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コンシェルジェの住まいのブログ

お悩み相談室 9月号.jpg


昨日くらいから朝晩が涼しくなって秋の雰囲気が漂ってきました。空気が乾燥してきたのが大きいですね。気温の割にはずいぶん過ごしやすくなりました。日中はまだまだ厳しい暑さですが、ようやく秋が近づいてきた感じです。


さて、タウン情報おかやまに連載中の「家づくりお悩み相談室」、9月号は住宅ローンについてのお話です。アベノミクスの目玉である「大規模な金融緩和」のおかげで、この4年間住宅ローンの金利は下がり続けました。好し悪しは別として、お金を借りて家を持ちたい方には大きなバックアップになっています。


現在の住宅ローンの金利水準は異常ともいえる低金利です。これでは銀行は成り立たないというぐらいの低金利が続いているのですから、いつかは終わりを迎えます。家を必要としていなければ慌てることはありませんが、家を持つための明確な動機があって、家を必要とする環境であるならば、この超低金利の住宅ローンは使って損はないでしょう。


利害関係のある方(住宅会社)からの情報は眉唾ものと考えなければなりませんが、客観的でかつ納得感のある情報ならば、積極的に耳を傾け取り入れていくのも必要です。

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立秋も過ぎましたが猛暑が続いています。今日もすさまじい暑さで、午前中にお客様と不動産購入の件で外で打合せをしていたのですが、数時間でシャツが絞れるんじゃないかというくらい汗びっしょり。でも、外で仕事をされている方はこんなもんじゃないでしょう、本当にこの暑さは大変だとつくづく思います。


さて、先日広島県の某所で「住まいコンシェルジュ」の養成研修というものをさせていただきました。「住まいコンシェルジュ」は、ホテルのコンシェルジュのごとく住まいに関する様々なことの相談に応じ、住まいづくりの水先案内人として、お客様が必要とするアドバイスを的確に差し上げる業務を行う人の総称です。


当日は18人もの方に参加いただきました。
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参加者のうち女性が約8割。 1.JPG
汗かいて、頭テカテカです。
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実は参加いただいている方全員がある会社さんのスタッフの方々なんですが、日常から住まいづくりの仕事に従事されていて、自らも住まいを取得された経験のある方々です。ですから、住まいづくりの大変さ、エンドユーザーが悩まれることをよくご存じなのです。この度、新しく取組んでいただく住まいコンシェルジュの考え方、住宅に関する基本的な知識の取得を、研修でお話させていただきました。


今回、住まいコンシェルジュという取り組みに共感をいただき、現在の行われている業務の中に組み入れていきたいと某法人さんからお話を頂戴しました。住まいづくりに関する考え方、進めていきたい方向性も共有でき、有り難く業務提携をさせていただきました。エンドユーザーの住まいづくりサポートを、このような形で展開いただけることは大変喜ばしいことです。折角取り組んでいただけるのであれば、より良い形にしたいと思いますし、声を掛けていただいた会社さんの期待にも答えたいと思っています。


住まいづくりコンシェルジュの活動、展開については今後もいろいろな形で発信していきたいと考えています。

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2017.07.22

梅雨の合間を縫って、住まいづくりコンサルティングでお手伝いさせていただいたお客様の地鎮祭が立て続きにありました。地鎮祭とは、とこしずめのまつり、土木工事や建築など工事を始める前に行うもので、その土地の神(氏神)を鎮め、土地を利用させてもらうことの許しを得る儀式です。多くは建設地近くの神社にお願いをします。


M様ビル建替え工事の神棚。
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F様新築工事の神棚。
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地鎮祭後の現場打合せの様子。
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地鎮祭の時はいつも、住まいづくりの検討から、業者の選定、設計などの詳細打合せをしてきた苦労など思い出します。そんな思いを募らせながら、工事の安全を祈願し、玉串を奉納することで一つ区切りを感じることができると同時に、何か身の引き締まる気持ちにもなります。


住宅会社に勤務していた時から独立しコンサルティングの仕事をしている現在まで、400棟を超える地鎮祭を経験していますが、私にとってはいつも新鮮な気持ちにさせられ、あらたな意欲を沸かせてくれるのが地鎮祭なのです。


完成が本当に楽しみです。

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5月だというのに30度を超える日夏日もチラホラ。ちょっと暑くなるのが早い感じがします。昨今、温暖化で日本も熱帯地方になったと言われ始めていますから、この暑さを受け入れてやっていくしかないのでしょう。さらなるクールビスが必要ですね。


さて、毎月セミナーや相談会をいろいろなところでやっていますが、これは単なる勉強の場だけでは無く、住まいづくりや不動産の取引に悩んでいる方との出会いの場でもあります。もちろん、住まいづくりの情報を得るだけの場所としての活用でも構わないのですが、悩みを抱えている方には、相談相手となるかも知れない私を知っていただく場所でもあるのです。


相手を知ることで話しやすくなり、相談事はしやすくなるものです。そんな環境を作るためにいろんなことをやっているのですが、その一つに岡山の情報誌や出版物にコラム書いたりコメント寄せたりすることをしています。直近では、岡山の情報誌「タウン情報おかやま」に掲載させてもらっています。


6月号
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4月号
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2月号
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12月号
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取引先さんでもあるカーサ・カレラさんでご建築をされたお客様の取材広告なのですが、そこにワンポイントアドバイスという形で掲載させていただいています。皆さん、住まいづくりコンサルティングでのお手伝いをさせていただいた方々です。


住まいづくりのコンサルティングにご興味がある方は、まずはセミナーや相談会に足を運んでみて下さい。お互いの事を知ることで、より良い住まいづくりを進めることができます。

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2017.03.31

彼岸も過ぎて本格的に暖かくなったきたかと思っていた途端、今日は真冬に逆戻りです。県北では雪も降っているとのこと、この時期の寒波は春モードになっている頭と体に本当にこたえます。風邪など引かぬよう気を付けなければなりませんね。


さて、今日は3月31日。平成28年度も今日で終わります。建築・不動産業界はこの年度末時期が一年で一番忙しく、休みなど取れないような日があたり前の様に続き、とにかくバタバタ、バタバタする時期なのです。私も、住まいづくりコンサルティングでお手伝いをしているお客様の完工立会や、不動産売買の決済などが集中し、今日、さっきまで、バタバタしていました。何とか無事、全て業務が終わることができてホッとしているところです。


今回の寒波が多分最後で、春本番を迎えるんだと思いますが、春は巣作りの季節、人も巣作りを始めたくなるのか、住まいを変えたり、住まいが取得したりなってくるんです。それを見越してか、4月も半ばを過ぎると建築会社、不動産会社がGWまで見据えたイベントをアチコチで開催してきます。セミナーや相談会、見学会にキャンペーンなどを中心としたイベントですが、遊びごとも絡んでありますので、家族と楽しむには悪くないイベントだと思います。


中にはセールスパーソンの売り込みが強いものもあって参加すると煩わらしく思うようなこともありますが、時に動機付けになるようなこともあるので、天気の良い週末であれば家族みんなで住まいを見学して、ちょっと話を聞いてみて、遊びも楽しみながらは悪くはありません。お気軽に参加してみてはいかがでしょうか。


イベントなどに参加して、住まいづくりに関することや不動産取得に関することで、迷う事や客観的な意見が話が聞きたいと思うことがあれば、私共が行っているセミナーや相談会にお越しになってみて下さい。参考になる話や、メリットある話をさせていただきます。


「4月のセミナー・相談会のお知らせ」 

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日差しに春の兆しを感じる今日この頃です。これからは三寒四温を繰り返しながら暖かくなってくるんでしょうね。さて、「リノベーション」という言葉を最近よく耳にすることが増えました。中古住宅を買ってリノベーションするというような広告を目にすることが多くなっています。


「リフォーム」という言葉は昔からあります。「リフォーム」も「リノベーション」も何となく同じような意味かなと感じますが、何が違うんでしょうか。国土交通省の定義では、「リフォーム」は古くなったものを新しくする、老朽化したものを建築当初の性能に戻すという「修繕」、「リノベーション」は新築時とは違う目論見で次元の違う「改修」となっています。


簡単に言うと、「リフォーム」は間取りなどは変えず、壁紙を張り替えたり設備を新品に変えたりする工事、「リノベーション」は間取りや用途を変え、元々の建物の使い方や性能など違う次元に変える工事ということです。最近のエンドユーザーは、個性を重んじ、デザインに興味があり、自分らしさが好きで、情報も豊富です。また、新しいもの(新築)にさほど興味がありません。古くなった住宅を安いコストで手に入れ、デザイナーと一緒に自分達だけの空間を作るということに興味を持つのです。


実際、住宅も余っているという現実もあります。岡山県内では空家は15%ほどあると言われていますが、人口が減り始めた現在、今までの様に皆が新築を建てても将来困るだけというのも本音でしょう。利用されなくなった古い家屋を、お洒落な若い世代が上手く活用するというのは、コスト的にも、世代ニーズにもあっているのです。このようなことで「リノベーション」が増えたのです。これからもっと増えていくと思います。


弊社の住まいづくりコンサルティングでも「リノベーション」に関する相談が増えている中、こんな売買物件を取り扱わさせていただくことになりました。


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中古マンションですが、既に中は撤去してスケルトン状態にしての売買物件です。スケルトン状態は「リノベーション」に興味ある方から見るとイメージが沸きあがって仕方ないかも知れませんね。(この物件の詳しい内容についてはこちらをご覧下さい)


今後はリノベーションに関するコンサルティングを充実させていこうと思います。

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2017.02.07

2月も半ばになりました。立春を過ぎれば寒さと暖かさが繰り返す日々、季節の変わり目は天候も荒れ模様で、北風が強く寒気が流れ込む日は真冬並みに冷え込み、南風の暖かい空気が入り込む日はポカポカ陽気になったりと体調管理には難しい季節です。風邪など引かないように気を付けないといけませんね。


さて、昨年秋から今日までの約半年間、住まいづくりコンサルティングでは中古住宅を買ってリフォームをしてという案件を立て続けにいただきました。現在は住宅ローンの金利も低く、新築住宅を建てる環境も非常に良いのですが、世情を反映しているというのでしょうか、中古住宅&リフォーム(リノベーション)を希望されているエンドユーザーがとても多いように思います。


中古住宅を購入するメリットはいくつかありますが、一番は新築に比べイニシャルコストが断然安く収めれるところでしょう。相応のリフォームをしても新築よりは断然安く収まります。また、既存住宅ですから目で見て確認出来る点もメリットです。新築のように図面だけで判断をしなくてよいのは素人には有り難いです。


それに加えて、住宅を必要とするメインの世代である30代のエンドユーザーは、私達の世代(40代後半から50代前半)とは違い、皆と同じものを好まない、自分だけの空間を楽しみたいという方が多く、自分で自由にアレンジすることが出来る中古住宅を好んでいるように思います。経年変化したものに趣を感じ、自分の色に染めていくという方にとっては、住宅会社の意向が強く反映される新築には興味が湧かという感じなのでしょう。


現在、住宅のストック数は何年も前から世帯数を上回っている状態が続いていて、住まなくなった住宅が市場に沢山出て来ています。(岡山市内の空家率は15%程度と言われています) 今の新築着工が変わらない限りこれからも増えていくでしょう。中古住宅を求める方には朗報ですが、世の中に出てくる中古住宅全てがリフォームをするだけで良いレベルなのかというと、残念ながらそんな事もないのです。チェックしなければならない点、自分の用途に合うのかを確認しないといけな点があるのです。


中古住宅を購入するポイントというのはネット等でもいくつか紹介されています。ただこれは、不特定多数の方にあてはまる一般的なポイントでしかありません。実際には各買主の目的に沿っているか否かを見極めなければなりません。住まいを必要とする動機に沿った、リフォーム計画の内容に合う、資金調達がクリアできる物件を探さなければならないのです。


中古物件を購入してリフォーム(リノベーション)をご検討の方、サポートが必要と思われている方がいらっしゃいましたらお気軽に弊社の住まいづくりコンサルティングにご相談下さい。


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冬らしい寒い日も時々ありますが、比較的暖かい日が多い今年の冬です。まだ、風邪は流行っていないようですが、寒暖の激しい時の方が風邪を引きやすいので気を付けねばなりませんね。


今日は23日、今年もあと一週間ばかりになりました。毎年同じことを言っていますが一年経つのは本当に早いです。これは歳のせいだけでなく、現在のスピーディーな世界がさらに加速しているからなのでしょうか。


さて、今年を振り返ってみると、一言で言うと「何かモヤモヤしたハッキリしない1年」でした。個人的にもいろいろな変化が起きた年で、プライベートでも仕事でも節目を感じることが多かったです。


住宅産業に目を目を向けると、異常と言えるまでの住宅ローンの低金利が加速しました。今や10年物の住宅ローンは0.7%前後、フラット35においては通年で1%を切る金利になりました。


デフレ脱却の為とは言え、このような金融政策をいつまで続けるのかと不安になってくるくらいのレベルです。ただ、超低金利の割には新築を計画する方は多くなかったように思います。エンドユーザーの住宅に対する考え方が変わってきたこと、潜在需要の先細感を強く感じました。


相続に絡む不動産売却の相談や資産活用の相談、空家を抱えていて困っている方からの相談など、時世を感じる相談事は多かったです。人口減少というかつて経験をしたことのない領域に本格的に入ってきた事を実感しました。


低金利を活用した賃貸住宅は需要が大勢でしたが、投資家のマネーゲームの領域になっている感が強く、バブル状態になっているのは明白です。2017年は大きく転換するかも知れませんね。


ざっと振り返ってみるとこんな1年でした。来年はどんな年になるのでしょう。不動産を通じて、様々な出会いがあることを楽しみにしながら年の瀬を迎えたいと思います。

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ここ最近すっかり秋らしくなりました。心地よい気持ちのいい気候が続いています。やっぱり秋は過ごしやすくていいですね。


さて、ここ最近の住宅事情について少しお話します。今年初めの日銀のマイナス金利政策で住宅ローン金利は史上空前の低金利、住宅取得の減税措置も昨年からタップリ手当され、住まい給付金などなどの補助制度も充実と、住宅を取得する環境は整い過ぎているくらい良い状況です。


また、不動産流通においては、昨年見直されたの相続税の改正、今年初めに施行された空家法案、中古住宅促進を促すインスペクション制度や瑕疵保険制度の充実など、不動産流通を促進するような政策が次々と打たれています。


こういう状況が整うと不動産売買や住宅新築が増えていくのですが、今回は市場では少しおかしな現象が起きています。住宅建築も不動産流通も全体では前年より落ち込むような事にはなっていませんが、特定な形での取引やとても偏った建築工事の形態が増えており、将来大丈夫なの?と思うようなことになってきているのです。


岡山市や倉敷市では特に土地を買って家を建てるという潜在需要が高いエリアですから、本来なら個人住宅用地が市場に多く出てくるのですが、今回はそのような形になっていません。土地を買って家を建てるというケースは少なくなっています。個人住宅用地の流通が非常に悪くなっているからなのです。


なぜそんな事になってしまったのでしょうか。今回のような金融政策や建築の需要を喚起する手立てがされれば当然不動産流通は活発になります。当然、住宅用土地も市場に出てくるのですが、今回は、先にマンション用地、分譲建売用地、賃貸住宅用地として取り込まれてしまったからなのです。


金利が安く設定されインフラを起こすような政策がなされると不動産投資にお金が流れます。特に不動産収益物件に人気が集まりますが、中でも比較的投資資金が少なくて済むアパートへの投資が激増してきます。高度成長の折ならば住宅の需要も旺盛なのでそれでもいいですが、人口が減り始め、空家率が20%近くになっているのにも関わらず今回も起きているのです。建築業者や不動産会社などはその投資需要を見越して土地を高値でまとめて買いしています。


また、ローコストの建売分譲をしている建築会社の買い占めも目立ちます。首都圏から進出してきたローコスト住宅を手掛ける建築会社が、土地を30坪程度に小さく切り、30坪程度3LDK の建物をまとめて4~5棟建て、築10~20年の中古住宅と変わらないような金額で売買するというビジネスモデルです。土地の仕入れが命ですので、高値でまとめ買いをしています。


そして、既存の住宅メーカーやマンションデベロッパーも建築の確保と販売供給の維持を確保するために負けじと土地を買いあさります。


弊社には、住宅会社を自由に選びたいというお客様から、建築条件の無い住宅用地を探して欲しいという依頼が多くありますが、上記のようなことからか個人住宅用地の情報が枯渇し、手に入れることがとても困難になっています。個人向けの住宅用地の市場への情報量は非常に少なくなってしまっているのです。


このような歪な状況が続くことは良いことではないと感じます。時代は繰り返すと言いますが、不動産、住宅業界の現在の状況は25年前のバブル崩壊や10年前のリーマンショックの時を思い起させるような危うさを漂わせています。


これからの住宅取得おいては、少し冷静になって一歩引いた目線で見ていかなければならないかも知れませんね。

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8月の終わりには少し暑さも和らいできたかと思いましたが、9月入って暑さがぶり返しています。今年の夏は猛暑日が最も多かったようです。年々、厳しい夏が増していくようです。


さて、9月初旬に、住まいづくりコンサルティングで住まいづくりをお手伝いさせていただいたO様の完工立ち合いがありました。完工立ち合いというのは、名の通り、建物が完成して行う立ち合いのことです。建築会社の社内検査が終わった後、引渡し前に施主の検査を受けるというものです。


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完工立ち合いの主たる目的は、完成した建物の出来栄えを施主に確認してもらうというものなのですが、キッチン、洗面、浴室、などの住宅設備機器の取扱い、ライフラインの取扱い説明なども同時に行うケースが多いので、本来の目的である出来栄えを確認するということが十分にできない事が多々あります。また、施主は出来上がったピカピカの住宅を見ると、嬉しくて舞い上がってしまいますから、冷静な目で確認するという事は難しくなります。


そこで、住まいづくりコンサルティングで携わらせていただいたお客様には、完工立ち合い時に私も一緒に参加させていただき、客観的な立場でジックリと出来栄えを拝見させていただいています。もちろん、建築会社さんの了解も得てするのですが、建築会社さんとしても私のような者が確認するという事になれば、より緊張感をもって段取りをされるので、それも目的として参加するのです。


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今回も、とても良い出来栄えのお住まいになっていました。指摘する点もほとんどありませんでした。分け合い合いあとした和やかな雰囲気での立会いで、建築会社さんの期待以上の仕事ぶりを見て、施主様もとても満足しておられました。


住まいづくりコンサルティングは、住まいづくりに関する相談を受けたり、住宅会社選定のお手伝いをするだけで無く、施主様と一緒に住まいづくりをしていくコンサルティングなのです。住まいづくりの良きサポートが欲しいという方は、ぜひ、住まいづくりコンサルティングをご活用下さい。

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猛暑日が続く8月の吉日、住まいづくりをお手伝いさせていただいたN様邸の地鎮祭に参加させていただきました。当日は雲一つない快晴、地鎮祭日和ではありましたが、当然のことながら日差しは強烈で、参加の皆さんは汗をいっぱいかきながら地鎮祭に望まれていました。


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N様とは、私が各所で行っている住まいづくりの相談会などで顔を合わせるようになり、ご計画が具体的になってからは建築会社選定などでのコンサルティングでお付き合いをさせていただくようになりました。お付き合いはかれこれ4年ほどになります。コンサルティングを利用されるお客様の中でも、長くお付き合いをさせていただいたお客様です。


N様は、当初住宅メーカーで建築することを希望されていました。お休みごとに各住宅会社のお話を熱心に聞かれ、また提案などもいただきながら計画を進められましたが、右往曲折を重ねながら、最終的には地元大手工務店さんで建築をされることになりました。


住まいづくりにおける満足感というものは、施主がそのプロセスに納得できるかで決まります。また、施主の立場を尊重し、物事を同じ目線で一緒に考えてくれる人(建築会社)と出会えるかが大きなポイントになります。N様は建築会社の選定に相当なお時間を掛けられましたが、納得感と信頼できる人との出会いがあったからこそ、この度の建築会社を選ぶことができたのです。


施主にとって、建築会社を選ぶということはとても困難な作業です。何を観点に見ていけばいいのか分からないという方もいらっしゃると思います。何を基準に選んでいくのか迷っている方、絞り込みをするサポートを必要とされている方など、住まいづくりに悩まれた時には、ぜひ、住まいづくりコンサルティングを活用を考えてみて下さい。


住まいづくりコンサルティングを利用することで、理想の建築会社がきっと見つけられます。

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7月に入った途端、暑さが本格化してきました。これからやってくるだろう猛暑の始まりを感じさせます。今年は去年以上と言われている暑さが予想されていますから、体調管理には十分気をつけないといけないですね。


さて、7月1日に衝撃的なニュースが飛び込んできました。住宅支援機構の住宅ローン・フラット35の金利が1%を下回ったのです!日銀がマイナス金利政策を始めて数ヶ月ほどが経ちますが、この間、長期国債の金利はマイナスになり、それにともない住宅ローン金利もどんどん下がっていたのですが、ついに、全期間1%を下回る金利0.93%(21年超)になってしまったのです‼


低金利が当たり前になったしまった昨今では、その凄さは分からないかも知れませんが、本当、これは無茶苦茶凄い事なんです。さらに、現在のフラット35では、一定以上のクオリティを持つ住宅に当初10年間に限り金利の優遇措置(35S)があるのですが、これが適用されると当初10年間の金利は0.63%(21年超)になってしまいます。もちろん、11年目以降は基準金利の0.93%には戻りますが、それでも無茶苦茶安い!というのが率直な感想です。今までの住宅ローン金利などと比較して破格の条件ですし、通期固定で1%を切るというインパクトがかなり大きいです。


ちなみにですが、私が22年前に住宅を取得した時の金利は、住宅金融公庫が4.9%、民間の住宅ローンが6.0%でした。当時、住宅ローンを借りると利子を含め借りた金額の代体倍額を払うという感覚でした。(2,500万円を30年払いで5.5%の金利の場合、支払総額は5100万円くらいです)


金利が1%を切るレベルというのは、上記と同じ条件で金利だけを変えると返済総額は借りた金額の大体1.15倍くらい(0.93%の金利だと支払総額は2860万円です)ですから、その差がどれだけ大きいかということがよく分かると思います。利息負担が減る分借入が増やせたり、早く支払いを終えることができるのです。


話を戻しますが、ここ3年くらいは、アベノミクスの政策で、不動産、建築費、人件費は高騰、法規制による付帯工事も負担増、消費税増税などの負担増と、住宅購入者にとっては購入を躊躇してしまう環境が強まっていましたが、今回の件はそれらすべてを吹き飛ばすくらいのインパクトがあります。


だからと言って慌ててことを進めることはよくありませんが、消費税増税以来、低迷をしていた住宅業界にとっては大きな起爆剤になることは間違いないでしょうから、年末にかけていろいろなキャンペーンなどが催されるでしょう。


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梅雨の真っただ中、連日雨が降り続いています。特に今年は中国地方は雨が多いようで、珍しく福山で浸水被害が出たりしています。天気予報では今後も雨の降り方には警戒が必要とのことですので気を付けないといけませんね。


さて、先日住まいづくりコンサルティングで長らくお付き合いをさせていただいたお客様I様のお引渡しがありました。I様とは住まいづくりのご相談いただいてから4年弱のお付き合いです。土地探しから住宅会社選定、実施設計、工事中のサポートと弊社におけるコンサルティングメニュー全てをご利用いただきました。


ご計画当初は3人様ご家族でしたが、建物引渡し時点では4人家族になっておられ、月日の流れを感じました。実際、このように長くお付き合いをさせていただくお客様はいままで数えるほどです。長きに渡りお付き合いをさせていただけたことはコンサルティング冥利に尽きます。


I様の住まいづくりにおいては、ここでは書ききれないほど、表現するのも難しい出来事、本当に様々な事がありました。珍しいやり方にトライしたこともありましたし、時には不運な事が続く事に嘆くこともありました。過ぎれば思い出話のようになりますが、実際には心折れそうになることもあったのです。


コンサルティングで大切なのはクライアントとの信頼関係です。事を進めていくと上手くいくことばかりではありませんし、思いがけないトラブルもあります。そのようなことが起きた時には、打合せを重ねて今後の対応を考え進めていくのですが、クライアントから信頼をいただけてるからこそ、それをし続ける事ができるのです。I様からは 全幅の信頼をいただけました。だからこそ誠心誠意お手伝いができたのです。


良いご縁に出会い、信頼をいただき、期待に応えて誠心誠意仕事をする、これが私のポリシーです。完工立会い時に、I様からいただた感謝の言葉と、走り回られているお子様を見ていると、いままでの苦労は報われます。


これからも、良縁に巡り合えるよう、日々努力し業務に取り組んでいきたいと思います。

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今日は暑さも一息。久々に湿気の無い、暑くない、一日でした。さて、スタイルプランニングは、住まいづくり、不動産売買のエンドユーザー向けコンサルティングを主な業務として行っていますが、10年が経過してもまだまだ世の中への認知度は低いと感じています。


コンサルティング業務の中身が説明しにくく分かりにくいという面や、コンサルティングという言葉自体にピンとこないというがその理由の一つでしょう。たまたまご縁があって弊社の業務を利用いただいたお客様には、「こういうサービスはエンドユーザーのメリットが大きいので、もっと誰でもが利用できるように告知をしたらいい」と言われます。


とても有り難いお言葉を頂戴するのですが、現状では、それをしていくことは中々難しいという現実の壁もあります。ただ、もっと分かりやすく、受け入れやすくしていくことは必要だと思いますし、屋号を見るだけで何をする会社なのかがすぐ分かるという工夫も必要でしょう。


そこで、現在、セミナーや相談会で使っている「住まいと不動産の相談室」というタイトルを弊社の屋号にしてみてはどうかと思っています。この文言は、見れば誰でも理解できる言葉ですし、悩みを抱えている方にはダイレクトで伝わる文言だと思います。まさに弊社が行っている業務をそのまま映し出している文言と言えます。


これからは「住まいと不動産の相談室」をあちこちに掲げていきたいと思っています。

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2016.05.15

5月も半ばになると日中は25度を超えるようになりました。幸い今はまだ湿気が少ないので日陰に入れば涼しく、凌ぎやすいので助かっていますが、梅雨が過ぎると、またあのすさまじい酷暑の日々がやってくるのでしょうか・・・。


さて、5月初旬に事務所の移転をしました。移転先は22年前に当時私自身の自宅として建てた住宅です。昨年、別の場所に住み替えたこともあり、ここ1年ほど空家になっていましたが、住まいに関する仕事をしていることや、オフィスビル自体に少し違和感を感じていたこともあったので、プチリノベーションをして住宅の一部を事務所としてみたのです。


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住宅街の中にあるこじんまりとした住宅なので分かりにくいとは思いますが、周辺が静かで落ち着いた雰囲気なので、ゆっくりお話するのには良いように感じます。これからしばらくはこの場所で、様々なご相談ごとのお話を聞かせていただこうと思っています。

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日中は25度に近づく日も出てきましたね。5月に入ると一挙に暑くなるような雰囲気が漂いますが、昨年のような酷暑と言われる夏が今年もやってくるんでしょうか。さて、最近の相談会場で特に増えている相談案件をご紹介します。


ここ最近、相談会でよく耳にする住宅広告会社の住宅会社紹介ビジネス。盛んに広告などをしているので目にする機会も多くなったと思います。住宅広告の会社が中立的な立場であるという位置づけで、住宅会社の情報提供から住まいづくりに関する各種セミナーなどをおこない、最終的にはエンドユーザーの要望に合わせて住宅会社を紹介をするというものです。住宅会社選定で迷っているエンドユーザーにはありがたいサービスのように感じますが、実はいくつかの問題点も含んでいます。


まず一つに、窓口を受け持つ相談員の多くの方が住宅建築や不動産売買に関する専門家では無く、住宅建築や住宅販売などの実務経験もほとんど無い方という点です。住宅の建築プロセスや請負契約の中身やスケジュールを知らずして、具体的かつ適切なアドバイスをすることは難しいでしょう。相談会などで話を聞く限り、住宅会社側の作成した販促資料の説明をしているだけという感じを受けます。


二つめに、報酬の得かたです。このサービスの売りは、エンドユーザーは無料で住宅の資料がもらえ、勉強会などに参加でき、住宅会社の紹介も受けられるというものですが、当然全て無料では事業としては成り立ちません。最終的にエンドユーザーを住宅会社に紹介し、受注したあかつきには住宅会社から紹介料という名目の報酬を得ています。表向きエンドユーザーサービスとうたっていますが、実際には住宅会社への情報提供サービスをしているのです。当然、報酬を得る以上は住宅会社側のネガティブな話はできませんし、具体的なアドバイスを求められても当たり障りのない話しかできないというのが本音でしょう。


三つめは、住宅会社を同時に複数社紹介をする点です。報酬を住宅会社から得るビジネスなので登録をしているいずれかの住宅会社で契約ができれば目的は達せられますので、可能性のありそうな住宅会社を同時複数に紹介するようになります。エンドユーザーも多くの住宅会社を検討する方がメリットが多いように感じますからそれを望むのですが、実際の住宅会社との打合せは相当な時間と労力が必要です。それを3社も4社も同時にするということはまともな打合せはできないでしょう。コンサルをするなら適切な住宅会社を1社に絞込むか、設計プランや仕様設備の要望をまとめ、商談がスムーズになるようお膳立てするべきと思います。


住まいづくりのコンサルティングで大切なのは、住まいづくりの基礎知識の習得や、住宅会社の紹介をすることでは無く、依頼者であるエンドユーザーの悩みを聞いて、専門家として具体的な解決の糸口を見出したり、要望する住宅を建築することが可能な住宅会社を選別し商談がスムーズに進むようサポートしたり、時には自らの意見を述べ軌道修正を図ったり、住宅会社との打合せにも直接関与することで業者側に緊張感を持ってもらうことです。


ご紹介したようなビジネスは情報が蔓延している今の時代ならではだと思いますが、このような事業が増えてきていることに対しては戸惑いを感じますし、エンド側のサービスなのか、業者側のサービスなのか、分からないようなビジネスモデルに関しては正直憤りを覚えます。

住宅は個人にとっ最も高い買い物であり、買い替えが効かない代表的な物です。また、多くの方は多額のローンを組んで購入をしますので、建ててみて想像したものとは異なるものだったとか、間違った買い物をしてしまったとかになってしまうと大変です。住宅建築における失敗は思っている以上に多くの物を失うことになりかねません。そうならぬよう実務を知って住まいづくりを経験している専門家が、自らの経験と知恵を駆使して手助けをしてこそ、エンドユーザー向けのコンサルティングというものが成り立つのです。


「ただより高いものは無い」と言います。エンドユーザー側も無料という言葉の奥にあるものをしっかりと見極める目は持っておきましょう。

住宅 | comments (0)
2016.04.02

ここ数日の暖かさで岡山市内の桜もほぼ満開になったようです。先ほど事務所への帰り道に旭川の河川道を通ってみたのですが、花見を楽しんでいる方がたくさんいらっしゃいました。天気予報を見てみると今週来週ともに比較的安定した日が続くみたいですから、桜は長く楽しめるみたいですね。


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さて、今日は4月2日、新しい年度が始まって2日目です。すでに平成28年になって3ヶ月が過ぎていますが、学校も役所も企業も4月1日からが新年度、やはり区切りとなる年度変わりには気持ちが新たになるという感じですね。


スタイルプランニングは今年で会社設立10年になります。エンドユーザー向けの不動産コンサルティングという、ありそうでなかったサービスを提供して今日までやってきました。コンサルティングサービスを理解いただけた多くのお客様のおかげで、今日まで業務を続けてこれたのだと心から思います。


ただ、現在の業務にマンネリ感も感じています。昨今の時代の移り変わりは早く、また求められていることも変化し続けています。当然、サービスを提供する側も変化し続けなければなりませんが、そういう点においてまだまだ柔軟さが足りない、勉強が足りない、スピードが足りないと思うこともしばしばです。


新年度を迎えると何か新しい取り組みをしたいという気持ちになれます。また、何か変えようと思ったりします。気持ち新たになれるこの時期に、あらためて業務を振り返り、知恵を絞り出し、今までにはない、今ままでとは違う、何か新しいものを生み出したいと思う一日でした。


住宅 | comments (0)
2016.03.15

昨年の4月から取り組んでいました「FM790レディオモモ」のラジオ番組、「不動産と住まいの相談室レディオモモ出張所」がこの3月19日で終了します。先日、その最後の収録がありました。


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この番組のスポンサーは(株)カーサ・カレラさん。私の仕事の最大の理解者でもある木口社長さんが、自社で行っているイベントのタイトルをそのまま使う形で番組のバックアップしてくれました。そして、番組の肝でもあるパーソナリティを務めていただいたのがデザイナーの内山さん。デザイン会社(株)IMPの代表兼デザイナーをされている方で、昔TV番組の司会もしていたという異色の経歴を生かして進行役を務めていただきました。


番組では、エンドユーザーと同じ目線である内山さんが、不動産や住まいに関する相談事を投げかけていただき、それに対して私が答えていくという構成で進行しました。最初頃は堅い話も多かったですが、慣れるに従い、様々な問題を、分かりやすい形でお話をさせていただけたように感じます。実際、番組の反響もあり、私が行っているセミナーや相談会の会場で「この前ラジオで話されていたあの・・・」という感じで話をされてこられる方も多かったです。


1年という期間限定でしたが楽しい時間を過ごさせてもらいました。このような形で、エンドユーザーの住まいづくりや不動産取引をサポートするのも面白いと感じましたし、ラジオという媒体で個人向けの不動産コンサルティングを知っていただいたのも良かったと思います。そして、ラジオ番組の運営スタッフの方々とも、貴重な意見交換ができたことも財産になりました。


今後も、個人向けの不動産コンサルティングを知っていただくことや、住まいコンシェルジュという業務を知っていただく活動などを、新しい形で伝えていくチャレンジを続けていきたいと思います。


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今日は朝一番に住まいづくりコンサルティングでお手伝いをさせていただいた、O様の地鎮祭に参加してきました。空気は冷たかったですが、雲一つない快晴で、春の暖かい日差しが降り注ぎ、とても気持ちのいい地鎮祭でした。地鎮祭とは、土木工事や建築工事などで工事を始める前に行う、その土地の神(氏神)を鎮め、土地を利用させてもらうことの許しを得る催事です。日本では宗派に問わず昔から行われていますが、住まいづくりにおいて一つの大きな区切りとなるイベントの一つです。


今年の5月でエンドユーザー向けの住まいづくりコンサルティングを始めて10年になります。数えてみると延べで155件のお住まいをお手伝いさせていただきました。エンドユーザーが自分にあった住宅を自由に選べ、建築会社の都合で進む商談を施主側の都合とフィフティフィフティにし、納得の住まいづくりとなることを基本理念として始めた事業ですが、当初は利用してくれる方がいるのだろうかと不安を感じながらでした。


私がクライアントと出会うのは、お客様からの紹介もありますがセミナーや相談会を通じてが多いです。お互いのことを知るにはそのような機会を利用するのが一番いいのでしょう。顔を合わせて話をすることで人となりを知ることができます。互いの価値観や考えが合うと思ええば個別相談を受けるようになり、そこから住まいづくりのサポートが始まります。


コンサルティングの最大の山場は住宅会社の選択です。建築の素人である施主は建築会社のことを知るすべがありませんし、選択を間違えれば大きなトラブルを招くことになります。施主の考えを細かく確認し建築会社の選択という困難な課題を一緒にクリアしていきます。建築会社の選択がで無事きれば細かな打ち合わせを重ね、全ての事柄が完了した暁に地鎮祭を迎えるのです。


地鎮祭をおこなうことで施主は家を建てることを実感します。ここまで来たという安堵感、いよいよ工事が始まるという期待感、家を建てれるという喜び、施主だけでなく家族や親族も皆笑顔に満ちています。これらを目の当たりすると、この仕事を始めて良かったとやりがいと責任感を強く感じます。地鎮祭は施主だけでなく私自身にもいろんなことを思い起こさせてくれるのです。


今日の地鎮祭参加で、あらためて仕事の意義とやる気を与えてもらえました。

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本日、2015年の仕事納めとなりました。お手伝いをさせていただきましたお客様、仕事を通じてお取引させていただきました業者様、一年間、大変お世話になりました。ありがとうございました。


2015年は、セミナー・相談会は延べで71回の開催、コンサルティングを通じてお住まいづくりをお手伝いさせていただいたお客様が14件、不動産を購入いただいたお客様は20件、コンセプト住宅建売プロジェクトの取組が1件という1年でした。


ご縁があって皆様と出会い、住まいづくりに携わらせていただき、仕事を重ねるたび新しい感動をいただけたことに本当に感謝しております。来たる新年も、本年と同様に、1件でも多くの住まいづくりのお手伝いができますことを願いつつ、仕事納めとさせていただきます。


皆様、良いお年をお迎え下さい。


株式会社スタイルプランニング
代表 中川 雄二

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ここ2、3日、本格的な寒さになってきました。暖かい日が続いていた11月ですが一挙に冬になった感じですね。さて、先日京都に紅葉狩りに行ってきました。古い建築物を見るのが趣味なんで時間が出来れば京都に行きたいと思ってたところ、たまたま平日に都合がついたので早速段取りして行ってきました。紅葉シーズンなんで定番ルートでお寺めぐりをしようと、まずは京都駅からすぐの「東福寺」から。秋の京都のド定番です。紅葉はもうちょっとって感じでしたが、でもやっぱり素敵でした。

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次に南禅寺山門からのショットです。石川五右衛門風に「あ~絶景かな~」
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そして、天授庵。ここの回廊庭園の紅葉はすばらしいです。
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ぐる~と池の周りを回って・・・
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360度どこから見ても紅葉が綺麗で素晴らしい、池に落ちている落葉も相まって雰囲気良すぎです!
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この後、天気がぐづついてきたので紅葉狩りを終えて、近くの「京懐石八千代」で湯豆腐食べてゆっくりしました。日頃は時間に追われていることが多いですが、たまにはこんな時間を過ごして気分転換するのもいいものですね。

また来よっと。

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5月は例年より暑い日が多かったようです。朝晩は涼しいし、日中も日陰は空気が乾燥してるおかげで涼しいせいか、言われるほどの暑さは感じていないのが正直なところです。


さて、先日の相談会での話しです。すでに総合展示場を何箇所か見学し、住宅会社さんとも数社ご相談をしているという状況のエンドユーザーさん、住宅会社が提供する無料のファイナンシャルプラン相談を受け、セールスパーソンから予算の増額を勧められたとのことでした。


元々、ご夫婦は、借入3500万円以内でと考えておられたようですが、フィナンシャルプラナーの意見では4500万円でも十分借りられます、大丈夫です!と言われたそうです。本当に大丈夫?と思い、第三者の意見が聞きたいと、私のところに相談に来られたという訳です。


今回のご夫婦のともに41歳、世帯年収は約700万円、自己資金は500万円と、支払年数にもよりますが4500万円の借入に必要な収入と貯蓄はたしかにあります。1000万円借入が増額できれば総資金は5,000万円。セールスパーソンがこれから行う、土地探しや建物のプランニングではかなり余裕を持つことができるでしょう。


ライフプランの計画書を見せていただくと、どうも返済比率のみでの検討しており、借入額はこれだけしても大丈夫!といってるようでした。このような話はよくあるのですが、セールスパーソンやフィナンシャルプランナーが返済比率だけから、これくらいは返済できますよと言ってアドバイスをしているパターンです。


収入に占める返済の割合、いわゆる返済比率は、年収400万円以上であれば上限35%とされています。今回の提案の場合、借入額を増やしても上限の35%を下回りますからそのように言ってるのです。でも、本当に大丈夫なのでしょうか?


ここでは、詳しく数字をあげて話しはしませんが、返済負担率を下げる一般的な方法は、長期でローンを組むことで月々の返済額を低くすることです。今回もそれを前提として計画を立てていました。今回の計画書でも住宅ローンの支払期間は35年でした。でも、35年ということは完済年齢が76歳。もちろん繰り上げ返済などの提案で早期の返済を勧めていますが、それが絶対的条件ならば、結果毎月の支払額を増やさないといけないのと同じことです。


セールスパーソンが悪いとか、住宅会社が酷いとか、そういう事ではなくセールスパーソンの目的は自社の住宅を販売する事ですから、それが達成できるような提案をすることは普通のことなんです。心配性なエンドユーザーなら計画を見てやめてしまうかもしれませんが、そう考えない人も多いので、このような計画を立て見極めや後押しをしているのです。


少し話は変わりますが、住宅会社のセールスパーソンは今でも歩合比率の高い給与で働いている人も少なくありません。1件売れば多額の歩合が貰えるとなれば、購入者の懐事情など気にせず、可能な限り契約ができるように努めるのは当たり前なのです。購入者のために本当に親身になってアドバイスをができるような環境は、住宅業界には中々整っていないのです。


話は戻りますが、相談の結果ご夫婦は当初通り3500万円程度に借入を抑え、それで購入できる土地と住宅会社を求めることになりました。 住まいづくりでは、計画予算が当初より上がる事は多いのですが、数百万円単位の予算の上積みは、今後のライフプランニングを大きく左右しかねません。エンドユーザーが考えていることは、買えるかどうか、買っても大丈夫かという2点で、セールスパーソンは買えるかどうかの1点です。エンドユーザーが悩む、買っても大丈夫か、のリスクの部分は、「大丈夫」という言葉で濁しているのです。


住まいづくりの相談というと、見積もりのチェックや商談アドバイスだけと思われがちですが、実際には普段の生活や家での過ごし方などライフスタイルの話を伺う方時間の方が長いです。なぜならば、家を買う事が本当に楽しい生活に結びつくのか、なぜ住宅が必要なのかを確認することが重要だからです。


セールスパーソンの「大丈夫」は、今一度計画を見直してみるキーワードなのです。

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5月に入って過ごしやすい日が続いていますね。空気はカラッとしていて、暑くも寒くもなく、とても気持ちがいいです。


さて、住まいづくりコンサルティングでは様々なご相談をお受けしていますが、その中でも特に多いのが不動産仲介にまつわる相談。中でも不動産取引の両手仲介に関する相談は、その半分くらいを占めていると思います。仲介をしてもらう業者と話が咬み合わない、条件交渉をしてくれない、対応に不信感を感じる・・などの相談です。


本来、不動産の仲介業者は買主自らが委任し、委託を受けた業者は買主の条件や要望に応じて物件を探します。具体的な物件が見つかれば、取引の条件交渉や調査をして売買の仲介業務を行います。ですが、実際のケースでは、広告や現地看板などを見て問合せをすると、問合せに応じた業者が仲介業務を行うようになります。問い合わせをしただけで、顔も知らない、人柄も分からない、初めて言葉を交わす相手が、物件の取り扱をしているという立場だけで仲介業務をするということになるのです。


多くの買主は、不動産取引の経験はほとんど無いですから、取引に関しての進め方や、購入条件の確認・交渉、重要事項に関する調査、購入目的に沿うか否かの判断は(住宅建設など)、仲介業者が頼りです。ですが、上記のような流れで仲介業者が決まる場合、話しやすく、経験豊かで、人柄の良い方に出会えたなら吉、そうではない方ならば凶、みたいになる可能性があるのです。


不動産仲介業者は依頼者の利益のために業務を進め、安心・安全に取引ができるように努めます。無事取引が完了できれば報酬として仲介手数料をいただけます。仲介手数料は法の定めにより、売買金額の3%+6万円が上限となっているのですが、業者としては手数料を増やしたいために、売りと買いの両方の仲介(両手手数料)ができるように画策します。両方から手数料をいただければ一度の取引で売買金額の6%+12万円もらえるからです。


これは、業界でいう「囲い込み」というものなのですが、公正な取引が行われにくく、物件情報がクローズされてしまうという弊害を生みます。(インサイダー取引) 買主にとっては不利益を被る恐れのある取引です。しかし、大手といわれる不動産会社やフランチャイズ系の不動産会社などは、この両手取引を取得できるような仕組みを行っていて、昨今、週刊ダイヤモンド誌などでもこの問題が取り上げられていました。(詳しい内容はこちら


業者の立場からすれば「ビジネスだから利益を追及するのは当たり前」というでしょうが、売主、買主の双方取引をする業者は本当に中立的な立ち位置で業務ができるでしょうか。現実にはかなり難しく、話の流れ的にも売主側に立って業務を進めます。先に声を掛けられているのは売主側ですし、売買の条件を決めたのも売主側の業者だからです。


したがって、両手仲介の取引は買主にとっては不利な取引になってしまいます。実は外国ではこのような取引はありません。取引に代理人を立てることが一般的で、双方の代理をすることは出来ないからです。(利益相反行為の禁止) 利益が相反する者同士の双方代理は普通に考えれば出来ないのが当たり前です。


不動産の両手仲介取引は違法ではありませんが、極めてグレーな取引になる恐れはあるので、冒頭に述べたようなトラブルが出てくることは多いでしょう。そのようなトラブルを避けるには、やはり買主自らが委任した仲介業者を仲介人として立て、売主側、買主側それぞれの仲介業者が依頼人の利益の為に折衝をするという形を取ることが必要です。


その為には、買主としては初めから委任する仲介業者を決めておくこと、直接問い合わせをするような場合にも、仲介業者の存在を最初から相手方に伝えておくことです。買主が皆そのようなスタンスを取ることが当たり前になれば、両手仲介をしようとする業者は自然と無くなっていくと思います。


最後に、両手仲介をする仲介業者であっても、自らが委任した仲介業者であっても、買主が支払う手数料は同じです。同じ手数料を支払うならば、自身の利益の為に業務を進めてくれる業者に支払う方が納得できます。


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2014.12.28
本日をもって平成26年の仕事納めとなります。


今年は全般的に業務の多い年でした。


セミナー・相談会は延べ70回。ほぼ毎週、セミナー・相談会をさせていただきました。


住まいづくりコンサルティングでお住いを建てられた方は20件。去年よりも多くの方にご利用いただきました。


不動産購入のお手伝いをさせていただいた方は16件。取引先様からのご紹介が中心でした。


不動産売却のお手伝いは8件。住み替えのお客様が多かったです。


ご縁いただきましたお客様、お取引様、一年を通して大変お世話になりました。ありがとうございました。


今後も一層の努力と信念をもって業務に取り組んで参ります。


来年もどうぞ宜しくお願い致します。


株式会社スタイルプランニング 代表 中川雄二

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すっかり涼しくなりました。朝晩は過ごしやすくなったおかげで寝不足からも解放されました。今年の夏は雨が多くて湿気が酷く、高温で梅雨がずっと続いているような天気でしたね、去年の酷暑といい、今年の雨ばかりの日といい、日本の夏も世界的な気象変動で様変わりしてきてるのでしょうか。


さて、最近の住まいづくりコンサルティングで増えている相談が「フィナンシャルプラン」の相談。でも、フィナンシャルのプランニング作りを頼まれるのじゃなく、他で作ってもらったフィナンシャルプランのチェックの相談なんです。簡単にいうと作ってもらった計画案が本当に自分にあったものなのかどうか第三者から目線で率直な意見を聞かせて、という相談です。


ここ最近、住宅会社の営業サービスとして増えているのが外部のフィナンンシャルプランナーによる「ライフプラン」作り、それをベースとした住宅ローンの借入額の算出などの「資金設計画書」を無料で提供しますというものです。「お金の専門家であるフィナンシャルプランナーが無料でライフプラン作ってくれアドバイスをしてくれますよ」というものですが、一見、施主にとっては魅力的な話しに思えますが、本当に客観的に、依頼者の思いに沿って、提案をしてくれてるのでしょうか?


冷静に考えてみると分かりますよね、「依頼者の意向に沿って」ってことですから、この場合の依頼者は・・・そう、住宅会社です。
昔から「タダより高いものは無い」いっていいますから、「都合作られてるんじゃないか」って疑うのも当然です。仮説のライフプランから「これくらいの借入は大丈夫です!」って言われても、本当に大丈夫って思いますよね。実際、拝見してみても「結構都合よく作ってるな」って思う提案が多いは事実です。


ライフプランを作る場合、給与や物価の変動率を任意で入力をしますが、ここは作成者の裁量で決まります。また、住宅ローンの借入額は、世帯収入、家計、家族構成、将来設計を考慮しますが、深く知り合えている関係ではない(初めて会う関係)ですから、一般論を前提として計画を立てます。変動率も一般論もコントロールすることができますから、プランナーの考え方一つでプランニングの中身を変えることが出来ます。


もちろん、良心的なプラナーもいれば、そうでないプランナーもいますし、エンドユーザーに向き合っているプランナーもいれば、ビジネライクなプランナーもいます。性格もあるでしょう。ただ言えることは、依頼者の考え方に沿ってなければ意味が無いということです。自分達の事をよく知ってくれているプランナーにでも依頼しなければ適切なライフプランニングはできないでしょう。


住宅会社にとっては自社で建てられるフィナンシャルプランにしたい、プランナーはその後の自分の仕事に結びつけたいと考えます。プランナーの主たる業務は保険の組み換えです。住宅取得で住宅ローンを組むと大きなリスクを抱えることになるので家計を見直す必要が出てきます。家計の見直しをする場合最初に手を付けるのは保険になりますから、プランナーの仕事に結び付くという訳です。ライフプランを作成してもらった方はご存知だと思いますが、ヒアリング時に現在入っている保険証書を見せます。無料でライフプランを作るということは、保険の中身を教えることになっている訳です。


ライフプランは市販のソフトさえあればで誰でも作ることができます。住宅支援機構のHPにはライフプランの簡易ソフトが掲載されているので、これらを利用することでも大方のシュミレーションは可能なのです。たまたま縁があってプランナー作ってもらうことがあったのであれば、それはあくまでも一つの参考資料として活用すればいいでしょう。敷かれたレールには乗せられないようにだけ気を付けて下さい。


相談時にもよくお話をしていますが、フィナンシャルプラン(資金計画)は、提案や意見は参考にするが人任せにしない、利害関係の無い人の意見を聞く、家族で相談し自分達で決める、です。


身の丈に合う住まいを取得しましょう。

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コンサルティングをさせていただいたK様から、こんなありがたいメールをいただきました・・・


~中略~

「ご報告です。お世話になった家に入居する運びとなりました。

先日も夫と話しながら、なんで◯◯建設で建てようと思ったかとたどっていくと、そこには、中川さんにお世話になった◯◯◯◯から始まり、さまざまな家を見る機会を得たこと。また、売りにも出てないような土地を購入できるのか、まさに雲をつかむような話にも真剣につきあっていただいたことが外せませんでした。様々な土地の相場感や条件のご助言をいただき、素人の私たちにご示唆をいただき、大変感謝しております。

家は大きければいいというも のではない。必要十分な家がよい家であること。目からウロコのようなお話や考え方を聞かせていただき、その感覚を持って、選択することができ、その結果、何の妥協もしていない満足した買い物ができたかと思います。

本当にありがとうございます。」


こちらのK様は、ご主人が小さい時にお住みになられていた地域に土地を買って家を建てたいと計画されてのご相談でした。ただ現実は、かなり限定される地域であり、売りに出ているような物件も皆無という状況でした。このようなケースでは、土地を見つけるのではなく、作ることをしていかなければならないのですが簡単な作業ではありません。


あらゆる手立てを想定しながら施主様と一緒に考えました。そしてK様自ら何度も現地に足を運んでいただくような大変な苦労もしながら2年がかりで土地を確保し、その間に建築会社も平行して検討し、そしてそのお住まいが最近完成したのです。簡単に書いていますが、挫折有り、困難有りの大変な住まいづくりだったと思います。


この度の住まいづくりはまさに施主様の情熱と思いの賜物です。私はご相談に乗らせていただきアイデアやアドバイスはしましたが、それを粘り強く、時には辛抱強く、真摯に実行したのは施主様ご自身です。思いは実現するとは良くいったもので、強い意思がそれを実現したという案件でした。


コンサルティングは基本客観的に物事を見てアドバイスをしますが、実際物事を前に進める時には思いや情熱は不可欠です。そして何事も同じだと思いますが、互いに信頼がなければ関係は成り立ちません。信頼し何でも話せる関係になること、思いや情熱も遠慮無く話しできることが、良い結果に結びつくのだと思います。


このようなお客様からのメールをいただけることはコンサルティング冥利につきます。今後も、一人でも多くの方の住まいづくりのご相談を受け、お手伝い出来るように精進していきたいと思います。


K様、ご新築おめでとうございます。


携わらせていただき、ありがとうございました。

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2014.04.03

今年も桜の季節がやってきました。日本人を感じる季節です。例年になく寒い今年の冬でしたが春のおとずれは早かったですね。暖かい日和に誘われて、桜を見に後楽園の西側の石関町公園に行きました。


お昼時だったんで、お花見をしながらお弁当食べている方が結構おられました。

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見事な桜です。淡い桜色の花は心を癒してくれます。多分、今日で満開になったんじゃないかと思います。

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こちらは、毎朝愛犬の散歩で行ってる桜ヶ丘公園からの風景。ここも週末は花見の人達で賑わいます。
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桜を堪能できるのはわずか2週間足らずですが、1年でこの時期くらいは、ゆっくり時間を取って、花を見ながら時間を過ごすっていうのも必要ですね。

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やりましたね~ジャンプの葛西選手。7回目のオリンピック出場というのもすさまじく凄いことですが、今回のソチでは個人LHで銀、団体での銅は本当に見事です!素晴らしい~!!日々のたゆまぬ努力とその執念には敬服致します!


美しく力強い葛西選手の飛型。まさに飛んでいるという言葉がピッタリです。

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団体でのメダルは喜びも4人倍でしょう。葛西選手の涙の裏には竹内選手の難病のこともあったんでしょうね。

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連日、日本選手の活躍が報道されている「ソチ オリンピック」。スポーツ観戦好きを自負しているものとしては、出来るだけライブで見ないとと目を擦りながらの毎日です。


日本選手たちの一生懸命に競技に取り組む姿勢、、最後まで諦めないその精神力、最後の最後まで力を振り絞る姿には感動します。厳しい勝負の世界では栄冠を掴めれるのはほんの一握りの人ですが、その厳しい戦いの中で見える互いを尊重したたえ合う姿には美しさも感じます。


自らに置き換えてみて、生業である仕事に対してオリンピック選手たちのように本気で真剣に日々向き合っているかというと・・・マダマダ・・・本当に・・・甘いです・・・


好きで始めた仕事を成就させるためには、日々の努力と精進はいつ何時も続けていかなければならないと思わされます。


そんな事をも感じさせてくれるオリンピック・・・


よおっ~し、頑張るぞ~

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2014.02.14

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8日の20年ぶりの大雪から1週間、今日はまたまた雪が積もっています。今年の冬は例年に比べて寒い冬になっていますが雪が積もるような日が何日もあるなんてあまり記憶にないですね。雪のおかげで?アポイントもキャンセルになったので、溜まりに溜まっている事務処理をしています。


今回は雪は積もっていますが、朝方からの雪だったので車も動かせますし交通機関も通常運行しているので影響は少なかったようです。前回(8日)の大雪の時は大変でした。(皆さんそうだったと思いますが)その日は午前中に契約が入っていたのですが、お客さんと連絡を取りあって午後からに変更。動いている路面電車とバスを乗継いで事務所に行くことにしました。


一応、準備万端で、まずは路面電車の最寄りの停留所まで徒歩。普通15分くらいで着きますが、その日は10cmの積雪、慣れない雪道で倍の30分ほどで到着。10分ほど待って乗車し、15分くらいで岡山駅到着しました。(ここまでは予定通り)


岡山駅は人があふれていました。電車が運休や遅れのせいで、タクシー乗り場には長蛇の列。なのにタクシーは1台も無く、バス停に人が流れてきています。バスも時刻表通りには動いていなく、取り敢えず並んで待ちます。


10分・・・


20分・・・(まだまだ余裕♪)


30分・・・


40分・・・(体が冷えてきた・・・)


60分・・・


80分・・・(どうなっとんじゃい!って気分)


90分・・・(ようやくバスが来た!)


ただし、バスはすし詰め状態・・・目的のバス停までは20分余り・・・(辛抱、辛抱)


ようやく到着~!そこから歩いて数分の事務所に着いた時には・・・足は凍ってました(泣)


その日は雪道を想定してワークブーツを履いたのですが、防水では無かったこともあって早々にビショビショになり、待ち時間でしっかり染み込みました。当然、凍るわけです。やはり長靴にすれば良かったは後の祭り、悪天候時に格好はいりません。


岡山は災害が少なく、温暖で住みやすい街です。ただ、それに慣れてしまうと雪が積もった程度でこの有り様。「備えあれば憂いなし」、日頃からそういう意識は持たないと駄目ですね。


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今日で今年も最後となりました。2、3日前からの寒波もおさまって、今日は快晴で風もなく、穏やかな大晦日です。日頃は家のことなどほとんどしていませんが、年末だけは家の大掃除をして(ちょっとだけ...)家の傷み具合も確認したりします。


私は外回り担当なので経年変化による外部の傷み具合がよく分かるのですが、我が家もすでに20年・・・色々と手を入れないといけない時期になっています。この家はサラリーマン時代の20代で建てた家なんですが、家の傷み以外にも何かと不満が出てきてます。今のライフスタイルと家が合わなくなってきてるのです。


年歳とともに家での過ごし方が変わったり、趣味・嗜好が変わったことで、間取りもインテリアも設備も合わなくなってきてるのです。手を入れないといけない時期にはなっているのですが、今後もこの家に住むべきかという点で悩やむわけです。


このような悩み相談はコンサルティングでも結構多くて、「多額のお金を掛けて今の家に手を入れるくらいなら、ライフスタイルに合わせて新しい家を持ちたい」と相談に来られます。まさに同じ悩みなのです。(笑) 日本も欧米と同じように中古市場が活発になって、3回くらい住み替えるのが当たり前になれば、こんな悩みはすぐに解決できる話なのですが・・・現状では中々解決が難しい問題です。


さて、1年を振り返ってみると、セミナー・相談会は70回開催しました。(これ過去最高) 理由はやはり17年ぶりの消費税増税の影響が大きかったのでしょう。おかげで建築業界は久々の受注ラッシュでした。ただ来年は消費税増税後の影響も出てくるので今年のことは無いでしょう。


その反面、中古住宅市場は活発になると思います。中古住宅のリノベーションが若い方を中心に流行っていることも有りますし、個人間の不動産売買では消費税が非課税なので影響を受けにくいからです。人口が減り始めていて住宅のストック数が世帯数を超えている現代では、この傾向はますます強くなっていくと思います。


あと、気になるのはデフレ脱却の為に必要な所得のアップが、安部総理が思い描くようになるかどうかです。アベノミクスによって物価はこれからも上がっていくと思いますが、所得が上がらなければ可処分所得が減りローンも組みにくくなってしまいます。消費者はより慎重に身の丈に合わせた住宅取得を考えていくようになるでしょう。


最後に来年のコンサルティングテーマを4つ挙げてみました。

① シニア世代の老後を楽しむ為の住み替えコンサル
② 30代の若夫婦向け中古住宅リノベーションコンサル
③ 消費税増税後の住宅会社クライアント争奪戦コンサル
④ 既成概念を超えた新しい住まいづくりコンサル

こんな感じのテーマが多くなるのではと思っています。


予想はさておき、今年も沢山のご相談本当にありがとうございました。この場を借りて厚くお礼申し上げます。住まいづくりコンサルティングは移りゆく時世に合わせて業務を変化させていき、いつでも気軽に相談ができるエンドユーザーの味方であり続けます。来年もどうぞよろしくお願い致します。


皆様、よいお年をお迎え下さい。


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先日、岡山に移住を希望されているお客様の仕事で東京に行ってきました。ここ最近、同じような相談を受けることが多くなっていて、時々出張に出かけています。いつもは業務が終わるとすぐ帰ってきますが、今回は東京にいる友人に会う用事もあったので1泊してきました。


その友人からある雑誌の特集記事を教えてもらいました。我が岡山県は東京や大阪の都市部からの「移住したい都道府県ランキング」で上位に位置づけられているそうです。東京からだと7位、大阪からだと2位、総合ランキングでは6位でそうです。中四国エリアの都道府県の中では唯一ベスト10入りしています。


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たしかに、温暖な気候で災害が少なく、不動産は安く、程々の街の大きさ、交通アクセスも悪くない、となると頷ける結果です。中でも安全、温暖、物価が安い、が移住する選択の大きなポイントになっているようです。あらためて聞くと「なるほど~」と思いますが、まあ、住んでいる岡山住民からすると当たり前になっているので、その有り難みすら忘れている感じはします。(苦笑)


岡山県が移住先ランキング上位であることは喜ばしいことです。「岡山への移住」についての相談が今後は増えてくると思いますので、住まいづくりをお手伝いしている私達だからこそできるサービスを、今後も発信していこうと思います。


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上の写真は宿泊したホテルからの眺めです。(26階部でしたからかなり景色は良かったです) 見渡していると「東京の開発のスピードは凄いな~」と、つくづく思います。人の多さ、スケール、そこに住んでいる人達のエネルギーには、本当圧倒されます。


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帰りに少し時間があったのでスカイツリーを見ようと行ったのですが、その日は風が強く、展望台へのエレベーターが途中止まる可能性があるとのこと。展望台には上がれず残念でしたが、下から眺めるスカイツリーのドデカさだけでも感動しました。


それにしても人ってこんな物まで作ってしまうんだな~ 本当、凄いです・・・。


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先週発表された住宅メーカーミサワホーム中国の施工ミス問題。記者発表によると、「建築基準法に基づいて大臣認定を受けた工法通りに施工をしていなかった」とのことで、その対象数は岡山・倉敷で千棟余りに及ぶとのことです。


図:中国新聞掲載を引用Tn20131115010401.jpg 


図のように、屋根裏の一部に石膏ボードを貼る工事なのですが、これは建物の強度を増す役割としておこなわれるもので、それをおこなっていなかったことが今回発覚したということです。施工している工務店からの確認によって発覚したと報道されていますが本当ならば何ともお粗末な話です。


住宅メーカーのミサワホームは「木質パネル工法」という独自工法で大臣認定を受け販売・施工をおこなっています。今回、認定を受けている施工マニュアルにある工事の一つが抜けていたということが問題になっています。ミサワホームによると、この石膏ボードは構造計算に入っていないので耐震強度には問題が無いとのことですが、それよりも気になるのは、設計・施工・管理を一括して行い高品質な商品を提供することを売りにしている住宅メーカーが、一番重要ともいえる管理業務を怠っていたのではないかという点です。


住宅メーカーは工業化をする為に適した独自工法を考案し、それを個別に大臣認定を受ける形で販売・施工をおこなっています。工業化住宅の一番の売りは、高品質で均一な住宅を大量に提供することが出来る点で、アフターメンテナンスも含めた管理システムがその最大のセールスポイントになっています。それがこのような施工マニュアルにある工事の一部が抜けていた、分からなかったというミスをしてしまえば、消費者の信用を一挙に失ってしまうことになってしまいます。


住宅メーカーで多い、設計・施工・管理を1社で行うことは効率的に業務が進められる反面、チェック機能がうまく働かないという側面があります。人が現場作業でやることだからこそ管理チェックを厳しく行わなければなりませんが、実際には忙しさにかまけて手間を省いたり、工務店任せになってしまったりしているのも現実です。


住宅メーカーでは今回の施工ミス問題以外にも過去に数々のトラブルがありました。営業が住宅ローンの虚偽申込を行ったり、設計が建築確認申請を改ざんしたり、効率を追い求め工事期間を極端に短縮し施工ミスを起こしたり、決算対策のため完工をしていないのに引渡しをしてしまったりと、大量生産、大量販売を実現するための分業制の弊害や、過剰な収益を追求し過ぎることがその原因と言われています。これらは大企業である住宅メーカーだからこその影の部分かも知れません。


請負工事は信頼をなくしてしまえば成り立ちません。まして個人の住宅という一生に何度もない買い物をしている施主からすれば今回の人為的トラブルはとんでも無い話です。住宅メーカーにはその点を今一度肝に命じ、お客様目線での必要な仕事、信頼される仕事が出来る体制づくりをお願いしたいものです。


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2013.10.11

10月1日に安倍総理の政府会見があり、2014年4月から消費税5%が8%へ増税されることが確定しました。2020年のオリンピック東京開催が決まった段階で本決まりの感がありましたが、これにより増税後のことを考える必要が出てきました。


住宅購入では、高額であるが故に消費税増税の心理的、経済的な影響は大きく、9月末までの請負契約に適用された経過措置を受けうようと駆け込み需要が起こりました。これは17年前の増税時にも起きたことです。


たしかに、購入資金の内自己資金の割合が多い方はそのまま増税分の影響をもろに受けてしまいますが、住宅ローンを活用しての購入に関しては、住宅ローン控除が10年200万円が10年400万円に拡充されますので、借入金額が多い方にとっては消費税増税分はほぼ吸収できると思われます。(購入者の内9割が住宅ローンを活用)


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また、所得が510万円以下の方には「住まい給付金」が支払われることになっていますが、増税分の半分ぐらいはまかなえる感じですね。

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これだけの措置が行われると消費税増税の影響は思うほど大きくはなく、何が何でも増税前と言って慌てる必要は無いです。需要の高まりによって建材や職人の人件費の高騰が起こるということを気にしている方もいらっしゃるようですが、前回の増税時にも同じことが言われ、今よりも景気が良かったのにもかかわらず、実際には逆なことが起きたくらいですからあまり気にする必要は無いでしょう。


本来、居住用の住宅は必要性で求めるものであって損得で得るものでありません。家族のこと、将来の生活のこと、より豊かな環境を得ることなど、その必要性を感じてから計画を進めて下さい。そのタイミングが今なら積極的に進め、まだその段階でなければ見送る、そのぐらいの心構えでちょうどいいです。


これから来年3月末に向けて住宅会社さんは一段とセールスを活発化します。5%から8%に上がった後も、今度は10%への引き上げが1年半後に待ち受けていますから、さらなるセールスが見込まれます。


今は売り手にとって最高のクロージング環境が整っています。こんな時だからこそ、セールスパーソンに振り回されること無く、冷静に住宅購入を考えましょう。


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すっかり朝晩が涼しくなりました。観測史上一番暑かったといわれる8月のあの寝苦しい熱帯夜から解放されたおかげで寝不足も解消されました。(笑) このまま暑さがぶり返さず秋に突入してもらいたいものです。


さて、SPでは、今年の初めにアナウンスしていました「住まいコンシェルジュ 養成コース」を、この9月末よりいよいよスタートさせます。第一期には3人の方が応募していただき、これから3ケ月に及ぶプログラムを受けていただきます。


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「住まいコンシェルジュ」になるためのノウハウを勉強していただくのですが、そのプログラムを少し紹介しますと・・・

 1.住まいづくりコンサルティングの目的とその意義
 2.不動産コンサルティングの考え方と進め方
 3.住宅コンサルティングの考え方と進め方
 4.セミナー・相談会の進め方
 5.運営業務について

こんな感じです。現在SPで実際に行っているコンサル業務を詳しく説明するだけではなく、コンシェルジュとして独り立ちするためのスキルや心構えを私の体験を踏まえてお伝えしていこうと思っています。


8年前にこの仕事を始めた頃には想像もしませんでしたが、エンドユーザー向けの住宅コンサルティングはその業務をすればするほど世の中に必要な仕事だと感じてます。建築会社を選んでいくこと、建築するための土地取得、住宅資金の組立て方など具体的なサポート業務だけでなく、住まいづくりを進める施主の不安解消や励まし、時には一緒に悩んだり後押しをしたりします。


今回応募していただいた参加者の方は現在も住まいづくりに関与している方々ですが、日頃の仕事を通じて感じた疑問や仕事のあり方を改善するために応募していただいたようです。その気持は、私自身も過去に経験し悩んだことなので誰よりもよく分かります。


コンサルティングで経験し学んだことを一生懸命お伝えしていこうと思っています。

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2013.09.02

今朝のニュースで宮崎駿監督の引退が話題に出てました。「ルパン三世~カリオストロの城~」から現在上映中の「風立ちぬ」まで長編アニメ映画を数多く制作され、日本中に感動を与えられた誰もが知っているアニメ界の巨匠です。


               上映中の「風立ちぬ」
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私達の世代はまさに宮崎アニメに魅了された世代。子供の頃に毎回見ていたTVアニメ「世界名作劇場」のハイジやネロやマルコからなので、たぶん35年くらいにはなるでしょうね。ディズニーより宮崎アニメの方が断然身近に感じます。


「風の谷のナウシカ」「となりのトトロ」「ものもののけ姫」「千と千尋の神隠し」などは海外でも大人気です。もちろん、私も映画館で見たりTV映画で見たりしていました。宮崎アニメは子供の頃に空想していた夢の世界で、懐かしさを感じたり心に暖かさを感じさせてくれます。映画を見ていると、どんどん物語の世界観に引き込まれていき感動や涙を与えてもらえます。


「プロフェッショナル~仕事の流儀~」でも紹介されていましたが、長編アニメの制作は2時間の映画の為に3年もの時間を費やさなければならないそうです。CG全盛にこの時代において、一枚一枚手書きで気の遠くなるような作業を繰り返して作られています。ただ、好きなだけじゃ出来ない、使命感を持たないと出来ない仕事だと思います。当然も儲けなど考えてると割に合わないでしょう。宮崎監督は、その才能と努力を次元の違う世界で積み重ねてこられた方なのだと思います。


50年近くアニメ制作に携わられてこられた宮崎駿監督、多くの作品を残していただいてありがとうございました。

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お盆前から始まった酷暑・・・連日35度越えの毎日です。昼間は仕方ないのですが朝晩も気温が下がらないのはさずがにこたえます。完全に睡眠不足に陥ってます。(苦笑)


さて、お盆も明けて、暑いながらも仕事に頑張らないといけませんが、やる気モードを高めるものが本日届きました。それは、盆前から準備していた会社の業務案内リーフレットです。内容は今までのものと殆ど変わらないのですが、春先に新しく作ってもらったロゴに変え、シンプルに分かりやすくちょっと工夫しました。(前より可愛らしい雰囲気になってます♪) たいしたリニュアルでも無いのですが、やっぱり新しいツールは気が引締まる感じで良いです。

               A4サイズの三つ折で表側はこんな感じ↓

リーフレット.jpgのサムネール画像

                中側はこんな感じ↓

リーフレット中.jpgのサムネール画像


このリーフレットは、スタイルプランニングの業務を知っていただく時に使ってまして、私や会社の名刺みたいなものです。セミナーや相談会で自己紹介を兼ねてお客様にお渡しをしたり、業務の内容を説明する折に活用しています。


このリーフレットをお一人でも多くの方にお渡し出来るよう、汗いっぱいかきながらも精力的に活動していきます。

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暦の上では立秋を過ぎましたが、とにかく連日暑いこと、暑いこと・・・ここ数日はまたまた凄まじい暑さとなっています。天気予報では今日から2週間くらいは連日猛暑日になる予測が出ていて、11日日曜日の予想最高気温は37度!まさに酷暑です。


仕事柄、昼間に不動産の現地調査や物件探索、住宅の内見や立会いを行うのですが、この暑さだと数分で汗がどっと吹き出し汗ビッショリ!中でもスラックス姿で汗をかいてしまうのは最悪で、太ももにベタベタくっついて不快指数はうなぎのぼり!ブルーな1日になってしまいます・・・。


真夏がこんなにも暑くなってしまうとちょっと住まいのことを考えるには厳しいですね。実際、8月は不動産購入者の動きが1年で最も低調になるんです。(業界では夏枯れっていいます・・・) 定例で開催しているセミナーなども来場者数がとても少なく、子供向けイベントにだけ家族連れで来られる、という感じです。この暑さの中で住宅を見て回るのはたしかにちょっとテンション上がりにくいです。(笑)


こんなに暑い夏になってしまうと、日本もヨーロッパのように8月は「バカンスシーズン」として皆休んだ方がいいかも知れませんね。家族皆で長期でゆっくり休んで遊んで、季節がいい時にはしっかり動いて情報収集してと、メリハリをつけた方が楽しめる感じがします。その方が住まいの購買意欲も湧くかも知れません。


来週の12日からは弊社も夏季休暇をいただきますが、数日のお休みとこの暑さの中では、どこにも出歩かない購買意欲の湧かない休みとなりそうです・・・。


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6月29日、30日の両日、岡山の優良工務店さんと住宅設備メーカーさんが、多彩なアイデアと展示品をたずさえて作り手の紹介をするイベント「住まい夢フェア」がコンベックスで開催されました。


私も以前はセミナーや相談会で参加させていただきましたが、大変多くの方が来場される大イベントです。工務店さんのことを知るには絶好の機会で、それぞれの特徴など施工事例などで説明してくれたりカタログをもらえたりします。私も29日に少し時間が取れたので会場を覗いてきました。


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土曜日のお昼時だったので来場はまだまだ少なかったみたいですが、それでも多くの方々がいらしゃていました。
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こちらはカーサ・カレラさんのブースです。やはりカーサ・カレラさんはおしゃれですね~花柄クロスとRの入口が素敵です。
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こちらは岡山住宅工房さん。木の素材を生かした日本建築が得意の会社さんです。役員の方が同じ苗字なので親しみがあります(笑) あたらしいロゴマークらしいですが中々いいです。
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こちらは北屋建築さん。実はここの社長さんは私が住宅会社に勤めていた時の先輩です。デザイン性優れた住宅を数多く建てられています。
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歩いていると知っている方ばかり(苦笑)皆さん自社の特徴をしっかり出されて熱心に説明されていました。工務店さんを一同に見る機会は中々ないので、1年に一度のこのイベントは貴重だと思います。今年行けなかった方は来年はぜひ顔出して見て下さい。

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まだ6月も半ばなのに連日の猛暑・・・


そして昨日の岡山市内は何と37度!今日は温度計みると34度!


今は梅雨の時期なのに雨が全然降らなくてこの暑さ、今年は完全に空梅雨ですね。


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写真は事務所からのショットですが、見た目の爽やかさはどこやらで、熱い湿った空気が漂っています。我が事務所も3日前まではクーラーを入れずに過ごしていたんですが、さすがにここ数日の暑さと湿気には我慢ができず、クーラー付けて過ごしています。


夏はこれからが本番ですが、6月からこの調子だと、やっぱり今年も猛暑の夏になるんでしょうね。それに加えて雨が極端に少ないのはいろんな意味で少し気になります。今や真夏は普通に40度近くの気温になっちゃいますからね。


最近お世話したお宅で、雨水を貯める貯水槽を設置されたお客さんがいました。畑や植栽のお手入れ用にと言われていましたが、案外ほかの目的にも役に立つような気がします。


高気密、高断熱な住宅、太陽光発電搭載の住宅、自然素材を駆使した住宅、昔とはあきらかに違ってきている今に適した住宅を作るのも、厳しい季節を乗り切る一つの手立てかもしれませんね。


「備えあれば憂いなし」です。

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5月も今日で終わります。いつも言ってますが月日が経つのは早いですね~(笑)


さて、5月も終盤に差し掛かったころから連日のように株価の乱高下が世間を賑わせています。日銀黒田総裁の異次元の金融緩和政策が4月に発表され、インフレ期待値が高まりマネーが株に集中して一連の株高を生み出しましたが、5月23日の株価急落から一転雲行きが怪しくなってきました。


これは昨年末から株価が一本調子に上がりすぎたための単なる調整局面だというエコノミストもいれば、金融政策だけの株高はまさにバブルだいう意見、市場を煽っている海外投機筋の利益確定売りが重なった、など様々な論調がTVのニュースや経済雑誌で語られています。


ついこの前までは「ついに始まった日本再生!」「金融緩和によって株価は2倍!」などの意見が主流だったのに、わずか1ヶ月足らずでこの展開・・・何か懲りないというか変というか、思わず昔を思い出してしまいます。


私は80年代のバブルを知っている世代です。不動産関係の仕事をしていただけに、あの無茶苦茶なやり取りは今でもよく覚えています。金融緩和が起こしたバブルはまさにマネーゲーム。不動産は実態が無いのに担保価値だけの取引を行い銀行はいくらでも貸し付ける、株価はうなぎ上りで平均株価が3万8千円を超える・・・でもそれは長くは続かずバブル崩壊・・・


あの時も多くの人が「おかしい」と思ったはずです。株価や不動産の資産は将来の期待値で動くことは事実ですが、実態がないのに期待値だけで進んでいくマネーゲームの危うさは皆が経験した出来事です。


バブル崩壊後言われたことは、「マネーに踊らされず、堅実に目の前のことを真面目に取り組んでいた人や企業だけが生き残った」でした。つい20年前に学んだことです。


アベノミクスは世の中を変えてくれ元気にしてくれる期待感がありますが、今の金融政策だけで世の中が良くなるとは思いません。やはり実体経済を改善してくれる政策や戦略がなければただのマネーゲーム景気だけで終わってしまうように思います。


一時の夢(バブル)で終わらせない為にも、堅実な政策、国民の為になる政策を打ち出していただきたいものです。

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2013.05.20

初夏の気持ちいい季節になりましたね。今日もいい天気で晴れやかです♪


さて、弊社は5月から第8期を迎えました。それを機に事務所の引っ越しをしました。今までは関連会社と併用の事務所だったのですが、それぞれの独自性が強くなってきたので独立事務所にしようと同じビル内に新規でテナントを借りました。


4月末の引っ越しだったのですが、GW時期だったので仕事が立て込んでいる上に、当然のことながら決算時期でもあり、とにかくバタバタ・・・荷物を入れただけの完全な放置状態です。


困ったのが電話とネット。段取りしてもNTTの工事予約が中々取れず、5月の中旬にようやくネットの工事が終わり今週電話が開設という感じです。段取りのまずさが原因なのですが、こんな時に引っ越し段取りをしてくれるコンサルがいたら・・・と正直思いました(苦笑)


まあ、それでも何とか形にはなったのでやれやれです。今回の事務所は21坪とかな~り広く、弊社には充分過ぎる広さです。ちょっと寂しいぐらい・・・(笑) 本当、どなたかシェアオフィスを望んでいる方いませんか。6畳くらいのブース余裕で作れますから、ご希望の方いらっしゃったら遠慮無く声掛けて下さい。


事務所内はこんな感じになっています↓

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事務所②.JPG

事務所③.JPG

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事務所にもお気軽にお越し下さい。皆様のご来社お待ちしております。

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2013.04.18

このところ春らしい暖かな日が続いています。日によっては25度近くになる時もあって初夏の雰囲気も漂ってきています。しばらくすると、また、あの、暑~い日々がやってくるのでしょうね。


さて、スタイルプランニングも新年度を迎え衣替えをしました。一つは、HPのリニュアル!


これは毎年、新年度向けて記載内容の修正・加筆をしているのに加え、昨今のスマホやタブレットの普及を鑑みて、HPのお化粧直しをすることにしました。(こういう事をモバイルファーストと言うらしい)


従来のHPは、スマホなどでHPを見た時に文字が小さくてとても見にくく、当然タッチ操作もやりにくかったのですが、それを解消するべく画面のレイアウト変更、メニューボタンの拡大を図りました。完全なスマホ対応型サイトにはなっていないのですが、今までよりは格段に見やすく操作もしやすくなっています。


そしてもう一つ衣替えは・・・事務所の引っ越し!


と言っても、同じビル内でのテナントの引っ越しです。しかし、従来よりも広さは倍になり、階層も8階から3階になって階段での利用も苦で無くなり、北面から南面になったので景色もがらり変わり明るくなり、と今までとは全く違う雰囲気になります。


弊社の期の始まりである5月から新事務所での活動を始めますが、多くの方に活用いただきたいなと、思ったりしています。


今期も心機一転頑張ります!

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新年度が始まりました。天気は相変わらず荒れ模様ですが、春らしい日もあって気分も明るくなってきます。
さて、先日セミナーの仕事でハウジングモール倉敷に伺ったところ、ビックリすることがありました。

朝早いのに何やら人影が・・・この賑やかさは何?

あれっ?モール内に車が・・・ん?、フェラーリ?ポルシェ?カウンタック???

何と数十台のスーパーカーがモール内にいっぱいあるじゃないですかぁ~
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こんなビンテージカーも!
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スーパーカー!!
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フェラーリ、フェラーリ、フェラーリ
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ポルシェ、ポルシェ、ポルシェ
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まぁ、モール内を独特のエンジン音を響かせて走る姿は迫力ありました~

実は、チャリティイベントの「Vecchio Bambino」のチェックポイントがハウジングモール倉敷になっていて集結していたのです。

スーパーカー世代の私にはたまらない光景でした。

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今日は朝から雨が降っているおかげで、花粉の飛散も少なくて、目の痒みや鼻のぐずりの無い1日が過ごせています。そんな快適な日の午前中、セミナーや不動産コンサルティングで日頃お世話になっている福富建設さんに伺ってきました。


福富建設さんは、木にこだわった、大工が精根込めて家作りをおこなう老舗の工務店さんなのですが、このような工務店さんには珍しく、事務所に併設してショールームと打ち合わせルームを兼ねた「ギャラリーif」があります。


この「ギャラリーif」は、温かみがあって、柔らかな感じのインテリアに彩られ、ゆっくりと寛げるスペースになっています。普段、この寛ぎスペースの中でセミナーをはじめ各種イベント等がおこなわれています。

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入り口近くには本棚スペースもあります。セミナーで利用している白板もインテリアの一部になっています。
テラス側には薪ストーブも設置されていて冬場は特にいい感じです。

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木造建築の大工の作る家に興味のある方は気軽にご相談に行かれてみてはどうでしょうか。
スタッフが熱心に家づくりを語ってくれ相談に乗ってくれます。


木の香りに包まれながら、美味しい珈琲もいただけますよ~。

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2月も中旬、まだまだ寒い日が続きます。その寒さに油断をしたおかげで、先日体調を崩してしまいました・・・。体力だけが取り柄な私だけに、体調を崩すとメンタルもかなりやられて復活するのに少し時間を費やします。やはりおごりは禁物。日々の健康管理の大切さをあらためて感じました。


さて、2月も盛況の各種セミナー。いろんな場所でいろんなことを題材に開催させてもらっています。もちろん、すべてに共通することは「住まいづくり」に関することですが、時には悩み相談的なセミナーになることもしばしばです。


出来るだけ堅苦しくなく、レクチャーすると言うより一緒に勉強していくスタイルでセミナーは進めています。だから、場所も会議室のような場所では無く、ちょっとしたスペースでやったりしています。


下の写真はそんなセミナーの一コマ。

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結構熱く語ります(笑)

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少人数ならではの、皆さんの質問を受けながらそれに答えていく形式のセミナー。出来るだけ楽しく、身になる話をするように努めていますので、住まいづくりに興味のある方はぜひご活用なさってみて下さい。

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今日から2月です。月日が経つのは本当に早いと思うのは、歳のせいだけではないような・・・世の中が物凄いスピードで変化している今の時代ならではの現象では?と思ったりしています。


さて、現在、原稿を執筆中でして、脳みそがかゆくなるくらい考え悩み書いています。年に何度か雑誌や冊子にコラムを掲載させてもらったりするのですが、今回もそんな関係の執筆依頼をいただいて書かさせてもらってます。ありがたいことと思いながらも、文章を書く大変さをしみじみと味わっているところです。


今回は、消費税増税前の住宅取得について、客観的な目線で増税前が得か増税後でも良いのかという内容なんです。まずは現状把握。事実関係を整理して、今後の展開を想像して、そして結論としてはどうなのか?という感じで綴っています。


もちろん、私は占い師でも予想師でもないので、コンサルの実務において、過去の事例を踏まえ、客観的な観点から意見をまとめるようにしていますが、正直、このような原稿書くのは苦手でして悪戦苦闘しながら作業を進めています。


ただ、書くという仕事をすると、物事を深く掘り下げたり、色々なもの多面的に調べたりするので、自分にとってはいい勉強させてもらうことになって、それが日々行っているセミナーなどでもとっても役に立つんです。


「人間万事 塞翁が馬」って言葉がありますが、物事はすべてとらえ方。良いようにも悪いようにもなるのは受け止める人次第ってことを感じます。声掛けていただく仕事はありがたく、喜んでやることが大切なんだと気づかされます・・・。


今回書いている原稿は、冊子で紹介してもらうのと合わせて、それを題材にしたセミナーもさせていただくことになっているので、文章と言葉のダブルでお伝えさせてもらいます。


冊子は3月ごろお披露目、セミナーは4月、5月に開催されると思います。


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2013.01.02

明けまして、おめでとうございます。本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。


さて、2013年ですが、何か変わりそうな、何かが動き出す?年となりそうな気配ですね。年末の総選挙を経て、新しい政権に変わったことが、そんな気分にさせているのでしょう。


今、安倍政権の「アベノミクス」と言われる経済政策が矢継ぎ早に出てきています。デフレ脱却、インフレターゲット2%の設定、切れ目の無い財政出動とかなり強気な政策案ですが、こと住宅・不動産に関して見てみると、あきらかに潮目を変える政策が目白押しとなっています。


これらの政策が功をそうすかやってみなければ分かりませんが、年代わりのこの時期に期待感を持たせるという意味では、スタートとしてはかなりうまくいっているのではないでしょうか。


バブルの再燃は困りますが、適切な経済成長とデフレを止めることは必要に感じます。一度失敗をしている安倍首相だからこそやってくれそうな気もします。今後に期待してみましょう。

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衆議院選挙もあと1週間後に迫ってきました。TVをつければ、各党の代表者が我が意見を我先にと見苦しい論戦を繰り広げています。他党の悪口を言い合うのは見ていて嫌悪感を感じます。それにしても11党は多すぎます。どうにかならないのでしょうかね。これも、今の世の中の混迷具合を鏡のように映しだしている現象かもしれませんが、選択する方も本当迷ってしまいます。


さて、今年もあと3週間足らず、毎年の事ですが今年も「あっ」という間に過ぎました。そして我が身も四捨五入すれば50代になり、過ぎ去る月日を感じる今日この頃です。


今年の住宅業界は消費税増税の駆け込み需要が起きている関係で賑やかな1年でした。住宅会社の積極的なセールスもありますが、消費税増税の負担増は消費者心理をかなり刺激してるのは間違いありません。こんな形での需要増はいかがなものかと思いつつ、これも現実と思う日々でした。


お世話させていただいたお客様は11月までで30件。うち7割が土地購入絡みで1次取得者層の購買意欲は旺盛な感じがします。資金総額が大きくなることもあり、現在の低金利、住宅取得に絡む政策減税を最大限生かしたいとの思いでしょう。


建てられた住宅は皆さんとても個性的で、自分スタイル、ライフスタイルを明確に持っていた方が多かったです。市場はとにかく安く建設できる「ローコスト志向」と自分のライフスタイルを実現できる「オリジナル志向」に大きく分かれていっていますが、施主自身が住宅のことを勉強し、積極的に住まいづくりに参加する傾向が強くなっている感じがします。


不動産についてもしかりで、人気のあるところは高値安定、そうでないところは下落が続いている状況が続き格差は年々大きくなっています。ちなみに、私の住んでいる場所は高台で周辺は緑が多くとても静かなところですが、バブル以前よりも安くなって浮上する気配は全く見えません。(世の中的には人気がないみたいです・・・笑)不動産の人気のキーワードは、学校区・インフラ高整備・広い道路・商業施設隣接・分譲団地になっていますね。


それから今年は中古住宅購入の相談の多かった年でした。古いものを利用してリノベーションをしたいと考える方が増えている感じがします。特に30代の方に多く、新しいものがすべて良いという概念は無くなっているようです。来年ももっと増えていくでしょう。


先のことを考えると不安になることも多い世の中ですが、後ろ向きになっては何も生みだしません。住まいを豊かにすることは、色々な元気エネルギーを生み出してくれます。もっと生活を楽しめるような住環境を望んでいくべきです。


来年も元気で楽しく仕事に取り組みます。


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2012.11.16

本日午後、衆議院が解散されました。


思い返せば、圧倒的な国民の支持を受けて民主党政権を取った3年4ヶ月前、本当に世の中を変えてくれんるんじゃないかと期待感いっぱいでしたが、国民と約束したマニフェストの達成率は30%程度で終わり、今回の選挙を迎えることになりました。


政治の世界の事は良く分かりませんが、あれだけ国民の支持を受けた政権はなかったように思います。世の中を変える大きなチャンスであり、有権者と約束したことを実直に実行していけば良かっただけなのに・・・と思うのは私だけでしょうか。


政権を取ったあとの民主党はいつの間にか昔の自民党のようになってしまったようでとても残念でした。権力を握ぎると皆そうなってしまうのでしょうかね・・・。


私が携わっている仕事の一つに、不動産仲介のお手伝いをすることがありますが、09年の民主党マニフェストには不動産取引の相反仲介(売り買い両方の仲介をする)を禁止する旨が書いてありました。歓迎すべきことと、それを見てうなづいたものです。しかし、それもいつのまにかどこかに消えてしまいました・・・本当、残念です・・・。


今回の選挙では何を争点に投票したらよいか今のとこまだ見えませんが、とにかく約束したことは守って、国民に元気と活力を与えてくれる人や政党に一票を投じたいと思います。


選挙に行っても仕方ないと思いつつ、今回も選挙に行くしかありませんね。

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7月からハウジングモール倉敷にて開催をしている「住まいづくりチャレンジ講座」。想像していた以上に多くの方々に参加をいただきながら4ヶ月がたちました。


当初、4つのプログラムで構成して始めたチャレンジ講座。1プログラム90分の時間では時間が足りず、中途半端な形で話を締めくくることも何回かありました。


そこで、11月からは4つのプログラムを6つのプログラムに分けて進めて行くことにしました。内容を細かくすることで、1つのテーマに絞りやすくなりお話がしやすくなることと、テーマがかぶっていたところを分けること、テーマを絞ることにより個別参加がしやすくなるメリットを考えてです。


プログラム1・・・「家づくりのスケジュールと資金計画」
プログラム2・・・「住宅会社の選び方」
プログラム3・・・「土地からの家づくり」
プログラム4・・・「家づくり価格のまるわかり」
プログラム5・・・「商談の進め方とそのポイント」
プログラム6・・・「住宅会社の保障とアフターメンテナンスを知る」


この6つの講座が1ヶ月半でワンサイクルするようにランダムに組んでいます。全て通して受けていただいてもいいですし、興味あるものだけ、都合の良い時だけ受けていただても結構です。


参加費は無料です。ぜひ、ご自身の住まいづくりに役立てて見て下さい。


お問い合わせ先・・・ハウジングモール倉敷まで

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めっきり秋らしくなってきました。長~い、暑~い、夏の季節がつい最近まで続いていましたが、朝晩は肌寒いくらいになってきてます。やっぱり秋はいいなとしみじみ感じます。


さて、私のメイン業務の一つに「住宅・不動産取得のセミナー」があります。今月10月も色々な場所で8回ほど開催していますが、ここ最近はこれらのセミナーの参加者がかなり多くなっています。参加者が増加している要因の一つは、やはり「消費税増税」の影響が大きいと思いますが、それ以外に住宅や不動産を取得されるエンドユーザーの意識の変化もあるように感じています。


昨今のインターネットの普及はエンドユーザーの情報収集力を飛躍的にアップさせました。そのことにより、住宅や不動産を取り扱うセールスパーソン(営業マン)の存在が小さくなっています。現在は、ユーザー自身が必要な情報を必要なだけ収集する条件が整っている時代です。


ただ、情報収集だけで購入の最終決断が出来るのかというと、素人には中々出来るものではありません。専門知識は持っていないわけですから誰でも躊躇します。仮に決断をしていても、その自分の決断が間違いないか第三者に確認したいと思うのが普通でしょう。


そこで必要になっているのが、中立もしくはエンドユーザー側の立場で相談に乗ってくれる住宅や不動産購入の専門家の存在です。私自身もセミナー参加者の方をはじめ、コンサルティングの相談を受けることが多くなっていますが、やはりキャパシティの問題もあり全ての方の相談をお受けするのは困難になっています。


これから住宅取得に関するコンサルタントはどんどん必要とされるでしょう。それを生業として取り組むコンサルタントも増えて欲しいと思います。ただ、誰でも出来る仕事ではありません。住宅や不動産に関する専門的な知識や経験だけでなく、商談力や交渉力も求められます。そして、仕事として取り組む以上、長く続けていける業務の仕組みを作らなければなりません。


住宅コンサルタント業を一足先に取り組んできた私として何が出来るか考えました。これから住宅コンサルタントになりたいと考えている方に対して、私自身が取り組んできたことや、経験してきたことなどを伝えようと思います。住宅コンサルタントになる為の養成プログラムを実施しようと考えています。


まだ、構想の段階ですが、年末くらいにはコンサルタント希望者を募集をし、半年から一年程度の期間をかけたカリキュラムを実施したいと考えています。詳しくはHPでご案内したいと思います。


住宅コンサル業を始めた頃は想像もしなかったことですが、このようなことを考えれるようになったことを嬉しく感じています。

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去る8月31日にコンサルティングをさせていただいたお客様のお住まいが完成し入居されたという連絡をいただきました。実はこのお客様のお住まいが、2005年からから始めた「住まいづくりコンサルティング」の100棟目のお住まいになります。


「住まいづくりコンサルティング」では、住まいづくり計画のスタートからお引き渡しまでのフルサポートサービスから、土地購入だけのサポート、資金についてのサポート、トラブルの相談と様々な形でご相談に乗らせていただいています。


事業を始めた当初は「住まいのコンサルティング」自体が一般に認知されてなく、当然、問い合わせをいただくこともほとんど無く、知人や取引先さんからの依頼をいただくぐらいしかありませんでした。この業務を多くの方に知っていただくにはどうしたら良いかと悩んだ結果、各種セミナーをするようになり、少しづつ認知され、利用していただく方が増えてきた結果、今日に至ってます。


100棟目と言っても一つの通過点でしかありませんが、一から始めた事業だったからか何か感慨深いものがあります。これからも200棟、300棟と積み重ねていけるような仕事にしていきたいと心から思います。


住まいづくりコンサルティングのポリシーは、「選択を誘導しない」、「専門家として最適なアドバイス」、「利用しやすい金額」です。施主の思いを尊重し、施主が納得して住まいの取得が出来るような相談役となり、常に客観的な意見を伝えしていくのが私の役割だと思っています。


必要なサポートを必要なだけ受けていただける「住まいづくりコンサルティング」。多くの方に利用していただけるよう、これからも努力していきます。

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立秋を過ぎ、朝晩は少し過ごしやすくなった感じがしています。日中は相変わらずの猛暑ですが・・・少しづつ秋に近づいている感じはします。


さて、総合展示場を中心に開催している家づくりのセミナーですが、7月くらいから参加される方がとても多くなっています。それぞれの主催者さんが時勢を反映したテーマでセミナーを開催しているのが的を得ているのだと思いますが、やはり根底には現在国会で協議されている消費税増税の影響が大きいようです。


ご存知のように、個人消費で一番高価な買い物になる住宅取得は消費税の影響を最も大きく受けます。仮に2,000万円の建物ですと、5%増税で100万円、本体工事以外の付帯工事やもろもろが本体工事の2割程度はかかりますから、それらも含めると約120万円ほどの出費増になります。


これはかなりの出費増です。2年足らずで120万円貯金を増やそうとすれば月々の貯蓄額も相当増やさないとなりませんがこれは中々困難です。このような場合、「住宅ローンの借り入れで補えば?」と思う方も多いと思いますが、それがそうもいかないのが消費税増税なのです。


消費税は薄く広くすべての方に均等にかかる税金です。よって日々の生活全般に影響します。あらゆる消費のすべてにかかってくる税金ですから、当然可処分所得は減ることになります。所得が伸びているような経済状況ならまだしも、デフレ経済が長く続き平均所得が10年で100万円減っている今日では逆にローン負担は増えています。


その中でローン支払い額を増やすのは簡単ではありません。たかが何千円増えるだけだからという訳にはいかないのです。特に年収が500万円以下の場合、その影響をもっとも大きく受けると言われていますが、国民の平均所得が500万円前後の現実を考えれば影響が多大なことは誰にでも分かります。


では、どうしたらよいか。ここ数年で住宅取得を考えていた方は、やはり消費税増税時期までに住宅を取得することが最善です。計画が無かった方が慌てて話を進めるのは問題がありますが、元々計画をしていたのならば少し前倒しするのは悪くないでしょう。


ただ、以前の消費税増税時にもありましたが、必然的に「駆け込み需要」が起こるのでそれによる問題点が出てきます。工期の遅れ、建材の値上げ、強引な営業など、消費者にとっては喜ばしくないことも予想されます。それを考慮に入れて対策も立てなければなりません。


消費税増税の影響についてのお話もセミナーでの一つのテーマなのですが、各テーマに対して出来るだけ具体的に、出来るだけ分かりやすい形で、お話を進めるようにしています。机上の話ではなく、実務的な視点で私の経験と知識をお伝えさせていただいていますので、家づくりを具体化された折にはきっとお役に立つ内容だと思います。


8月も9月もほぼ毎週土日、どこかでセミナーを開催させていただいています。自分に沿ったテーマだと思われ都合が合うようならば、主催者さんにお問い合わせのうえお気軽に参加してみて下さい。


セミナー会場でお待ちしています。(ちなみにすべて無料です)


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最近、良く使わしていただいている言葉が、


「住まいのコンシェルジュ」


私自身の仕事を表現するにはピッタシの言葉だと思っています。これは仲良くさせていただいている建築士さんが名付け親で、私の仕事ぶりを見られた時におしゃっていただき、その後使わしていただいています。


「住まいづくりコンサルティング」として活動を始めて7年になりますが、当初から、私が主体となって依頼者と一緒に家づくりを組み立てていくというよりも、必要とされる時に客観的な情報を伝え、時には通訳をし、悩み事に相談に乗り、いくつかの道を提示し、選択していただくという進め方をしていました。まさにコンセルジュ(案内人)という言葉の方が適切なんだと思います。


私が考える住まいづくりを進めていくうえでの重要なこととは、「良い選択」を求めるのでは無く、「納得した選択」を行うことと思っています。選択の為に損得勘定だけで判断してしまうと、結果的に「良い家を建てる」ことに結びつかず、満足度も低くなったというケースを何度も目にしてきたからです。


住宅そのものの選択はとても重要なことですが、その住宅を手に入れるプロセスに納得感があり、出会う人との縁を感じ、沢山の方々と楽しく計画を進めることが出来なければ、ただ家を買うだけで家づくりをしたとは実感できないように思います。


住宅を取得される方の動機の多くは家族ためです。家族と過ごす空間を充実したい、家族の安らげる憩いの場所を作りたい、安全で安心の住まいで暮らしたい、家族にそれぞれ充分な環境を与えたいなど、家族への思いが募って家づくりが始まります。「納得した選択」があれば、その価値をより高めれると感じています。


スタイルプランニングの住まいのコンシェルジュは、そんな依頼者のために家づくりのサポートしていきたいと考えています。「家族の為に家づくりを考える人」のお手伝いをしたいと思っています。


考え方に共感いただける方や、住まいづくりに納得感を持って進めたいと思っていらしゃる方は、ぜひお気軽にご相談下さい。一生懸命サポートさせていただきます。


住まいのコンシェルジュはそんな仕事をしています。

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3月17日、岡山市南区藤田に「山陽新聞 岡山住宅展示場」が晴れやかにオープンしました。この総合住宅展示場は、北区青江にあった「ハウジングスクウェア青江」の移転にともない、エコと自然共生をメイン・テーマにした新しい総合住宅展示場になります。


総合展示場の大きなコンセプトとしては、自然環境の保護、再生エネルギーの確保、万が一の災害にも強い安心の構造、家族の絆を大切にした日々の暮らしなど、新しい暮らしに求められる様々なご希望や、家族の期待に応える住まいづくりを提案されています。


住宅メーカー12社13棟の最新住宅が立ち並び、いずれも気軽に見学することが出来るようになっています。私も、ハウジングスクウェア青江から引き続いて、住まいづくり相談や土地購入に関するアドバイスなど様々なご相談のお手伝いをさせていただいています。


最新の住まいが一同に見学できる「山陽新聞 岡山住宅展示場」。各社オープニングキャンペーンを張ってお得な提案もされているみたいです。現在、住宅をご検討なさっている方には、またとないチャンスかも知れません。一度、足を運ばれて見てはいかがでしょうか。


そこでワンポイントアドバイス!見学する住宅展示場の選び方をお教えしましょう。それは...ズバリ「見た目」です!自分の趣味・志向で結構です。好きなデザイン、好きな色、自分の好みで直感で選んで下さい。


各住宅会社は、一番得意な、一番訴求したい、一番らしさが出せる住宅を新しい展示場では建てています。そしてそれを最大限表現しているのが外観デザインなのです。だから見た目で、自分好みな住宅を数社選んで、じっくりと見比べるのが実は一番良いのです。


「見た目」は自分の求めている住宅会社を探せる重要なポイントなのです。

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2012.01.13

高校時代の友人で、IT関連の会社を経営しているN氏からのお勧めで「facebook」を活用しようかと思ってます。


創業者のマーク・ザッカーバーグ氏の映画「ソーシャル・ネットワーク」は見ていて「facebook」の事は知ってましたが、その利用の仕方や楽しみ方が「実際どうなのかな~?」と思っていたこともあって、今までは活用を考えることすらありませんでした。


インターネットの最大の特徴でもあった「匿名性」を排除してお互いを知った上でネットワークを構築しているのは確かに斬新~。匿名性が無くなったことで情報の信憑性や信頼感が高くなるのはなるほど~・・・。個人情報を公開しておくとその情報から友達を紹介してくれる・・・。


確かに面白い・・・。


などと独り言をつぶやきながらサイトを見ているレベルですが、少しづつ理解しようと努力しています。友人が言ってくれたことで「住宅コンサルティングをエンドユーザー知ってもらうにはfacebookは最適だよ」と言ってくれたことはなるほど理解出来ました。


今でもインターネットからのお問合せが半分くらいあって、岡山のみならず県外からお問合せをいただけているのもネットの力です。我々のような業種では、仕事の内容を知っていただくことが一番の課題でもあるのですが、このようなツールを利用すれば多くの方に知っていただける可能性はさらに高くなります。


世の中はどんどん進化してるので、それらをうまく活用させてもらうことも必要だと再認識し、食わず嫌いにならず何でも食べてみることを教えてもらいました。

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謹んで新年のお慶びを申し上げます。皆様にとって幸多き年となるようお祈りいたします。

本年もどうぞ宜しくお願い致します。


私は、今年も昨年同様、セミナー・相談会を中心にエンドユーザーの住まいづくりをサポートしていきます。

一人でも多くの方に、満足のいく住まいづくりをしていただけるよう、培った経験と知恵をご提供させていただきます。


どうぞお気軽に、住まいづくりに関するお悩みがあれば何なりとご相談下さい。


株式会社スタイルプランニング
代表取締役 中川 雄二

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11月も半ばを過ぎました。少し朝晩寒くなったかな~と思う反面、昼間は暖かくて11月の季節感は無いですね。秋のこの時期にはゴルフも少し嗜むのですが、山も紅葉はしてなくて月日が1ヶ月ぐらいずれている感じがします。


さて、新聞紙上では来年度の予算に絡む新しい税制改正案がちょこちょこ出ています。今朝の新聞では、住宅資金贈与の拡充(1,000万円→1,500万円)、住宅エコポイントの復活、住宅取得に関する優遇税制の延長などが出ていました。


昨年度の住宅関連の税制はとても大きなメリットのあるものでした。今年度はそれを少し削減した内容で、来年度には無くなるものも多かっただけにどうなるのかと思ってはいましたが、今回の案は昨年度並みに優遇措置を復活させる内容が多いように思います。


今も昔も住宅の取得は内需拡大の最たるものです。住宅を取得すると付帯的な消費も見込め(家具や家電やインテリア商品)経済に大きな影響を与えます。故に経済を活性化する目的で住宅関連の優遇税制を実施し需要を喚起しようとします。


住宅取得を検討している方には後押しをしてくれる優遇税制なので喜ばしい事なのですが、内容が「また?」と思ってしまうことが多いのが少し残念でもあります。もう少し、新しい取組みや将来を見据えたことに対して政策を考えられないのだろうかと思ったりします。


数年後にもと言われている消費税額のアップ。現在の国の財政を考えると仕方ないように思いますが、せめて居住用の住宅取得に関しては優遇税制にしてもようにではと思うのは私だけでしょうか。


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久しぶりのコラムです。9月はイベントが目白押しで、とにかくアチコチでセミナーや相談会をしていました。


9月は各住宅会社の中間期にもあたりますので、毎年忙しい時期ではあるのですが、今年は超低金利のフラット35Sの締め切りが9月末になった事が最大の理由だったように感じます。行政の都合も分かりますが、突然の受付期間短縮は色々なところに大きな影響があるので、もう少し配慮してもらえたらと思います。


さて、変な題名を付けていますが、先日行なったイベントが非常に良い企画だったのでご紹介します。今回の企画はハウジングモール倉敷で行なったものですが、各住宅会社さんの建築した建物を私のガイド付きで見学するという内容でした。


今回は3社の建築済み住宅をバスで回りながら見学しました。現地に行くまでのバスの中では私から各住宅会社の特徴を説明し、現地では30分程度の見学と見学の最後に住宅会社さんのセールスを5分程度していただくようにしました。


見学した建物が各住宅会社の特徴を良く出していたこと、実際にお住まいになっている住宅であったこと、入居者の家造りのリアルな声が聞けたこと、同時に複数の住宅を程よい時間見学できること、全てに満足の行く企画でした。


参加いただいた皆さんからもとても満足したお声をいただきましたし、このような仕事を数多くしている私自身もとても良い企画だったように感じました。主催者の責任者であるH氏からも分かりやすくてとても参考になったとの感想をもらいました。


全ての方から賞賛を得られるような企画はそう無いのですが、このイベントはそうでした。家造りを進めておられる方にはとても参考になりますし、これから住宅会社を選択したい方にも最適です。


半日は時間を費やしますがそれだけの価値があるイベントです。お時間ある方は、次回11月13日の第二段開催にぜひ参加してみて下さい。


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8月7日日曜日、住まいづくりセミナー第三弾を開催させていただきました。このセミナーは「失敗しない住まいづくり」として開催した全3回セミナーの3回目となります。場所は倉敷のイオンモール横にある「ハウジングモール倉敷総合展示場」で行ないました。


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1回目、2回目は住まいづくりの進め方に関してお話しをさせていただく内容でしたので、セミナーも個別相談も沢山の来場いただきましたが、今回は「住まいづくりの失敗例」を紹介し解説するような内容にしたので、参加いただいた方に個別相談という形でお話しをさせていただきました。


今回ご紹介した事例については、我が家の住まいづくりを「ブログ」でご紹介されている住まいづくりブロガーの方々から取ったアンケートから抜粋させてもらいました。まさにリアルな現在進行形の事例でした。


住まいづくりは、一生のうち何度も経験するものではありません。分からない事ばかりです、しイメージもしにくいものです。ブロガーの方々が直面した経験を参考として、自らの住まいづくりを充実させていく事はある意味貴重なことだと思います。


参加いただいた方々からは、「とても参考になった」と嬉しい感想も述べていただきました。このような機会はまた作りたいと思います。住まいづくりをお考えの方はぜひご参加下さい。

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暑い日が続いています。今年は昨年とは違う湿気の多いベッターとした暑さなので体にまとわり付くような感じです。こんな時期は適度な運動にまめな水分補給、睡眠を十分取ることが大切なのですが、中々思うようには対応出来ず徐々に疲れが溜まってきている今日この頃です。


さて、話しは変わりますが、スタイルプランニングではこの7月はセミナーやイベントが目白押しでした。個別相談も普段の2倍くらいはあって、かなり忙しくお仕事をさせていただきました。


本来この時期は、暑さも本格化してくることや、お子さんが夏休みに入る時期ですので、住宅建築の需要は落ちる時期です。新学期が始まり暑さが落ち着く秋口までは不動産取引も低調になるのですが、今年は全く落ち込む気配がありません。


逆に、年内もしくは年度内に住まいづくりを完了したいと言うお客様がとても多く、私共へのご相談や各住宅会社さんのイベントが多発されているようです。


その要因となっているのは、管総理が打ち出している消費税増税に関する報道、フラット35Sに代表される期間限定の住宅ローン、ここ数年の各種減税措置の期限、そして3月11日にあった東日本大震災の影響です。


「購入メリットを生かして賢く買いたい」「自分の身の丈にあった品質の良い住宅を選びたい」「ライフスタイルを向上させてくれるような住まいを手に入れたい」と言うようなお考えで住まいづくりを進められている方が多いように感じます。


現在における住宅購入は、資産を手に入れるというより、より良い住環境を手に入れるという考え方になっています。生活を豊かにしてくれ、家族の絆を高められる住まいづくりが住宅購入の目的なのです。


暑い日はまだまだ続きます。体調には気をつけて乗り切っていきましょう。

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2011.07.02

7月からの節電が本格的に始まりました。本来は首都圏が中心なのですが、岡山でもその取組みが始まっています。実は先週、仕事で東京に出向いていたのですが、関東ではすでに本格的な節電が始まっていました。


JRも車両内以外はクーラー無し。地下鉄もエスカレーターや照明は最低限しか付けていません。宿泊したホテルもロビーのカウンターは手元灯以外は照明は付いていなく、とても薄暗い・・・という感じです。もちろん仕事で伺った先の会社も、空調の設定や照明関係に細かな配慮がなされていてエリア全体で取り組んでいる節電意識はかなりのものでした。


最初は戸惑うし暑いしで大変でしたが、そのうち明かりや環境に慣れ、困る事はあまり感じませんでした。考えてみると、今までの生活での電気の使用は、絶対的に必要だったものだったのかと考えてみるとそうではなく、便利さの中で知らず知らずにそのようになっていっただけと言うのが正直なところです。


一旦、楽な生活に慣れるとそれを変えることが中々できず、習慣性の心地良さと相まってどんどんエスカレートしていまいます。作られた快適さというものに麻痺していたのかも知れません。その点においては、今回の節電生活は色々なことに気づかされたように思います。


日本人は元々忍耐強い人種ですし、困難があるとしてもそれを少しづつ継続的に変えることの出来る民族です。


皆んなで力を合わせてこの困難を乗り切りましょう。

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6月5日に倉敷にある総合展示場「ハウジングモール倉敷」にてセミナーを行ないました。失敗しない住まいづくりと題したセミナーの第一弾で、「あなたは工務店?ハウスメーカー?設計事務所」というタイトルでお話しをさせてもらいました。


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このタイトルは、日頃お客様から良く訪ねられる質問から作りました。世の中に建築をする会社は数多くありますが、それぞれに特徴がありメリット・デメリットが存在します。その事を知った上で、自分の住まいづくりを何処に任せるかを選択しましょうという内容でした。


住まいづくりを始める時にどこに声を掛けたら良いかは、それから始まる商談を考えれば大きなターニングポイントです。自分の志向と選択する住宅会社が噛み合うと商談はとてもスムーズですが、逆の場合はストレスだけでなく時間と労力を無駄に費やしまうことになります。


セミナーのまとめでは「自分を知ることで選択する住宅会社は決まる」について掘り下げました。良い物は何か?を選択しようという考えではなく、自分にあった住まいは何か?を知ることが住まいづくりでは大切なことなのです。


このセミナーは毎月第一日曜日に開催しています。次回は「ハウスメーカーの種類と選び方」というタイトルです。ご興味のある方はぜひご参加下さい。


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GW明けの8日、4月にセミナーでお世話になった女性設計士ユニット「sama sama」の「自宅でワインパーティー」セミナーに参加してきました。お招きいただいたお宅はステージワイズ竹澤設計士のご自宅兼事務所、「自宅でリーゾート」がテーマの素敵なお宅でした。


竹澤設計士の手料理を振舞っていただき、ボサノバを聞きながら美味しいワインもいただけるというセミナー?とても楽しいセミナーでした。


乾杯のワンショット↓
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1年を通じての「家づくりセミナー」の一つとして催されていますが、飲食を共にしながらの会話は話しが弾み、設計士の方々ともとても親しくなれます。実際の生活感を味わえるこの「お住まい見学」はとても参考になるのではと思います。このような企画は女性設計士ユニットならではだと思います。


とても有意義な時間を味合わせてもらいました。sama sama の皆さんありがとうございました。

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4月12日(日)に行なうイベント・セミナーを紹介します。


主催者は女性設計士ユニット「sama sama」さんです。女性ならではの決めの細かい提案とアプローチで注目されている設計士ユニットで、その皆さんが「いい家を建てる」方々を応援するために行なわれている家づくりセミナーの講師をさせていただきます。


「家づくりセミナー」は1年をかけてテーマごとに行なわれ、ディスカッション形式でフランクに進めていきます。テーマーを引き受ける講師はテーマーの基本的な考え方をまずレクチャーし、その後出席者皆さんからの純粋な質問に対して説明や考え方を述べる形で行なわれます。


私の受け持つパートは「土地選びのポイント」、住まいを考えた住宅用地の探し方やそのポイントをお伝えします。
 

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今回は昨年に引続き引き受けました。購入者の立場で色々なことにチャレンジされている方々のお手伝いは気持ち良く仕事をさせてもらえます。


場所は下石井にある「岡山ガスショールーム アスパラガス」時間は10時30分~12時に行なわれます。お申込は、086-803-5125(ステージワイズ)になります。※1回だけの飛び入り参加もOKとの事です。


ご興味のある方は主催者様へお問合せしてみて下さい。

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先週、東日本を襲った地震と大津波・・・その凄まじい破壊力に息を呑みました。


17年前に起きた阪神大震災。勤めていた住宅会社の社員として現地に赴き大地震災害を目のあたりにしました。ドミノ倒しのように住宅が倒れ、グニャグニャの曲がった構造物を見て、地震災害の倒壊の恐ろしさを知りました。


今回テレビを通じて、東北地方に起きた状況を見ましたが、何もかも根こそぎ飲み込んでしまう大津波の恐ろしさに言葉を失いました。


狭い国土の中に住宅を建てざるおえない日本では、必ずしも建築に適した場所に住宅を建てれる訳ではありません。海岸近くまで干拓して住宅地を広げ、軟弱な地盤であっても技術を尽くして建築を行なっています。


日本の建築の技術レベルや耐震基準は世界一の水準ですから、地震そのものの揺れには耐えることができたと思います。ですがその後に起きたあの大津波には、建築物として対抗しうるものはありませんでした。


横から襲ってくる水の力は凄まじいもので、どのような種類の建物であっても耐える事は出来ないでしょう。それから免れるには海抜の高いところに建てるしかありませんが、日常の生活を考えると実際には出来ません。


三陸地方の方々は過去にも大きな津波災害に合われているので、それらを教訓にいざという時の対策を立てていたと思いますが、それでも想像を絶する大津波の前にはどうしようも無かったのだと思います。


救援作業が今も続いています。同じ日本人として、一人でも多くの方々が助かる事を祈るばかりです。避難されている方々の助けになる事を何かしたいと強く思っています。

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まだまだ寒い日が続いていますが暦の上では春。もうしばらくの辛抱で暖かな日が訪れるのでしょう。


さて、暖かくなると人も巣作りを始めるのか不動産市場が忙しくなってきます。もちろん年内入居をお考えの新築の方も夏からの着工を考え活発に動かれます。したがって、総合展示場や各住宅会社、不動産会社のイベントも目白押しになるのが4月から5月にかけてなのです。


スタイルプランニングも各種のイベントに参加させていただきます。セミナーやイベントではエンドユーザーに必要な情報をお伝えしていきたいと思っています。


今回ご紹介するのは昨年12月に行なった「上手に家を手ばなす方法」の第二弾として企画された「上手に家を買う方法」。専門家であるパネリストにより、出されたテーマに対してコメントを述べさせていただきます。


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前回も内容も大変好評いただきました。ご興味のある方はぜひご参加下さい。

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2011.01.23

バイヤーズエージェント活動でもお世話になっている「カーサ・カレラ」さんの新年会に参加してきました。


毎年参加させていただいて今回で3回目になります。今年は40数名の方々が参加されていました。参加の方々はカーサ・カレラさんの建築工事に携わる職人さんが中心で私のような立場の人間はほとんどいません。


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建築業界は昨今厳しい受注環境に見舞われていますが、カーサ・カレラさんは毎年コンスタントに仕事をされています。そしてその施行の根幹を支えているのが参加されている職人さんなのです。日頃は、仕事の流れ上顔を合わせる機会は無いようですが、新年会にはこうやって席を並べ酒を酌み交わし交流を深めています。


カーサ・カレラさんのクオリティの高い建物は、ここに参加された一人ひとりのプロ意識の高い仕事が生み出しているのでしょう。互いに信頼し合い、同じ仲間で何年も仕事を続けていけることは素晴らしいと感じた新年会でした。


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2011.01.18

弊社では時折研修業務も行なっています。エンドユーザー向けの業務を行なっている立場からのお話をさせていただくレベルの研修です。


先日も某住宅会社の研修がありました。5ヶ月間、月1回のペースで行なった研修だったのですがこの日が最後の研修でした。今までお話をしてきた事の復習とこれからの取り組んでいただきたい仕事の姿勢についてお話させてもらい終わりました。


研修を主催しているのは広告代理店である株式会社AUNさんで、私はその研修の中の一部を担当しています。研修を一緒させてもらっているのはAUNの井上さん。広告業界で長く仕事をされてこられたエキスパートでありAUNの代表をされています。


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私たちが研修でお伝えしているのは、営業テクニックでも効率的な仕事の仕方でもありません。「なぜ仕事をするのか?」「誰の為に仕事を行なっているのか?」「お客さんは何を求めているのかを?」を客観的な目線でお伝えをしています。


会社が立派になればいつしか会社側の論理で物事を考えがちですし、そこで働いている社員の方も慣れからくるマンネリや、環境に甘んじる姿勢になったりして大切な事を忘れてしまう事があります。


そのようなことを、私たちの今までの経験や、現在行なっている仕事などを紹介し、「今一度初心に帰って意欲的に仕事に取り組みましょう」と伝える研修なのです。


この研修は研修後の飲み会&食事会もセットしているので、研修した話を再度フランクな形で意見交換し合います。これが結構良くて率直な意見が飛び交いお互いが深め合えれます。


このような研修ですから、その後も何かと交流があり、私たちも色々と勉強させられることも多々有ります。行なったこと以上の学びがあるのが研修業務です。多くの方と話をして交流を図るのは、自分の人生も豊かにしてくれると感じます。


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仕事始めも兼ねて岡山県内にある総合展示場に行ってみました。


OHKハウジングパーク、ハウジングスクウェア青江、RSKバラ園展示場、ハウジングモール倉敷ともに昨年並みもしくは少し少ない正月来場数だったようでが、昨年よりは計画内容の濃いお客様が多かったとのことです。


客観的に見れば、超低金利の住宅ローン、残り1年になった大規模住宅減税、住宅エコポイントの延長に消費税アップの問題・・・と計画を進めるにはかなり良い環境が整っています。となれば具体的な話が多くても不思議でありません。


現在のネックとすれば、景気の先行き不透明感からくる雇用不安ですが、これもいつ解消されるか分からないですし、「どうせするなら条件の整っている今!」と思われる方が多いようです。


各住宅会社も新春キャンペーンやイベントを多発しているようです。今日からの三連休は天気もそこそこ、昼間の気温も少し暖かく高いなるようですから、ご計画をお考えの方はちょっと覗いてみてはいかがでしょうか。


そして、住宅コンサルが必要と思われる方は、お気軽に弊社にお問合せ下さい。

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2011.01.02

明けましておめでとうございます。謹んで新年のお慶びを申し上げます。


昨年の仕事納めである28日から体調を崩して2日間寝込みました。大晦日にやっと回復基調になり、年明けの本日でやっと前の状況に戻りました。いつも年末に綴っていた今年の1年の振り返りも出来ず、ただただ寝続けて回復を待つのみでした。  


知らず知らずの内に日頃の疲れが溜まっていたのでしょう、仕事納めと同時に緊張の糸も切れ、一気に表に出たのかも知れません。ただ休むだけの年末年始になってしまいましたが、おかげで日頃の睡眠不足は解消されました。(笑)


さて、今年の市場展望ですが、戸建ての市場環境は昨年夏からの状況が今年の秋口までは続くと思います。延長された住宅減税効果と住宅金利の安さが、エンドユーザーの購買意欲を後押しをしてくれています。しばらくはこの状況が続くと思われます。ただ、それらのカンフル剤が切れたときは、2009年に起きたような急激な市場の冷え込みがあるかも知れません...。


各住宅会社は価格対策を色々な形で打ってくると思います。「高品質で高価格」このキーワードを守り続けたいと住宅会社は知恵を出し頑張ってきましたが、実体経済の見通しや住宅を必要とする理由が以前とは全く異なってきていることを踏まえると、その考え方を急速に改める必要が出てきています。


実用性だけでなくデザイン性の高い住宅、リーズナブルだけど高品質(物だけでなくサービスも含め)、4LDKから3LDKや2LDKへの間取りのシフト、リノベーションしやすいオープン工法・構造、内装材・外装材へ自然素材の多用、合理的では無く手間を掛けた住宅、これらのキーワードがより脚光を浴びるように思います。


そして不動産売買の市場は、昨年と同様に物件が少ない状況が続くと思いますが、エンドユーザー側の所得の伸びが見込めない今の経済状況である以上、価格が値上がりする要素は見受けられません。2010年と同様に、住宅用地なら1,000万円前後、中古住宅なら2,000万円前後の価格に人気が集中すると思います。


中古住宅は昨年以上に需要が高まり、大きく伸びてくると思います。ただ、中古住宅ならどんな物でも...では無く、構造がしっかりしている住宅、デザイン性の高い住宅、経年変化に味を感じるビンテージ住宅、周辺環境に希少性を感じる住宅、などが求められるます。30代の若い夫婦を中心に「住むためだけの住宅から自己表現のための住宅探し」がどんどん高まるように感じます。


また、上記のような建物が評価出来、適正な価格を付け、十分な知識と経験を持った仲介業者も合わせて求められるようになると思います。従来の不動産会社の業務だけでなく、エスクロー調査や住宅診断なども扱えるような不動産会社が必要となってくるのではないでしょうか。


そしてスタイルプランニングは、今年も様々な形での情報発信をさらに強化して行きたいと思います。「進化してこそ価値ある存在」と思っていますので、様々なサービスを考え提案出来るよう精進して行きます。


本年もどうぞ宜しくお願い致します。

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12月の4日、5日に資産住宅セミナーを行ないました。両日で40組程のお客様に参加いただきお話をさせていただきましたが、セミナー終了後にも多くの個別相談がありその反響に驚いているところです。


個々のご相談内容は皆さん様々なのですが、お悩みの中に共通していることとしては、不動産取引や運用を検討する折にエンドユーザー側の相談相手がいなかったことです。


重要でかつ高価な買物になる不動産ですが、直接的な利害関係の中で客観的な意見を得ることが難しいため、多くの判断をエンドユーザー側だけで進めるようになっています。


エンドユーザーが不動産関係の専門知識を持つ事は一般的には困難ですし、また実務を多く経験することも普通はありませんから、そのような限られ環境の中で下した判断は思わぬ結果を招くことも少なくありません。


これは、不動産業界の仕組みや取引上の慣例に問題があるのですが、直ぐには可決する事は難しく、自己防衛的な手段を講じるしか今は解決する方法はありません。


ご相談に乗らせていただきお話をさせていただくと、皆さん「こんなアドバイスが欲しかった」と言われます。何も特別なお話をしている訳ではないのですが、現実にはそれすら知る術が無いのです。


このような機会を通じあらためて今の仕事の必要性を感じました。可能な限りイベントやセミナーに参加させていただき、多くの方々と知り合う機会を作ろうと思います。

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先週くらいからようやく秋らしくなりました。夏の猛暑が9月に入っても収まらず、10月前半は昼間は夏日という日が続く中で中々衣替えも出来ませんでしたが、ようやく先週片付けをしました。

毎年のように「今年は...」と話すことが多くなっていますが、今や異常気象話題が普通になってしまっているのが不思議な感覚です。自分自身も気がつかないうちに異常が普通になってしまっているんでしょうね。

昨晩も「奄美大島で24時間888mm」と凄まじい雨が降ったみたいですが、これは尋常じゃないですよ本当。いつか本州にもそんな雨が降る事も出てくるんでしょう。これからは天気予報には充分気をつけないといけません。

さて、こんな日常生活の中で最近注目をされている今の住宅は、「四季を感じれる家」や「自然素材を活用した住宅」などです。いわゆる昔ながらの住宅です。その住宅に、自分らしさをカスタマイズし、間取りやデザインのオリジナルティを出せるような住宅を欲している方が多いように感じます。

従来の高品質で工業化の進んだ住宅も、安全で楽に便利に暮らせるという意味ではとても価値があったのですが、あまりにも便利になりすぎた住宅では、人間が本来持っている本能を退化させてしまうこともあります。

また、そして規格化された商品は「色々悩み考え進めていく」という物づくりの楽しみを半減させてしまっていることもあり、あえて手間暇を掛け、苦労しながらもそれを楽しみながら進めていくことに価値を見出しているようです。

現在は、戦後新しく生まれた価値観の限界点・分岐点を迎えていると言われますが、住宅においても同じなのかも知れません。自然に適用するような素材、必要ならあえて掛ける多くの時間、プロセスを楽しめれる人の繋がり、これがこれからの住宅のキーワードだと思います。

厳しい自然環境に対抗出来るのは、人間自身が本来持っている適用力と、精神的・肉体的なたくましさなのでしょう。だからこそ、自然を感じる、自然を共有できる住宅が必要なのかも知れません。

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2010.09.13

ようやく猛暑もおさまってきました。今年は本当に暑く長い夏でした。それもようやく終わりに近づいているようです。

さて、そんな状況の中、コンサルティングの仕事でよく行く住宅展示場が賑やかになっています。8月のお盆過ぎぐらいから来場者がとても増えていて、先週の土日も岡山市の「ハウジングスクウェア青江」と「RSKのバラ園」は駐車場は一杯、各展示場の中も来場の方が多く華やかな雰囲気でした。

景気も長く低迷し、先行き不透明感は増しているのにもかかわらず来場が増えている理由は、長期金利の更なる低下で住宅ローン金利が一段と安くなったことと、景気対策である住宅減税や住宅エコポイントの期限が迫ってきたところにあるようです。

特に住宅ローンの主力である「フラット35」に関しては、期間限定の優遇金利が大きな魅力となっていて「貯めるよりも借りる」に拍車がかかっています。

政府にとって住宅政策は、経済波及効果が大きく、個人消費を引き上げる作用がとても大きいので、自民党から民主党へ政権交代した折に次々と政策が出されました。その政策が実行され期限も迫ってきた事が駆け込み的な効果を生んでいるように思います。

昨年は住宅着工件数が大きく落ち込み(40年ぶりの落ち込み)住宅関連企業は大きく業績を落としました。世の中の住宅に関する概念も大きく変わったこともあり、新築を主体とした住宅会社はその激変に耐えしのんだ一年でした。

したがって、この需要の高まりは久々の大きなチャンスと捕らえ、各住宅会社が様々なキャンペーンなども行なっています。消費者もどうせ買うなら少しでも特になる時期にとそれらを見ようと来場しているのかも知れません。

2,3年内には...とお考えの方は、季節も良くなるこの秋に展示場に足を運ばれてみてはいかがでしょうか。

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新しいアイテムを手に入れました。予約を入れても時間がかかると聞いてましたが予想を裏切り、予約→直ぐにゲット出来ました。

その手に入れたものは「ipad」アップル社の新商品です。ネットやEmailを頻繁に使うのでスマートホンを買おうかと思っていましたが、携帯電話サイズだと落としたり取扱いが丁寧でないだけに購入するのに躊躇していました。

そんな中で発売された「ipad」これだとB5サイズなので扱いやすく、PCと比べてもかなり軽くて薄いのでかばん入れての持ち運びが楽です。外で使いたいのがネット、Emailなので3G対応だとその利便性は高く、現在のコンサルティングの仕事では大いに活用できます。

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基本、操作はihonとほぼ同じでアプリも流用できますしネットへの対応も早く何処でも接続が可能です。画像はかなり鮮明!B5というサイズが丁度見やすく取り扱いもベター!

一番仕事上で使いたいのがマップなのですが、これがかなりいい代物です!とにかくスピードが速く航空画像も直ぐに切り替えれます。公共施設や学校などのピックアップも直ぐにでき、表示や距離を確認するのもとても便利です。

実際にコンサルティングで使ってみると、お客様の反応も良くリアルに色々なものが確認できるのはかなり高評価いただけます。IT関連のツールはどんどん便利になっていきます。使う方もそれに合わせて柔軟に対応しないといけませんね。

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6月13日(日)に女性建築士ユニット「sama-sama」の家づくりセミナーの講師を務めてきました。今回のテーマーは「土地選びのポイント」私が日頃もっとも多く行なわせていただいてるセミナーの一つです。

今回の主催者「sama-sama」は女性建築士3人で構成されたユニットです。言葉の意味はバリ語で「そうそう、わかるわかる」とか「どういたしまして」という意味だそうですが、女性建築士ならではの決めの細かいヒアリングと提案力が魅力の方々です。

日頃は各々設計業務を進めておられるようですが、これから住まい造りを始められる方々向けにこのような「住まいづくりセミナー」を定期開催されています。ユニット中の「Unita設計事務所」横田設計士と私がたまたま知り合いであったことと、ユニットの考えに共感した事もあって、8つのテーマの一つである「土地探しのポイント」を今回引き受けさせていただきました。

当日は朝から雨が降るあいにくの天気の中、わざわざお越しいただいた参加者の方々とユニットの御三方に2時間弱お話をさせていただきました。参加者の皆さんもさることながら、ユニットの方々が熱心に耳を傾けていただいたのが印象的なセミナーでした。

家造りは「住まい」という物を買うのですが、家造りに携わる方々でその良し悪しが決まります。良い物とは満足度の高い物ですから、まさに家造りに関しては「人」選びがとても大切な要素となる訳です。セミナーで知識を得、コミニュケーションを図る事で携わる人を知るという事が重要なことでしょう。

人を知るには付き合わないと分かりません。このような機会を縁に分かり合える方と出会うことも出来ます。一生にそう何度も無い家造り、色々なところに出かけ色々な人達と出会って下さい。

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約1ヶ月半ぶりのブログです。この季節は1年の中でもとくに忙しくあちらこちら奔走していました。言い訳にもなりませんが、最近ようやく落ち着きブログを書き込む心境になったのが正直なところです(笑)

この時期はセミナー等のイベント依頼も多いのですが、特に個別相談の数が多く、相談いただいた案件の問題可決に頭をひねりまくってました。折角ですから、日頃行なってコンサルティング業務を少し紹介させてもらいます。

個別相談ではもっとも多いのが「不動産物件の調査依頼」です。これは目ぼしい不動産を見つけているのですが、業者だけからの情報に不安を感じ第三者の目線で物件調査をして欲しいとの依頼です。

本来、仲介業者がしっかり調査をし、情報意提供を真摯に行なってくれれば心配することもないのですが、業者の仕事も千差万別・十人十色、購入者の目線に立って誠実に対応をしてくれるところは多くはないようです。これは不動産業界の仕事の特徴なのかも知れません。

次いで多いのが「住宅会社の選択」です。春から初夏にかけては季節が良い事も有り、住宅取得を積極的に進められる時期です。思い立って住宅展示場や現場見学会に出向き、商談を進めて行くのですが、折からの住宅不況の昨今ですから各住宅会社が積極的に様々なアプローチを掛けてこられます。

検討が2、3社程度ならまだ良いのですが、その数がだんだんに多くなりそのうち何が何やら分からなくなるくらいに増えてしまったというケースも少なく有りません。現代は情報が簡単に手に入れられる環境が整っているだけに、情報過多で余計に混乱してしまうのが本音でしょう。

相談いただいた時は一度話を整理し、何が好みでどのようなものにしたいのかを今一度確認します。希望の住宅を実現するためにはどの住宅会社が最適なのかをあらためて選別し、選別が出来れば商談をどのように進めていくかをコンサルティングしています。

それ以外に多いのは細々したトラブル相談です。契約に関する事、お金に関する事、現場に関する事、対人関係などに関することが多いです。これらのことは不動産購入時に起こり得るものばかりで、購入者側に取引に関する基礎的な知識が少しあれば回避することが出来るものです。

事が起こってしまってからはトラブルの解決は出来ても精神的なダメージは残ってしまいます。願わくば事が起きる前に起こり得るトラブルを想定し、その対策を打つようにすることが大切です。

スタイルプランニングの「住まいづくりコンサルティング」も5年目に入りました。最近では知名度も少し上がってきたおかげで仕事をいただくこともコンスタントになりました。それらの仕事を通じて、行なっている仕事の意義を感じますし、その仕事を支持をしてくださるお客様の声もエネルギーになっています。

これからも益々精力的に活動を進めていきます。ご相談があればお気軽に活用なさって見て下さい。

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住まいづくりコンサルティングで一番多いご相談は「土地購入のサポート」です。気軽に依頼できる「不動産調査」、具体的に物件探しのお手伝いをする「バイヤーズエージェント」、取引に関する「トラブル解決」と様々な依頼をいただきます。

岡山県では、新築される方の約半数が1次取得(土地から購入する)と言われていますので、土地取得に関するご相談が多いのは当然のことといえます。沢山の依頼をいただきコンサルティング冥利に尽きますが、キャパが限られている事もあり全てのお客様に対応できないのが悩みの種です。

そんなところに、日頃「不動産コンサルティング」でもお世話になっている「総合展示場ハウジングスクウェア青江」さんから「土地取得の知識本」を作成する依頼をいただきました。これは、土地購入からマイホーム計画を進めらようとされている来場者の方々に、不動産取得の予備知識を知っていただくためにお渡しできる冊子を作りたいとのお考えからです。

日頃、不動産コンサルティングや土地取得セミナーをあちらこちらでさせていただいておりますが、お話させていただいた皆さんから「聞いて良かった」と感想をいただきます。セミナーでのお話を出来るだけ多くの方々にお伝えしたいと思っていたところに、今回のお話が舞い込んできましたので喜んでお受けさせていただきました。

この冊子は、計画を始められたばかりの方向けに作成をしていますが、不動産チラシの見方や不動産用語の解説、不動産業者の仕事などもご紹介していますので、既に計画を進められいる方にも参考になる構成になっていると思います。

冊子は2月末には完成し、ハウジングスクウェア青江に来場いただいた方には無料で配布されるそうです。不動産取得は予備知識を持っているだけで多くのトラブルは避けられます。これから進めていく土地探しにはお役に立つものだと思いますので、機会があればぜひ手に入れてみて下さい。


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1月29日、国土交通省より2009年の新設住宅着工件数が発表されました。その件数は78万8400戸と、1964年依頼45年ぶりの80万戸割れという衝撃的なものでした。

この数字の与えるものは大きく、住宅産業、不動産産業は現状の厳しさを大いに痛感させられるものでした。業界ではいずれ新設着工件数が100万戸を割る時代がくると、ここ十数年叫ばれていましたが、ついにその時を迎えたのです。

私自身も住宅産業について22年目になりますが、何だかんだ言っても100万戸は割ることの無かっただけに、今回の激しい落込みには正直ビックリしています。

住宅産業は国策に守られ、景気対策と言えば最重点に予算をつけてもらえた業界です。それに甘んじていた訳ではないのでしょうが、建設業者数も多いうえに利益の大きな新築工事に業務を集中している業界の構造は問題があるでしょう。

人口減少時代に入り、住宅のストックも世帯数を大きく越えた今、従来のような新設工事件数が望めないのは当たり前と言えば当たり前のことです。さらに、地球環境問題という大きな問題も出てきています。使えるものは出来るだけ長く使って行こうという風潮が当たり前になってきている今日、景気が上向いたとしても従来のような新設着工件数が見込めるとも思えません。

これらのことからも、業界自体が大きく変わらなければならないのは明白な事実ですし、住まいというものに関しての考え方も変える必要があるでしょう。今回の100万戸割れの衝撃は、そのようなことを自覚する大きなきっかけになると感じます。

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現在、不動産売買において中古住宅や中古マンションの需要はとても多くなっています。人口の減少や環境問題、新築に対する認識の変化から中古市場が見直され、また優良な中古住宅も市場に多くなってきているのが活発化している理由だと思います。

中古住宅を購入するときに重要なこととして、建物のクオリティを確認する事が大切なのですが、専門知識の無い一般素人が住宅のクオリティを判断することはとても難しいといえます。

不動産を購入する場合、瑕疵(目に見えないキズ)担保責任が売主にはあります。ただし、個人が売主の場合には免責されることが多く、買主としては売買時点でよく確認をして何かあれば解消してもらうか、購入自体を取りやめるかする必要があります。

経年変化による老朽化は仕方ありませんが、建物そのものに当初からある不具合については購入価格に反映しなければなりません。それらを確認・解消するためには住宅診断(ホームインスペクション)をする必要があるのです。

以前、住宅診断(ホームインスペクション)についてはコラムでも紹介しましたが、その必要性がいよいよ本格的出てきたように感じます。そこで、住まいづくりコンサルティングを行なっている私たちで、そのサービスを提供していこうと考えています。

最初は充分なサービスは提供出来ないかも知れませんが、それでも客観的に相談出来る相手がいるという事は買主にとってはメリットがあると思います。また、専門家と早い段階で打ち合わせする事で、将来発生する費用(リフォーム等)について把握する事もできます。

現在、知人の設計士と相談をし始めています。春には本格的に当社の業務として実施していきたいと思っています。

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年も明け1月も半ばを過ぎました。毎年言ってますが、時が過ぎるのが本当に早く感じるようになりました。

さて、年明けの住宅業界はどうかというと、例年業界の性格上仕事のエンジンが掛かるまでに時間は掛かるのですが、例年にも増してそのスタートがゆっくりしているように感じます。というか今だ新しい年を迎えての元気?を感じられません。

たしかに昨年夏以降、住宅市場はかなり冷えており、昨年の住宅着工件数も80万戸水準だったと言われています。(国土交通省速報値) この数字は40年ぶりの低水準で、1960年代後半から続いていた年間着工件数100万戸以上がいよいよ途切れるよ必至のようです。

日本の人口からすれば年間100万戸の住宅着工件数は元々多すぎる数字と言われいます、経済成長を最優先にしてきた我が国にとって、個人消費の中でも郡を抜いて金額、経済波及効果の高い住宅産業は、政府としてもより多くの力を注いだ業界でもあります。

昨年も政策面では、過去最高の住宅ローン控除額、生前贈与無税額の拡充、住宅ローンの金利低下、各種の減税の継続、と打つ手は全て打っていました。そんな中で100万戸割れの現実は衝撃的なことであり、業界の持つ厳しさを直面する出来事になります。

悲観論を述べているのではありませんが、従来のやり方や商品提供では打開できなくなってきている現実を受け入れる必要はあります。車産業がそうであるように、世界同時不況から販売台数の激減を受け、ハイブリットカーへの転換が急速に進み、それを先手で実行してきたメーカーだけが生き残れるのではないかと言われる状況です。

住宅産業もしかりで、今まで主体だった住宅の考え方・作り方に限界が来ていることを受け入れ、エンドユーザーの目線で意見を聞き、環境に優しく、持続可能なものであり、デザインが優れる、と言うような提案をしていかなければならない時期にきています。さらに、販売・営業方法も、従来の売り手側主体の形から買い手側主体に変化させることが必要とされています。

今までと比較すると何かと悲観的になりがちですが、これが普通と思えば何てことないものですし、逆に大きくチェンジする時と思えばワクワクし期待も膨らみます。日本人は適応力の高い人種ですから苦境をバネにして新しいものを生み出す力は持っています。したがって、住宅産業でも今までとは違う魅力的な住宅や提案が出てくる一年になるのではないかと期待が持てます。

住宅産業維新が始まりそうなそんな予感がしています。

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2009.12.31

今年もあと数時間で終わります。

仕事納めをして、自宅での片付けも終わり、一息ついている時です。

色々あった一年でしたが、無事健康で仕事をすることができありがたく感じています。

来年は業界的には厳しい一年になると思いますが、大きな転換時の生みの苦しみと思えば明るい未来も感じれます。

何事にも前向きに取り組んで行こうと思います。

今年一年お世話になりました。そして来年も宜しくお願い致します。

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今年も残り2週間余りになりました。過ぎてしまえばあっという間の1年でした。毎年毎年1年が早くなる感覚がピークになっているように感じています。

さて、今年の住宅環境を振り返ってみると、一言では「変」の年だったように感じます。昨年、資本主義経済の根本を考えさせられるリーマンショックが起き、今年はその影響が直接的に我々に降りかかってきました。

雇用の不安、所得の減少、先行き不安から物を買う意欲が著しく低下し住宅着工件数が激減しました。以前から日本は新築着工件数が人口に対して多過ぎ、いずれは着工件数が年100万戸を切ると言われていましたがそれが現実になった年となりました。

ある意味必然の出来事であったと思います。今までの生活習慣に居心地の良さを感じていた私たちは、その突然の変化に戸惑い、見えない不安感にさいなまれたように思います。慣れ親しんだ環境から、大きく転換しなければならないことに対し失う事の不安ばかりに神経を尖らせてしまったのだと思います。

今年は長期優良住宅認定制度や住宅減税、住宅ローン金利のさらなる低下、中古市場の取引活発化など購入者にとっては良い事もありましたが、今まで行なわれてきた政策の延長から生まれた政策では、今までの需要を元に戻すことはもはや無理なように感じます。

新しい出来事が始まると言う事は、古い物や考え方を捨てる必要があります。良い意味で新しい未来にワクワクし、意欲を沸き立たせる出来事でもあるのですから、ここは全ての物事を根本的に考え直し、新しい発想をしていかなければならないでしょう。

来年はそんな変化が具体的に起きることを期待しています。また、起きなければ益々閉塞感が高まるのだとも思います。

住宅に携わる業者の皆さん、住宅を購入するお客さん、どちらとも今までに無い変化をする必要がでてきています。

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11月も下旬に入りました。今日からは今年最後の3連休、天気も良さそうなので行楽、買物を計画されている方も多いかと思います。11月の中頃には一時冷え込みもありましたが、ここ数日は昼間は丁度良いくらいの気候なのでお出掛けには最適です。

さて、私はというと・・・11月はイベント三昧で5回のうち3回のイベントが終わったところです。残り2回はこの3連休中にあります。行楽には最適な時期だけに参加される方は思ったより多くはないのですが、来場いただいた方はとても熱心に耳を傾けられる方が多かったように思います。話をさせていただいてる私も、折角お越しいただいた方々には少しでも多くのことをお伝えしたいとの思いもあって熱っぽく語らしていただいている次第です。

何度もお話はしていますが、麻生政権時の景気対策大盤振る舞いで、住宅を新たに取得しようとされる方には最高の条件が揃っているのは事実です。それが故に、このようなイベントなどを活用し少しでも多くの情報を手に入れられることをお勧めします。

残り2回のイベントは、22日(日)は三井ホームさん青江展示場での「不動産コンサルティング」、23日(祝)はHS青江センターハウスでの「土地取得セミナー」を予定しています。どちらも無料ですので、主催者にお問合せのうえご参加下さい。

世の中は少し閉塞感があり元気がないですが、不安がっていても何も始まりません。こんな時こそ意欲を沸かせれるような行動を自ら起こし、前向きになって生き生きすることが大切なように思います。

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前にもコラムで紹介したファイナンスのエンドユーザー向けコンサルティング会社「キャッシュフローコンサルティング」の上野社長と増永取締役が突然弊社を訪問してくれました。

私は住宅取得・不動産売買のコンサルティングを主として業務を行なっていますが、キャッシュフローコンサルティングさんはライフプランを考えたファイナンスのコンサルティングを行なっていらしゃいます。

共に住宅取得に関するコンサルティング関係ですから、それぞれ活動しているフィールドも似ていて、増永さんとは住宅会社さんや総合展示場などで時々顔を合わせます。上野さんは広島を拠点として活動しているので実は今日が始めての顔合わせでした。

増永さんとは、日頃から我々が行なっているエンドユーザー向けコンサルティングをもっと多くの方々に利用していただく方法はないかと話をしています。今回、互いの活動も一つの段階を迎え若干ですが認知度も上がってきたので、力を合わせて共同イベントを企画しませんかと提案してくれました。

その提案には大賛成で、「我々だから出来るイベントをぜひやろう!」と話は盛り上がりました。どうせやるなら、私たちと同様な仕事をしている仲間にも声を掛け、盛り沢山の内容にしたいとの話に発展し、コンサルティング仲間の力を終結するためにも協会を作れないかとの話にもなりました。

同じ価値観を持って仕事をしている仲間との話は時間を忘れさせてくれます。そして、このような話が出来るようになった現状に喜びも感じます。一人ひとりの力は知れていますが、力を合わせることで2倍にも3倍にもすることができるので今回の提案をぜひ具体化したいと思いました。

「思えば成せる」と言う言葉があります。それを実践しようと思った出来事でした。

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本日の朝刊に住宅取得時の生前贈与についての記事がありました。現在の住宅取得時における生前贈与については610万円まで無税となっていますが、この金額を2,110万円まで拡大しようとの記事でした。

貯蓄資金の流動化と住宅建設の重要喚起を促す政策との事ですが、これだけの贈与枠拡大は過去最大で、かなり思い切った政策と思います。現在、麻生政権時に手立てされた住宅ローン減税も過去最大の規模で施行されていますので、貰うのも借りるのも購入者にとっては減税という形でメリットを受けれるようになります。

景気浮揚効果の高い住宅政策は、過去にも大きな減税などを行って需要喚起を促してきました。そして、その効果もあったように感じます。ただ現在は、人口の減少、ライフスタイルの多様化、住宅のストック飽和問題、雇用の不安という問題があり、住宅そのものの必要性が過去とは全く違っている現実があります。

そんな環境の中、過去と同様な政策でどこまで効果があるか疑問も感じますが、住宅を必要としている購入者にはメリットが大きいのは間違いなく、一つの動機付けになることも事実です。

そして一工夫していただけるなら、時代に沿った一歩踏み込んだ形で「リノベーション工事減税」や「太陽光パネルの補助金拡大」「緑地確保減税」など、全く新しい政策を加えていただくと新たな需要が喚起を促すように思います。

折角チェンジしたのですから、ここは思い切って将来の為になる政策を打ってもらいたいものです。前原大臣頑張って下さい。

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9月は例年通り忙しい毎日でした。今年は全体的に低調な住宅・不動産業界ですが、中間決算時期が絡むこの9月は、各住宅会社の営業キャンペーン時期でもあり、営業の方々に鞭が入ったのか何かどたばたとした日々がずっと続きました。

さて、話は変わりますが新政権になって3週間余り、民主党は頑張っていますね~政権交代という言葉の意味を感じれる報道が毎日のようになされています。新しい大臣の顔つき、言動を見ていると「やる気」と「気概」を感じます。そして何より、仕事をしているという姿勢が感じ取れます。これは自民党時代には全く感じなかったことです。

マスコミはマイナス面を強調し、面白おかしく取り上げていますが、今行なわれている事は自民党時代では出来なかった政策ですから障害や困難があって当たり前です。既得権を守ろうとする抵抗があるのも仕方ありません。それを応援するのでは無く、マイナス面を強調し、国民を不安にしている報道には嫌悪感を覚えます。私自身、今回のことでマスコミ嫌いになりました。

元々、農耕民族である日本人は変化する事を嫌う人種と言われています。その日本人がチェンジを望み、選挙で政権交代を選択をしたと言うことは画期的なことです。今までと違う道を選択すると言う事は困難や障害はつきものですが、それを超えてこそ新しい物を手に入れれるのだとしたら、今は政府の行なっている政策を温かい眼で見守る必要があると思います。

良い意味で政治が国民の手に戻ったように感じます。ぜひ、国民にとって良い政治であるよう頑張ってもらいたいと民主党を応援しています。

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2009.09.04

8月30日に行なわれた衆議院選挙、今回の選挙は「政権交代」が大きなテーマとなり、選挙中は私の周辺でも選挙に関する話題があちこちでされるような選挙でした。

結果はご存知の通り民主党の圧勝で終わりました。自民党のネガティブキャンペーンは政権与党とは思えない酷いもので聞くに堪えないものでしたが、国民はその程度のことしか話せない自民党に対してきつ~いお灸をすえたように思います。

昨年、アメリカが牽引してきた市場主義経済の終わりを告げる「リーマンショック」があり、アメリカの大統領選挙でも大きな政治のチェンジがありました。今回の衆議院選挙も一つの時代が終わる出来事のように感じます。

現在の社会的な閉塞感や将来への不安解消、格差の改善を行うためには、新しい人達で、今までと違う考え方で新たなルールを作る必要があるでしょう。今回はそういう意味での国民の選択であり、その期待も大きいと思います。

民主党はそれを肝に銘じ、決しておごることなく(自民党のように)真摯に政治に取り組んで欲しいと思います。公約に掲げたことを実現する事がその存在価値を高める事を忘れないようにして欲しいと願います。

さて、そんな私も民主党のマニフェストに何が書いてあるのかとあらためて見てみたところ、自らの不動産業界に関する記述がありました。「一つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取り引きを原則禁止とする」と言うものです。

安全かつ安心に消費者目線での不動産取引を実行しようとした場合、「両手取り引きの原則禁止」は重要な意味を持ってきます。「利益相反」という矛盾を解消できる施策ですから本来あるべき考え方と言えます。

不動産業界は手数料が半分になると嘆くところも出てくると思いますが、適切な取引と消費者の保護を考えれば今まで規制しなかった事に問題があり、この機会に改善する事は必要であると思います。

当社で行なっているバイヤーズエージェントの考え方はまさにこの事であり、本来あるべき姿であると思っていますので、私はこの政策を歓迎します。

これは一例ではありますが、政権交代する事で今まで当たり前にしていた事を見直すことが出来るチャンスになります。ぜひ民主党には、国民の生活目線で物事を見ていただき、国民の選択が良かったと思える政策を実施していただきたいと思います。

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先日、岡山の建築家5名の方と懇親会(意見交換会)を行いました。幹事は日頃仕事でお世話になっている(株)unita設計室・横田設計士さんで、横田設計士さんのブレーンである建築家の方々とお酒の飲みながら話をするという場でありました。

集まった皆さんはつわものぞろい?で、いろいろな話を伺いました。もちろん、私が行っているコンサルティングの話もさせていただいたのですが、建築家の方々の「生き様」というか「志」というかクリエイティブな仕事ならではの苦労や取り組みの話はとても刺激的で興味深いものでした。

詳しい事を書くと何時間掛かるか分からないので割愛しますが、形の無い物を作っていく作業はとても大変で多くのエネルギーを使います。それを支えるには情熱が必要で、席を共にした建築家の皆さんはその煮えたぎる情熱をビシビシ発しておられました。

建築においての設計と施工、これは一体でなくてはいけない反面一定の距離をおいた緊張感も必要な関係であるといえます。最近は住宅メーカーを代表として設計と施工を一体にした体系をとっているところが多いのですが、この場合メリットだけでなくデメリットも生んでしまっている現実があります。

建築家の方々と話をしていて感じたのは、それに対しての危機感というか、改善というか、変えていかなければいけない(本来の姿に戻す)という問題意識だったように感じます。私の仕事に置き換えてみるとまた違った見方もありますが、今やっている設計士、施工者、エンドユーザーの通訳をする仕事の必要性は今回も強く思いました。

このような時間は色々な事を気づかせてくれる切欠になります。今後も機会があればこのような時間は作りたいですし、出来れば何らかの形で発信していきたいと思います。

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ここ数ヶ月かなり忙しい日々が続いています。ありがたい事なので不満では無いのですが、何せ体は一つしかないので、アポイントの調整がかなり難しくなっています。

以前ですと、急な連絡をいただいても時間を作る事が出来たのですが、今は一週間前では難しく、予約を早め早めに入れていただいてやっとという状態です。

コンサルティングの仕事は、個人の経験と情報に加えヒアリング能力がとても必要です。それが無ければただ話を聞くだけで、アドバイスするところまで行きません。したがって、時間が無いから代わりに誰か、という訳には行きません。必然的にキャパシティが決まってしまうので引き受けられる仕事が限られてしまいます。

私は、多くの方々にコンサルティングを利用していただくことを信条としていますが、これでは自分の意に反してしまうので、新しい試みを始める事にしました。

今回、HPでも「外部ネットワーク」という形でご紹介していますが、日頃一緒に仕事をする機会が多いブレーンの方々にお手伝いいただくシステムをとるようにしました。ご紹介している方々はそれぞれその道のエキスパートで人間性も豊かな方々ですから、きっと適切な解決策を見出してくれると思っています。

アテンドは私が直接させていただきます。お悩みの事があればお気軽に相談してみて下さい。そしてご連絡は出来るだけEメールでお願いします。

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2009.07.04

スタイルプランニングも4年目を迎えました。法人設立前からですと、この仕事を始めて5年半になります。サラリーマン時代の多くの経験と、湧き上がる強い思いから、エンドユーザー向けコンサルティングという仕事を始めました。最近、「本来思い描いていた形にようやくなってきたかな」と言うのが正直なとこです。

住宅・不動産業界に従事して20年余になります。ぎりぎりバブル経済を経験している一人です。この激動と言える間は、それまでの高度成長に支えられた経済が大きく変化し、それまでの常識ではありえないと言われる事が次々と発生した時でした。

バブル崩壊後は、「地価が下落する」「住宅ローン金利が3%以下」など、それまでには考えられなかった事が次々と起こりました。住宅セールスにおいては、タブーと言われた方法が行なわれるようなこともありました。誰もが体験した事のないことのオンパレードで、その場その場を何とかしのいでるという有様でした。

一方消費者も、「不動産を手に入れる」という目的が主だったものから、「自分のライフスタイルを表現するもの」という買い方にシフトしていった時期でした。現在の、大量生産の商品よりカスタマイズされた商品を求める傾向は、これらの経緯があったから進んだと言えるでしょう。

あらゆることの常識が壊れ、購入者に志向に沿った新しい商品が次々生み出されたのは、この20年余があったからです。そして、消費者志向の考え方がより重要とされる時代に合わせ、建築における規制が毎年強化されるようもなりました。

そして、住宅の購入の仕方も変ろうとしています。現在のように情報が溢れている状態では、必要な情報を手に入れることができても、必要な情報を整理する事は難しくなっています。また、規制が強化されたおかげで消費者を保護する条件は整備されましたが、契約書などの書類はより複雑で大量のものとなり、それらを理解する事は大変な作業になっています。

住宅コンサルティングという仕事はそこを埋める役割をもっています。購入者が物件の内容を理解して必要な物を適正な金額で購入する為のお手伝い、万一の時の為に必要な契約内容を把握しリスクヘッジする作業、安心して満足のいく住まいづくりのサポートを行なう仕事です。

そういう意味では、この仕事はこれからが本格的に必要とされるのではないかと感じています。今まで以上に情報収集を怠らず、利用いただく皆さんが必要と感じれる提案を続けていきたいと思います。

いろいろな思いを巡らせる4年目という節目でした。これからも宜しくお願い致します。

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去る5月31日(日)、ハウジングスクウェア青江にて「土地取得セミナー」を開催しました。当日は23組の方がお越し下さり、午前・午後の2回お話させていただきました。

HS青セミナーappu.jpg参加いただいた皆さんには、熱心にお話を聞いていただき大変ありがとうございました。今までも各所でセミナーをやってきましたが、今回の主催者が「総合展示場」ということもあり、具体的な形でご計画を進められている方が多かったように思います。

実感として、やはりこのようなセミナーは機会があれば実施するべきだと思います。購入者が必要とする不動産の基礎的知識は、誰でも調べれば知る事は出来るのですがそれらを生の声で伝え認識しあう場はあってもよいと思います。

セミナーという場に来る事で気構えも変わりますし、気に留めてなかった事を知る機会にもなりまから、そういう意味でその意義を再認識できたイベントでした。


セミナー後に参加者のお一人が個別にご相談に来られました。今まで中々相談できる方がいなかったということです。詳しくお話をきかせていただき、今後お手伝いをさせていただくことになりましたが、「このイベントがあったから相談出来ました」とおしゃられていた言葉はとてもありがたい一言でした。

今後もセミナーを行なう機会があれば喜んでお話させていただきたいと思います。

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GWも終わり夏らしい天気になってきました。日に日に日差しが強くなってきていますが、今年も昨年の様に暑~い夏になるのでしょうか。

さて、この5月~6月は住宅契約が多い月でもあります。どんな状況かGW中に各総合展示場を見て回ってみました。来場者数は昨年と変わらない雰囲気で、各メーカーさんに聞いてもそのような返事でした。

一先ずは世の中をにぎわせている「100年に一度経済危機」の影響は少ないようです。元来、住宅は必要に応じて取得するものですから、思い立ったが吉日ではありませんが、必要な時に得て初めてその意味を成すものです。そんな事を考えれば当然のことかも知れません。

ただ、昨年と大きく様変わりしていると感じたのは住宅ローン関係です。これについては景気の低迷からくる銀行自身の自己資本の毀損が原因ですから、もろに影響が出ているように感じます。実際、ローンが通らないケースが増えており、自己資金の少ない方、フルローンでの計画の方は益々厳しい環境となっています。

総合展示場のセンターハウスの方にも少し話を聞いたのですが、来場されているお客様が興味をもたれ求めているキーワードとしては、「エコ」「リーズナブル」「個性」「デザイン」などが多数だそうです。

「エコ」については、太陽光発電やオール電化、エコキュートなど設備に関するもので、環境問題に対する意識の高さかと思います。「リーズナブル」は、現状の経済動向を考えれば当然のことで実用性が高くコストを抑えていて、必要としているものが確実に得れるということえを求めているのでしょう。そして、「個性」「デザイン」については時代背景もあるかと思いますが、住宅が単なる住まいではなく、自分自身を表現する持ち物として位置付けられてきている証なのでしょう。

出展メーカーさんにあてはめて見ると、「エコ」はOKですがその他は難しいと言わざるを得ません。住宅業界を牽引してきた住宅メーカーですが、今の時代には対応が出来なくなってきているようにも感じました。

バブル崩壊後20年以上がたち、今までの常識が通じない時代に突入しました。資本主義の有り方もそう言われているように、今まで良いとされてきたものは色んな理由で見直されてきています。建築業界や広告業界もしかりで、今までの有り方では難しいのかも知れません。より消費者の目線で必要とされるものを提供する形に変化する時期なのかと思います。

そんな事を感じさせられた展示場周りでした。


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コンサルティングをしている中で、「不動産情報をタイムリーに得られる会社を紹介して」欲しいと依頼されることがあります。

探される不動産によっても異なりますが、住まいづくりコンサルティングでは住宅用地を探す方が多いですから、そういう点において住宅用地の情報に強く、住宅も含めた不動産の専門知識をもったスタッフがいる会社を紹介させていただいています。

その不動産会社が「株式会社ファーストランド」という会社です。実は当社の関連会社でもあり、住まいづくりコンサルティングの仕事で日頃からタイアップさせてもらっているのですが、スタッフ全員が住宅営業経験者であり、宅地建物取引主任者、ファイナンシャルプランナー等の専門ライセンスを取得しているなど、他の不動産会社さんとは少し違ったスタンスで仕事をしている会社です。

この会社では、買主が必要とする不動産情報を毎日どこからか収集しデーター化していますので岡山の一般流通の不動産情報はほとんどもうらしています。また、人柄・人間性に魅力あるスタッフが揃っているので、気軽に不動産に対しての相談が出来るところなどが他に会社に無いところです。不動産業界にはめずらしく、面談ヒアリングを中心として物件収集をしてくれるなど、買主とのコミニュケーションを重要視したにサービスを提供してくれています。

コンサルティングセミナーなどでもお話をさせていただくのですが、物件自体もさることながらその商談・取引に関するプロセスが「良い買物」が出来たかどうかを左右します。買主の立場で情報を提供してくれ、」ネックがあればそれを解消するために調査、交渉をしてくれる、そんな不動産会社が取引をお願い出来れば「良い買物」をすることが出来るのだと思います。

この春からHPもリニュアルされ、より使いやすく見やすいHPになっています。そして、コンサルティングの仕事に関してはスタイルプランニングも業務委託を受けご協力させていただいています。新たにリノベーションやデベロップ事業などにも積極的に取り組まれるようですので、「どこか良い不動産業者はないかな~」と思われる方は一度HPをのぞいて見てはいかがでしょうか。

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2009.04.10

今週の水曜日にお花見に行ってきました。関連会社のスタッフと一緒に花見をしたのですが、本当に見事な満開の桜を見る事が出来ました。こんな桜を見たのは何年ぶりかと思うくらいの咲きっぷりでほれぼれさせられました。
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今年の桜は開花宣言から満開まで最も時間が掛かった年だそうで、満開後も天候に恵まれとても長く花が咲いているそうです。快晴の空の中、ピンク色に染まった桜の花は何か気持ちをワクワクさせてくれます。

そんな桜に囲まれた中のビールと焼肉の味も格別でとっても満足させられた一日でした。

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不動産バイヤーズエージェーント提携企業「株式会社カーサ・カレラ」さんのイベントを紹介します。

日頃、人生の先輩でもあり、こだわった仕事の見本でもある、カーサ・カレラ木口社長から相談をいただき新しい試みをする事になりました。

岡山県は土地を購入して住宅を建てられる方がとても多い地区です。土地と住宅は切っては切れない間柄にあるのにもかかわらず、その取得のプロセスはとても分かりにくくトラブルが多いのも事実です。

住宅に関しては比較的情報がオープンになっており消費者がそれを選択することは出来ます。しかし土地(不動産)の取得に関しては情報の得かたや取引形態がよく分からず、業界自体も閉鎖的な体質のため、一般の方は係わりにくく情報を得るのも難しい状況になっています。

実際、多額のお金を支払い土地を取得するのは一般消費者なのですが、知っておくべきことすら知らずに購入を決めている事が多いという現実はいかがなものか?との考えから、土地探しを始める前に予備知識取得をするためのセミナーを行なうべきとこの企画が計画されました。

少なくとも、こだわりの住宅を求める方は、土地取得もこだわりを持って行って欲しいと言うのがカーサ・カレラ木口社長の考えです。その考えは私自身の仕事の原点でもあるので協力させていただくことになりました。

こういった形で、一般消費者が不動産取引に係わる事はとても良い事と思います。興味のある方はぜひお問い合わせいただきご参加いただければと思います。

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最近、ホームインスペクションという言葉をよく耳にします。

ホームは「家・住まい」を指しますが、インスペクションは本来IT用語で、「ソフトウェア開発の各作業工程で設計仕様書やプログラムを第三者が検証し誤りや問題点を検出する」という意味があるので、これを家づくりにあてはめて「住まいの第三者による検査及びチェック」という意味のようです。(造語でしょうね)

利害関係の無い専門家に住まいづくりの過程や中古住宅などの現状をチェックしてもらうことで、物件のトラブルを未然に防ぐ事も出来ますし、現状をきちんと知る事によって購入意思の確定もしやすくなりますから、不動産購入者にとってはとてもありがたいサービスです。

従来は、建築士や不動産業者に知り合いがいれば厚意で見てもらったりしていましたが、ブレーンがいなければ元々無理な話ですし、いたとしても厚意であるが故に勝手も言いにくいのが正直なところでした。「必要性はあるのに依頼する先が無い」そんな状況の中で生まれてきたのが「ホームインスペクション」という仕事なのです。

現在、中古住宅を購入する方が多くなっていますからそのも需要はとてもあると思います。中古住宅の場合、建築時の建築基準で作られていますから、現在の基準に照らし合わせると改善すべき点もありますし、住んでいた方の使い方や保守によって建物の経年ダメージも随分違っています。それらを専門家の客観的な目線で診断してくれれば、買主は納得した上で購入が出来ますし必要なリフォーム費用も見込める事が出来るという訳です。

岡山ではまだ専門会社はないようですがこれから大きく伸びそうな要素を持った仕事だと思います。住まいづくりコンサルティングを行っている当社は提供できるサービスの一つとして前向きに検討したいと思っています。

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花粉症にやられています・・・

昨年までは春先に少し鼻をぐずるくらいで「花粉症など無縁!」と思っていましたが、今年は1週間前くらいから眼の周りがとてもかゆく、鼻の奥に虫が走り回っている様な奇妙な感覚が続いていました。

2、3日前くらいからそれがエスカレートし始め、鼻水が昼夜問わず寝ていても出てくる始末、眼はショボショボと開けられない感じでかゆみが酷くなっています。社内の花粉症先輩O君に聞いてみたところ「それはまぎれも無く花粉症です!」と一言。花粉症の仲間に入った事を痛感しました。

定例のセミナーを週末に控え、お話する原稿をまとめる作業をしているのですが、花粉症症状からくる集中力低下の中では中々はかどらないのが現状です。このまま症状が悪化してくると仕事にも大きく影響してくることが想定できるので帰りに薬を買いに行くことに・・・

ドラッグストアに行くと花粉症関連の薬があるはあるは・・・その数を見れば世の中に花粉症で苦しんでいる人が沢山いる事が理解できました。あまりにも数が多く何を選べばいいのか分からないので、お店の方に症状を伝えお願いすると有難い事に薬をチョイスしてくれました。

現代人特有の病と言われる花粉症。これから花粉症との長い付き合いが始まりそうです。

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今年から岡山市の総合展示場「ハウジングスクウェア青江」(山陽新聞事業者主催)のサンデーコンサルティングをさせていただくことになりました。内容は「土地購入の為のコンサルティング」で、先日の2月22日(日)が初回だったのですが告知早々に予約も一杯となり、何人かの方にはキャンセルさせていただくほど好評だったようです。
HS青江.jpg
ご相談内容は様々でしたが、お越しいただいた皆さんの共通点としては「商談の進め方の確認」「購入に関しての注意点」など具体的案件の前段階にあたるご質問が多かったように思います。これはある意味、それだけ一般の方が不動産購入に対する知識を得る手段が乏しく、また不動産業界自体の情報提供の少なさなのでしょう。

住宅と土地は必要不可欠な関係ですが、住宅業界に比べ不動産業界は分かりにくく、その対応もまちまちである為、購入者はどうしたらよいのか分からないという状況になっています。高額な買物なのにそれを扱っている業者側はその意識が低いというのが正直なところかも知れません。

岡山の場合、地価が安く土地を購入しやすい環境が整っている為新築される方の50~60%が一次取得者(土地から購入して新築)といわれています。よって住宅会社も土地情報提供が最大のセールスポイントと位置づけ積極的に土地情報提供をしています。そんな現状から、総合展示場センターハウスとして今回のコンサルティングイベントを始められました。

夢のマイホームを取得するその最初の土地取得、安心して計画を進めていく為にも機会があればコンサルティングを受けて見て下さい。


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先日、とある懇談会に出席してきました。懇談会に集まっている方は住宅コンサルタントをしている方々で、現在の仕事の状況、今後の展望、問題点について話し合うものでした。

私自身は、今回はゲストでの参加であったので気軽な気持ちで参加させてもらいましたが、内容はとても充実しており、日頃の活動にヒントなるものが多くとても参考になるものでした。

その中で「住宅コンサルタント」というネーミングを「住宅コンシェルジュ」にしてはどうかとの話がありました。「コンシェルジュ」とは直訳すると「管理人」ですが、ホテルなどでは「案内や要望に応じる世話人」の意味として使われています。まさに私たちの仕事は、コンサルタントよりもコンシェルジュではないかとの話だったのですが、これには私も大共感しました。

コンサルティングは、「業務または業種に関する専門知識を持って主に企業に対して外部から客観的に現状業務を観察し問題点を指摘し原因を分析し対策案を示す」ものです。私たちの行っているエンドユーザー向けサービスは、コンサルティングよりもコンシェルジュの方が言葉に意味的にも合っているように思います。

言葉から受ける印象も「コンシェルジュ」という方が柔らかく受け入れやすい感じがしますし、個人対象の業務には似合っていると思います。そして言葉の意味である「案内人」は実際の業務を直接的に反映していて現実感があります。言葉だけが先行しては意味がありませんが、自らの仕事をより分かりやすく伝わりやすい言葉に置き換えることはとても大切なように思います。

まさに「住まいづくりの案内役」になれるよう、現在の仕事に取り組んでいきたいと強く感じた懇談会でした。

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先月、広島の中堅デベロッパーの章栄不動産が破綻しました。当日は愛媛の不動産デベロッパーであるジョーコーポレーションの破綻も発表され、不動産デベロッパーのおかれている状況の厳しさを目の当たりにする出来事でした。

当社にも、これらの会社に対する質問を昨年は多くいただいていました。会社の与信関係や商品に対する評判などが中心でしたが、様々な噂が飛び交っていただけに購入を検討されていた方は特に気を使われていたようです。

中でも章栄不動産については、新築間もない物件を他の不動産会社に転売し、大幅な値引きで再販するような事をしていただけに不動産会社の社会的信用も失なわせました。アメリカ発金融危機の問題や急激な市場の変化に仕方なかったのかも知れませんが、レバレッジをきかせた自転車操業的な仕事のやり方については大きな問題があったように感じます。

特にマンションのような共同住宅では多くの入居者の方がおられるだけに、購入条件が違うことによる問題は後々の管理にも影響を及ぼします。マンション自体のクオリティを下げる要因になり、資産価値を下げ、修繕時のトラブルを生む原因になるだけに、販売する事業主の責任は大きなものと言えます。

今回の件でさらに物件に対するイメージは悪くなってしまいました。起きてしまったことは仕方ありませんが、すでに購入しているオーナーとしてみれば買い替えがしにくい物だけに悔やみきれないというのが正直なところではないでしょうか。

2009年は始まったばかりですが、色々なことが大きく変わるように感じます。20年前のバブル崩壊を経験している一人ですが、その時とは全く違った雰囲気を感じます。

ぜひ、購入者にとって良い変化となって欲しいものです。

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先日、名古屋からお客様が来られました。当社と同じく住宅コンサルティング会社を運営されている方々で当社の活動内容を聞きたいとのお話・・・「なぜ名古屋から?」と最初は戸惑いましたが折角のお話なので快く引き受けました。

とは言え、どんな会社か不安になりHPアドレスをお聞きしてネットで検索してみると・・・当社より歴史も古く、中部電力のベンチャー企業!立派な会社さんで安心しました。

その会社の名前は「株式会社リブネット」さん、お越しいただいたのはそちらのコンサルタント草野さんという方と、大阪で活躍されている「しあわせデザイン研究所」の代表である馬渕さんです。

お二方とも人柄の良い雰囲気の良い方で程なく打ち解けあいました。現在の仕事の進め方、問題や改善点、住宅コンサルの将来像など多くのことを意見交換させていただきました。

岡山では本格的な住宅コンサルの仕事をしているところは少なく、このような話を交わせる方はほとんどいません。それだけに共通の悩みや業界の将来について共有することができ、意見交換させてもらえたことは大変有意義な時間でした。

そして全国では、志を同じく「満足できる家づくり」の為、日夜努力されている方々が多くいることを知ることが出来たことは、私にとってこれからのエネルギーの源をいただける話でもありました。

今回、お二人の目的であった当社スタイルプランニングのコンサルティングのやり方については、お二方の言葉を借りれば「とても興味深く、よく考えられたコンサルティングの形」だそうです。試行錯誤しながら進めてきた現在の形は、外部から見ればそんな評価をいただけるにまでなったようです。

そんな具合でとても有意義で勇気付けられる時間でした。それこそ、客観的に自分を知る貴重な機会でした。(まさにコンサルを受けてる気分♪)今回は多くのエネルギーをいただいたのでこれからも今まで以上に頑張ります!これからも「失敗しない住まいづくり」の為に大いに活動していきますので、ぜひ住宅コンサルティングを活用してみて下さい。


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2009.01.05

新年あけましておめでとうございます。

今日5日は仕事始めで、早速「初詣」に行ってきました。場所はいつも利用させてもらっている「吉備津神社」です。

「吉備津神社」はここ数年屋根の葺き替えで養生シートに覆われ、外からはその全貌を見ることが出来ませんでしたが、今日はその工事も完了していたおかげで生まれ変わった本殿を望むことができました。

初詣.jpg
天気も良くピカピカに光輝くのそ屋根は気持ちを晴れ晴れさせてくれるものでした。

景気後退が叫ばれる昨今ですが全ては気の持ちよう、前向きに元気出して1年頑張っていくことを祈願させてもらいました。

今年の不動産市況は先行き不透明ですが、現実を客観的にとらえると不動産取得には好条件が揃っています。
①不動産供給の増加、②価格が安定、③税制優遇の拡充、④ローン金利の低下、⑤物によっては価格交渉がしやすい、などです。新築も競争の激化や原材料の低下で割安な商品が提供されますのでこれも買手にとってはありがたい話です。

今年も昨年以上に購入者のお手伝いを積極的にしていきますので、どうぞ宜しくお願い致します。

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2008.12.31

今日は大晦日。あと数時間で2008年が終わります。日頃出来ない片づけを済ませリビングで1年を振り返っています。

色々ありましたが無事終わったことに感謝しています。仕事面では厳しいことが多かった1年でしたが、新しい出会いも多く巡り合った方々との来年の仕事が楽しみです。

テレビを見ると「来年は厳しい」と連呼していますが、それも気の持ちようで今までが良すぎただけで少し休憩と思えばいいのではないでしょうか。マスコミは恐怖ネタが好きなのでこぞって「世界恐慌」報道をしていますが、こんな時だからこそ元気や希望を持てる番組を作って欲しいと思うのは私だけでしょうか。

今の状況は概念や生き方を見つめ直す良い機会でしょうし、今までのような経済活動が永遠に続くはずも無いのですから、持続可能な社会や経済活動を前向きに考えた方が得策と思います。

不動産関係も、そのあり方や活用の仕方を変化させる良い機会だと思うので、その業界で仕事をしてる一人として新しい販売の提案や工夫した物件を生み出すことをしていきたいと考えています。

肩の力を抜いて、自分らしく、自分のスタイルで、自由に仕事に取り組んでいくことが来年の目標です。

2009年という年が希望溢れる明るい1年になることを期待して・・・


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本日、仕事納めとなりました。今年は特に激動の1年間でした。(今風に言うと100年に一度の・・・でしょうか)

当社のメイン業務である「住宅コンサル」「土地購入コンサル」については、不動産市況が大きく様変わりをした事もあいまって、前年に比べ倍近くのお話をいただいた1年でもありました。

元々、コンサルという仕事はリスクヘッジの仕事ですから、先行きが見えないこのような市況になったり、判断出来ないような沢山の情報が出てくると活用する方が多くなるのですが、それにしても世の中の急激な変化に後押しされるような形で仕事が増えたのは複雑な心境です。

20年前に「バブル崩壊」という未曾有の出来事を経験をしている者の一人として、「人間って懲りないな~」と思う反面、今回の金融危機については原因を作ったと思われる輩達に強い憤りを感じます。

金融のプロ達が自分達の利益だけを追求し、金融工学に基づいた複雑な金融商品を作って売りさばいた結果が、急激な経済変化を起こし実体経済に影響を与えているのですから一般の我々はたまったものではありません。

20年前の「バブル崩壊」も原因は銀行でした。今回も投資銀行と言われる金融機関が原因で、そこに湯水のごとくお金を注ぎ込んでいたのも銀行です。いったい彼らの役割って何?と思わざるを得ません。

コンサルの仕事は、売り手(プロ)と買い手(素人)という立場の違い(情報や経験)からくるギャップを埋めていくのが仕事なのですが、売り手が今までに無い形やスピードで商品を出してくることを考えると日頃の情報収集や勉強はかかせないことと感じました。

今日における流通や情報の量とスピードにどうやって対応していくか、来年はさらに工夫を求められる1年になるように感じます。

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今年も残りわずかとなってきました。今年は不動産市況が劇的に変わった年でもありましたが、その影響はこれからさらに勢いを増していくように感じます。

このような厳しい状況からかセミナー依頼が多くなっています。その内容も各種様々で、住宅取得・土地取得・不動産資産活用などとなっています。

セミナーの内容は特に変わったことをしているのではなく、基本に忠実というか購入に至る原点を確認しあうというものです。実はこれが一番大切で、不動産流通の仕組みを知り、購入に至るスケジュールを確認し、購入する動機を明確にしましょうというものです。

この3点を把握しておけば失敗をすることはありませんので、セミナーではそのあたりのお話を出来るだけ分かり易い形でお話をするようにしています。また、ケーススタディを活用して理解していただきやすいようにもしていますので、個別相談はチョットという方にそれらを活用していただいているようです。

最近では住宅会社さん主催のセミナーに呼ばれることも多くなってきたのですが、私のような中立的な立場の人間だからこそお話できるようなこともあって、参加された方々には喜ばれているように感じます。

そういう活動の影響か、来年からは総合住宅展示場「ハウジングスクエア青江」にてサンデーコンサルティングの相談員をすることになりました。隔月ですが第4日曜日にセンターハウスで行います。(ちなみに費用は無料です)

「失敗の無い不動産購入」「大切な不動産の資産活用」が私の仕事のポリシーです。セミナーなどで勉強していただいても結構ですし、個別相談でコンサルティングを受けていただいても結構です。自分にあったやり方で不動産購入をして下さい。

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多くの住宅会社が中間期となる9月は、年度末の3月と並び契約の多い月です。必然的に土地の取扱いも多い月で、私のところにも多くの相談をいただきました。

住宅コンサルティングの仕事ですから、住宅会社の選択に関しての相談が多いのが普通なのですが、この9月は土地購入に関する「不動産調査」土地取得に関しての「エージェント業務」が多かったのが特徴的でした。

土地と住宅を同時に取得する方が多いせいもありますし、住宅営業マンも月内に何とか契約を取りたいと力の入る時期でもありますから、有利な条件を提示する代わりに短い時間で決断をお願いするケースも多くなり、故に購入者としては決断をする為に「第三者の意見を効きたい」「プロの意見を聞きたい」となっているのかと思います。

また、エンドユーザー向けの不動産コンサルティング活動も3年になり、その認知度も上がってきたおかげかも知れません。多くの方がサイトを見て、どこかで話を聞いて、その活用の利点を感じられてきているという点では喜ばしい現象です。

さて、現在の岡山での不動産の市況をお伝えすると、アメリカ発金融不安に端を発する景気減速のあおりを受けてか売り物件がとても多くなってきています。

今まで人気の地区で品薄であったエリアなどでも、ここ数ヶ月で物件が急に増えてきており、現在の価格で早く売却をしたいという傾向が見られます。

物事のスピードがとても速く変化する時代です。情報は持っていて損はしません。色々なものを活用して、賢い不動産購入をしましょう。

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2008.09.14

原油高に始まり、多くの小売商品の価格が上がっています。昨今、住宅価格においても同様で、部材の値上がりの話を耳にする事が多くなりました。

では、実情はというと・・・やはり住宅メーカーを筆頭に住宅価格は高くなっています。

住宅コンサルの仕事では各住宅会社の見積りを目にしますが、春ぐらいから徐々にその傾向が強くなってきていました。中には今期に入って三度も価格変更をしている会社さんもあります。

実際に石油関連商品が高騰し、中国特需の影響からの建材費の上昇、輸送費負担増など、ここ数年かけての物価上昇を考えると、価格転嫁を極限に抑えていた住宅会社も耐えられないレベルに達しているというのが現実です。

これらは、ある意味仕方の無いことですが、このような時期に住宅購入を考える消費者はどのように対処したら良いかとご質問をいただきます。

物価が上がっても比例して所得が増えてなければ「分かりました」と了解することも出来無い訳ですし、無い袖はふれません。そこで提案するのが、「間取りの見直し」と「設備仕様の見直し」です。

現在も販売が好調なある会社さんの例ですが、2年前と比べて延べ床面積が10%少なくなっているとのことです。ただ単純に部屋を小さくした訳では無く、廊下や収納といったところを部屋に取り込んだり、本当に必要な部屋かどうか考えて工夫をしたプランを作っているので、逆に満足感は高くなって価格も抑えられているとのことです。

価格の大半は部材費ですから、知恵を出し合い効率的な間取りにし、10%の床面積を削減できれば、設備仕様は落とさずとも価格を抑えるというケースですが、これはお互いにメリットがある対策だと思います。

もう一つは「設備仕様の見直し」です。住宅のスペックはここ10年で飛躍的に向上しました。設備関係も至れり尽くせりの商品になっています。もちろん、価格が同じでそれが出来ればバンバイザイですが、実際にはそうもいかず価格上昇の要因になっています。

便利な物に頼るばかりではなく、住まい方や考え方を変えれば必要で無い設備もあります。これも間取りと同じく、本当に必要か、実際に使えるのかを考え、不要と思った物は削除すれば結構価格は下がるものです。

どちらにしても、信頼出来、親身になってくれる住宅会社や担当者を選択することで、実現可能なことばかりです。それが難しければ、客観的な意見をアドバイスしてくれる住宅コンサルを活用するのも良いと思います。

「家」は建て時に建てて価値のあるものです。思い立った時に賢い買物が出来るよう情報収集しましょう。


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8月24日に土地購入セミナーを行いました。内容は、これから土地購入を考えている方向けのセミナーで、不動産流通の仕組み、土地価格の決まり方、土地探しのポイントという形でお話をさせていただきました。

今回の主催は住宅メーカーである旭化成ホームーズ岡山支店さんでした。日頃より、私どもが取り組んでいる「バイヤーズエージェント」の考え方にも賛同いただいており、「お客様に間違いの無い不動産購入をしていただきたい」との主旨で企画されたものです。

当日は13組の方々に参加いただきましたが、不動産市況が大きく様変わりしている昨今だけに、皆さん熱心に耳を傾けていただいたように感じます。

セミナーでは、最初に取引に関する不動産流通の基本的なことを説明しますが、これが分かり易いようで分かりにくく、不動産業界の不透明さを感じる部分です。これについては、予備知識として知っていただくレベルで構わないので、次に購入へのプロセスや対応方法についてお話を進めていきます。

具体的な不動産を購入する為のポイント、そのコツを私の考えとしてお伝えしたあと、最後に「購入者の味方となる業者、協力者を見つけること」の重要性と、それをどのように見つけるかをアドバイスさせていただきセミナーは終了します。

セミナー終了後は個別相談も数件いただき、購入予定者の方々の悩みなどをお聞きするのですが、その度にこのようなセミナーの重要性を強く感じます。
まだまだ、独自でセミナーを開催する力はありませんが、このような機会を活用しながら、多くの方にお話する機会をもっと増やしていきたと思う一日でした。

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8月14日東証1部上場会社のアーバンコーポレーションが民事再生の申請をしました。

広島に本社を構え、分譲マンション事業や不動産再生事業では他にない切り口で先頭を走っていた不動産デベロッパーの会社でしたが、その発想や行動力は他に類の無い会社だっただけに残念な報道でした。

急激に事業を拡大していただけに危ぶむ声もありましたが、この3月期は過去最高益の利益もあげていただけに、数ヶ月でこのような形になるとは思いもよりませんでした。

コラムでも何度か取り上げましたが、今年に入ってから不動産を取り巻く環境は大きく変わってきています。上場している不動産会社が立て続けに5社も倒産している現在の状況がそれを物語っています。本当に異常な状況と言えます。

これらのことの発端は「サブプライム問題」ですが、バブル崩壊後底値に至った不動産を、またもやマネーの行く先として取り扱った金融機関や、投機ファンドの責任は重大だと思います。

このような事が起きると不動産取引のマーケットは縮小します。取引が低調になることで不動産の価値が下がります。不動産の価値が下がってしまうと、所有している個人や企業に影響を与えます。(資産の減少) その結果、経済活動が落ち込んでしまいます。

景気が冷え込めば、収入や将来に不安を抱えてしまう消費者も、不動産購入の時期を逃してしまうことになってしまいます。

バブル崩壊から20年、立ち直ってきたかに思えた不動産取引が、またまた足踏みをしてしまうのかと危惧してしまいます。


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明日は「海の日」。梅雨も明けて夏真っ盛りの季節になりました。

今日も猛暑日らしい・・・本当に暑い・・・。

最近良く使われる言葉になりましたが、「年々暑さはましてきてるような感じが・・・」これって歳のせい?と思ったりしましたが歳を重ねると暑さには鈍感になるとのこと、本当に地球が暑くなってきてるみたいです。

さて、これから8月末までは不動産業界も「夏枯れシーズン」に入るので商談の引合いは極端に減ります。こんな暑さだから無理も無いと思います、食欲も落ちれば購買意欲も落ちるのは当たり前です。

ただ、9月に入ると急に忙しくなってきます。住宅会社や不動産会社の中間期もさることながら、暑さが和らいでくると消費者の購買意欲も高まってくるものです。

暑さが続くこんな時期だからこそ、来る日の為にクーラーの効いた自宅やお店でのんびりと情報収集をしてはどうでしょうか。

モデルハウスも人が少ない分ゆっくり見学できるメリットもありますし、冷たい飲み物も出してくれたりします。

考えようによっては、日頃より時間を掛けて検討できる良いチャンスだと思います。

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7月5日、6日と夢フェアに行ってきました。今回は土地購入に関する相談ブースを担当することになったので、関連会社のファーストランドと共同で参加させてもらいました。

真夏のような天気の中、多くのお客さんが会場におこしになられていました。夢フェアは今回で18回目の開催だそうで、各種イベントや無料相談コナー、各セミナーと盛りだくさんのイベントで皆さん楽しまれているようでした。会場.jpg


私たちは、初の試みである土地購入に関する相談ブースを担当したのですが、想像していたより多くの方が来られ、不動産に関する相談事の必要性をあらためて感じた一時でした。

ブース.jpg

右の写真は、ファーストランドの奥野さん、飯田さん →

今回は、バイヤーズエージェント活動を活用いただいている「カーサ・カレラ」の木口設計士さんのお勧めで参加させてもらいましたが、こんな形で不動産に関する相談を受けるのも切り口が違って良いな~と正直感じました。

また、主催者であるウッデイワールド野崎さんのイベントに対する情熱には頭が下がる思いでした。

今後も機会があれば参加していこうと思います。

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不動産市況が怪しくなってきてる・・・

先日、路線化の発表があった。上がり幅は小さくなったが3年連続で上昇しているという内容。が、どうも市場はそんな感じではなくなっている。路線化は1月1日を基準として出されているのでタイムラグがあるが、この半年で市場は大きく様変わりしてきている。

原油高に始まる物価の上昇。所得の伸び悩み。そしてあのサブプライム問題。

岡山の不動産も、皆が好む特定の地域以外は物件は極端に動きが悪く需要も少ない。運良く特定の地域で物件が見つかっても、ローンの審査が厳しく条件が揃わず商いが成立しない。ここ数年市場を引っ張っていた不動産ファンドの急速な撤退が金融機関の不動産融資を揺さぶっている。

市場は少し調整局面に入ってきた感じがする・・・。

全ての取引がなくなるわけではないが、勢いやブームで進んでいたことはいつか萎んでいくのは当たり前かも知れない。

ある意味普通の状態に戻ったこんな時は、少し腰をすえて品定めもするのも良いかも知れない。
個人の不動産購入は、生活をより良くするためと家族のためのものであるのだから。

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先日、知人が尋ねて来られました。西崎さんと言う方で以前は住宅メーカーのS社さんで長く住宅営業をされていた方です。

最近、ファイナンシャルプランのコンサルタント業を始められたと聞いていたのですが、少し落ち着かれたようで、挨拶がてらにと事業パートナーの増永さんという方とお出でになられました。

お二人は「有限会社キャッシュフローコンサルティング」という会社で事業活動をされていますが、主にエンドユーザー向けのライフプランの作成や保険コンサルティングを行なっていらしゃいます。ファイナンスが専門分野ですので、年金・保険・相続等の相談に乗られているとのことです

役員でもある増永さんは、この道11年のベテランコンサルタントで独特の雰囲気を持たれている方です。西崎さんは住宅営業の経験と知識を生かし、住宅購入に係わるファイナンスの提案をこれからなさるようで、新たな市場開拓をしていきたいとのことでした。

今回の話で、互いの足りない部分を補う形で総合的なコンサルティングを行ないましょうと意気投合したのですが、このような同じ価値観で仕事が出来るコンサルタント仲間が増えるのは喜ばしいことです。

何か元気が出る出会いでした。

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先日、出張に行ったついでに東京の友人と会ってきました。
東京駅.jpg

東京駅で待ち合わせだったので、待ち時間を利用して駅周辺の再開発を見ようと思ってウロウロしてみると1年前には見かけなかった高層ビルがあちこちに・・・


丸ビル.jpg
東京駅自体もリニュアル中で、周りも工事中の高層ビルばかりです。

その中の目玉である三菱地所の手掛けるツインタワー丸ビルも、2本目のビルが現在工事中ですが1本目のビルはすでに完成オープンしており、外観も中もじっくり見てきました。

その後、無事友人と落ち合い自宅のある江東区豊洲に向かったのですが、ここも高層マンション建設ラッシュで物凄いことになっていました。

ただただ圧倒されるばかりで、東京の開発力の凄さと言うか圧倒的なパワー、迫力を肌で感じた一時でした。

破壊と創造を物凄いスピードで繰り返す東京。


地方とのエネルギー差は追いつく事の無い次元まできているように感じます。

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不動産を購入する際に「重要事項説明書」というものがあります。これは売買契約を締結する前に購入する物件の重要な事項について説明を受ける目的の書類です。

この書類に記載されていることが正確で不備が無く、それを理解した上で購入をするのであれば不動産のトラブルは無いと言って過言ではありませんが、その中の「物件の瑕疵」については調査の範囲、説明に仕方によって解釈が変わり多くのトラブルの原因になっています。

最近では、判例や行政指導などから宅建業者の法順守の意識が強くなってきていることもあり、以前に比べれば慎重に対処しているようですが、問題意識の低い業者や以前からの慣習で仕事をしている業者も少なくはありませんので、購入者自身が自己防衛をする手立てを考える必要があります。

そんな中考え出されたのが、第三者による情報開示システムです。外国では「エスクロー調査(第三者による情報開示条件付不動産売買)」という制度があり、これを利用して不動産を購入するのが一般的だそうですが、契約後でも定められた期間内に買主側で調査依頼(エスクロー調査)をし、内容に問題があれば解約もできるという優れた制度です。

残念ながら日本ではそのような制度はありませんが、大切な不動産を購入する際には不可欠なことでもあり、そういう意識を持って購入をするのが理想だと思います。

当社でも取り組んでいる「バイヤーズエージェント」あるいは「不動産調査」サービスは、それらに近い考え方を持ったサービスです。大切な不動産購入をする際には利用を考えてみてはいかがでしょうか。

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岡山ではまだまだ認知の低い住宅コンサルティングですが、首都圏では多くの住宅コンサルタントが活躍されています。

そんな中、コンサルティングの協会が出来たという話を聞いて早速HPを覗いてみました。協会の名前は「日本ホームインスペクターズ協会」、コンサルティングの中でも「住宅診断」を中心に活躍されているコンサルタントの方々が参加され出来た協会のようです。

このような協会が出来ることは住宅コンサルタント業をしている一人として喜びを感じます。また、多くのコンサルタントの方々がこのように協力しあえる環境であることを羨ましくも感じます。

不動産を取り巻く環境は年々変化しています。契約内容も複雑化し建築物も多種多様の物が出てきています。そんな状況の中から生まれた「住宅コンサルティング」は、今後購入者に取って必要不可欠なものになってくるのだと確信しています。

このような活動が多くの不動産購入者の方々の目に留まり、広く利用されるきっかけになることを願っています。

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不動産の購入時に一番気になる資金計画。ほとんどの方が住宅ローンを利用して住宅を購入しますが、最近は金融機関の審査が一段と厳しくなってきています。

土地も希望の場所が見つかり、お気に入りの住宅会社でプランを詰め見積りを出し、資金の確定のため金融機関に事前審査をお願いしても、希望金額の借入が出来なく計画が頓挫するという案件が見受けられます。

折角の購買意欲に水を差すような話ですが、金融機関も貸したお金が問題なく返済されないことには事業がなりたちませんので、昨今の不動産市場の返済事故などを考えると慎重にならざるおえないのが現状でしょう。
今話題のサブプライムローン問題も大きく影響をしており、住宅ローンに関する審査は益々厳しくなるのではないかと思われます。

不動産購入にはスピードが求められるケースが多々あります。特に良い物件と言われる物ほど短い時間で判断を求められたりするものです。折角早く決断しても、住宅ローンが通らないという自体になることは避けたいものです。

それを防ぐ為には、計画を進めるのと同時に金融機関に相談をしておく事が大切です。購入対象が決まっていなくとも借入がいくらくらい出来るのかは教えてくれますし、個人の信用情報を確認しておくことは後々の事を考えても必要不可欠です。

最近の金融機関は、土曜・日曜日も住宅ローンセンターと言う形で営業をしていますのでお休みの日にでも気軽に相談に行けます。ぜひ活用して見て下さい。

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2008.04.20

あと10日程でGWに突入します。今年は連休が取りにくいこともあり近場でレジャーと言うのが多いそうです。

住宅・不動産においては、ゆっくりと家族で時間が過ごせ季節も心地良いだけに、GWは絶好の選択時期になります。
また、年内に入居と思っている方は、この時期がタイムリミットでもあります。

したがって各住宅・不動産会社は、各地にイベント会場が設け多くの集客を図ります。お得なキャンペーン等も設定されますので、今が購入時期と思われている方はそれらを利用するのも一つの手です。

ただ、どこの会社も競合にはなりたくない気持ちから、プレゼン・クロージングも早くなりがちです。慌てず、焦らず、必要と思われる点は必ずおさえてから選択をして下さい。

迷って決めれないという方は、住宅コンサルの活用も考えて見て下さい。

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2008.04.03

新年度になりました。世の中いろいろな事がありますが、新たなスタートを迎える4月は何か新鮮な感じがする月です。暖かくなると気持ちも高揚し、新しい事にチャレンジしたくなるものです。

大きな買物である不動産についても同様で、昨年秋からずっと低調な取引となっていましたが、先月3月だけは少し持ち直したように思います。

ただ、年度末特有である住宅会社の特別なキャンペーンに絡んだセールスの結果とも言えますので、潜在重要が喚起したわけではないようですから、まだまだ、先行きは不透明です。

実際、不動産の市場は昨年末ぐらいから「売り」情報が「買い」情報を上回っている状況に変わっています。

選択の幅が広がることは消費者にはプラスです。しかし、購入側としては選択の余地が増えた分、購入時の条件等見極める力が必要になってきています。

目先に惑わされず、賢い買物が出来るようにしましょう。

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2008.03.09

現在、確定申告の真っ只中です。私も自身の税務申告のため会場に行ってきましたが、人、人、人だらけで100人待ちの中手続きを済ませました。

住宅や不動産に関しての確定申告と言えば、住宅ローン控除申告や売買にともなう譲渡損失控除の申告が思い浮かびますが、結構忘れがちになっているのが住宅取得に関して受けた贈与税の申告です。

住宅を取得する折に親族からの援助を受ける方はかなり多いです。親であっても一定金額以上の贈与を受けた場合は申告を行なう必要があるのですが、その意識は薄く何もしていない方も多いようです。

税は自己申告によって納めるものです。例え忘れていたとしても、していなければそれなりのペナルティがありますから気を付けて下さい。

現在、贈与税には、暦年課税と相続時精算課税という二通りの課税方式があります。その特徴をよく理解した上で自分に合った贈与を受け申告を行なうようにしましょう。

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年度末の近づく2月、3月は不動産業界の動きが活発な月でもあります。

転勤・就学などの社会的な動きが年度変わりを基点としている事がその大きな理由です。

特にお子さんのいらしゃる家庭では、子供の成長と住まいのあり方が密接に関係していることもあって、就学の機会が住宅所得を行なう大きな動機になっています。

いつかはマイホームと思いつつ、中々踏ん切りのつかない高価で難しい買物ですが、それを後押しする理由が出てきた時には物凄いスピードで家作りは始まるものです。

ただし、長期のローンを組んで購入する物である分けですから、将来設計をきちんと見据えて、無理をしない購入の仕方をする必要はあります。

焦らず、慌てず、自分の身の丈を知った上でそれに合わせた不動産(住宅)を購入していきましょう。

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新年あけましておめでとうございます。本年も宜しくお願い申し上げます。

さて、正月空けに住宅展示場に足を運んでみましたが、例年よりも少ない来場だったように見受けられました。

昨年の夏ぐらいから景況感が変わってきた影響が出てきているような感じがします。原油高に代表される急激な物価高も消費意欲を減退させていると思いますし、先行き透明感が買い控えを誘発させているような感じです。

とは言え、住宅取得は必要に迫られて求めるものですから、必ずしも世の中の景気で左右されるべきものでは有りません。気持ち的には慎重になると思いますが、必要な時に手に入れてこそ価値がある物です。

今年も様々な情報を提供し、失敗の無い住宅取得のお手伝いをしていくつもりです。こういう時だからこそ私たちの価値もあると思いますので、より頑張って仕事に取り組んで行こうと思っています。

どうぞお気軽に活用してみて下さい。

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今年も残りわずかとなりました。いつもながら、一年早かったように感じます。

岡山の不動産市況はと言うと、とても厳しい一年だったように思います。夏場からの確認申請厳格化の影響やジリジリと上がる物価の影響もあってか、下半期は特に低迷したように見受けられました。

自身のコンサルティング業においては、2年を迎えたことや住宅コンサルという仕事が一般的に認知されてきたこともあってイメージしていたより多かったです。

その中でも特に目立ったのが、土地取得に関わる「バイヤーズエージェント」の仕事でした。購入希望者に、直接面談ヒアリングをした上で希望されている土地を物色し、調査、契約、決済のお手伝いをするものです。

エンドユーザーさんから直接に依頼いただくだけでなく、仕事の有り方に共感いただける住宅会社さんからの取次依頼も多かったのが特徴でした。

土地取得からの新築計画が多いことや、従来の不動産購入の有り方についての不満な点が顕在化されているからかも知れませんが、この仕事については今後も多くなっていくように感じます。

新しい出会いや色々な苦労もありましたが、来年も今年以上に新しい事に取組み、新しいサービスを生み出していきたいと思っています。

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昨日から報道されている建材メーカーニチアスの軒天材不正認可取得問題。
誠に消費者を馬鹿にしている行為です。

住宅という生命と財産を守るべき商品で、安全の為に定められた基準に対して不正に認可を受け世の中に送り出しているという事自体許されるべきことではありません。

その部材を自社商品の一部として使用していた旭化成ホームズは、約4万棟にも及ぶ補修・交換工事を行なうと発表がありました。旭化成の商品は高耐久・高耐火を売りにしているだけに影響は多大なものになると思われます。

旭化成としては気の毒な面もありますが、品質管理という面においては取引先の選定も重要な役割があるのですから、早急な対応を願うばかりです。

何を言っても被害を被っているのはお金を払って購入した消費者です。その点を肝に銘じて、建材メーカーも住宅会社も今一度自らの仕事を振り返る必要があると思います。

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中古住宅の価格はどのように決めてるの?とよく質問されます。確かに一般ユーザーは何を根拠に価格を決めているかは知りたいとこだと思います。

価格の設定は物件ごとに違うものですが、価格の根拠となる査定価格はある一定の計算式で出しています。その計算をする為に必要なものは次のようなものです。

(1)路線価(土地)
(2)取得価格
(3)不動産評価額
(4)流通価格
(5)物件の状態
(6)需要と供給の状況

(1)~(5)を調査し一定の計算式に当てはめ計算します。例えば建物の場合は、築後経過年数に対しての現価率というものがあり、建物の構造種類による標準的建築費にそれを当てはめれば価格が出るという訳です。
そして、計算を元に出た価格に対し(6)の市場性を考慮して販売価格を決めています。

このような計算式での算出のデメリットは、建物の使用状況の良し悪しや特殊な設備仕様を反映するのが難しい点です。
査定をする不動産会社の社員が、建築に関する専門的な知識を持っていればそれを考慮し評価に加えることが出来ますが、そうではない場合はマニュアルに沿ってのみの査定となっています。

最近は、その不動産が持っているポテンシャル(収益性)を重要視した査定も取り入れられていますが、査定をする人間の専門的な知識が必要なため現状では反映されているケースは少ないです。

安心して不動産を買ったり売ったりするには、何でも気軽に相談出来る業者を見つけるのが一番だと思います。

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ようやく暑さも落ち着いてきました。本当に今年の夏は暑かったと思います。来年からは、夏の過ごし方を真剣に考えないといけないと思いました。

さて、最近増えてきた「不動産のオークション」についてですが、お客様からの質問も多くなっています。

現在、不動産オークションは主催企業がウェブを利用して行なっています。首都圏を中心とした限定的な範囲で行なわれていますが、圧倒的な需要が後押しし、かなりのスピードで浸透しました。今では、大手の不動産会社から個人に至るまで利用するに至っています。

地方都市である岡山ではまだ具体的なものはありませんが、オークションの特徴である「公正・オープン・納得感」を考えれば、早々に普及していくのではないかと思います。

高価な買物だけに取引には十分気を付けないといけませんが、必要な情報がフェアな形で公開されることと、適切なエージェント(従来の不動産媒介業者で取引の専門家)が味方にいれば問題は無いでしょう。

インターネットの普及無くては有り得なかったことです。今や無視をすることも出来ないのも事実です。うまく使えば、誰でも何処でも参加出来る便利なものですので、良い形で普及していくことを期待しています。

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連日、暑い日が続いています。最近では40度近いのが普通になってきている感覚が怖い感じすらします。
この時期の住宅・土地の売買は「夏枯れ」と言われるくらい取引が少なく、買う側も売る側も一服してしまう時期です。

さて、数日前に大手住宅メーカー「パナホーム」の身売り話が新聞に出ていました。これから始まる住宅業界再編の一つと報道されていました。

日本を代表する企業「松下電器」の住宅部門であり、昔からの根強いファンもおり、住宅設備関係では他の住宅メーカーに無い特徴もあった住宅会社だけに正直ビックリしました。
確かに、近年リストラを繰り返し経営体質を強化しているようでしたが、他の住宅会社に吸収されるような形になるとは想像だにしませんでした。

バブル経済崩壊後、人口の少子化、住宅ストックの飽和、人生観の多種多様と住宅・不動産を取得する環境は大きく様変わりしてきています。
トヨタとミサワに続く住宅メーカーの合併・吸収、これから始まる再編の足音が確実に近づいてきているようです。

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2007.07.25

先日、地元工務店の一つが倒産しました。この建築会社は分譲住宅を多く手がけている会社でしたが、長きに事業を行っており多くのユーザーさんもいらしゃる会社でした。

岡山では今年に入って中堅ゼネコンや工務店の倒産が続いています。10年余りのデフレ経済を経由しての今日、世の中は景気が上向き拡大しているようですが、建築業界は厳しい受注競争が続いており、今後もこの傾向が続いていくと思われます。

購入、引渡し、移転後は、アフター的なもの以外実害はありませんが、契約間もないケースや引渡し前等であれば大変です。

安さだけの魅力や強引な営業、多額の入金依頼などには注意して慎重な購入を心掛けて下さい。

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100%自分の条件が揃っている土地を見つけるのは難しいものです。また、一般的に好まれる条件が全て揃っている土地は、需要が高く金額的に高くなってしまっています。予算に余裕がある方以外はそういう土地を購入することは難しいのが現実です。

コンサルティングでは、自分の条件にあった土地をどうやって探すかをテーマに、次のような事をお話させていただいています。

(1)購入条件の優先順位を付ける
(2)東西南北(岡山駅を中心に)のエリアは最低決める
(3)資金計画を立て予算を把握する
(4)建てたい住宅のデザインを決める
(5)購入時期を決める(購入の動機を明確にする)
(6)市場価格を知る

これらを一つ一つ確認して、その上で物件を探すようにしています。詳細は割愛しますが、高価な買物ほど「たら」「れば」を考えてしまい決断する時には迷うものですから、「希望に近い物件」と判断し易いように自分の基準を明確にしていきます。

その中でも(5)については、不動産購入決断の為に必要なことで、これがなければ住まい作りのスケジュール自体立てることも出来ません。

物事の判断で一番大切なのは動機であり、それが明確であればあるほど、迷わず決断出来るのだと思います。

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昨今、世間を賑わしている年金問題。確かにお金を受け取った側が記録を管理していないなど、言語道断といわざるを得ません。ただ、このことをここで論じるつもりはありません。今回は、老後の住居費について考えます。

近年の住宅建築者の多くは30代前後の施主が多く、長期のローンを抱える決断とともに購入の選択を迫られます。建てるべきか建てざるべきか?

建てたほうが得と考えます。

家を建てた場合、取得に必要なローンの支払いと固定資産税が「住居費」として必要になります。シビアに言えば修繕費やリフォーム費用も必要になるかもしれません。

一方、賃貸住宅の場合、住居費=家賃です。毎月○万円さえ払えれば住居費として消えていくお金は家賃だけですみますが、より条件の良い広い場所へ移ると家賃は上がり、敷金保証金等まとまったお金もその都度必要になります。

問題は老後の居住の在り方です。持ち家の場合、年金受給時期までにローンが終わっていれば(一般的には終わる)最低年間の固定資産税だけで生活できます。また、介護施設に入る必要になった時にも、持ち家を担保にお金を借り施設に入る選択肢も残されています。

賃貸の場合は、変わらずに家賃を払い続ける、介護サービスを受ける、施設に入る、どのような選択肢も日々毎月、多額の住居費が必要となります。

家を建てる=住宅ローンを背負い込むではなく、将来の為の住居費を抑えると考えたほうが良いのかもしれません。

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先日、とある住宅会社の見学会に出かけました。そこは通常の完成見学会ではなく、ひとつの団地全体を、建物の外観、意匠、外構統一してデザインしたものでした。

倉敷に出来た団地ですので、白壁をイメージして、外壁の色、屋根の形状などを計算して建てられていました。

外構も統一されており、緑も多く植えられ、カーポートにはコンクリートではなく石を敷いてあり、今よりも今後に亘ってより綺麗になっていくと感じられました。

かといって建物の間取りが同じ訳ではなく、一軒一軒、違った間取り、違った内装や色調に仕上げられています。正直、素晴しい団地でした。この団地は『町並みづくり』を計画し、実行した為、一定の統一感が生まれ美しさを生んだものだと思います。

『町並みづくり』という事を考えた場合、日本と欧州とでは大きく考え方が違います。

ヨーロッパでは土地は国のもの、それを100年とか200年とか借地として借りて建物を建築します。その為、建築制限は『五階建てを建てなさい』とか『壁の色はこの色になります』とか地域ごとにルールが決められています。

日本の建築制限は個人所有の土地に個人所有の建物を建てるため、○○以下○○以内という制限になります。それの是非を言うつもりはありませんが、町並みをつくるという目的で、一定の制約を設けて何かを統一することで美しい町並みをつくり、それによって資産価値を高めたほうが良いのではと思います。

今現在、建てられている団地やマンションが100年後200年後に世界遺産になるでしょうか、少し考えさせられます。

ちなみに冒頭の団地を手がけた担当者とは旧知の仲で少し苦労話を聞かせてもらえましたが、相当の覚悟や労力や努力が必要だったらしいです。その汗は50年後100年後には必ずかえってくるものだと信じています。

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2007.04.26

今年度は景気回復を反映してか、大手各社を中心にベースアップのニュースが発表されました。地方都市岡山ではあまり好景気を実感できるまでに至っていませんが、大都市を中心に景気は確実に良くなってきているようです。

好景気イコール良いことばかりではありません。住宅取得を考えている人にとっては特に金利が気になると思いますが。景気が良くなれば金利も当然上がっていきます。

金利は特性上、下がるときはある程度時間をかけながら徐々に下がるようです。上昇の際にはかなりのスピードで上がることが多く、過去の事例からはそれが読み取れます。今後は過去の様に急激に上がることは考えにくいですが、今後数年で確実に上昇していく気配はかなり強い状態です。

大都市での景気浮揚や、地価の上昇はおよそ三年~四年経った後に岡山に浸透してきています。首都圏を中心とした地価上昇が地方に来るまでにはもう少し猶予がありそうですが、金利については都銀が上昇すれば、それは先に全国に飛び火します。つまり、地方都市では景気が回復基調になっていなくても、金利だけが上昇する可能性があるのです。

金利上がると言うだけで住宅取得を考えるのは危険ですが、今まさに必要と感じている状態なら、今後の金利動向には充分注意する方が良いでしょう。

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今年の冬は暖冬だったゆえ、冬を実感しないまますぎた感がありますが、毎年この時期になると気持ちが引き締まる思いがします。
 
新年度に生活環境が大きく変わる方々も多くいらっしゃると思いますが、これを機会に何か新しいことに取り組まれる事をお奨めします。
 
住宅コンサルとしてお奨めしたいのは、住宅取得の折に役立つ財形住宅貯蓄です。財形住宅貯蓄は、勤労者の持家取得の促進を図ることを目的とした勤労者財産形成促進法に基づく貯蓄で、定期に給与天引き預入により積み立てるものです。給与天引きですから貯蓄するには最適の方法ですし、一定の期間続けると利息も非課税になります。また、公的機関で最も安い金利の財形転貸融資が使えるのも魅力の一つです。

給与天引きで取りが少なくなっても、最初に引かれていればそれなりに生活をするものです。その生活に慣れた頃にもう少し財形の天引き額を増やします。そうやって続けていくと、知らず知らずのうちに結構な金額が貯蓄出来ます。

実は、これは住宅ローンのシミュレーションにもなります。家賃+天引き額がローンの支払い可能額と思って下さい。今まで支払った事の無いローンを組むのは不安が付きまとうものです、ローン支払の訓練だと思って財形貯蓄を始めてみてください。
 
財形貯蓄の本当の効果は、実際に借入れを申し込んだ際に出てきます。財形転貸融資なら最高貯蓄額の10倍まで借入可能です。(上限あり)民間のローンを使用する場合にも、長期間に亘ってこつこつ貯蓄を続けてきた方と見られますので、貸付けに対しての個人信用はより高くなります。
 
住まいづくりを将来的にお考えの方は、メリットあってデメリット無しの財形貯蓄を是非始めてみてください。最初の一歩なくしてスタートは切れません。頑張りましょう。

時節柄、引越しの車を多く見かけるようになりました。

年度末は仕事の転勤や学校の就学もあって一年でもっとも引越しが多い時期です。それを見こして中古住宅や建売住宅の広告もこの時期は大変多くなります。

賃貸住宅の場合、引越し費用の他に敷金や礼金、業者への仲介料等がかかります。お子さんのおられるご家庭では、学校が変わることによる新しい制服や教材費もかかったりします。
結構出費がかさむもので、これを機会に住宅取得を考えようかという方がいらっしゃるのもうなずけます。

賃貸住宅に支払う家賃も、自己資産の為に払うローンも同じ住居費です。いつかはマイホームと思っている方でしたら、自分の物になる支払の方が納得感もあります。

そうなってくると、購入計画が動き出すのですが、注意点は購入をあせらないという事です。不動産という大きな買物をする訳ですから、物件の確認はさることながら、近隣の評判、利便性、重要な資金計画等は十分検討出来る時間を確保して下さい。

業者さんによっては、「年度末だから決算割引が出来ます」と言って、契約を早期に迫るケースもあるかもしれませんが、物凄く急がなければならない理由がハッキリしている場合を除いては避けられた方が得策です。実際トラブルや後悔は、こういうケースの時に起こるものです。

急がば回れの精神で購入検討をしましょう。

2007.02.26

現在、岡山での不動産の取引が活発になってきています。

昨年来、デベロッパーを中心に大型の取引が増えてきていましたが、最近では個人の方の住宅用地の購入意欲も高くなってきており引き合いが増えています。

景況感が良くなり、ここ10年来の不動産不況から見れば歓迎すべきことですが、気になるのは地価の上昇です。
現在のところは、人気のある特定の場所だけ高くなっていますが、そうでない所は以前と変わらないという状況でバブル時代のように全体が一律に上がるような現象にはなっていないのが救いです。

バブル時代のように実態とかけ離れたところでのマネーゲームのようにだけはなって欲しくないと願います。
その為にも周りに踊らされる事無く、冷静に客観的に「なぜ必要か」「自分の購買能力」等を考えて購入決定を行うように心掛けて下さい。

2007.02.11

今年になって岡山市内の工務店がいくつか破産しました。

直前まで大きな広告をしていたところもあったせいか、被害にあわれた購入者の方がいらしゃるように聞きました。

過去に同様の件で相談がありましたが、破産申請をした後ではどうする事も出来ません。手続きが司法の場に移ってしまっている事もあり、個人的な対応は出来なくなります。手続きが進み、債権者(契約者)に対する方向性が出るまで待つしかないのが実情です。

トラブルを避けるには、資金繰りの危なくなっている会社を避けるしかないのですが、上場企業でもない限り一般の方が経営実態を把握する事は困難かと思います。

そんな中で出来る事としては、同業者や金融機関の方にいろいろ尋ねて見ることぐらいでしょうか。(知人が要ればベターです…)
「火の無い所に煙は立たない」と言われる通り、何かあれば変な噂を耳にするものです。万が一、そんな噂を聞くようなら慎重に対応してみて下さい。

今回のケースで私が実感したのは、住宅雑誌や広告チラシは広告主の実情とは全く違う顔を持っているケースもあるんだという事です。

広告宣伝には十分気をつけましょう。

前回、岡山のマンション事情について少しだけ紹介しましたが、それに関して数件メールをいただきました。

そんな中で単刀直入に「岡山でのマンションの購入が得か損か?」という質問がありました。

これは難しい質問です。利用の仕方や購入の動機によって様々な見方があるので一概には損得は言えません。ただ、私の意見は岡山でのマンション購入は限定された場所次第でそれを外すと得は無いと思います。

本来マンションを立地するような場所は地価が高く、とても個人住宅を建てるような場所では無い地域(駅前とか容積率の高い地区)です。
岡山駅前など市内中心部はそれに当たりますので、この様な場所のマンションは本来のメリットが生かせ資産価値も高く問題はないでしょう。

損だと思うのは郊外マンションです。販売価格も手頃でお求め安い物が多いのですが、正直マンションの立地場所としては当てはまっていません。
この様な立地のマンションは将来中古価格が値崩れしてしまい資産価値が極端に悪くなります。よって住替が困難になり、賃貸価格も高く望めません。

岡山は近県に比べて地価の安い地域です。平野が広く環境の良いところが四方にあります。一戸建てが可能な場所には本来マンションは適しませんからその当たりを気を付けて検討して下さい。
安いからと言って下手な買いにならぬよう気をつけましょう。特にローンをする買物ならなおさらです。

最近、無料相談で多いのが「マンション購入」についてです。

当社では、新築住宅の請負工事を業務のメインとしていますが、現在の世情も反映してか「マンションの購入」に関しての相談事多くなっています。

マンションは出来上り品の購入ですので「売買契約」になります。
いわゆる建売住宅の購入なのですが、実際には建築中にモデルルームを見て購入を決断する、というのが他と大きく違うところです。(この業界では建物が完成するまでにいかに完売出来るかどうかがポイントのようです)

相談の多くは、

「住み替える時にいくらで売れるのか?」
「戸建てとマンションでは将来を考えたらどちらが良いか?」
「共同住宅であるデメリットは?」

など、購入後の展開についてのアドバイスを求めてこられているケースが多く、ほとんどの方が「購入は決めているが最後に客観的な意見が聞きたい」との思いでご相談いただいているようです。

昨年末から今年にかけて住宅購入のセカンドオピニオンを業務としたコンサルタント会社が数社出来たようです。

以前もお話しましたように、首都圏では多くの方が代理人を活用して不動産を購入していますが、岡山でもようやくその流れがきたように感じます。

不動産の購入に関してプロがお手伝い(バイヤーズエージェント)をしたりアドバイスを行ったりするということは、消費者側の味方が増える意味では大いに歓迎すべきことですでが、その分自分にあった代理人を探し見極める必要も出てきたのだと思います。

コンサルタントを行っている私自身も、日々勉強を怠らず人間性を磨き、常に客観的なアドバイスが出来るように心がけていきます。

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23日に最後のセミナーがありました。

場所は福山で出席者は8名と少なかったですが、皆さん来年度中には必ずマイホームを持たれると言うことで、かなり熱心に話を聞いていただきました。

中にはマンションを検討されている方もおられましたが、話は参考になったようです。

このセミナーは知り合いの設計事務所さん主催の勉強会で、違った角度での話と言うことで参加させていただきました。

参加者の方は皆知識も豊富でポリシーも持たれている方々でしたが、興味をもたれたのは営業マンとのやり取りや住宅会社の考え方だったようです。
こういう事は、外からでは知るすべのない事なので話が盛り上がったようです。

2006.12.10

コンサルティングをさせていただいたお客様のお引渡しがありました。私自身も住宅会社で営業をやっていましたので数多くのお引渡しを経験させていただいていますが、こればかりは何度立ち会っても本当にいいものです。

大変高額で多くの方が一生に一度の買物となるだけに、手に入れた時の感動は何物にも代えられないものがあると思います。今まで住んでいた環境と比べ、とても広く綺麗で便利な設備が装備されている新築の生活は、とても快適で気持ちも豊かになるのだと思います。引渡しを受けるまでには、多くの時間と様々な出来事があるだけに一つのイベントが終わってほっとした穏やかな気持ちにもなります。そんな場面に立ち会うと、住宅を購入するというのは本当に良いことなんだと思います。

住宅の購入は多くの幸せと満足を手に入れます。反面、住宅ローン等大きな責任も同時に背負う事にもなります。それだけに失敗しない家作りをすることはとても重要で大切な事だとあらためて強く思う出来事でありました。

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コンサルティングさせていただく中で住宅ローンの相談も多くいただきます。相談の中で一番多いのが「どのローン商品を選択したらいいのか」と言うものですが、これはかなり難しい質問です。

そもそも将来の金利状況を読む事は不可能だと思います。金利が決まる仕組みは、世の中の景気動向や政策的なもの国際状況等からかと思いますが、我々がそれを予測する事は困難な事です。
経済評論家やファイナンシャルの専門家の方々がメディアを通じて予測をされたりしていますが、この10年余りを振り返って見てみてもあまりあたっていたようには思われません。

相談を受けた場合には、上記の事を前提としてお答えしているのですが、「あまり先のことを考えて何が最適か考えるより、今のライフスタイルに一番合っているものをまず選択し、将来臨機応変に変える事が出来るローン商品を選択した方が良いでしょう」申し上げています。

実際、私自身も住宅ローンを3回組み替えていますが、ローン商品も都度変わりますし、後になるほど良い商品が出てきたりしています。
自分の変化していく生活状況に合わせて見直したりセレクトしたりする事が出来れば失敗したと言う事はなくなるように感じます。もちろん、最初組んだものが良ければ継続していけばよいだけです。

そんな視点で検討してみて下さい。複数の商品を組合せてみるのも方法です。

7月に営業を開始して3ヶ月が過ぎようとしています。本当にあっと言う間の月日でした。

コンサルティングにご相談いただいた方は延べ20組余り・・・様々な悩みや不安、トラブルについてご協力させていただく事ができました。
コンサルティングを通じて感じた事は、想像していた以上に購入者の立場が弱いという事です。購入者側の勉強不足が原因と言えばそれまでですが、実際にお金を支払って注文しているのが購入者である事を考えると、請負業者側の配慮がもっとあってしかるべきと感じます。
特に相談を受けた案件での請負業者側は、仕事をどうやって取っていくかという点に最大の労力を注いでいるようで、お客様の為に分かりやすく丁寧な仕事をしていくと言う考え方を忘れているように思えました。

コンサルティングを重ねていく度に、この仕事に取り組んでいく意義を強く感じています。
自分が経験し積み重ねてきたものを一人でも多くの方々に伝えていければと思っています。

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先日コンサルティングをさせていただいたお客様でもあったのですが、商談が進み契約を勧められている状態での住宅会社の見積りについて少し問題があるようです。

見積りにはいくつか種類がありますが、問題があったケースは契約のクロージングをされている状態での見積りについてです。
本来、このようなケースでは詳細な見積りが出ていないと判断も出来ないと思うのですが、どのケースも「概算資金計画」上の金額提示だけであり内容を確認するものはありませんでした。

見積りは、打合せを行って平面計画や配置計画がほぼ決まり、仕様仕上げを仮にでも決めれば出せるものです。購入するためのポイントにもなることですから、打合せ途中でも何度か出したりするものです。
契約を勧める状態ならばなおさらで、出していなということに不信感を持ってしまいます。

現在の請負契約では、契約後に詳細な打合せをして内容を確定させているのですが、基準となるべき現在の見積りが出てないと変更した内容や金額が分からなくなってしまう恐れがあります。
最低限、明細書のついた見積りを出すのが請負側の責任でもありますし、お互いの信頼関係を築くものだと思います。

ええって思うような話ですが、結構このような事は多いので気を付けて下さい。

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以前コンサルティングをさせていただいたお客様から久々に連絡があり、「意見を聞かして欲しい」との事でご相談を受けたお話をご紹介します。

相談の内容は「工期」についてでした。
簡潔に言うと、「契約している工期通りに工事が進んでいない為、このままでは約束の完工日には間に合いそうに無いが、どのように住宅会社に話をしたらよいか?」との内容でした。特に今回のケースでは、住宅を建てる為に「仮住まい」をしている状況も有り、借家の賃貸延長も絡んでくる問題でした。

契約書に記載された工期についての原則はこうです。

請負契約に記載された工期は守るべきものとしてあります。やむを得ない事由で無い限り(天災地変、許認可等)延期は出来ません。どうしても延期したい場合は、事前に施主に相談し納得の上で工期変更契約をしなければなりません。(契約書に記載されています)
施工者側には工期を守る責任がありますから、都合で延期する場合には遅延損害金を支払わないといけないようになっています。(これについても契約書の約款に記載をされています)

今回のケースのように「仮住まい」をしているような方には、施工者側の責任で工期が延び、結果余計な負担が出てくる訳ですから、遅延金とは別にその負担分を見てもらう事も必要だと思います。
現場を見た施主の方が気になって連絡を入れること事態、施工者側の問題意識が希薄な証拠だと思いますので、今回のケースでは遠慮無く言うべきだと思います。

話をする場合のポイントは次の通りです。

(1)工期に間に合うのかどうかの確認。
(2)間に合わないのであればなぜ遅れたのかの理由。
(3)遅れる場合いつまでかかるのか?
(4)遅れることによって出てくる負担をどうするのか。
(5)遅延損害金について。

等です。話をすると「何とか間に合わす」と言われるケースもあるかと思いますが、そのような時は「完成立会いでしっかり見ますから、雑な工事はしないで下さいよ」と一言付け加える事も必要だと思います。

約束通りの仕事をしてもらう対価としてお金を支払うのが「請負契約」です。その基本を忘れずに仕事に取り組んでもらいたいと切に思います。

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「坪単価○○万円!」と表示されている広告を沢山見る事が多いと思います。消費者から見れば、安くて良い物であるのなら興味をそそられると言うのも当然のことです。ただ、冷静に内容を確認してみると「あれ?」と思うことが多いので、気をつけて検討するようにして下さい。

よくあるケースをいくつか紹介してみます。

「坪単価○○万円~」と、表示している場合では、広告している商品はその企画商品の中で一番大きな間取りでの坪単価を表しているケースが多いようです。したがって、実際に欲しい坪数の商品だと価格が全然違うということがあります。どのプランでどんな設備での価格なのか、明確に説明してもらいましょう。いい加減な説明しか出来ないようならやめた方が良いでしょう。

次に多いのが、表示している商品は確かにその通りなのですが、ベースの商品が追加変更をしざるを終えない商品になっており、追加変更をしてしまうと変更費がかなり高くなってしまうというケースです。「お客様の希望により変更したのだから高くなった」というストーリーのようですが、そもそも広告の価格だから検討したのであって、そんなことになるのならやめた方が良いと思います。

その他にも色々とありますが、これら全てに共通している事は、魅力的な商品を広告して商談に持込み、そこから実際に売りたい商品や工事金額を引上げる営業をしているところです。
住宅の場合、商談に入れてもらうのが営業活動で一番大変なところですからこんな販売手法を考えているのです。(展示場売却○○万円も同じことです)

良いものが安い出来ることは歓迎すべきことですが、安くなっているという事は何か理由があっての事です。その理由が施主にとって納得出来ることならば問題はありませんが、後々になってそれを知り、取り返しの付かないことになっては元も子もありません。充分確認をするようにしてみて下さい。

新築工事の基本は、予算を把握した上で自分の要望を可能な限り取入れた設計をしてもらえるのか?です。
施主の立場を理解して、提案をしてくれ、きちんと説明してくれるような設計事務所や住宅会社に依頼することがとても大切なことだと思います。

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2006.09.18

よくある質問の中で、「仮契約」について聞いてこられる方が多いのでご紹介しておきます。

本来、工事請負契約とは、「建物の完成を約束」して、完成した仕事に対して報酬としてその対価を払うという契約です。
契約書には、契約図書−[契約書・契約約款・設計図・仕様書・見積書・見積内訳明細書・質疑回答書等]を添付する事が必要であり、あらかじめ設計が決まっていて、そのとおりに実行するというものです。
したがって、内容に曖昧な事が多い状況での「仮契約」というものは必要性のないものだと思っていただいて結構かと思います。
どうしても事前に取りまとめる必要がある場合は、「予約契約」とか「合意書」とか「覚書」という形で行うのが一般的だと思います。

「仮契約」と言っている内容を確認してみると、「商談の内容に満足していただいてるようなら、そろそろ部材の確保をしましょう」とか「土地購入予定で土地契約が済んでいない場合において着工枠を確保しましょう」等のことから求められているケースが多いのが特徴です。

こういうケースでの「仮契約」とは、「必要な書類がそろわないので契約は出来ないが、お客様の意思をあらかじめ明確にし確保したい」という都合からおこなっているようですが、本来の契約行為の意味とはかけ離れているように感じます。
十分な知識があり、良心的な考えを持っている営業マンならこんな事はしないでしょうし、検討している会社にそういうシステムがあるのなら、会社側本位であり、お客様の為に仕事をしているという姿勢は少ないと見てもよいのではないかと思います。

「仮契約」こんな言葉が出てきたら気をつけましょう。

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岡山の主要地域にマンション建設が止まらない。
岡山市内に目を向けると、市内中心部の高層マンションから郊外型のマンションまで建設ラッシュが止まらない状況で、需要がそこまであるのかと思うくらいである。

元々、岡山は平野が広く地価が安いところである。したがって、一戸建ての需要がよその件に比べても多いところではあったが、こんなにもマンションが建設されるとは正直想像出来なかった。

また、少し違う目で見てみると、現在建設を行っている事業主の多くは県外の業者であることが気付く。広島や香川等の業者が多く、業務の拡大を狙って岡山に進出してきているようである。

首都圏や大阪圏程ではないが、広島や香川も平地が少なく地価も高い。したがってマンションが受け入れられる土壌が少なからずあると思うが岡山はどうだろうか?
駅前や限られた場所では地価も高く供給も少ないので、マンションの必要性はあると思うが、郊外の場合は違うように思う。

建設されている郊外型マンションは、かなり安価で手に入れる事が出来るため、購入者には魅力的に写るかも知れないが、マンションは共有資産であるために規制も多く、共同住宅であるがための不自由さもある。目に見えない費用も結構かかり、一家に2台以上と言われる駐車場の問題もある。

家賃が勿体無いのでとりあえずマンションを購入して将来一戸建に住み替えようと思っている方も多いようだが、これだけ供給が多くなると中古市場は値崩れしてしまい、将来住み替えたい時に売却出来なくなってしまう恐れもある。

販売会社はあらゆるメリットを訴求してくるとは思うが、そんなセールストークに惑わされること無く、自らの将来設計をしっかり考えた上で本当に今必要なのか、購入をするべき時なのか判断するようにして欲しい。
特に30年、35年のローンで買う方は、今一度冷静になって客観的に見てみることが必要なのではないかと思う。

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住宅建設を行うときに必ず必要なのが付帯工事。これは本体工事とは別に取り扱われているケースが多いようです。(特に住宅メーカー)
具体的には、基礎補強工事・屋外電気・給排水工事・浄化槽工事・ガス工事等で、どれも住宅には必要不可欠なものなければで生活することも出来ないものです。

そもそも、本体工事に含まれてない事自体不思議なのですが、多くの住宅会社は契約時に詳しい見積もりは取っていないケースが多く予算枠だけの計上をしているところが多いのが現状です。結果、予算オーバーになったりしてトラブルの元になっているように感じます。

実際に同じ内容でも住宅会社でかなり金額が違っていて、コンサルの立場から見ると、最もチェックするものの一つになっています。
本来は、平面計画が変わらなければ、どこの会社で行ってもそんなに金額のバラツキは無いのものですが、別の見方をすると金額調整しやすいものなので、その会社のモラルが出やすい項目かと思います。

こんなところをチェックしてみると、良心的な会社かすぐに分かりますよ。

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独立系住宅コンサルについての質問が多いので、改めて簡単に説明します。
ポイントとして次のような事があげられます。

独立系とは?…

(1)住宅会社と業務提携をしない
(2)住宅会社と資本関係を持たない
(3)全てにおいて購入者側の立場
(4)購入を促すのではなく購入する為のサポートと確認
(5)商談全般の通訳(行う行為全て)

こんな感じでしょうか?

最近、住宅雑誌や不動産の雑誌にセミナーを通じて購入者に適した会社を紹介するような企画がありますが、これは独立系とは言いません。
ほとんどが、スポンサーである出稿会社への斡旋を目的としています。視線が購入者側だけではなく、売る側にも配慮しているので、当たり障りの無い言い方になってしまいます。

独立系とは、友人の不動産の専門家に、自分が考えている選択や疑問を相談する感じかと思います。(友人、知人は直接的な利害関係はありませんから、相手の立場で考え相談に乗ってくれますよね)

気軽に、遠慮なく、単純な質問も含め、分からない事を何でも聞けることが独立系の大きなメリットなのです。

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住宅を建築する時に合わせて土地を購入される方も多いと思います。
特に岡山は、土地価格が他県に比べて安いので建替より住替を希望される方が多いと言われる土地柄です。

そんな土地探しで気になるのが「建築条件付土地」。名の通り指定した建築会社で建てることを条件に販売すると言う事ですが、これによって希望する建築会社を選択できないと嘆く方が多いように見受けます。

住宅会社側は、土地の購入決定と同時に住宅の契約が見込める為、資本のある大手住宅会社中心に分譲を取り組んでいるところが多いですが、本来は土地と住宅は別物、順番も土地→住宅の順番で進めるのが本来でしょう。

本業である住宅のプレゼンで勝負をしない住宅会社は、いずれ廃れるのでは
無いかと思いますが、購入者側もそんなところを厳しい目で見るのも必要じゃないかと思います。

案外、住宅会社の営業マンの土地情報を依頼しなくても、不動産業者で親身に探してくれるところはあるものです。
不動産業者に不安を感じるようなら、住まいづくりコンサルを窓口に活用するのも良いかと思います。

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倉敷市中島にある「プレステージ倉敷総合展示場」が閉鎖になるとの話を聞いた。
これも一つの時代の流れかと思うが、昔なら家を建てると思えばまず住宅展示場を見に行こう!となっていただけに何か寂しい思いもする。

確かに一昔前はその意義と必要性があったが、昨今インターネットの普及もあり住宅の情報はどこにいても手に入れられようになった上、一度行ったことのある方なら経験があると思うが、見た後の各住宅会社の積極的な?セールスアプローチにうんざりして足が遠のいた人も多かったのではないかと思う。
このあたりは、運営会社及び出展メーカーも反省しないといけないところかも知れない。

「まずは見てみる」は、とても大切な事だけに、見せる側がもっと工夫をして何度も足を運びたくなるような魅力のある総合展示場にする必要があるのではないかと思う。

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