よって住宅会社も土地情報提供が最大のセールスポイントと位置づけ積極的に土地情報提供をしています。そんな現状から、総合展示場センターハウスとして今回のコンサルティングイベントを始められました。
夢のマイホームを取得するその最初の土地取得、安心して計画を進めていく為にも機会があればコンサルティングを受けて見て下さい。
先日、とある懇談会に出席してきました。懇談会に集まっている方は住宅コンサルタントをしている方々で、現在の仕事の状況、今後の展望、問題点について話し合うものでした。
私自身は、今回はゲストでの参加であったので気軽な気持ちで参加させてもらいましたが、内容はとても充実しており、日頃の活動にヒントなるものが多くとても参考になるものでした。
その中で「住宅コンサルタント」というネーミングを「住宅コンシェルジュ」にしてはどうかとの話がありました。「コンシェルジュ」とは直訳すると「管理人」ですが、ホテルなどでは「案内や要望に応じる世話人」の意味として使われています。まさに私たちの仕事は、コンサルタントよりもコンシェルジュではないかとの話だったのですが、これには私も大共感しました。
コンサルティングは、「業務または業種に関する専門知識を持って主に企業に対して外部から客観的に現状業務を観察し問題点を指摘し原因を分析し対策案を示す」ものです。私たちの行っているエンドユーザー向けサービスは、コンサルティングよりもコンシェルジュの方が言葉に意味的にも合っているように思います。
言葉から受ける印象も「コンシェルジュ」という方が柔らかく受け入れやすい感じがしますし、個人対象の業務には似合っていると思います。そして言葉の意味である「案内人」は実際の業務を直接的に反映していて現実感があります。言葉だけが先行しては意味がありませんが、自らの仕事をより分かりやすく伝わりやすい言葉に置き換えることはとても大切なように思います。
まさに「住まいづくりの案内役」になれるよう、現在の仕事に取り組んでいきたいと強く感じた懇談会でした。
先月、広島の中堅デベロッパーの章栄不動産が破綻しました。当日は愛媛の不動産デベロッパーであるジョーコーポレーションの破綻も発表され、不動産デベロッパーのおかれている状況の厳しさを目の当たりにする出来事でした。
当社にも、これらの会社に対する質問を昨年は多くいただいていました。会社の与信関係や商品に対する評判などが中心でしたが、様々な噂が飛び交っていただけに購入を検討されていた方は特に気を使われていたようです。
中でも章栄不動産については、新築間もない物件を他の不動産会社に転売し、大幅な値引きで再販するような事をしていただけに不動産会社の社会的信用も失なわせました。アメリカ発金融危機の問題や急激な市場の変化に仕方なかったのかも知れませんが、レバレッジをきかせた自転車操業的な仕事のやり方については大きな問題があったように感じます。
特にマンションのような共同住宅では多くの入居者の方がおられるだけに、購入条件が違うことによる問題は後々の管理にも影響を及ぼします。マンション自体のクオリティを下げる要因になり、資産価値を下げ、修繕時のトラブルを生む原因になるだけに、販売する事業主の責任は大きなものと言えます。
今回の件でさらに物件に対するイメージは悪くなってしまいました。起きてしまったことは仕方ありませんが、すでに購入しているオーナーとしてみれば買い替えがしにくい物だけに悔やみきれないというのが正直なところではないでしょうか。
2009年は始まったばかりですが、色々なことが大きく変わるように感じます。20年前のバブル崩壊を経験している一人ですが、その時とは全く違った雰囲気を感じます。
ぜひ、購入者にとって良い変化となって欲しいものです。
先日、名古屋からお客様が来られました。当社と同じく住宅コンサルティング会社を運営されている方々で当社の活動内容を聞きたいとのお話・・・「なぜ名古屋から？」と最初は戸惑いましたが折角のお話なので快く引き受けました。
とは言え、どんな会社か不安になりHPアドレスをお聞きしてネットで検索してみると・・・当社より歴史も古く、中部電力のベンチャー企業！立派な会社さんで安心しました。
その会社の名前は「株式会社リブネット」さん、お越しいただいたのはそちらのコンサルタント草野さんという方と、大阪で活躍されている「しあわせデザイン研究所」の代表である馬渕さんです。
お二方とも人柄の良い雰囲気の良い方で程なく打ち解けあいました。現在の仕事の進め方、問題や改善点、住宅コンサルの将来像など多くのことを意見交換させていただきました。
岡山では本格的な住宅コンサルの仕事をしているところは少なく、このような話を交わせる方はほとんどいません。それだけに共通の悩みや業界の将来について共有することができ、意見交換させてもらえたことは大変有意義な時間でした。
そして全国では、志を同じく「満足できる家づくり」の為、日夜努力されている方々が多くいることを知ることが出来たことは、私にとってこれからのエネルギーの源をいただける話でもありました。
今回、お二人の目的であった当社スタイルプランニングのコンサルティングのやり方については、お二方の言葉を借りれば「とても興味深く、よく考えられたコンサルティングの形」だそうです。試行錯誤しながら進めてきた現在の形は、外部から見ればそんな評価をいただけるにまでなったようです。
そんな具合でとても有意義で勇気付けられる時間でした。それこそ、客観的に自分を知る貴重な機会でした。（まさにコンサルを受けてる気分♪）今回は多くのエネルギーをいただいたのでこれからも今まで以上に頑張ります！これからも「失敗しない住まいづくり」の為に大いに活動していきますので、ぜひ住宅コンサルティングを活用してみて下さい。
新年あけましておめでとうございます。
今日5日は仕事始めで、早速「初詣」に行ってきました。場所はいつも利用させてもらっている「吉備津神社」です。
「吉備津神社」はここ数年屋根の葺き替えで養生シートに覆われ、外からはその全貌を見ることが出来ませんでしたが、今日はその工事も完了していたおかげで生まれ変わった本殿を望むことができました。
天気も良くピカピカに光輝くのそ屋根は気持ちを晴れ晴れさせてくれるものでした。
景気後退が叫ばれる昨今ですが全ては気の持ちよう、前向きに元気出して1年頑張っていくことを祈願させてもらいました。
今年の不動産市況は先行き不透明ですが、現実を客観的にとらえると不動産取得には好条件が揃っています。
①不動産供給の増加、②価格が安定、③税制優遇の拡充、④ローン金利の低下、⑤物によっては価格交渉がしやすい、などです。新築も競争の激化や原材料の低下で割安な商品が提供されますのでこれも買手にとってはありがたい話です。
今年も昨年以上に購入者のお手伝いを積極的にしていきますので、どうぞ宜しくお願い致します。
今日は大晦日。あと数時間で2008年が終わります。日頃出来ない片づけを済ませリビングで1年を振り返っています。
色々ありましたが無事終わったことに感謝しています。仕事面では厳しいことが多かった1年でしたが、新しい出会いも多く巡り合った方々との来年の仕事が楽しみです。
テレビを見ると「来年は厳しい」と連呼していますが、それも気の持ちようで今までが良すぎただけで少し休憩と思えばいいのではないでしょうか。マスコミは恐怖ネタが好きなのでこぞって「世界恐慌」報道をしていますが、こんな時だからこそ元気や希望を持てる番組を作って欲しいと思うのは私だけでしょうか。
今の状況は概念や生き方を見つめ直す良い機会でしょうし、今までのような経済活動が永遠に続くはずも無いのですから、持続可能な社会や経済活動を前向きに考えた方が得策と思います。
不動産関係も、そのあり方や活用の仕方を変化させる良い機会だと思うので、その業界で仕事をしてる一人として新しい販売の提案や工夫した物件を生み出すことをしていきたいと考えています。
肩の力を抜いて、自分らしく、自分のスタイルで、自由に仕事に取り組んでいくことが来年の目標です。
2009年という年が希望溢れる明るい1年になることを期待して・・・
本日、仕事納めとなりました。今年は特に激動の１年間でした。(今風に言うと100年に一度の・・・でしょうか）
当社のメイン業務である「住宅コンサル」「土地購入コンサル」については、不動産市況が大きく様変わりをした事もあいまって、前年に比べ倍近くのお話をいただいた１年でもありました。
元々、コンサルという仕事はリスクヘッジの仕事ですから、先行きが見えないこのような市況になったり、判断出来ないような沢山の情報が出てくると活用する方が多くなるのですが、それにしても世の中の急激な変化に後押しされるような形で仕事が増えたのは複雑な心境です。
２０年前に「バブル崩壊」という未曾有の出来事を経験をしている者の一人として、「人間って懲りないな～」と思う反面、今回の金融危機については原因を作ったと思われる輩達に強い憤りを感じます。
金融のプロ達が自分達の利益だけを追求し、金融工学に基づいた複雑な金融商品を作って売りさばいた結果が、急激な経済変化を起こし実体経済に影響を与えているのですから一般の我々はたまったものではありません。
２０年前の「バブル崩壊」も原因は銀行でした。今回も投資銀行と言われる金融機関が原因で、そこに湯水のごとくお金を注ぎ込んでいたのも銀行です。いったい彼らの役割って何？と思わざるを得ません。
コンサルの仕事は、売り手（プロ）と買い手（素人）という立場の違い（情報や経験）からくるギャップを埋めていくのが仕事なのですが、売り手が今までに無い形やスピードで商品を出してくることを考えると日頃の情報収集や勉強はかかせないことと感じました。
今日における流通や情報の量とスピードにどうやって対応していくか、来年はさらに工夫を求められる1年になるように感じます。
今年も残りわずかとなってきました。今年は不動産市況が劇的に変わった年でもありましたが、その影響はこれからさらに勢いを増していくように感じます。
このような厳しい状況からかセミナー依頼が多くなっています。その内容も各種様々で、住宅取得・土地取得・不動産資産活用などとなっています。
セミナーの内容は特に変わったことをしているのではなく、基本に忠実というか購入に至る原点を確認しあうというものです。実はこれが一番大切で、不動産流通の仕組みを知り、購入に至るスケジュールを確認し、購入する動機を明確にしましょうというものです。
この3点を把握しておけば失敗をすることはありませんので、セミナーではそのあたりのお話を出来るだけ分かり易い形でお話をするようにしています。また、ケーススタディを活用して理解していただきやすいようにもしていますので、個別相談はチョットという方にそれらを活用していただいているようです。
最近では住宅会社さん主催のセミナーに呼ばれることも多くなってきたのですが、私のような中立的な立場の人間だからこそお話できるようなこともあって、参加された方々には喜ばれているように感じます。
そういう活動の影響か、来年からは総合住宅展示場「ハウジングスクエア青江」にてサンデーコンサルティングの相談員をすることになりました。隔月ですが第4日曜日にセンターハウスで行います。（ちなみに費用は無料です）
「失敗の無い不動産購入」「大切な不動産の資産活用」が私の仕事のポリシーです。セミナーなどで勉強していただいても結構ですし、個別相談でコンサルティングを受けていただいても結構です。自分にあったやり方で不動産購入をして下さい。
多くの住宅会社が中間期となる9月は、年度末の3月と並び契約の多い月です。必然的に土地の取扱いも多い月で、私のところにも多くの相談をいただきました。
住宅コンサルティングの仕事ですから、住宅会社の選択に関しての相談が多いのが普通なのですが、この9月は土地購入に関する「不動産調査」土地取得に関しての「エージェント業務」が多かったのが特徴的でした。
土地と住宅を同時に取得する方が多いせいもありますし、住宅営業マンも月内に何とか契約を取りたいと力の入る時期でもありますから、有利な条件を提示する代わりに短い時間で決断をお願いするケースも多くなり、故に購入者としては決断をする為に「第三者の意見を効きたい」「プロの意見を聞きたい」となっているのかと思います。
また、エンドユーザー向けの不動産コンサルティング活動も3年になり、その認知度も上がってきたおかげかも知れません。多くの方がサイトを見て、どこかで話を聞いて、その活用の利点を感じられてきているという点では喜ばしい現象です。
さて、現在の岡山での不動産の市況をお伝えすると、アメリカ発金融不安に端を発する景気減速のあおりを受けてか売り物件がとても多くなってきています。
今まで人気の地区で品薄であったエリアなどでも、ここ数ヶ月で物件が急に増えてきており、現在の価格で早く売却をしたいという傾向が見られます。
物事のスピードがとても速く変化する時代です。情報は持っていて損はしません。色々なものを活用して、賢い不動産購入をしましょう。
原油高に始まり、多くの小売商品の価格が上がっています。昨今、住宅価格においても同様で、部材の値上がりの話を耳にする事が多くなりました。
では、実情はというと・・・やはり住宅メーカーを筆頭に住宅価格は高くなっています。
住宅コンサルの仕事では各住宅会社の見積りを目にしますが、春ぐらいから徐々にその傾向が強くなってきていました。中には今期に入って三度も価格変更をしている会社さんもあります。
実際に石油関連商品が高騰し、中国特需の影響からの建材費の上昇、輸送費負担増など、ここ数年かけての物価上昇を考えると、価格転嫁を極限に抑えていた住宅会社も耐えられないレベルに達しているというのが現実です。
これらは、ある意味仕方の無いことですが、このような時期に住宅購入を考える消費者はどのように対処したら良いかとご質問をいただきます。
物価が上がっても比例して所得が増えてなければ「分かりました」と了解することも出来無い訳ですし、無い袖はふれません。そこで提案するのが、「間取りの見直し」と「設備仕様の見直し」です。
現在も販売が好調なある会社さんの例ですが、2年前と比べて延べ床面積が10％少なくなっているとのことです。ただ単純に部屋を小さくした訳では無く、廊下や収納といったところを部屋に取り込んだり、本当に必要な部屋かどうか考えて工夫をしたプランを作っているので、逆に満足感は高くなって価格も抑えられているとのことです。
価格の大半は部材費ですから、知恵を出し合い効率的な間取りにし、10％の床面積を削減できれば、設備仕様は落とさずとも価格を抑えるというケースですが、これはお互いにメリットがある対策だと思います。
もう一つは「設備仕様の見直し」です。住宅のスペックはここ10年で飛躍的に向上しました。設備関係も至れり尽くせりの商品になっています。もちろん、価格が同じでそれが出来ればバンバイザイですが、実際にはそうもいかず価格上昇の要因になっています。
便利な物に頼るばかりではなく、住まい方や考え方を変えれば必要で無い設備もあります。これも間取りと同じく、本当に必要か、実際に使えるのかを考え、不要と思った物は削除すれば結構価格は下がるものです。
どちらにしても、信頼出来、親身になってくれる住宅会社や担当者を選択することで、実現可能なことばかりです。それが難しければ、客観的な意見をアドバイスしてくれる住宅コンサルを活用するのも良いと思います。
「家」は建て時に建てて価値のあるものです。思い立った時に賢い買物が出来るよう情報収集しましょう。
8月24日に土地購入セミナーを行いました。内容は、これから土地購入を考えている方向けのセミナーで、不動産流通の仕組み、土地価格の決まり方、土地探しのポイントという形でお話をさせていただきました。
今回の主催は住宅メーカーである旭化成ホームーズ岡山支店さんでした。日頃より、私どもが取り組んでいる「バイヤーズエージェント」の考え方にも賛同いただいており、「お客様に間違いの無い不動産購入をしていただきたい」との主旨で企画されたものです。
当日は13組の方々に参加いただきましたが、不動産市況が大きく様変わりしている昨今だけに、皆さん熱心に耳を傾けていただいたように感じます。
セミナーでは、最初に取引に関する不動産流通の基本的なことを説明しますが、これが分かり易いようで分かりにくく、不動産業界の不透明さを感じる部分です。これについては、予備知識として知っていただくレベルで構わないので、次に購入へのプロセスや対応方法についてお話を進めていきます。
具体的な不動産を購入する為のポイント、そのコツを私の考えとしてお伝えしたあと、最後に「購入者の味方となる業者、協力者を見つけること」の重要性と、それをどのように見つけるかをアドバイスさせていただきセミナーは終了します。
セミナー終了後は個別相談も数件いただき、購入予定者の方々の悩みなどをお聞きするのですが、その度にこのようなセミナーの重要性を強く感じます。
まだまだ、独自でセミナーを開催する力はありませんが、このような機会を活用しながら、多くの方にお話する機会をもっと増やしていきたと思う一日でした。
8月14日東証1部上場会社のアーバンコーポレーションが民事再生の申請をしました。
広島に本社を構え、分譲マンション事業や不動産再生事業では他にない切り口で先頭を走っていた不動産デベロッパーの会社でしたが、その発想や行動力は他に類の無い会社だっただけに残念な報道でした。
急激に事業を拡大していただけに危ぶむ声もありましたが、この3月期は過去最高益の利益もあげていただけに、数ヶ月でこのような形になるとは思いもよりませんでした。
コラムでも何度か取り上げましたが、今年に入ってから不動産を取り巻く環境は大きく変わってきています。上場している不動産会社が立て続けに5社も倒産している現在の状況がそれを物語っています。本当に異常な状況と言えます。
これらのことの発端は「サブプライム問題」ですが、バブル崩壊後底値に至った不動産を、またもやマネーの行く先として取り扱った金融機関や、投機ファンドの責任は重大だと思います。
このような事が起きると不動産取引のマーケットは縮小します。取引が低調になることで不動産の価値が下がります。不動産の価値が下がってしまうと、所有している個人や企業に影響を与えます。（資産の減少） その結果、経済活動が落ち込んでしまいます。
景気が冷え込めば、収入や将来に不安を抱えてしまう消費者も、不動産購入の時期を逃してしまうことになってしまいます。
バブル崩壊から20年、立ち直ってきたかに思えた不動産取引が、またまた足踏みをしてしまうのかと危惧してしまいます。
明日は「海の日」。梅雨も明けて夏真っ盛りの季節になりました。
今日も猛暑日らしい・・・本当に暑い・・・。
最近良く使われる言葉になりましたが、「年々暑さはましてきてるような感じが・・・」これって歳のせい？と思ったりしましたが歳を重ねると暑さには鈍感になるとのこと、本当に地球が暑くなってきてるみたいです。
さて、これから8月末までは不動産業界も「夏枯れシーズン」に入るので商談の引合いは極端に減ります。こんな暑さだから無理も無いと思います、食欲も落ちれば購買意欲も落ちるのは当たり前です。
ただ、9月に入ると急に忙しくなってきます。住宅会社や不動産会社の中間期もさることながら、暑さが和らいでくると消費者の購買意欲も高まってくるものです。
暑さが続くこんな時期だからこそ、来る日の為にクーラーの効いた自宅やお店でのんびりと情報収集をしてはどうでしょうか。
モデルハウスも人が少ない分ゆっくり見学できるメリットもありますし、冷たい飲み物も出してくれたりします。
考えようによっては、日頃より時間を掛けて検討できる良いチャンスだと思います。
7月5日、6日と夢フェアに行ってきました。今回は土地購入に関する相談ブースを担当することになったので、関連会社のファーストランドと共同で参加させてもらいました。
真夏のような天気の中、多くのお客さんが会場におこしになられていました。夢フェアは今回で18回目の開催だそうで、各種イベントや無料相談コナー、各セミナーと盛りだくさんのイベントで皆さん楽しまれているようでした。
私たちは、初の試みである土地購入に関する相談ブースを担当したのですが、想像していたより多くの方が来られ、不動産に関する相談事の必要性をあらためて感じた一時でした。
右の写真は、ファーストランドの奥野さん、飯田さん →
今回は、バイヤーズエージェント活動を活用いただいている「カーサ・カレラ」の木口設計士さんのお勧めで参加させてもらいましたが、こんな形で不動産に関する相談を受けるのも切り口が違って良いな～と正直感じました。
また、主催者であるウッデイワールド野崎さんのイベントに対する情熱には頭が下がる思いでした。
今後も機会があれば参加していこうと思います。
不動産市況が怪しくなってきてる・・・
先日、路線化の発表があった。上がり幅は小さくなったが３年連続で上昇しているという内容。が、どうも市場はそんな感じではなくなっている。路線化は１月１日を基準として出されているのでタイムラグがあるが、この半年で市場は大きく様変わりしてきている。
原油高に始まる物価の上昇。所得の伸び悩み。そしてあのサブプライム問題。
岡山の不動産も、皆が好む特定の地域以外は物件は極端に動きが悪く需要も少ない。運良く特定の地域で物件が見つかっても、ローンの審査が厳しく条件が揃わず商いが成立しない。ここ数年市場を引っ張っていた不動産ファンドの急速な撤退が金融機関の不動産融資を揺さぶっている。
市場は少し調整局面に入ってきた感じがする・・・。
全ての取引がなくなるわけではないが、勢いやブームで進んでいたことはいつか萎んでいくのは当たり前かも知れない。
ある意味普通の状態に戻ったこんな時は、少し腰をすえて品定めもするのも良いかも知れない。
個人の不動産購入は、生活をより良くするためと家族のためのものであるのだから。
先日、知人が尋ねて来られました。西崎さんと言う方で以前は住宅メーカーのS社さんで長く住宅営業をされていた方です。
最近、ファイナンシャルプランのコンサルタント業を始められたと聞いていたのですが、少し落ち着かれたようで、挨拶がてらにと事業パートナーの増永さんという方とお出でになられました。
お二人は「有限会社キャッシュフローコンサルティング」という会社で事業活動をされていますが、主にエンドユーザー向けのライフプランの作成や保険コンサルティングを行なっていらしゃいます。ファイナンスが専門分野ですので、年金・保険・相続等の相談に乗られているとのことです
役員でもある増永さんは、この道11年のベテランコンサルタントで独特の雰囲気を持たれている方です。西崎さんは住宅営業の経験と知識を生かし、住宅購入に係わるファイナンスの提案をこれからなさるようで、新たな市場開拓をしていきたいとのことでした。
今回の話で、互いの足りない部分を補う形で総合的なコンサルティングを行ないましょうと意気投合したのですが、このような同じ価値観で仕事が出来るコンサルタント仲間が増えるのは喜ばしいことです。
何か元気が出る出会いでした。
先日、出張に行ったついでに東京の友人と会ってきました。
東京駅で待ち合わせだったので、待ち時間を利用して駅周辺の再開発を見ようと思ってウロウロしてみると1年前には見かけなかった高層ビルがあちこちに・・・
東京駅自体もリニュアル中で、周りも工事中の高層ビルばかりです。
その中の目玉である三菱地所の手掛けるツインタワー丸ビルも、2本目のビルが現在工事中ですが1本目のビルはすでに完成オープンしており、外観も中もじっくり見てきました。
その後、無事友人と落ち合い自宅のある江東区豊洲に向かったのですが、ここも高層マンション建設ラッシュで物凄いことになっていました。
ただただ圧倒されるばかりで、東京の開発力の凄さと言うか圧倒的なパワー、迫力を肌で感じた一時でした。
破壊と創造を物凄いスピードで繰り返す東京。
地方とのエネルギー差は追いつく事の無い次元まできているように感じます。
不動産を購入する際に「重要事項説明書」というものがあります。これは売買契約を締結する前に購入する物件の重要な事項について説明を受ける目的の書類です。
この書類に記載されていることが正確で不備が無く、それを理解した上で購入をするのであれば不動産のトラブルは無いと言って過言ではありませんが、その中の「物件の瑕疵」については調査の範囲、説明に仕方によって解釈が変わり多くのトラブルの原因になっています。
最近では、判例や行政指導などから宅建業者の法順守の意識が強くなってきていることもあり、以前に比べれば慎重に対処しているようですが、問題意識の低い業者や以前からの慣習で仕事をしている業者も少なくはありませんので、購入者自身が自己防衛をする手立てを考える必要があります。
そんな中考え出されたのが、第三者による情報開示システムです。外国では「エスクロー調査（第三者による情報開示条件付不動産売買）」という制度があり、これを利用して不動産を購入するのが一般的だそうですが、契約後でも定められた期間内に買主側で調査依頼（エスクロー調査）をし、内容に問題があれば解約もできるという優れた制度です。
残念ながら日本ではそのような制度はありませんが、大切な不動産を購入する際には不可欠なことでもあり、そういう意識を持って購入をするのが理想だと思います。
当社でも取り組んでいる「バイヤーズエージェント」あるいは「不動産調査」サービスは、それらに近い考え方を持ったサービスです。大切な不動産購入をする際には利用を考えてみてはいかがでしょうか。
岡山ではまだまだ認知の低い住宅コンサルティングですが、首都圏では多くの住宅コンサルタントが活躍されています。
そんな中、コンサルティングの協会が出来たという話を聞いて早速HPを覗いてみました。協会の名前は「日本ホームインスペクターズ協会」、コンサルティングの中でも「住宅診断」を中心に活躍されているコンサルタントの方々が参加され出来た協会のようです。
このような協会が出来ることは住宅コンサルタント業をしている一人として喜びを感じます。また、多くのコンサルタントの方々がこのように協力しあえる環境であることを羨ましくも感じます。
不動産を取り巻く環境は年々変化しています。契約内容も複雑化し建築物も多種多様の物が出てきています。そんな状況の中から生まれた「住宅コンサルティング」は、今後購入者に取って必要不可欠なものになってくるのだと確信しています。
このような活動が多くの不動産購入者の方々の目に留まり、広く利用されるきっかけになることを願っています。
不動産の購入時に一番気になる資金計画。ほとんどの方が住宅ローンを利用して住宅を購入しますが、最近は金融機関の審査が一段と厳しくなってきています。
土地も希望の場所が見つかり、お気に入りの住宅会社でプランを詰め見積りを出し、資金の確定のため金融機関に事前審査をお願いしても、希望金額の借入が出来なく計画が頓挫するという案件が見受けられます。
折角の購買意欲に水を差すような話ですが、金融機関も貸したお金が問題なく返済されないことには事業がなりたちませんので、昨今の不動産市場の返済事故などを考えると慎重にならざるおえないのが現状でしょう。
今話題のサブプライムローン問題も大きく影響をしており、住宅ローンに関する審査は益々厳しくなるのではないかと思われます。
不動産購入にはスピードが求められるケースが多々あります。特に良い物件と言われる物ほど短い時間で判断を求められたりするものです。折角早く決断しても、住宅ローンが通らないという自体になることは避けたいものです。
それを防ぐ為には、計画を進めるのと同時に金融機関に相談をしておく事が大切です。購入対象が決まっていなくとも借入がいくらくらい出来るのかは教えてくれますし、個人の信用情報を確認しておくことは後々の事を考えても必要不可欠です。
最近の金融機関は、土曜・日曜日も住宅ローンセンターと言う形で営業をしていますのでお休みの日にでも気軽に相談に行けます。ぜひ活用して見て下さい。
あと10日程でGWに突入します。今年は連休が取りにくいこともあり近場でレジャーと言うのが多いそうです。
住宅・不動産においては、ゆっくりと家族で時間が過ごせ季節も心地良いだけに、GWは絶好の選択時期になります。
また、年内に入居と思っている方は、この時期がタイムリミットでもあります。
したがって各住宅・不動産会社は、各地にイベント会場が設け多くの集客を図ります。お得なキャンペーン等も設定されますので、今が購入時期と思われている方はそれらを利用するのも一つの手です。
ただ、どこの会社も競合にはなりたくない気持ちから、プレゼン・クロージングも早くなりがちです。慌てず、焦らず、必要と思われる点は必ずおさえてから選択をして下さい。
迷って決めれないという方は、住宅コンサルの活用も考えて見て下さい。
新年度になりました。世の中いろいろな事がありますが、新たなスタートを迎える４月は何か新鮮な感じがする月です。暖かくなると気持ちも高揚し、新しい事にチャレンジしたくなるものです。
大きな買物である不動産についても同様で、昨年秋からずっと低調な取引となっていましたが、先月３月だけは少し持ち直したように思います。
ただ、年度末特有である住宅会社の特別なキャンペーンに絡んだセールスの結果とも言えますので、潜在重要が喚起したわけではないようですから、まだまだ、先行きは不透明です。
実際、不動産の市場は昨年末ぐらいから「売り」情報が「買い」情報を上回っている状況に変わっています。
選択の幅が広がることは消費者にはプラスです。しかし、購入側としては選択の余地が増えた分、購入時の条件等見極める力が必要になってきています。
目先に惑わされず、賢い買物が出来るようにしましょう。
現在、確定申告の真っ只中です。私も自身の税務申告のため会場に行ってきましたが、人、人、人だらけで100人待ちの中手続きを済ませました。
住宅や不動産に関しての確定申告と言えば、住宅ローン控除申告や売買にともなう譲渡損失控除の申告が思い浮かびますが、結構忘れがちになっているのが住宅取得に関して受けた贈与税の申告です。
住宅を取得する折に親族からの援助を受ける方はかなり多いです。親であっても一定金額以上の贈与を受けた場合は申告を行なう必要があるのですが、その意識は薄く何もしていない方も多いようです。
税は自己申告によって納めるものです。例え忘れていたとしても、していなければそれなりのペナルティがありますから気を付けて下さい。
現在、贈与税には、暦年課税と相続時精算課税という二通りの課税方式があります。その特徴をよく理解した上で自分に合った贈与を受け申告を行なうようにしましょう。
年度末の近づく2月、3月は不動産業界の動きが活発な月でもあります。
転勤・就学などの社会的な動きが年度変わりを基点としている事がその大きな理由です。
特にお子さんのいらしゃる家庭では、子供の成長と住まいのあり方が密接に関係していることもあって、就学の機会が住宅所得を行なう大きな動機になっています。
いつかはマイホームと思いつつ、中々踏ん切りのつかない高価で難しい買物ですが、それを後押しする理由が出てきた時には物凄いスピードで家作りは始まるものです。
ただし、長期のローンを組んで購入する物である分けですから、将来設計をきちんと見据えて、無理をしない購入の仕方をする必要はあります。
焦らず、慌てず、自分の身の丈を知った上でそれに合わせた不動産(住宅）を購入していきましょう。
新年あけましておめでとうございます。本年も宜しくお願い申し上げます。
さて、正月空けに住宅展示場に足を運んでみましたが、例年よりも少ない来場だったように見受けられました。
昨年の夏ぐらいから景況感が変わってきた影響が出てきているような感じがします。原油高に代表される急激な物価高も消費意欲を減退させていると思いますし、先行き透明感が買い控えを誘発させているような感じです。
とは言え、住宅取得は必要に迫られて求めるものですから、必ずしも世の中の景気で左右されるべきものでは有りません。気持ち的には慎重になると思いますが、必要な時に手に入れてこそ価値がある物です。
今年も様々な情報を提供し、失敗の無い住宅取得のお手伝いをしていくつもりです。こういう時だからこそ私たちの価値もあると思いますので、より頑張って仕事に取り組んで行こうと思っています。
どうぞお気軽に活用してみて下さい。
今年も残りわずかとなりました。いつもながら、一年早かったように感じます。
岡山の不動産市況はと言うと、とても厳しい一年だったように思います。夏場からの確認申請厳格化の影響やジリジリと上がる物価の影響もあってか、下半期は特に低迷したように見受けられました。
自身のコンサルティング業においては、2年を迎えたことや住宅コンサルという仕事が一般的に認知されてきたこともあってイメージしていたより多かったです。
その中でも特に目立ったのが、土地取得に関わる「バイヤーズエージェント」の仕事でした。購入希望者に、直接面談ヒアリングをした上で希望されている土地を物色し、調査、契約、決済のお手伝いをするものです。
エンドユーザーさんから直接に依頼いただくだけでなく、仕事の有り方に共感いただける住宅会社さんからの取次依頼も多かったのが特徴でした。
土地取得からの新築計画が多いことや、従来の不動産購入の有り方についての不満な点が顕在化されているからかも知れませんが、この仕事については今後も多くなっていくように感じます。
新しい出会いや色々な苦労もありましたが、来年も今年以上に新しい事に取組み、新しいサービスを生み出していきたいと思っています。
昨日から報道されている建材メーカーニチアスの軒天材不正認可取得問題。
誠に消費者を馬鹿にしている行為です。
住宅という生命と財産を守るべき商品で、安全の為に定められた基準に対して不正に認可を受け世の中に送り出しているという事自体許されるべきことではありません。
その部材を自社商品の一部として使用していた旭化成ホームズは、約４万棟にも及ぶ補修・交換工事を行なうと発表がありました。旭化成の商品は高耐久・高耐火を売りにしているだけに影響は多大なものになると思われます。
旭化成としては気の毒な面もありますが、品質管理という面においては取引先の選定も重要な役割があるのですから、早急な対応を願うばかりです。
何を言っても被害を被っているのはお金を払って購入した消費者です。その点を肝に銘じて、建材メーカーも住宅会社も今一度自らの仕事を振り返る必要があると思います。
中古住宅の価格はどのように決めてるの？とよく質問されます。確かに一般ユーザーは何を根拠に価格を決めているかは知りたいとこだと思います。
価格の設定は物件ごとに違うものですが、価格の根拠となる査定価格はある一定の計算式で出しています。その計算をする為に必要なものは次のようなものです。
（1）路線価（土地）
（2）取得価格
（3）不動産評価額
（4）流通価格
（5）物件の状態
（6）需要と供給の状況
（1）～（5）を調査し一定の計算式に当てはめ計算します。例えば建物の場合は、築後経過年数に対しての現価率というものがあり、建物の構造種類による標準的建築費にそれを当てはめれば価格が出るという訳です。
そして、計算を元に出た価格に対し（6）の市場性を考慮して販売価格を決めています。
このような計算式での算出のデメリットは、建物の使用状況の良し悪しや特殊な設備仕様を反映するのが難しい点です。
査定をする不動産会社の社員が、建築に関する専門的な知識を持っていればそれを考慮し評価に加えることが出来ますが、そうではない場合はマニュアルに沿ってのみの査定となっています。
最近は、その不動産が持っているポテンシャル（収益性）を重要視した査定も取り入れられていますが、査定をする人間の専門的な知識が必要なため現状では反映されているケースは少ないです。
安心して不動産を買ったり売ったりするには、何でも気軽に相談出来る業者を見つけるのが一番だと思います。
ようやく暑さも落ち着いてきました。本当に今年の夏は暑かったと思います。来年からは、夏の過ごし方を真剣に考えないといけないと思いました。
さて、最近増えてきた「不動産のオークション」についてですが、お客様からの質問も多くなっています。
現在、不動産オークションは主催企業がウェブを利用して行なっています。首都圏を中心とした限定的な範囲で行なわれていますが、圧倒的な需要が後押しし、かなりのスピードで浸透しました。今では、大手の不動産会社から個人に至るまで利用するに至っています。
地方都市である岡山ではまだ具体的なものはありませんが、オークションの特徴である「公正・オープン・納得感」を考えれば、早々に普及していくのではないかと思います。
高価な買物だけに取引には十分気を付けないといけませんが、必要な情報がフェアな形で公開されることと、適切なエージェント（従来の不動産媒介業者で取引の専門家）が味方にいれば問題は無いでしょう。
インターネットの普及無くては有り得なかったことです。今や無視をすることも出来ないのも事実です。うまく使えば、誰でも何処でも参加出来る便利なものですので、良い形で普及していくことを期待しています。
連日、暑い日が続いています。最近では40度近いのが普通になってきている感覚が怖い感じすらします。
この時期の住宅・土地の売買は「夏枯れ」と言われるくらい取引が少なく、買う側も売る側も一服してしまう時期です。
さて、数日前に大手住宅メーカー「パナホーム」の身売り話が新聞に出ていました。これから始まる住宅業界再編の一つと報道されていました。
日本を代表する企業「松下電器」の住宅部門であり、昔からの根強いファンもおり、住宅設備関係では他の住宅メーカーに無い特徴もあった住宅会社だけに正直ビックリしました。
確かに、近年リストラを繰り返し経営体質を強化しているようでしたが、他の住宅会社に吸収されるような形になるとは想像だにしませんでした。
バブル経済崩壊後、人口の少子化、住宅ストックの飽和、人生観の多種多様と住宅・不動産を取得する環境は大きく様変わりしてきています。
トヨタとミサワに続く住宅メーカーの合併・吸収、これから始まる再編の足音が確実に近づいてきているようです。
先日、地元工務店の一つが倒産しました。この建築会社は分譲住宅を多く手がけている会社でしたが、長きに事業を行っており多くのユーザーさんもいらしゃる会社でした。
岡山では今年に入って中堅ゼネコンや工務店の倒産が続いています。10年余りのデフレ経済を経由しての今日、世の中は景気が上向き拡大しているようですが、建築業界は厳しい受注競争が続いており、今後もこの傾向が続いていくと思われます。
購入、引渡し、移転後は、アフター的なもの以外実害はありませんが、契約間もないケースや引渡し前等であれば大変です。
安さだけの魅力や強引な営業、多額の入金依頼などには注意して慎重な購入を心掛けて下さい。
100％自分の条件が揃っている土地を見つけるのは難しいものです。また、一般的に好まれる条件が全て揃っている土地は、需要が高く金額的に高くなってしまっています。予算に余裕がある方以外はそういう土地を購入することは難しいのが現実です。
コンサルティングでは、自分の条件にあった土地をどうやって探すかをテーマに、次のような事をお話させていただいています。
（1）購入条件の優先順位を付ける
（2）東西南北(岡山駅を中心に）のエリアは最低決める
（3）資金計画を立て予算を把握する
（4）建てたい住宅のデザインを決める
（5）購入時期を決める（購入の動機を明確にする）
（6）市場価格を知る
これらを一つ一つ確認して、その上で物件を探すようにしています。詳細は割愛しますが、高価な買物ほど「たら」「れば」を考えてしまい決断する時には迷うものですから、「希望に近い物件」と判断し易いように自分の基準を明確にしていきます。
その中でも（5）については、不動産購入決断の為に必要なことで、これがなければ住まい作りのスケジュール自体立てることも出来ません。
物事の判断で一番大切なのは動機であり、それが明確であればあるほど、迷わず決断出来るのだと思います。
昨今、世間を賑わしている年金問題。確かにお金を受け取った側が記録を管理していないなど、言語道断といわざるを得ません。ただ、このことをここで論じるつもりはありません。今回は、老後の住居費について考えます。
近年の住宅建築者の多くは30代前後の施主が多く、長期のローンを抱える決断とともに購入の選択を迫られます。建てるべきか建てざるべきか？
建てたほうが得と考えます。
家を建てた場合、取得に必要なローンの支払いと固定資産税が「住居費」として必要になります。シビアに言えば修繕費やリフォーム費用も必要になるかもしれません。
一方、賃貸住宅の場合、住居費=家賃です。毎月○万円さえ払えれば住居費として消えていくお金は家賃だけですみますが、より条件の良い広い場所へ移ると家賃は上がり、敷金保証金等まとまったお金もその都度必要になります。
問題は老後の居住の在り方です。持ち家の場合、年金受給時期までにローンが終わっていれば（一般的には終わる）最低年間の固定資産税だけで生活できます。また、介護施設に入る必要になった時にも、持ち家を担保にお金を借り施設に入る選択肢も残されています。
賃貸の場合は、変わらずに家賃を払い続ける、介護サービスを受ける、施設に入る、どのような選択肢も日々毎月、多額の住居費が必要となります。
家を建てる=住宅ローンを背負い込むではなく、将来の為の住居費を抑えると考えたほうが良いのかもしれません。
先日、とある住宅会社の見学会に出かけました。そこは通常の完成見学会ではなく、ひとつの団地全体を、建物の外観、意匠、外構統一してデザインしたものでした。
倉敷に出来た団地ですので、白壁をイメージして、外壁の色、屋根の形状などを計算して建てられていました。
外構も統一されており、緑も多く植えられ、カーポートにはコンクリートではなく石を敷いてあり、今よりも今後に亘ってより綺麗になっていくと感じられました。
かといって建物の間取りが同じ訳ではなく、一軒一軒、違った間取り、違った内装や色調に仕上げられています。正直、素晴しい団地でした。この団地は『町並みづくり』を計画し、実行した為、一定の統一感が生まれ美しさを生んだものだと思います。
『町並みづくり』という事を考えた場合、日本と欧州とでは大きく考え方が違います。
ヨーロッパでは土地は国のもの、それを100年とか200年とか借地として借りて建物を建築します。その為、建築制限は『五階建てを建てなさい』とか『壁の色はこの色になります』とか地域ごとにルールが決められています。
日本の建築制限は個人所有の土地に個人所有の建物を建てるため、○○以下○○以内という制限になります。それの是非を言うつもりはありませんが、町並みをつくるという目的で、一定の制約を設けて何かを統一することで美しい町並みをつくり、それによって資産価値を高めたほうが良いのではと思います。
今現在、建てられている団地やマンションが100年後200年後に世界遺産になるでしょうか、少し考えさせられます。
ちなみに冒頭の団地を手がけた担当者とは旧知の仲で少し苦労話を聞かせてもらえましたが、相当の覚悟や労力や努力が必要だったらしいです。その汗は50年後100年後には必ずかえってくるものだと信じています。
今年度は景気回復を反映してか、大手各社を中心にベースアップのニュースが発表されました。地方都市岡山ではあまり好景気を実感できるまでに至っていませんが、大都市を中心に景気は確実に良くなってきているようです。
好景気イコール良いことばかりではありません。住宅取得を考えている人にとっては特に金利が気になると思いますが。景気が良くなれば金利も当然上がっていきます。
金利は特性上、下がるときはある程度時間をかけながら徐々に下がるようです。上昇の際にはかなりのスピードで上がることが多く、過去の事例からはそれが読み取れます。今後は過去の様に急激に上がることは考えにくいですが、今後数年で確実に上昇していく気配はかなり強い状態です。
大都市での景気浮揚や、地価の上昇はおよそ三年～四年経った後に岡山に浸透してきています。首都圏を中心とした地価上昇が地方に来るまでにはもう少し猶予がありそうですが、金利については都銀が上昇すれば、それは先に全国に飛び火します。つまり、地方都市では景気が回復基調になっていなくても、金利だけが上昇する可能性があるのです。
金利上がると言うだけで住宅取得を考えるのは危険ですが、今まさに必要と感じている状態なら、今後の金利動向には充分注意する方が良いでしょう。
今年の冬は暖冬だったゆえ、冬を実感しないまますぎた感がありますが、毎年この時期になると気持ちが引き締まる思いがします。
新年度に生活環境が大きく変わる方々も多くいらっしゃると思いますが、これを機会に何か新しいことに取り組まれる事をお奨めします。
住宅コンサルとしてお奨めしたいのは、住宅取得の折に役立つ財形住宅貯蓄です。財形住宅貯蓄は、勤労者の持家取得の促進を図ることを目的とした勤労者財産形成促進法に基づく貯蓄で、定期に給与天引き預入により積み立てるものです。給与天引きですから貯蓄するには最適の方法ですし、一定の期間続けると利息も非課税になります。また、公的機関で最も安い金利の財形転貸融資が使えるのも魅力の一つです。
給与天引きで取りが少なくなっても、最初に引かれていればそれなりに生活をするものです。その生活に慣れた頃にもう少し財形の天引き額を増やします。そうやって続けていくと、知らず知らずのうちに結構な金額が貯蓄出来ます。
実は、これは住宅ローンのシミュレーションにもなります。家賃＋天引き額がローンの支払い可能額と思って下さい。今まで支払った事の無いローンを組むのは不安が付きまとうものです、ローン支払の訓練だと思って財形貯蓄を始めてみてください。
財形貯蓄の本当の効果は、実際に借入れを申し込んだ際に出てきます。財形転貸融資なら最高貯蓄額の10倍まで借入可能です。（上限あり）民間のローンを使用する場合にも、長期間に亘ってこつこつ貯蓄を続けてきた方と見られますので、貸付けに対しての個人信用はより高くなります。
住まいづくりを将来的にお考えの方は、メリットあってデメリット無しの財形貯蓄を是非始めてみてください。最初の一歩なくしてスタートは切れません。頑張りましょう。
時節柄、引越しの車を多く見かけるようになりました。
年度末は仕事の転勤や学校の就学もあって一年でもっとも引越しが多い時期です。それを見こして中古住宅や建売住宅の広告もこの時期は大変多くなります。
賃貸住宅の場合、引越し費用の他に敷金や礼金、業者への仲介料等がかかります。お子さんのおられるご家庭では、学校が変わることによる新しい制服や教材費もかかったりします。
結構出費がかさむもので、これを機会に住宅取得を考えようかという方がいらっしゃるのもうなずけます。
賃貸住宅に支払う家賃も、自己資産の為に払うローンも同じ住居費です。いつかはマイホームと思っている方でしたら、自分の物になる支払の方が納得感もあります。
そうなってくると、購入計画が動き出すのですが、注意点は購入をあせらないという事です。不動産という大きな買物をする訳ですから、物件の確認はさることながら、近隣の評判、利便性、重要な資金計画等は十分検討出来る時間を確保して下さい。
業者さんによっては、「年度末だから決算割引が出来ます」と言って、契約を早期に迫るケースもあるかもしれませんが、物凄く急がなければならない理由がハッキリしている場合を除いては避けられた方が得策です。実際トラブルや後悔は、こういうケースの時に起こるものです。
急がば回れの精神で購入検討をしましょう。
現在、岡山での不動産の取引が活発になってきています。
昨年来、デベロッパーを中心に大型の取引が増えてきていましたが、最近では個人の方の住宅用地の購入意欲も高くなってきており引き合いが増えています。
景況感が良くなり、ここ10年来の不動産不況から見れば歓迎すべきことですが、気になるのは地価の上昇です。
現在のところは、人気のある特定の場所だけ高くなっていますが、そうでない所は以前と変わらないという状況でバブル時代のように全体が一律に上がるような現象にはなっていないのが救いです。
バブル時代のように実態とかけ離れたところでのマネーゲームのようにだけはなって欲しくないと願います。
その為にも周りに踊らされる事無く、冷静に客観的に「なぜ必要か」「自分の購買能力」等を考えて購入決定を行うように心掛けて下さい。
今年になって岡山市内の工務店がいくつか破産しました。
直前まで大きな広告をしていたところもあったせいか、被害にあわれた購入者の方がいらしゃるように聞きました。
過去に同様の件で相談がありましたが、破産申請をした後ではどうする事も出来ません。手続きが司法の場に移ってしまっている事もあり、個人的な対応は出来なくなります。手続きが進み、債権者（契約者）に対する方向性が出るまで待つしかないのが実情です。
トラブルを避けるには、資金繰りの危なくなっている会社を避けるしかないのですが、上場企業でもない限り一般の方が経営実態を把握する事は困難かと思います。
そんな中で出来る事としては、同業者や金融機関の方にいろいろ尋ねて見ることぐらいでしょうか。（知人が要ればベターです…）
「火の無い所に煙は立たない」と言われる通り、何かあれば変な噂を耳にするものです。万が一、そんな噂を聞くようなら慎重に対応してみて下さい。
今回のケースで私が実感したのは、住宅雑誌や広告チラシは広告主の実情とは全く違う顔を持っているケースもあるんだという事です。
広告宣伝には十分気をつけましょう。
前回、岡山のマンション事情について少しだけ紹介しましたが、それに関して数件メールをいただきました。
そんな中で単刀直入に「岡山でのマンションの購入が得か損か？」という質問がありました。
これは難しい質問です。利用の仕方や購入の動機によって様々な見方があるので一概には損得は言えません。ただ、私の意見は岡山でのマンション購入は限定された場所次第でそれを外すと得は無いと思います。
本来マンションを立地するような場所は地価が高く、とても個人住宅を建てるような場所では無い地域(駅前とか容積率の高い地区）です。
岡山駅前など市内中心部はそれに当たりますので、この様な場所のマンションは本来のメリットが生かせ資産価値も高く問題はないでしょう。
損だと思うのは郊外マンションです。販売価格も手頃でお求め安い物が多いのですが、正直マンションの立地場所としては当てはまっていません。
この様な立地のマンションは将来中古価格が値崩れしてしまい資産価値が極端に悪くなります。よって住替が困難になり、賃貸価格も高く望めません。
岡山は近県に比べて地価の安い地域です。平野が広く環境の良いところが四方にあります。一戸建てが可能な場所には本来マンションは適しませんからその当たりを気を付けて検討して下さい。
安いからと言って下手な買いにならぬよう気をつけましょう。特にローンをする買物ならなおさらです。
最近、無料相談で多いのが「マンション購入」についてです。
当社では、新築住宅の請負工事を業務のメインとしていますが、現在の世情も反映してか「マンションの購入」に関しての相談事多くなっています。
マンションは出来上り品の購入ですので「売買契約」になります。
いわゆる建売住宅の購入なのですが、実際には建築中にモデルルームを見て購入を決断する、というのが他と大きく違うところです。（この業界では建物が完成するまでにいかに完売出来るかどうかがポイントのようです）
相談の多くは、
「住み替える時にいくらで売れるのか？」
「戸建てとマンションでは将来を考えたらどちらが良いか？」
「共同住宅であるデメリットは？」
など、購入後の展開についてのアドバイスを求めてこられているケースが多く、ほとんどの方が「購入は決めているが最後に客観的な意見が聞きたい」との思いでご相談いただいているようです。
昨年末から今年にかけて住宅購入のセカンドオピニオンを業務としたコンサルタント会社が数社出来たようです。
以前もお話しましたように、首都圏では多くの方が代理人を活用して不動産を購入していますが、岡山でもようやくその流れがきたように感じます。
不動産の購入に関してプロがお手伝い（バイヤーズエージェント）をしたりアドバイスを行ったりするということは、消費者側の味方が増える意味では大いに歓迎すべきことですでが、その分自分にあった代理人を探し見極める必要も出てきたのだと思います。
コンサルタントを行っている私自身も、日々勉強を怠らず人間性を磨き、常に客観的なアドバイスが出来るように心がけていきます。
23日に最後のセミナーがありました。
場所は福山で出席者は8名と少なかったですが、皆さん来年度中には必ずマイホームを持たれると言うことで、かなり熱心に話を聞いていただきました。
中にはマンションを検討されている方もおられましたが、話は参考になったようです。
このセミナーは知り合いの設計事務所さん主催の勉強会で、違った角度での話と言うことで参加させていただきました。
参加者の方は皆知識も豊富でポリシーも持たれている方々でしたが、興味をもたれたのは営業マンとのやり取りや住宅会社の考え方だったようです。
こういう事は、外からでは知るすべのない事なので話が盛り上がったようです。
コンサルティングをさせていただいたお客様のお引渡しがありました。私自身も住宅会社で営業をやっていましたので数多くのお引渡しを経験させていただいていますが、こればかりは何度立ち会っても本当にいいものです。
大変高額で多くの方が一生に一度の買物となるだけに、手に入れた時の感動は何物にも代えられないものがあると思います。今まで住んでいた環境と比べ、とても広く綺麗で便利な設備が装備されている新築の生活は、とても快適で気持ちも豊かになるのだと思います。引渡しを受けるまでには、多くの時間と様々な出来事があるだけに一つのイベントが終わってほっとした穏やかな気持ちにもなります。そんな場面に立ち会うと、住宅を購入するというのは本当に良いことなんだと思います。
住宅の購入は多くの幸せと満足を手に入れます。反面、住宅ローン等大きな責任も同時に背負う事にもなります。それだけに失敗しない家作りをすることはとても重要で大切な事だとあらためて強く思う出来事でありました。
コンサルティングさせていただく中で住宅ローンの相談も多くいただきます。相談の中で一番多いのが「どのローン商品を選択したらいいのか」と言うものですが、これはかなり難しい質問です。
そもそも将来の金利状況を読む事は不可能だと思います。金利が決まる仕組みは、世の中の景気動向や政策的なもの国際状況等からかと思いますが、我々がそれを予測する事は困難な事です。
経済評論家やファイナンシャルの専門家の方々がメディアを通じて予測をされたりしていますが、この10年余りを振り返って見てみてもあまりあたっていたようには思われません。
相談を受けた場合には、上記の事を前提としてお答えしているのですが、「あまり先のことを考えて何が最適か考えるより、今のライフスタイルに一番合っているものをまず選択し、将来臨機応変に変える事が出来るローン商品を選択した方が良いでしょう」申し上げています。
実際、私自身も住宅ローンを3回組み替えていますが、ローン商品も都度変わりますし、後になるほど良い商品が出てきたりしています。
自分の変化していく生活状況に合わせて見直したりセレクトしたりする事が出来れば失敗したと言う事はなくなるように感じます。もちろん、最初組んだものが良ければ継続していけばよいだけです。
そんな視点で検討してみて下さい。複数の商品を組合せてみるのも方法です。
7月に営業を開始して3ヶ月が過ぎようとしています。本当にあっと言う間の月日でした。
コンサルティングにご相談いただいた方は延べ20組余り・・・様々な悩みや不安、トラブルについてご協力させていただく事ができました。
コンサルティングを通じて感じた事は、想像していた以上に購入者の立場が弱いという事です。購入者側の勉強不足が原因と言えばそれまでですが、実際にお金を支払って注文しているのが購入者である事を考えると、請負業者側の配慮がもっとあってしかるべきと感じます。
特に相談を受けた案件での請負業者側は、仕事をどうやって取っていくかという点に最大の労力を注いでいるようで、お客様の為に分かりやすく丁寧な仕事をしていくと言う考え方を忘れているように思えました。
コンサルティングを重ねていく度に、この仕事に取り組んでいく意義を強く感じています。
自分が経験し積み重ねてきたものを一人でも多くの方々に伝えていければと思っています。
先日コンサルティングをさせていただいたお客様でもあったのですが、商談が進み契約を勧められている状態での住宅会社の見積りについて少し問題があるようです。
見積りにはいくつか種類がありますが、問題があったケースは契約のクロージングをされている状態での見積りについてです。
本来、このようなケースでは詳細な見積りが出ていないと判断も出来ないと思うのですが、どのケースも「概算資金計画」上の金額提示だけであり内容を確認するものはありませんでした。
見積りは、打合せを行って平面計画や配置計画がほぼ決まり、仕様仕上げを仮にでも決めれば出せるものです。購入するためのポイントにもなることですから、打合せ途中でも何度か出したりするものです。
契約を勧める状態ならばなおさらで、出していなということに不信感を持ってしまいます。
現在の請負契約では、契約後に詳細な打合せをして内容を確定させているのですが、基準となるべき現在の見積りが出てないと変更した内容や金額が分からなくなってしまう恐れがあります。
最低限、明細書のついた見積りを出すのが請負側の責任でもありますし、お互いの信頼関係を築くものだと思います。
ええって思うような話ですが、結構このような事は多いので気を付けて下さい。
以前コンサルティングをさせていただいたお客様から久々に連絡があり、「意見を聞かして欲しい」との事でご相談を受けたお話をご紹介します。
相談の内容は「工期」についてでした。
簡潔に言うと、「契約している工期通りに工事が進んでいない為、このままでは約束の完工日には間に合いそうに無いが、どのように住宅会社に話をしたらよいか？」との内容でした。特に今回のケースでは、住宅を建てる為に「仮住まい」をしている状況も有り、借家の賃貸延長も絡んでくる問題でした。
契約書に記載された工期についての原則はこうです。
請負契約に記載された工期は守るべきものとしてあります。やむを得ない事由で無い限り(天災地変、許認可等）延期は出来ません。どうしても延期したい場合は、事前に施主に相談し納得の上で工期変更契約をしなければなりません。(契約書に記載されています）
施工者側には工期を守る責任がありますから、都合で延期する場合には遅延損害金を支払わないといけないようになっています。（これについても契約書の約款に記載をされています）
今回のケースのように「仮住まい」をしているような方には、施工者側の責任で工期が延び、結果余計な負担が出てくる訳ですから、遅延金とは別にその負担分を見てもらう事も必要だと思います。
現場を見た施主の方が気になって連絡を入れること事態、施工者側の問題意識が希薄な証拠だと思いますので、今回のケースでは遠慮無く言うべきだと思います。
話をする場合のポイントは次の通りです。
（1）工期に間に合うのかどうかの確認。
（2）間に合わないのであればなぜ遅れたのかの理由。
（3）遅れる場合いつまでかかるのか？
（4）遅れることによって出てくる負担をどうするのか。
（5）遅延損害金について。
等です。話をすると「何とか間に合わす」と言われるケースもあるかと思いますが、そのような時は「完成立会いでしっかり見ますから、雑な工事はしないで下さいよ」と一言付け加える事も必要だと思います。
約束通りの仕事をしてもらう対価としてお金を支払うのが「請負契約」です。その基本を忘れずに仕事に取り組んでもらいたいと切に思います。
「坪単価○○万円！」と表示されている広告を沢山見る事が多いと思います。消費者から見れば、安くて良い物であるのなら興味をそそられると言うのも当然のことです。ただ、冷静に内容を確認してみると「あれ？」と思うことが多いので、気をつけて検討するようにして下さい。
よくあるケースをいくつか紹介してみます。
「坪単価○○万円～」と、表示している場合では、広告している商品はその企画商品の中で一番大きな間取りでの坪単価を表しているケースが多いようです。したがって、実際に欲しい坪数の商品だと価格が全然違うということがあります。どのプランでどんな設備での価格なのか、明確に説明してもらいましょう。いい加減な説明しか出来ないようならやめた方が良いでしょう。
次に多いのが、表示している商品は確かにその通りなのですが、ベースの商品が追加変更をしざるを終えない商品になっており、追加変更をしてしまうと変更費がかなり高くなってしまうというケースです。「お客様の希望により変更したのだから高くなった」というストーリーのようですが、そもそも広告の価格だから検討したのであって、そんなことになるのならやめた方が良いと思います。
その他にも色々とありますが、これら全てに共通している事は、魅力的な商品を広告して商談に持込み、そこから実際に売りたい商品や工事金額を引上げる営業をしているところです。
住宅の場合、商談に入れてもらうのが営業活動で一番大変なところですからこんな販売手法を考えているのです。（展示場売却○○万円も同じことです）
良いものが安い出来ることは歓迎すべきことですが、安くなっているという事は何か理由があっての事です。その理由が施主にとって納得出来ることならば問題はありませんが、後々になってそれを知り、取り返しの付かないことになっては元も子もありません。充分確認をするようにしてみて下さい。
新築工事の基本は、予算を把握した上で自分の要望を可能な限り取入れた設計をしてもらえるのか？です。
施主の立場を理解して、提案をしてくれ、きちんと説明してくれるような設計事務所や住宅会社に依頼することがとても大切なことだと思います。
よくある質問の中で、「仮契約」について聞いてこられる方が多いのでご紹介しておきます。
本来、工事請負契約とは、「建物の完成を約束」して、完成した仕事に対して報酬としてその対価を払うという契約です。
契約書には、契約図書−[契約書・契約約款・設計図・仕様書・見積書・見積内訳明細書・質疑回答書等]を添付する事が必要であり、あらかじめ設計が決まっていて、そのとおりに実行するというものです。
したがって、内容に曖昧な事が多い状況での「仮契約」というものは必要性のないものだと思っていただいて結構かと思います。
どうしても事前に取りまとめる必要がある場合は、「予約契約」とか「合意書」とか「覚書」という形で行うのが一般的だと思います。
「仮契約」と言っている内容を確認してみると、「商談の内容に満足していただいてるようなら、そろそろ部材の確保をしましょう」とか「土地購入予定で土地契約が済んでいない場合において着工枠を確保しましょう」等のことから求められているケースが多いのが特徴です。
こういうケースでの「仮契約」とは、「必要な書類がそろわないので契約は出来ないが、お客様の意思をあらかじめ明確にし確保したい」という都合からおこなっているようですが、本来の契約行為の意味とはかけ離れているように感じます。
十分な知識があり、良心的な考えを持っている営業マンならこんな事はしないでしょうし、検討している会社にそういうシステムがあるのなら、会社側本位であり、お客様の為に仕事をしているという姿勢は少ないと見てもよいのではないかと思います。
「仮契約」こんな言葉が出てきたら気をつけましょう。
岡山の主要地域にマンション建設が止まらない。
岡山市内に目を向けると、市内中心部の高層マンションから郊外型のマンションまで建設ラッシュが止まらない状況で、需要がそこまであるのかと思うくらいである。
元々、岡山は平野が広く地価が安いところである。したがって、一戸建ての需要がよその件に比べても多いところではあったが、こんなにもマンションが建設されるとは正直想像出来なかった。
また、少し違う目で見てみると、現在建設を行っている事業主の多くは県外の業者であることが気付く。広島や香川等の業者が多く、業務の拡大を狙って岡山に進出してきているようである。
首都圏や大阪圏程ではないが、広島や香川も平地が少なく地価も高い。したがってマンションが受け入れられる土壌が少なからずあると思うが岡山はどうだろうか？
駅前や限られた場所では地価も高く供給も少ないので、マンションの必要性はあると思うが、郊外の場合は違うように思う。
建設されている郊外型マンションは、かなり安価で手に入れる事が出来るため、購入者には魅力的に写るかも知れないが、マンションは共有資産であるために規制も多く、共同住宅であるがための不自由さもある。目に見えない費用も結構かかり、一家に2台以上と言われる駐車場の問題もある。
家賃が勿体無いのでとりあえずマンションを購入して将来一戸建に住み替えようと思っている方も多いようだが、これだけ供給が多くなると中古市場は値崩れしてしまい、将来住み替えたい時に売却出来なくなってしまう恐れもある。
販売会社はあらゆるメリットを訴求してくるとは思うが、そんなセールストークに惑わされること無く、自らの将来設計をしっかり考えた上で本当に今必要なのか、購入をするべき時なのか判断するようにして欲しい。
特に30年、35年のローンで買う方は、今一度冷静になって客観的に見てみることが必要なのではないかと思う。
住宅建設を行うときに必ず必要なのが付帯工事。これは本体工事とは別に取り扱われているケースが多いようです。(特に住宅メーカー）
具体的には、基礎補強工事・屋外電気・給排水工事・浄化槽工事・ガス工事等で、どれも住宅には必要不可欠なものなければで生活することも出来ないものです。
そもそも、本体工事に含まれてない事自体不思議なのですが、多くの住宅会社は契約時に詳しい見積もりは取っていないケースが多く予算枠だけの計上をしているところが多いのが現状です。結果、予算オーバーになったりしてトラブルの元になっているように感じます。
実際に同じ内容でも住宅会社でかなり金額が違っていて、コンサルの立場から見ると、最もチェックするものの一つになっています。
本来は、平面計画が変わらなければ、どこの会社で行ってもそんなに金額のバラツキは無いのものですが、別の見方をすると金額調整しやすいものなので、その会社のモラルが出やすい項目かと思います。
こんなところをチェックしてみると、良心的な会社かすぐに分かりますよ。
独立系住宅コンサルについての質問が多いので、改めて簡単に説明します。
ポイントとして次のような事があげられます。
独立系とは？…
（1）住宅会社と業務提携をしない
（2）住宅会社と資本関係を持たない
（3）全てにおいて購入者側の立場
（4）購入を促すのではなく購入する為のサポートと確認
（5）商談全般の通訳（行う行為全て）
こんな感じでしょうか？
最近、住宅雑誌や不動産の雑誌にセミナーを通じて購入者に適した会社を紹介するような企画がありますが、これは独立系とは言いません。
ほとんどが、スポンサーである出稿会社への斡旋を目的としています。視線が購入者側だけではなく、売る側にも配慮しているので、当たり障りの無い言い方になってしまいます。
独立系とは、友人の不動産の専門家に、自分が考えている選択や疑問を相談する感じかと思います。（友人、知人は直接的な利害関係はありませんから、相手の立場で考え相談に乗ってくれますよね）
気軽に、遠慮なく、単純な質問も含め、分からない事を何でも聞けることが独立系の大きなメリットなのです。
住宅を建築する時に合わせて土地を購入される方も多いと思います。
特に岡山は、土地価格が他県に比べて安いので建替より住替を希望される方が多いと言われる土地柄です。
そんな土地探しで気になるのが「建築条件付土地」。名の通り指定した建築会社で建てることを条件に販売すると言う事ですが、これによって希望する建築会社を選択できないと嘆く方が多いように見受けます。
住宅会社側は、土地の購入決定と同時に住宅の契約が見込める為、資本のある大手住宅会社中心に分譲を取り組んでいるところが多いですが、本来は土地と住宅は別物、順番も土地→住宅の順番で進めるのが本来でしょう。
本業である住宅のプレゼンで勝負をしない住宅会社は、いずれ廃れるのでは
無いかと思いますが、購入者側もそんなところを厳しい目で見るのも必要じゃないかと思います。
案外、住宅会社の営業マンの土地情報を依頼しなくても、不動産業者で親身に探してくれるところはあるものです。
不動産業者に不安を感じるようなら、住まいづくりコンサルを窓口に活用するのも良いかと思います。
倉敷市中島にある「プレステージ倉敷総合展示場」が閉鎖になるとの話を聞いた。
これも一つの時代の流れかと思うが、昔なら家を建てると思えばまず住宅展示場を見に行こう！となっていただけに何か寂しい思いもする。
確かに一昔前はその意義と必要性があったが、昨今インターネットの普及もあり住宅の情報はどこにいても手に入れられようになった上、一度行ったことのある方なら経験があると思うが、見た後の各住宅会社の積極的な？セールスアプローチにうんざりして足が遠のいた人も多かったのではないかと思う。
このあたりは、運営会社及び出展メーカーも反省しないといけないところかも知れない。
「まずは見てみる」は、とても大切な事だけに、見せる側がもっと工夫をして何度も足を運びたくなるような魅力のある総合展示場にする必要があるのではないかと思う。
